房地产估价案例与分析》考前辅导

1、2021-10-101房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析考前辅导考前辅导高炳华高炳华华中师范大学经济管理学院 教授 博士住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员英国皇家特许测量师学会会员香港产业测量师学会专业会员中国注册房地产估价师、房地产经纪人邮箱： 电话：138071601672021-10-102 主讲内容：主讲内容：一、考试题型及其涉及的内容与学习方法一、考试题型及其涉及的内容与学习方法二、二、房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析知识总结知识总结三、房地产估价报告书三、房地产估价报告书四、估价报告的常见错误及模拟指错四、估价报告的常见错误及模拟指错2021-10-103一、

2、考试题型及其涉及的内容与学习方法一、考试题型及其涉及的内容与学习方法( (一一) )考试题型及其涉及的内容考试题型及其涉及的内容1.1.问答题问答题(30(30分分) )涉及的内容包括：估价前提、估价目的、估价涉及的内容包括：估价前提、估价目的、估价对象的界定及其特点、估价时点的影响对象的界定及其特点、估价时点的影响( (市场市场变化对估价结果的影响变化对估价结果的影响) )、价值内涵、价值内涵( (定义定义) )、估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的问题问题( (如参数的选取等如参数的选取等) )、拆迁估价与抵押估价、拆迁估价与抵押估价的特定问题等

3、的特定问题等 。2021-10-104答题要点：答题要点：理清思路、找出依据、答出要点。理清思路、找出依据、答出要点。 一般来说，每道问答题都会有特定的目的，一般来说，每道问答题都会有特定的目的，即该道题主要考核学生什么方面的知识，估计考即该道题主要考核学生什么方面的知识，估计考生会依常规怎样思考该问题，从而设置一道道生会依常规怎样思考该问题，从而设置一道道“障碍障碍”或或“机关机关”，让一般考生误入，让一般考生误入“歧途歧途”而答题偏离方向或答不出来，从而拉大了考生在而答题偏离方向或答不出来，从而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做问答题时，首先考分上的差距。因此，考生在做问答题时，首先

4、要理清思路，分析出题者的意图，找准该题要考要理清思路，分析出题者的意图，找准该题要考的知识点；然后，根据知识点的所涉及的内容找的知识点；然后，根据知识点的所涉及的内容找出依据，条理清晰、层次分明的答出要点出依据，条理清晰、层次分明的答出要点(3(35 5点点) ) 。2021-10-1052.2.单选题单选题(20(20分分) )涉及的内容主要包括：估价依据涉及的内容主要包括：估价依据( (适用法律、法适用法律、法规、规范、指导意见等规、规范、指导意见等) )、估价方法的选用、估、估价方法的选用、估价时点的确定、价值定义、估价对象的界定及其价时点的确定、价值定义、估价对象的界定及其特点、估价技

5、术路线、估价方法运用过程中应注特点、估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的问题、拆迁估价与抵押估价的特定问题等。意的问题、拆迁估价与抵押估价的特定问题等。答题要点：答题要点：找出依据找出依据( (只选一个答案只选一个答案) )。 一般来说，单项选择题要考的知识点比问答一般来说，单项选择题要考的知识点比问答题更明确、更突出，考生一定要找出依据、找对题更明确、更突出，考生一定要找出依据、找对依据后，进行选择，且选择的答案是唯一的。依据后，进行选择，且选择的答案是唯一的。 2021-10-1063.3.指错题指错题(40(40分分) )涉及内容主要包括：房地产估价相关法涉及内容主要包括：房地产估价

6、相关法律、法规、条例、律、法规、条例、房地产估价规范房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见、城城市房地产抵押估价指导意见市房地产抵押估价指导意见、房地房地产估价理论与方法产估价理论与方法等对房地产估价报等对房地产估价报告的具体要求。告的具体要求。答题要点：答题要点：仔细阅读报告、分析错误类仔细阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入次填入1313个序号后面的空格处。个序号后面的空格处。2021-10-107值得注意的是，很多考生在做值得注意的是，很多考生在做“指错题指错题”时，并不是指时，并不是指不出错误，而是因为

