土地增值税清算培训(企业培训课件)

1、1 土地增值税清算培训土地增值税清算培训 （企业培训课件）（企业培训课件） 2010年年8月月 2 讲讲 解解 纲纲 要要 第一部分第一部分 土地增值税基本政策土地增值税基本政策 一、纳税义务人 二、征税范围的界定 三、计税依据 四、税率、计算步骤和公式 （一）税率 （二）计算步骤与公式 五、主要免税政策 六、征管方式 3 第二部分第二部分 土地增值税清算土地增值税清算 一、清算对象 二、清算单位 三、房地产转让收入 四、扣除项目金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）财政部规定

2、的其他扣除项目 4 五、清算资料 六、清算受理 七、清算违规情况的处理 八、纳税人法律责任和法律救助 （一）法律责任 （二）法律救助 5 第一部分第一部分 土地增值税基本政策土地增值税基本政策 一、纳税义务人一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物产权，并取得收入的单位和个人。 6 二、征税范围的界定二、征税范围的界定 1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建 筑物和附着物的行为征税。 2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建 筑物和附着物的转让行为征税。 3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征 税。 7 对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税对以继承

3、、赠与等方式无偿转让房地产不征税 “赠与”是指如下情况： 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 的。 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地 使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事 业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望 工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国 8 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、 老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营 利的公益性组织。 （摘自财政部、国家税务总局（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字年财税字 199548号规定）号规定） 9

4、三、计税依据三、计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项 目金额后的余额，即：增值额。 10 四、税率、计算步骤和公式四、税率、计算步骤和公式 （一）税率（一）税率 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的， 税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的， 税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 11 （二）计算步骤与公式：（二）计算步骤与公式： 1、计算增值额 增值额收入扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率增值额扣除项

5、目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税 的税额： 土地增值税增值额适用税率扣除项目金额 速算扣除率 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值税增值额30% 12 （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的； 土地增值税=增值额40%扣除项目金额5% （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 的； 土地增值税=增值额50%扣除项目金额15% （4）增值额超过扣除项目金额200%的； 土地增值税=增值额60%扣除项目金额35% 公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。 13 五、主要免税政策五、主要免税政策 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超

6、过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税； （摘自（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例 第八条）第八条） 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税 人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二） 项规定免征土地增值税。 （摘自（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则施细则） 14 说明：说明： 城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一 些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪 音超标）的企业。 国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、 国家建设需要而搬迁：需

7、提供相关的政府批准文 件。 15 六、征管方式六、征管方式 采取预征与清算相结合的征管方式。 即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销 售收入的一定标准预征土地增值税 ，房地产开 发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算 。 16 说明：说明： 对于从事房地产开发的，在每月15日前申报，按 预征率缴纳税款。 不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款 项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内 向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值 税。 经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预 征。 自2008年11月19日 起，房地产开发企业预售商 品房套数过半时开始预征。 17 第二部分第二部分

8、 土地增值税清算土地增值税清算 一、清算对象一、清算对象 土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳 税人应主动进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。 18 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税 人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可 售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完 毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的；

9、4、省税务机关规定的其他情况。 19 凡符合下列条件之一的凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收：应视为竣工验收： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门 备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。 20 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理 清算手续。对于税务机关可要求清算的项目，由 主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知， 纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算 手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机 关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期

10、 限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 关可依据中华人民共和国税收征收管理法有 关规定处理。 21 二、清算单位二、清算单位 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的 项目，以分期项目为单位清算。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号 文）文） 22 我省规定：我省规定： 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规 划（临时）许可证”确认的房地产项目为单位进 行清算。 （摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文） 23 清算项目中包含不同类型房产该如何计算清算项目中包含不同类型房产该如何计算

11、： 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值额。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号 文）文） 土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发（国税发200991 号）第四章第十七条规定：号）第四章第十七条规定： 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算； 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率， 缴纳土地增值税。 24 我省规定：我省规定： 对同一清算单位的房地产清算项目中同时包含普 通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房 和非普

12、通住房的增值额、增值率，征收土地增值 税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计 算普通住房和非普通住房的增值额、增值率的， 税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通 住房的增值额、增值率，征收土地增值税。 （摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文） 25 三、房地产转让收入三、房地产转让收入 （一）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币 收入、实物收入和其他收入。 （摘自国务院第（摘自国务院第138号令发布的号令发布的土地增值税暂土地增值税暂 行条例行条例） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部 价款及有关的经济收益。 （摘自财法字（摘自财法字（1995）6号号土地增值税暂

