农地经营权信托情况调研

1、农地经营权信托情况调研 农村经营管理杂志2014年第六期 一、具体做法 信托计划采用结构化混合型设计方式，分为两个部分：第一部分是一个财产权信托，由当地农户将5400亩土地承包经营权作为一种财产权归集到区政府，区政府把归集到的土地承包经营权作为一种财产权交给中信信托管理，中信公司设计成信托产品，进行逐步化运作，委托帝元现代农业公司经营管理。帝元公司在土地流转后拟建设现代农业循环经济产业示范园。第二部分是一个资金信托，中信信托根据资金需求情况发行信托产品，募集的资金用于流转土地整理、基础农业设施建设等，同时还用于解决地租支付及第一部分运作中流动资金支付等。宿州的土地信托试点，是在不改变农村土地农

2、业用途及权属的前提下，土地承包人将其承包的土地使用权在一定期限内委托给受托人进行资本化运作，土地收益则归受益人所有，其土地增值收益的70%将分配给农民。该计划的参与方共有四个主体：农户、政府、中信信托公司和帝元公司，解决了谁来种地、怎样经营、如何增效的问题。 二、受益情况 宿州农地经营权流转信托计划是各方在自愿的基础上建立的，是完全的市场行为。从目前情况看，参与各方均有受益。第一，农民受益。首先，农民赖以生存的根本是土地，农民取得的承包土地本身具备着三种权益，一是所有权，归农村集体所有。二是使用权，归农民个人所有。三是经营权，现在进行了在一定期限内的有偿转让。所以，该计划中转让的土地性质并没有

3、发生质的变化，农民并没有失去根本。其二，农民每年得到的租金收入比自己耕种更有保障。为了解农民在土地流转中的真实想法，流转是否为其本意，我们走访了宿州市埇桥区朱仙庄镇塔桥村小陈组参与流转的陈丙辉、陈新关两户，陈丙辉的文化水平较高，给我们详细算了一下经济账。他家共有12亩地，这次流转了8亩，剩下4亩作为口粮田。家里5口人，儿子、儿媳常年在外打工，以前农忙时还要回来帮忙，现在自己一人就全能应付。在种自家地的同时，陈丙辉还在帝元公司上班，每月工资1500元。宿州地处皖北，一年种植两季。按气候条件较好，种植一茬麦、一茬豆计算，每亩地可以收获小麦450公斤、大豆150公斤。2013年小麦国家保护收购价2.

4、24元/公斤、大豆市场价4.1元/公斤，合计收入1623元。每亩平均投入肥料260元、种子120元、耕地50元、收割120元、浇水及农药80元，成本约需630元。这样，在不计算人工成本的情况下，每亩地纯收入约为993元。而流转后帝元公司按每亩地支付500公斤小麦，大约价值1120元。也就是说，农民什么也不干，没有任何成本，每亩地即可多收入325元，这还不包括在帝元公司打工的工资收入。由此可见，土地流转对农民是有明显益处的。第二，帝元公司受益。安徽帝元现代农业公司成立于2011年，注册资本2000万元。规划中的“帝元现代农业循环经济园”，计划总投资10.5亿元。按最初设计，帝元公司先打造一个现代

5、农业区示范园平台，再“以商招商”，引入资本，建设后续项目。帝元公司前期平台搭建得很顺利，投入了7000万元，建了13个大棚和智能温室。但由于农业项目投资金额大、生产周期长、收益见效慢，后期的招商工作很不顺利，后续要搞规模化养殖场、生物能源等，资金缺口高达几个亿。而企业的农业用地没有产权证，不能抵押担保，虽然项目很好，但从银行根本贷不出款。中信信托的介入，对于帝元公司而言最大的益处是解决了企业发展的融资问题。中信信托以较低的利率给公司注入资金，为项目建设提供了必要条件；同时，与信托合作，帝元公司的身份也有所转变，既是投资商，又是项目运营服务商，运营管理服务可以获得一定的管理服务费用，以投资者身份

6、，还可以分享公司经营成果。第三，中信信托投资公司受益。中信信托的介入，抓住了商机，拓宽了信托业务领域，土地经营权集合信托计划实现了信托业务在现代农业经营方面的创新和大胆尝试。而且金融信托业务由原来的虚拟市场转为实体运作，既可通过包装对外推出信托产品，在产品销售中获得稳定的利差收入，又可分享实体经营成果，取得信托产品超额利益分成。第四，政府受益。一是保障了农民的权益，为企业提供了更好的服务。二是实现了土地的增产增效，创造了更大的财富。三是推动了新技术的示范推广，实现了农业的高效、可持续发展。四是探索了新颖、现代的农业管理理念，在目前土地管理法允许的范畴内，使农村土地流转上升了一个层次。 三、存在

7、的主要问题 一是土地性质难以变更，土地使用不够规范。信托流转的土地绝大多数为基本农田，而现行法规规定，基本农田只能从事种植业。帝元公司现代农业循环经济产业示范园内的办公用房、培训区、道路等用地，严格地讲都属于违规用地。在现有政策下，只能通过层层报批，采用耕地一般农用地有条件建设区允许建设用地建设用地的路径使其合法化。据公司负责人介绍，此项工作正由政府相关部门运作。二是存在违约的可能，增值收益具有不确定性。虽然这次签约方中信信托实力较强，此单业务量较小，不存在违约的可能。但如果此模式大范围推广，签约方实力较弱的话，一旦出现经营不善，就可能存在农民拿不到租金的情况。增值收益的不确定性存在于两个方面

8、，一是信托业务属于市场行为，5400万份信托单位在信托市场上的经营收益不确定，将导致信托项目的增值收益也具有不确定性。二是我国农业生产在相当程度上靠天吃饭，老天爷是否帮忙也将导致信托项目的增值收益具有不确定性。三是项目合同期受土地联产承包期的限制。由于流转的土地大部分都是农民1998年第二轮承包签订的承包协议，30年承包期所剩时间不长，承包到期后的政策具有不确定性，给企业的投入和生产带来较大风险。四是农业生产商业化运作，有可能影响大宗粮食作物的生产。要发展规模化农业生产，提高收益，必然要延长产业链条，占用耕地来发展设施农业、养殖业和农产品加工业，以提高农产品附加值。而土地经营权流转信托计划属于商业行为，自然要追求利润最大化。粮食生产利润偏低，再加上融资的高成本，农