7、答题方法不正确（答题不规范、不不出错误，而是因为答题方法不正确（答题不规范、不符合要求）而失了很多分，主要表现在以下几个方面：符合要求）而失了很多分，主要表现在以下几个方面：一是考生虽然指出了很多错误，其中有很多都是正确答一是考生虽然指出了很多错误，其中有很多都是正确答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了1313个正确个正确答案，但因为在答案，但因为在1313个编序号的有效答案中存在较多的个编序号的有效答案中存在较多的不正确答案，导致得分较低。不正确答案，导致得分较低。二是考生把本属于一个正确答案的内容分成两个或多个二是考生把本属于一个正确答案的内容分成

8、两个或多个答案，占据了多个序号或多个答案的位置而失分。答案，占据了多个序号或多个答案的位置而失分。三是考生把本属于两个或多个答案的内容写在一个序号三是考生把本属于两个或多个答案的内容写在一个序号上或一个答案的位置上而失分。上或一个答案的位置上而失分。四是考生虽然指出了错误之处，但因错误的理由表述不四是考生虽然指出了错误之处，但因错误的理由表述不正确而失分。正确而失分。2021-10-1084.4.改错题改错题(10(10分分) )涉及的内容主要包括：涉及的内容主要包括： 房地产估价方法房地产估价方法在应用中的操作步骤和具体计算。在应用中的操作步骤和具体计算。答题要点：答题要点：结合房地产估价方

9、法，找出结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正参数选用错误等，并加以改正( (一般只有一般只有3 34 4个错误项，不要随意猜想个错误项，不要随意猜想) )。2021-10-109 一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难。一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难。由于改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行由于改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，因此，考生在做改错题是应注意以下问题：改正，因此，考生在做改错题是应注意以下问题：一是考生要对照一是考生要对照房地产估价理论与方法房地产估价理论

10、与方法的相应内容，的相应内容，找出不同之处，如果发现了漏项，特别是计算公式的找出不同之处，如果发现了漏项，特别是计算公式的构成项目缺项，就可以直接判断存在错误，并依据教构成项目缺项，就可以直接判断存在错误，并依据教材进行改正。材进行改正。二是考生发现了估价方法运用过程中存在计算错误，应二是考生发现了估价方法运用过程中存在计算错误，应依据教材及有关规定进行改正。依据教材及有关规定进行改正。三是考生要特别注意，后面应用前面的错误计算结果导三是考生要特别注意，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。致的错误不再算作错误。四是考生要求清楚，改错题一般只有四是考生要求清楚，改错题一般只有3 3

11、4 4个错误项，不个错误项，不要随意猜想。如果将正确的内容改错，则每改错一处要随意猜想。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣倒扣2.52.5分。分。2021-10-1010( (二二) ) 房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析的学习方法的学习方法在历年的全国房地产估价师执业资格考试中，很在历年的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到多考生都感觉到房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析这门这门课程不知道如何学习和备考，许多考生是教材看课程不知道如何学习和备考，许多考生是教材看了若干遍，报告看来若干篇，仍然感觉收获不大，了若干遍，报告看来若干篇，仍然感觉收获不大，做题没有把握，考

12、试成绩不理想，甚至是多次考做题没有把握，考试成绩不理想，甚至是多次考试就是因为这门课程难以通过，从而数次与房地试就是因为这门课程难以通过，从而数次与房地产估价师失之交臂，出现了累战累败、累败类战产估价师失之交臂，出现了累战累败、累败类战的局面。下面就的局面。下面就房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析这门这门课程的学习和备考提出一些个人看法与建议，以课程的学习和备考提出一些个人看法与建议，以供考生参考。供考生参考。2021-10-1011( (二二) ) 房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析的学习方法的学习方法 一是考生要对一是考生要对房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法、房地产基本