13、行条例土地增值税暂行条例 实施细则实施细则） 26 货币收入货币收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存 款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国 库券、金融债券、企业债券等有价证券。 实物收入：实物收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态 的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不 动产等。 其他收入：其他收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入 或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著 作权、专有技术使用权、土地使用权和商誉权等。 27 说明：说明： 对实物收入

14、要按该收入的市场价格折算成货币收 入； 对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后 折算成货币收入。 28 （二）土地增值税条例中所述转让国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物并取 得收入，是指以出售或者其他方式有偿转 让房地产的行为。不包括以继承、赠与方 式无偿转让房地产的行为。 29 （三）伴随着土地使用权的转让，地上的 建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括 地上地下的各种附属设施）、附着物（附 着于土地上的不能移动，一经移动即遭损 坏的物品）也随着一并转让。如对各附属 建筑物、附着物单独计价，也应当将所得 并入收入。 30 具体的建筑物和附着物如下：具体的建筑物和附着物如下： 地上和地

15、下的各种建筑及各种附属设施，建筑有 厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、 游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建 筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和 各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、 树木等。 31 （四）非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有 权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法 和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度 销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税 务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。 32

16、 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自 用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转 移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入， 不扣除相应的成本和费用。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号 规定）规定） 33 （五）对于取得的收入为外国货币的，依照细则 规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市 场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。 对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实 际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折 合人民币。 （摘自财政部、国家税务总局（摘自财政部、国家税务总局1995年财税年财税 199548号规定）号规定） 3

17、4 收入时间的确认收入时间的确认 按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式 主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款 方式、银行按揭方式、委托方式销售（又分为 支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行 超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对 不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同。 35 会计确认收入原则：企业已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给购货方；企业 既没有保留通常与所有权相联系的继续管 理权，也没有对已出售的商品实施控制； 与交易相关的经济利益能够流入企业；相 关的收入和成本可以可靠的计量。 36 税法确认收入原则：采取一次性全额收款方式销 售开发产品的，应于实际收讫价款或取

18、得索取价 款凭据（权利）之日，确认收入的实现；采取分 期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协 议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方 提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采 取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实 际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款 办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式销 售开发产品的，确认收入的实现，主要为收到代 销清单时确认收入的实现。代销方式有四种：支 付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价） 并实行超基价双方分成方式、包销方式。 37 按照国税发200631号文的规定，税收收入确认 原则与企业会计

19、制度规定的收入确认原则不完全 一致。 土地增值税清算以税收收入确认原则为 准。 说明：说明： 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理 方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税 务处理规定为准。 38 清算时收入确认的问题：清算时收入确认的问题： 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票 的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或 未全额开具发票的，以交易双方签定的销售合同 所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同 所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致， 在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增 值税时予以调整。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2010年国税函年国税函20

20、10220号号 规定）规定） 39 房地产交易价格偏低且无正当理由的认定房地产交易价格偏低且无正当理由的认定 对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同 一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当 理由的，税务机关有权根据： （一）按本企业同期、同类商品房的平均价格确 定； （二）按本企业近期、同类商品房的平均价格确 定； （三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的 市场价格或评估价值确定。 （摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文） 40 四、扣除项目金额四、扣除项目金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 ； （二）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地 产开发成本） ； （三）

21、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地 产开发费用）； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 41 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额 包括： 1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 以出让方式（协议、招投标、拍卖等）取得土地 使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按 国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取 得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际 支付的地价款。 取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付 地价款凭据的，不允许扣除取得土地

22、使用权所支 付的金额。 42 说明：说明： 根据我国法律，房地产开发企业取得国有土地开 发权的方式主要有： 出让方式取得： 拍卖、招投标、协议出让 划拨方式取得： 一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事 业项目等 转让方式取得：直接转让、以股权转让形式转让 其他方式取得：债务重组、吸收合并、投资 43 2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定 交纳的有关费用。交纳的有关费用。 即：纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手 续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续。 包括契税。 44 重点关注：重点关注： （一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分

