威海市产业用地市场交易深度分析报告

1、 威海市产业用地市场交易深度分析报告 2011-2019年威海市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年威海市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，威海市共成交产业用地2722宗。成交面积达到105062.08亩，排在全国第70位 ，山东省内第11位。其中以土地出让形式成交的有2671宗， 成交面积102367.25亩，占比97.44%。2019年，威海市共成交产业用地238宗。成交面积9420.5亩， 排在全国第109位，山东省内第14位，成交面积同比减少23%。 其中以土地出让形式成交的有232宗，成交面积9071.27亩，占比96.29%。图表2011-2019年威

2、海市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，威海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。2019年，威海市工矿仓储用地成交面积为4870.56亩，占比57%， 商服用地成交面积为3673.96亩，占比43%。图表2011-2019年威海市产业用地交易结构走势2015年，威海市第二产业增加值1422.22亿元，占gdp的比重达到47.38%，占比排在全国第160位。 第三产业增加值1362.21亿元，占gdp的比重达到45.38%，占比排在全国第89位。目前威海市第二产业占主导地位，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。图表2016年威海市三产占gdp的比重二

3、2011-2019年威海市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，威海市产业用地交易2960宗中，有2089宗来源为新增建设用地，占比为70.57%。2011-2019年，威海市产业新增建设用地交易面积达到81368.74亩，占比达到71.08%。 占比排在全国第31位，山东省第4位。近几年来威海市建设用地供应比较充足。2015年新增建设用地成交面积占比达到84%。为近几年来的最高水平。图表2011-2019年威海市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，威海市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到0.76亩，占比为0%，其余归属下属区

4、县。总体来看，威海市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。2019年，威海市归属市本级的产业用地没有土地成交。图表2011-2019年威海市产业用地所属行政级别数据来源：土地交易数据库3、供地方式分供地方式来看，近几年来威海市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。2019年，威海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、19.29%、73.58%、4.47%、2.66%。图表2011-2019年威海市产业用地供地结构数据来源：土地交易数据库三2011-2019年威海市产业用地价格走势1、工矿仓储用地2011-2019年，威海

5、市工矿仓储用地出让价格为16.7万元/亩。2019年，威海市工矿仓储用地出让价格为19.81万元/亩，同比增长8%。回顾过去8年的价格变化趋势，威海市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为2.11%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到19.81万元/亩，最低的一年是2012年，为15.72万元/亩。2、商服用地2011-2019年，威海市商服用地出让楼面价格为1056元/平方米。2019年，威海市商服用地出让楼面价格为1525元/平方米，同比增长43.44%。回顾过去8年的价格变化趋势，威海市商服用地出让楼面价格波动较大，其中2012年、2015年、2017年

6、年出现了负增长。图表2011-2019年威海市产业用地出让价格及增速数据来源：土地交易数据库四威海市产业用地市场与省内其他城市对比2011-2019年，威海市产业用地总成交面积排在山东省内第13位，与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。威海市产业用地成交面积占全省的比例为4.15%。图表2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名数据来源：土地交易数据库2019年，威海市产业用地总成交面积排在山东省内第14位， 排名下降。威海市产业用地成交面积占全省的比例为2.82%，较前几年减少1.51个百分点。图表2019年山东省各城市产业用地交易面积对比数据来源：土地交易数据库从价格水平来看，201

7、9年威海市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。省内，东营市与威海市土地出让价格较为接近。总体来看，威海市商服用地楼面价格高于全省平均水平，2019年， 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米，威海市为全省平均水平的120.74%。图表2011-2019年威海市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年威海市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内，淄博市、青岛市、泰安市、枣庄市、烟台市、济宁市、临沂市、德州市、潍坊市、滨州市与威海市价格较为接近。总体来看，威海市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2019年， 山东省工矿仓储用地出让价格达到

8、18.76万元/亩，威海市为全省平均水平的105.61%。 威海市在省内土地成本方面不具有优势。图表2011-2019年威海市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）数据来源：土地交易数据库五威海市所辖各区县产业用地交易对比分析1、交易结构2011-2019年，威海市产业用地交易规模最大的区县为环翠区，2019年，环翠区成交规模占全市的41.38%，其次是文登市，占比达到26.76%。图表2019年威海市所辖各区县产业用地交易面积占比数据来源：土地交易数据库2、价格走势从价格走势来看，2019年，威海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：荣成市、环翠区、乳山市、文登市。荣成市近几年商服用

9、地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到2002.45元/平方米，2011-2019年复合增速为33.54%。图表2011-2019年威海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年威海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年，威海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：环翠区、文登市、荣成市、乳山市。环翠区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为-100%。图表2011-2019年威海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源

10、：土地交易数据库图表2011-2019年威海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库六2015-2019年威海市产业用地交易面积及均价top10地块交易面积2015年2016年2017年2018年2019年2015年威海市产业用地交易面积top地块土地使用权人面积（亩）区域土地用途成交价格(万元)成交单价（万元/亩）倪氏海泰集团有限公司331.79文登市工业用地546316.5威海市海王旋流器有限公司246.33环翠区工业用地486019.7242环翠区工业用地474319.6威海华腾新陶建材有限公司239.73文登市工业用地399516.7乳山市城市国有资产经

11、营有限公司234.81乳山市工业用地434418.5倪氏海泰集团有限公司212.04文登市工业用地349216.5荣成鑫邦船业有限公司209.22荣成市工业用地366117.5乳山市城市国有资产经营有限公司190.58乳山市工业用地289715.2威高集团有限公司159.6环翠区工业用地317119.9威海芝恩药业股份有限公司145.63环翠区工业用地303920.9商服用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年威海市商服用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途威海城投置业有限公司391.9561714.33环翠区商务金融

12、用地威海市城市开发投资有限公司371.0862923.26环翠区其他商服用地威海市城市开发投资有限公司345.02533773.44环翠区商务金融用地青岛利群百货集团股份有限公司253.7619124.4荣成市批发零售用地中国石化销售有限公司山东威海石油分公司250.920698.25环翠区批发零售用地荣成市财鑫投资有限公司227.01246754.92荣成市批发零售用地荣成西寨房地产开发有限公司219.0265012.1荣成市住宿餐饮用地荣成市财鑫投资有限公司188.019044101.3荣成市批发零售用地荣成市财鑫投资有限公司189.01872999.1荣成市批发零售用地荣成市滨海城建开发有限公司187.0324017.33荣成市其他商服用地工矿仓储用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年威海市工矿仓储用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途威海软银信息技术有限公司39.74339109.22环翠区工业用地威海通利新型材料科技有限公司21.9113651.82环翠区工业用地威海嘉通制衣有限公司20.522511.01环翠区工业用地威海北化欧亚碳纤维复合材料有限公司25.9178869.04环