13、制度与政策房地产基本制度与政策、房地产估价规房地产估价规范范、城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见、房地房地产抵押估价指导意见产抵押估价指导意见及相关法律法规的有关内及相关法律法规的有关内容按照房地产估价实践的具体要求进行深层次的容按照房地产估价实践的具体要求进行深层次的理解和掌握，要求能够把房地产估价的理论、方理解和掌握，要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律法规应用到房地产估价实践中去。法、有关法律法规应用到房地产估价实践中去。2021-10-1012 二是考生要对房地产估价的基本理论、方法二是考生要对房地产估价的基本理论、方法运用等知识进行系统的归纳和总结。如运用等知识进

14、行系统的归纳和总结。如“问答题问答题”和和“单项选择题单项选择题”的答题要点，都是来源于的答题要点，都是来源于房房地产估价理论与方法地产估价理论与方法、房地产基本制度与政房地产基本制度与政策策、房地产估价规范房地产估价规范、城市房屋拆迁估城市房屋拆迁估价指导意见价指导意见、房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见及及相关法律法规的有关内容，如果平时加强对有关相关法律法规的有关内容，如果平时加强对有关估价的知识进行归纳和总结，答题时就能做到思估价的知识进行归纳和总结，答题时就能做到思路清晰、依据充分、要点明确。路清晰、依据充分、要点明确。2021-10-1013 再如再如“指错题指错题”和和

15、“改错题改错题”中，各种估价方法中，各种估价方法运用时一般会出现哪些错误，哪些错误是比较简单的、运用时一般会出现哪些错误，哪些错误是比较简单的、容易被发现的，哪些错误是深层次的、隐含的、不易容易被发现的，哪些错误是深层次的、隐含的、不易被发现的；不同估价目的的估价报告通常会出现哪些被发现的；不同估价目的的估价报告通常会出现哪些错误；不同用途房地产的估价报告通常会出现哪些错错误；不同用途房地产的估价报告通常会出现哪些错误；估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误；估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是在历年的考试中已经考过的；哪些错误是在历年误是在历年的考试中已经考过的；哪些错误是在

16、历年的考试中还没有考的；哪些错误是历年的考试都要考的考试中还没有考的；哪些错误是历年的考试都要考的；等等。如果考生针对这些问题进行系统的归纳和的；等等。如果考生针对这些问题进行系统的归纳和总结，在考试时，针对总结，在考试时，针对“指错题指错题”和和“改错题改错题”的答的答题，就能做到有的放矢，势在必得。题，就能做到有的放矢，势在必得。2021-10-1014 三是考生要适当记忆。很多考生有一个错误的观点，三是考生要适当记忆。很多考生有一个错误的观点，即即房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析这门课程是开卷考试，不需这门课程是开卷考试，不需要记忆。实际上，由于考试时间的限制，虽然是开卷考试，要

17、记忆。实际上，由于考试时间的限制，虽然是开卷考试，但是没有足够的时间来查阅资料、归纳和总结答案要点。但是没有足够的时间来查阅资料、归纳和总结答案要点。因此，在对因此，在对房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析这门课程的学习和这门课程的学习和备考的过程中，一定要在理解的基础上进行适当记忆，特备考的过程中，一定要在理解的基础上进行适当记忆，特别是别是房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法、房地产估价规范房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导房地产抵押估价指导意见意见中的一些具体内容，这有利于在做中的一些具体内容，这有利于在做“问答题问答题”和和“单

18、项选择题单项选择题”时，及时找到答题依据；在做时，及时找到答题依据；在做“指错题指错题”和和“改错题改错题”时，一看到某种估价方法、某种估价目的、时，一看到某种估价方法、某种估价目的、某种用途的房地产估价等，就会想起它通常在什么地方出某种用途的房地产估价等，就会想起它通常在什么地方出现错误、会出现哪些错误等，做到现错误、会出现哪些错误等，做到“胸有成竹胸有成竹”，这样才，这样才能提高考试答题的速度和准确性。能提高考试答题的速度和准确性。2021-10-1015二、二、房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析知识总结知识总结( (一一) )房地产各估价方法的适用对象与条件房地产各估价方法的适用对