23、 摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算 是否正确。 （二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地 使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情 形。 45 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除 问题：问题： 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣 除。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2010年国税函年国税函2010220 号规定）号规定） 46 土地成本的分摊问题：土地成本的分摊问题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、 转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转 让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 或按建筑面积计算分摊，也

24、可按税务机关确认的 其他方式计算分摊。 （摘自（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则施细则） 47 根据土地增值税立法精神，细则第九条的 “总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。 在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是 不能转让的，按细则第七条规定，这些不能 有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的 扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时， 按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计 算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积 减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局1999年国税函年国税函199

25、9112号号 文）文） 48 土地使用权金额相关票据的确认土地使用权金额相关票据的确认 取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的 凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具 体有国有土地出让合同、土地局开具的土地出让 专用收据、农税部门开具的契税票据等。 对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出， 应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的 票据有：转让土地的税务局监制的发票；出 让土地的土地出让专用收据。对于军队转让 土地的行为，必须开具税务局监制的发票。 49 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本（二）开发土地和新建房及配套设施的成本 指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。 包括：

26、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间 接费用。 这些成本允许按实际发生额扣除。 50 土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费。是指在房地产开发过 程中发生的征用土地的征地费用、地上地下建 筑物和附着物的拆迁补偿净支出、安置动迁用 房支出等。 包括： 土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有 关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置 动迁用房支出等。 重点关注：重点关注： 拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人 的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名 册或签收凭证是否一一对应。 51 前期工程费。前期工程费。是指在房地产开发项目建造前所发

27、 生的一些费用。 包括： 规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘 察、测绘、“三通一平” （通水、通电、通路、 平整地面）等支出。 基础设施费。基础设施费。是指房地产开发项目所需的各项基 础设施建设所发生的支出。 包括： 开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 52 重点关注：重点关注： （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生， 是否存在虚列情形。 （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、 基础设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程 费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 53 建筑安装工程费。建筑安装工程费。是指以出包方式

28、支付给承包单 位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安 装工程费。 重点关注：重点关注： （一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、 工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 （二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建 材费用是否重复计算扣除项目。 （三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安 成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证 建筑安装工程费支出是否存在异常。 54 （四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建 设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、 材料费、机械使用费等情况。 （五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关 开具。 55 公共配套设施费。公共配套设施费。是指在房地产

29、开发中必须建造， 但又不能有偿转让的开发区内公共配套设施所发 生的支出。 重点关注：重点关注： （一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套 设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施 费情况。 （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施 费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套 设施费，是否按项目合理分摊。 56 开发间接费用。开发间接费用。是指纳税人内部独立核算单位直 接组织、管理开发项目发生的各类间接费用。 包括： 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 重点关注：重点关注： （一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为 组织和管理生产经营活动

30、而发生的管理费用记入 开发间接费用的情形。 （二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开 发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 57 代收费用的处理：代收费用的处理： 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企 业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计 入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地 产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价 中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转 让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除 项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地 产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代 收费用。 （摘

31、自财政部、国家税务总局（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字年财税字 199548号文件规定）号文件规定） 58 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居 委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业 管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、 学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共 设施，按以下原则处理：设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费 用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用

32、于非 营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除 成本、费用。 59 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修 费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外， 不得扣除。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号 文）文） 说明：说明： 根据配比原则，房价中包含装修费用，则装修费 用可计入成本，否则不得扣除。 60 成本费用的真实性成本费用的真实性 ： 在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用 必须是真实的。 在税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的 票据或其他合法凭据外，还要求该款项已

33、实际支 付。 61 扣除项目的确认原则：扣除项目的确认原则： 以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实 际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合 法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。 62 成本费用的配比性成本费用的配比性 ： 在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费 用的配比。 对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着 重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。 对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期 的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分 摊方法，加以合理分摊。 63 属于多个房地产项目共同成本的分摊问题：属于多个房地产项目共同成本的分摊问题： 属于多个房地产项目共

34、同的成本费用，应按清算 项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的 比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣 除金额。 （摘自国家税务总局（摘自国家税务总局2006年国税发年国税发2006187号号 规定）规定） 64 成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产 品之间分摊：品之间分摊： 当期准予扣除的已售开发产品的计税成本，应按 当期已售的可售面积和可售面积单位成本确认。 可售面积单位计税成本=总计税成本总可售面 积 已售开发产品的计税成本=已售面积可售面积 单位计税成本 65 票据取得的规范性票据取得的规范性 ： 根据收款方的性质、支付款项的内容