19、象与条件1.1.市场法的适用对象与条件市场法的适用对象与条件适用对象：适用对象：同种类型的数量较多且经常发生同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。交易的房地产。 房地产估价理房地产估价理论与方法论与方法p171.p171.适用条件：适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易地产的交易。 房地产估价理论房地产估价理论与方法与方法 p171.p171. 2021-10-10162.2.收益法的适用对象与条件收益法的适用对象与条件适用对象：适用对象：有经济收益或有潜在经济收益有经济收益或有潜在经济收益的房地产。的房地产。 房地产估价理房地产估价理论与方法论与

20、方法p213.p213.适用条件：适用条件：房地产未来的收益和风险都能房地产未来的收益和风险都能够较准确量化。够较准确量化。 房地产估房地产估价理论与方法价理论与方法p213.p213. 2021-10-10173.3.成本法成本法的适用对象与条件的适用对象与条件：适用对象：适用对象：既无收益又很少发生交易的房地产估既无收益又很少发生交易的房地产估价；主要适用于评估新的或比较新的价；主要适用于评估新的或比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产价值。过于老旧的房地产价值。 房地产房地产估价理论与方法估价理论与方法p271.p271.适用条件：适用条

21、件：基于自由竞争且可以大量重复生产的基于自由竞争且可以大量重复生产的房地产而可以正确计算正常成本、利房地产而可以正确计算正常成本、利润、税金等。润、税金等。 房地产估价理论与房地产估价理论与方法方法 p272. p272. 2021-10-10184.4.假没开发法的适用对象与条件假没开发法的适用对象与条件适用对象：适用对象：具有开发或再开发潜力并且其开发完具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产估价。方法求取的房地产估价。 房地产房地产估价理论与方法估价理论与方法p323.p323.适用条件：适用条件：能够根据房地产估价

22、的合法原则和最能够根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用方式确定最佳开发利用方高最佳利用方式确定最佳开发利用方式、能够正确预测开发完成后的价值、式、能够正确预测开发完成后的价值、能够准确预测后续开发建设的必要支能够准确预测后续开发建设的必要支出及应得利润。出及应得利润。房地产估价理论房地产估价理论与方法与方法 p324. p324. 2021-10-10195.5.长期趋势法的适用对象与条件长期趋势法的适用对象与条件适用对象：适用对象：价格无明显季节波动的房地产价格无明显季节波动的房地产( (未来未来房地产估价，且估价对象价格变化有房地产估价，且估价对象价格变化有规律。规律。)房地产估价理论与

23、方法房地产估价理论与方法 p347.p347.适用条件：适用条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时拥有估价对象或类似房地产的较长时期真实、可靠的价格资料。期真实、可靠的价格资料。 房地房地产估价理论与方法产估价理论与方法 p348. p348. 2021-10-1020( (二二) )各估价方法的操作步骤各估价方法的操作步骤( (技术路线技术路线) )1.1.市场法的操作步骤市场法的操作步骤 估价理论与方法估价理论与方法p172.p172.(1)(1)搜集交易实例搜集交易实例(2)(2)选择可比实例选择可比实例(3)(3)对可比实例价格进行适当处理对可比实例价格进行适当处理 价格换算价格换算

24、价格修正价格修正 价格调整价格调整(4)(4)求取比准价格求取比准价格2021-10-10212.2.收益法的操作步骤收益法的操作步骤 估价理论与方法估价理论与方法 p213. p213.(1)(1)报酬资本化法的操作步骤报酬资本化法的操作步骤确定未来收益期限；确定未来收益期限；求取未来净收益；求取未来净收益；求取报酬率；求取报酬率；选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。(2)(2)直接资本化法的操作步骤直接资本化法的操作步骤求取未来某一年的某种收益；求取未来某一年的某种收益；求取资本化率或收益乘数；求取资本化率或收益乘数；选用恰当的直接资本化法公式计

25、算收益价格。选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。2021-10-10223.3.成本法的操作步骤成本法的操作步骤 估价理论与方法估价理论与方法p273p273弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；资料；测算估价对象的重新购建价格；测算估价对象的重新购建价格；测算估价对象的折旧；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价格。求取估价对象的积算价格。2021-10-10234.4.假没开发法的操作步骤假没开发法的操作步骤 估价理论与方法估价理论与方法p325. p325. (1)(1)调查、分析待开发房地产状况及当地房地产市场调查、分析待开发房地产状况

26、及当地房地产市场情况。即：情况。即：弄清地块的区位状况；弄清地块的区位状况；弄清地块弄清地块的实物状况；的实物状况；弄清地块的规划状况；弄清地块的规划状况；弄清将弄清将拥有的土地权利；拥有的土地权利；弄清当地的房地产市场状况。弄清当地的房地产市场状况。(2)(2)选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；地产状况；(3)(3)预测后续开发经营期；预测后续开发经营期；(4)(4)预测开发完成后价值；预测开发完成后价值；(5)(5)预测后续必要支出及应得利润；预测后续必要支出及应得利润；(6)(6)测算待开发房地产的价值。测算待开发房地产的价值。

27、2021-10-1024( (三三) )各估价方法应用时应收集的资料各估价方法应用时应收集的资料1.1.各估价方法应用时应收集的各估价方法应用时应收集的基础资料基础资料(1)(1)估价委托的有关资料：估价委托的有关资料： 委托方情况委托方情况( (法人、住址、电话法人、住址、电话) )； 估价目的估价目的( (委托方提供委托方提供) )； 估价时点；估价时点； 项目有关文件；项目有关文件； 委托方的其他要求。委托方的其他要求。2021-10-1025(2)(2)相关法律法规和政策。相关法律法规和政策。 委托估价是否符合相关法律法规和政策；委托估价是否符合相关法律法规和政策； 估价操作应遵循的相

28、关法律法规和政策。估价操作应遵循的相关法律法规和政策。(3)(3)估价时点房地产市场状况的资料：估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的房地产市场状况资料；一般性的房地产市场状况资料； 地区性的房地产市场状况资料；地区性的房地产市场状况资料； 本类型房地产市场状况资料。本类型房地产市场状况资料。2021-10-1026(4)(4)估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使

29、用年限及剩余权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。等等。(5)(5)估价对象区域条件资料：估价对象区域条件资料：交通；交通；环境；环境；繁华程度；繁华程度；景观；景观；公共配套；公共配套；危险因素；危险因素；等等等等。 2021-10-10272.2.市场法应用时应收集的市场法应用时应收集的技术资料技术资料(1)(1)收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状

30、况等。交易实例房地产状况等。(2)(2)收集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有收集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。情况。(3)(3)收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。差和价差。(4)(4)收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。况。2021-10-10283.3.成本法成本法应用时应收集的应用时应收集的技术资料技术资料(1)(1)收集类似房地产开发的成本、税费、利润等收集类似房地产开发的成

31、本、税费、利润等资料；资料；(2)(2)收集类似土地的市场价格或其基准地价及其收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；相关修正系数；(3)(3)收集建筑物重置成本资料；收集建筑物重置成本资料；(4)(4)收集估价对象的己使用年限、尚可使用年限收集估价对象的己使用年限、尚可使用年限及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。程度。2021-10-10294.4.收益法应用时应收集的收益法应用时应收集的技术资料技术资料(1)(1)收集类似房地产正常经营的收入水平收集类似房地产正常经营的收入水平( (租金标租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率准

32、、价格标准，出租率、上座率、满客率) )，可出租面积、营业面积等资料；可出租面积、营业面积等资料；(2)(2)收集类似房地产正常经营的运营费用，或收收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。及年净收益。2021-10-1030(3)(3)收集类似房地产的租金与价格资料、或类似收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便房地产的无风