35、，确定收 到票据是否规范，主要依据以下的原则： 1、如果对方单位是经营性企业（例如：建筑 公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公 司），就必须提供税务部门监制的发票； 2、如果对方是行政机关（例如：房产局、土 地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理 机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防 局、市容管理等），则可以是行政事业性收据， 而并非一定为税务部门监制的发票。 66 以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票， 开发企业可以相应的计入成本费用中；以上部门 若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行 政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入 “开发费用” 中。 3、如果是征地及拆迁（包括

36、：青苗、迁坟等） 补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要 有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收 据、政府规定的补偿标准），具备对方单位或个 人签章要件，应予以认可； 4、其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除 项目的凭证。 67 关于司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项关于司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项 目问题目问题 经法院裁定(判决)取得的房地产，再转让计算土 地增值税时，根据法院裁定（判决）书确定的金 额，确认房地产的购置成本。 经行政确权取得的房地产，受让方凭税务机关出 具的房地产项目转让税收专用证明和契税、印花 税完税证明到房产土地管理部门办理了产权转移 手续的，由

37、于转让方的原因，受让方未取得房地 产的购置发票，受让方再转让该房地产计算土地 增值税时，根据房地产项目转让税收专用证明、 契税、印花税完税证明和行政确权通知书，确认 房地产的购置成本。 （摘自琼地税函（摘自琼地税函2007356号号) 68 建安发票必须真实：建安发票必须真实： 由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费 中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套工 程由不同的建设方承建，而这些小工程的施工方 很多是核算不健全的小工程队，往往会提供一些 不规范的发票，因此，房地产开发企业从施工企 业取得的建筑安装业发票时必须确保发票的真实 有效性。 69 说明：说明： （1）已开具的发票是否符合

38、关于对建安发票开 具的相关规定。 （2）开票方与购票方是否为同一主体，是否存 在着虚开发票的情况。 （3）所开具的发票的相应款项是否按已按双方 约定的金额足额支付。 对于不符合以上1-3中任何一条规定的，取得的 发票不允许列入开发成本。 70 扣除项目（材料和设备）凭证的确认问题扣除项目（材料和设备）凭证的确认问题 对于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建 安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算 土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以 建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销 售发票为准。 对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金 额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土 地增

39、值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建 安发票为准。 （摘自琼地税发（摘自琼地税发2009104号文）号文） 71 销售车库、车位的成本列支问题销售车库、车位的成本列支问题 房地产开发项目中对车库、车位的处理分为对外 销售、业主共有、开发商自留三种情况，其中对 外销售的车库、车位又分为有产权和无产权两种 情况（对于无产权的车库、车位使用权的让渡， 如其让渡性质类似于有产权车库、车位的销售， 则开发企业取得的收入应作为土地增值税清算收 入）。 72 对不同方式的处理应按以下标准来确定车库的成对不同方式的处理应按以下标准来确定车库的成 本列支。本列支。 1、对外销售的车库 有产权对外销售的车库，其

40、收入应并入房地产销 售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加 计扣除。 2、业主共有的车库，属于公共配套设施，相应 的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 3、开发商自留的车库，因其产权归属于开发商 自有，因此相应的开发成本不允许列支。 注：车位面积可通过测绘面积表取得数据 73 关于售楼处、样板房的装修费用列支问题关于售楼处、样板房的装修费用列支问题 对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装 修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在 开发成本中列支，且不允许加计扣除。 如在会计核算中将其在“开发成本”和“开发间 接费”科目中列支，清算时应予以调出。 74 关于开发企业为施工方代付的统筹

41、费用列支问题关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题 根据相关规定，要求开发企业先行为施工方职工 代付社保统筹费用，待项目完工后再由施工企业 将这部分费用支付给开发企业，这部分代付的费 用是不允许作为扣除项目（开发成本）扣除的。 如果在清算中，开发企业将这部分先行代付以后 收回的费用不是通过往来科目进行核算，而是在 “开发间接费用”中列支，清算时应将这部分费 用调出。 75 关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问 题题 在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费 （俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行 代垫，再由开发公司向施工企业收取（与为施工