33、险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。测算或选用估价对象房地产的资本化率。(4)(4)收集估价对象在未来年限的收益变化情况，收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。收益价格。2021-10-10315.5.假设开发法应用时应收集的假设开发法应用时应收集的技术资料技术资料(1)(1) 同类房地产市场状况、未来趋势；同类房地产市场状况、未来趋势；(2)(2) 同类房地产市场售价；同类房地产市场售价；(3)(3) 同类项目开发周期、开发费用；同类项目开发周期、开发费用；(4)(4) 同类项目开

34、发利润或收益资料；同类项目开发利润或收益资料；(5)(5) 折现率确定的有关资料。折现率确定的有关资料。2021-10-1032( (四四) )估价方法的优选估价方法的优选1.1.估价方法选用要求：估价方法选用要求：(1)(1)同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。 房地产估价规范房地产估价规范5.1.25.1.2(2)(2)估价对象适宜采用多种估价方法进行估价时估价对象适宜采用多种估价方法进行估价时不得随意取舍不得随意取舍。 房地产估价规范房地产估价规范5.1.35.1.32.2.估价方法的优选：估价方法的优选：有条件选用比较法估价的，应以比较法

35、为主要的有条件选用比较法估价的，应以比较法为主要的估价方法。估价方法。 房地产估价规范房地产估价规范5.1.45.1.4收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。种估价方法。 房地产估价规范房地产估价规范5.1.55.1.5 2021-10-1033 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 房地产估价规范房地产估价规范5.1.65.1.6不宜采用比较法、收益法、假没开发法进行估不宜采用比较法、收益法、假没开发法进行估价时，可

36、采用成本法作为主要的估价方法。价时，可采用成本法作为主要的估价方法。 房地产估价规范房地产估价规范5.1.75.1.7未来房地产估价：长期趋势法。未来房地产估价：长期趋势法。2021-10-1034( (五五) )不同类型的房地产估价问题不同类型的房地产估价问题1.1.居住房地产估价居住房地产估价(1)(1)居住房地产的特点居住房地产的特点 单宗交易规模较小单宗交易规模较小, ,但市场交易量大；但市场交易量大； 具有较强的相似性和可比性；具有较强的相似性和可比性； 不同类型住房价格内涵差异明显。不同类型住房价格内涵差异明显。(2)(2)影响居住房地产价格的主要区位状况影响居住房地产价格的主要区

37、位状况 交通条件交通条件; ; 生活服务设施生活服务设施; ; 教育配套设施教育配套设施; ; 环境质量。环境质量。 2021-10-1035(3)(3)影响居住房地产价格的主要实物状况影响居住房地产价格的主要实物状况 建筑结构、类型和等级；建筑结构、类型和等级； 设施与设备；设施与设备； 建筑质量；建筑质量； 装修；装修； 朝向与楼层。朝向与楼层。(4)(4)居住房地产的常用估价方法居住房地产的常用估价方法 市场法市场法 成本法成本法 收益法收益法 注意：注意：房改房、经济适用住房的估价技术路线。房改房、经济适用住房的估价技术路线。2021-10-10362.2.商业房地产估价商业房地产估价

38、(1)(1)商业房地产的特点商业房地产的特点 收益性；收益性； 经营内容多，业态多样；经营内容多，业态多样； 出租、转租经营多，产权分散复杂；出租、转租经营多，产权分散复杂； 装修高档而复杂；装修高档而复杂； 垂直空间价值衰减明显。垂直空间价值衰减明显。(2)(2)影响商业房地产价格的主要区位状况影响商业房地产价格的主要区位状况 地段繁华程度地段繁华程度; ; 交通条件交通条件; ; 临街状况。临街状况。 2021-10-1037(3)(3)影响商业房地产价格的主要实物状况影响商业房地产价格的主要实物状况 建筑品质及内部结构；建筑品质及内部结构； 楼层；楼层； 净高；净高； 面积；面积； 装修

39、；装修； 无形价值。无形价值。(4)(4)商业房地产的常用估价方法商业房地产的常用估价方法 收益法；收益法； 市场法；市场法； 成本法。成本法。2021-10-10383.3.商务办公房地产估价商务办公房地产估价(1)(1)商务办公房地产的特点商务办公房地产的特点 所取区位好，规模大；所取区位好，规模大； 多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；施完善； 出租经营多，多由专业物业服务企业管理。出租经营多，多由专业物业服务企业管理。(2)(2)影响商务办公房地产价格的主要区位状况影响商务办公房地产价格的主要区位状况 集聚条件；集聚条件； 交通条件；交通

40、条件； 周边环境。周边环境。 2021-10-1039(3)(3)影响商务办公房地产价格的主要实物状况影响商务办公房地产价格的主要实物状况 外观形象；外观形象； 内部装修；内部装修； 设备、设施；设备、设施； 智能化程度；智能化程度； 物业服务水平；物业服务水平； 租户类型；租户类型； 楼层。楼层。(4)(4)商务办公房地产的常用估价方法商务办公房地产的常用估价方法 收益法；收益法； 市场法；市场法； 成本法。成本法。2021-10-10404.4.旅馆房地产估价旅馆房地产估价(1)(1)旅馆房地产的特点旅馆房地产的特点 转让少且一般为整体转让；转让少且一般为整体转让； 功能多样；功能多样；

41、一次性投资大、回收期较长、经营风险较大；一次性投资大、回收期较长、经营风险较大； 价值主要体现在接待客户的类型及其能力。价值主要体现在接待客户的类型及其能力。(2)(2)影响旅馆房地产价格的主要区位状况影响旅馆房地产价格的主要区位状况 交通条件；交通条件； 周围环境。周围环境。2021-10-1041(3)(3)影响旅馆房地产价格的主要实物状况影响旅馆房地产价格的主要实物状况 除了影响商业房地产实物状况的一般因素除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：还有： 设备设施和用具；设备设施和用具； 经营管理。经营管理。

42、(4)(4)旅馆房地产的常用估价方法旅馆房地产的常用估价方法 收益法；收益法； 市场法。市场法。 2021-10-10425.5.工业房地产估价工业房地产估价(1)(1)工业房地产的特点工业房地产的特点 涉及的行业多；涉及的行业多； 非标准厂房多，厂房单价相差大；非标准厂房多，厂房单价相差大； 要区分设备和建筑物的造价；要区分设备和建筑物的造价； 厂房易受震动和腐蚀的影响。厂房易受震动和腐蚀的影响。(2)(2)影响工业房地产价格的主要区位状况影响工业房地产价格的主要区位状况 交通条件；交通条件； 基础设施；基础设施； 地理位置。地理位置。 2021-10-1043(3)(3)影响工业房地产价格

43、的实物状况影响工业房地产价格的实物状况 用地面积与形状；用地面积与形状； 地质和水文条件；地质和水文条件； 房地产用途。房地产用途。(4)(4)工业房地产的常用估价方法工业房地产的常用估价方法 成本法；成本法； 市场法；市场法； 收益法。收益法。 2021-10-1044( (六六) )不同估价目的及相关估价问题不同估价目的及相关估价问题1.1.划拨土地估价划拨土地估价 房地产估价规范房地产估价规范6.4.46.4.4由土地使用权的市场价格扣除该土地使用权出让由土地使用权的市场价格扣除该土地使用权出让金后的余额，即为该划拨土地使用权价格。此金后的余额，即为该划拨土地使用权价格。此时的土地使用权

44、年限设定为相应用途的法定最时的土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。高年限，从估价时点起计。用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。用权应缴纳的款额。2021-10-1045 2. 2.在建工程估价在建工程估价运用成本法估价：运用成本法估价： 估价理论与方法估价理论与方法p273.p273. 在建工程价格土地取得成本在建工程价格土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用销售费用+ +投资利息投资利息+ +