42、 企业代付统筹费用的操作类似），这部分代付的 费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科 目）进行核算，不能在“开发成本”或“开发间 接费”中列支这些代垫费用，如列支了应将其调 出，不允许作为扣除项目（开发成本）扣除。 76 行政性罚款的处理行政性罚款的处理 根据会计制度，行政性罚款应在“营业外支出” 列支。 若将因违规建设被建设主管部门给予的行政性的 罚款在“开发成本”、“开发间接费用”等科目 中列支的，不允许计入扣除，应予扣减。 77 关于已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和关于已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和 售楼处的水电、办公费的列支问题售楼处的水电、办公费的列支问题 对已建未

43、售房屋的物业看护费、产权交易费和售 楼处的水电、办公费等费用，按照规定应在销售 费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本 中列支，若将以上各项费用支出在“开发间接费” 科目中列支的，应予以调出。 78 对房地产开发企业质量保证金的处理对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同 约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款， 作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税 时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开 发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。 （摘自国税函（摘自国税函2010220号文）号文） 79 关于拆迁安置土

44、地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁 户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总 局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知（国税发【2006】187号）第三条 第一款规定确认收入，（即：按本企业在同一 地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确 定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地 产的市场价格或评估价值确定。）同时将此确认 为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企 业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费； 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵 减本项目拆迁补偿费。 80 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属

45、 于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006 187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的 拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实 际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效 凭据计入拆迁补偿费。 （摘自国税函（摘自国税函2010220号文）号文） 此外，对安置用房发生的成本和费用，按规 定予以扣除。 （琼地税函（琼地税函2010250号）号） 81 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（三）开发土地和新建房及配套设施的费用 开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房 地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务 费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转

46、让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣 除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款 利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取 得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成 本”金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取 得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成 本” 82 的金额之和的百分之十以内计算扣除。 (摘自摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则施细则) 83 房地产开发费用的扣除问题房地产开发费用的扣除问题 （一）房地产开发企业仅向金融机构借款，能够

47、 按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融 机构证明的，其不超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的利息支出，超过“取得土地使用权所 支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%的，允许据实扣除，其他房地产开发费用的 扣除比例为5%。 （二）以下情形，房地产开发费用的扣除比例为 10%： 1、第（一）项中的利息支出，未超过“取得土 地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本” 金额之 84 和的5%的； 2、房地产开发企业不能按转让房地产项目计算 分摊利息支出或不能提供金融机构证明的； 3、全部使用自有资金，没有利息支出的。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有 其他借款的，根据孰高原

48、则选择适用第（一）项 或第（二）项规定的办法计算房地产开发费用， 不能同时适用两种办法。 （摘自琼地税函（摘自琼地税函2010250号）号） 执行时间：执行时间：2010年年6月月13日日 85 说明：说明： 土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的 扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、 管理费用和财务费用列支标准是截然不同的。土 地增值税扣除项目中的三项费用，除符合细则 规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余 均按比例扣除。而房地产开发企业财务费用中的 三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本 上是据实列支的。这是由土地增值税的特点决定 的。土地增值税是在房地产转让时按转让收入

49、减 除扣除项目金额后的增值额征税，土地增值税要 按转让项目计算增值额。而房地产开发企业按新 86 财务会计制度规定，其三项费用是作为期间费用， 直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。因 此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出 数扣除。但考虑到房地产开发费用中的利息支出 所占的比重较大，而且可以通过银行提供的证明 掌握其实际支出情况，因此，对利息支出作了特 殊规定。 87 对利息支出重点关注：对利息支出重点关注： （一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整 至开发费用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的， 其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目 合理分摊。 （三）利用闲置专项借

50、款对外投资取得收益，其 收益是否冲减利息支出。 88 关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资 金利息费用的列支问题金利息费用的列支问题 对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付 的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除，对 部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统 借统还（包括集团公司为该项目向银行进行专项 贷款）方式向银行贷款产生的利息费用，即使集 团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构 证明，因此也不得据实扣除。 89 关于房地产开发企业为职工支付的关于房地产开发企业为职工支付的“四险一金四险一金” 的费用列支问题的费用列支问题 目前房地

51、产开发企业为职工支付的“四险一金” 通常全部或大部分在“开发间接费”科目核算， 这样一来就有可能作为开发成本直接扣除并进行 加计扣除，而按照规定，这部分费用在清算时应 作为开发费用认定， 对“四险一金”的费用应 予以调出，作为开发费用处理。 90 （四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴 纳的营业税、城市维护建设税、印花税。 对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。 房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财 务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理 费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税 义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让

52、时缴 纳的印花税。 91 关于享受减免税金能否视为已缴税金予以扣除问关于享受减免税金能否视为已缴税金予以扣除问 题题 对房地产开发企业按照税法规定在转让房地产时 可以减免的营业税、城市维护建设税、教育费附 加的，其获得减免的税金不得视为已缴税金在清 算时予以扣除。 92 （五）财政部规定的其他扣除项目（五）财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权 所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的 成本规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣 除。 (摘自摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则实施细则规定规定) 93 扣除项目应符合以下

53、要求：扣除项目应符合以下要求： （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额 时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭 据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用， 必须是实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中 分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊 的。 94 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项 目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的， 应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共 同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策 或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致

54、的， 以税务处理规定为准。 （摘自（摘自土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程国税发国税发 200991号）号） 95 清算后再转让房地产的处理：清算后再转让房地产的处理： 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销 售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值 税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建 筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目金额单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目金额 清算的总可售面积清算的总可售面积 （摘自国税发【（摘自国税发【2006】187号文）号文） 96 五、清算资料五、清算资料 （一）纳税人应报送的资料（一）纳税人应报送

55、的资料 1、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表； 2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付 的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行 贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商 品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成 本和费用有关的证明资料； 3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税 清算有关的证明资料（详见下一条）等。如纳税 人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应 报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报 告。 97 2009.102.土地增值税清算纳税人申报表格.DOC 2009.102.其他附表.DOC 98 提供入帐凭证的问题：提供入帐凭证的问题： 鉴于许多“开发间接费用

56、”的金额较小，纳税人 申报进行土地增值税清算，提供开发间接费用明 细申报表时，可不提供入账凭证。税务机关审核 时对某笔业务有疑问的，可要求纳税人提供该入 账凭证核实。 （摘自琼地税发（摘自琼地税发2009187号文）号文） 99 （二）主管税务机关可要求纳税人报送与土地增（二）主管税务机关可要求纳税人报送与土地增 值税清算有关的证明资料值税清算有关的证明资料 1、开发项目立项批复（发改委文件）； 2、规划申请、报告及图纸（企业报送规划局）， 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发 证机关：规划局）； 3、土地使用权证（发证机关：国土局）； 4、建筑工程施工许可证（发证机关：建设局）； 5、

57、建设工程施工图设计文件审查批准书（建设 局核发）； 6、预售价格核准批复（物价局核发） 100 7、商品房销（预）售许可证（房产管理局核 发）； 8、工程竣工备案表（备案机关：质监局牵头、 相关部门确认）； 9、房屋分户（室）面积对照表（房屋产权监理 处面积复核专用章） ； 10、销售房地产有关证明资料，以房地产购销合 同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、 房间号、销售面积、销售收入、用途等。 其他补充资料：其他补充资料： 当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够 按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同； 与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土 地增值税的完税凭证。 101

58、六、清算受理六、清算受理 达到清算条件的纳税人应在规定的时间内准备好 清算资料向清算项目所在地地税局清算办公室受 理申报，清算办公室在5个工作日内对纳税人的 申报进行以下审核： （一）申报资料是否齐全。仅对资料进行形式审 核，不对资料的内容进行实质性审核； （二）申报的房地产项目收入是否已足额预缴土 地增值税，按规定可不预缴土地增值税的项目除 外。 102 对同时符合上述二个条件的房地产项目，由清算 办公室向纳税人开具土地增值税清算受理通知 书；对清算资料不全的，向纳税人开具土地 增值税清算补充材料通知书，一次性说明补充 的有关材料，纳税人应在10日内补齐清算资料； 对应缴而未足额缴纳土地增值税预征税款的，主 管税务机关责令纳税人限期补缴，并按规定加收 滞纳金，待税款补缴入库后，再向纳税人开具 土地增值税清算受理通知书。 （摘自琼地税发【（摘自琼地税发【2009】102号文）号文） 103 七、清算违规情况的处理七、清算违规情况的处理 （一）移交稽查部门立案检查（一）移交稽查部门立案检查 在土地增值税清算中，发现纳税人存在征管法 第六十三条所规定偷税情形的（