45、销售税费销售税费+ +开开发利润发利润运用假设开发法估价：运用假设开发法估价： 估价理论与方法估价理论与方法p329p329 在建工程价格续建完成后的房地价值在建工程在建工程价格续建完成后的房地价值在建工程的税费续建成本管理费用销的税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费续售费用投资利息销售税费续建利润建利润2021-10-10463.3.保险估价或损失价值评估保险估价或损失价值评估 房地产估价规范房地产估价规范p23p23保险价值评估不包括土地使用权价值。保险价值评估不包括土地使用权价值。保险价值评估应以保险时或保险事故发生时的房地保险价值评估应以保险时或保险事故发生时的房地产实际价值为

46、依据。产实际价值为依据。保险价值评估宜采用成本法和比较法。保险价值评估宜采用成本法和比较法。对于可修复的损害性损失，其修复所需的费用即为对于可修复的损害性损失，其修复所需的费用即为损失价值。损失价值。对于不可修复的损害损失，应根据房地产保险事故对于不可修复的损害损失，应根据房地产保险事故发生前后的状况评估：发生前后的状况评估： 损失价值损失价值= =房地产受损前的价值房地产受损前的价值 房地产受损后的房地产受损后的( (残余残余) )价值价值2021-10-1047补充：补充：房地产损害赔偿估价房地产损害赔偿估价 案例分析案例分析p314-324p314-324(1)(1)房地产价值损失的原因

47、及种类房地产价值损失的原因及种类因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失因在相邻地建造建筑物给房地产造成价值损失因在相邻地建造建筑物给房地产造成价值损失因环境污染造成房地产价值损失因环境污染造成房地产价值损失因工程质量缺陷造成房地产价值损失因工程质量缺陷造成房地产价值损失因基础施工损坏邻近建筑物造成房地产价值损失因基础施工损坏邻近建筑物造成房地产价值损失因异议登记不当造成房地产权利人损害因异议登记不当造成房地产权利人损害因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失因未能

48、履约使他人工程停缓建，给他人造成损失因对房地产权利行使不当限制，给产权人造成损失因对房地产权利行使不当限制，给产权人造成损失2021-10-1048(2)(2)房地产损害造成的损失分析房地产损害造成的损失分析房地产损害的分类房地产损害的分类按受损部位分类：按受损部位分类： 一是实物损害一是实物损害( (可分为实体损害和功能损害可分为实体损害和功能损害) )； 二是权益损害；二是权益损害； 三是区位损害三是区位损害( (也称为环境损害也称为环境损害) )。按是否可修复分类：按是否可修复分类： 一是可修复的损害；一是可修复的损害； 二是不可修复的损害。二是不可修复的损害。按损害的时限分类：按损害的

49、时限分类： 一是暂时性的损害；一是暂时性的损害； 二是永久性的损害。二是永久性的损害。2021-10-1049房地产损害的赔偿金额房地产损害的赔偿金额房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失。其赔偿金额的确定方法如下：经济损失。其赔偿金额的确定方法如下：对于可修复的损害，赔偿金额为修复费用加上相对于可修复的损害，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失；关经济损失；对于不可修复的损害，赔偿的金额为损害前的房对于不可修复的损害，赔偿的金额为损害前的房地产价值减去损害后的房地产价值；地产价值减去损害后的房地产价值；对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复

50、房地对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害，赔偿金额为部分修复费用房地产价值的损害，赔偿金额为部分修复费用房地产价值减损额相关经济损失；产价值减损额相关经济损失；对于对于造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。2021-10-1050(3)(3)房地产损害赔偿估价的特点房地产损害赔偿估价的特点正价值评估与负价值评估；正价值评估与负价值评估；不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估；评估；独一无二性更强，难以寻找到类似的房地产损害独一无二性更强，难以寻找到类似的房地产损害赔偿实例；赔偿实例；对

51、建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度方面的鉴定；助，需要损害程度方面的鉴定；损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强，且通常需要作为专家证更加精确，说服力更强，且通常需要作为专家证人出庭作证，要求较强的语言表达能力。人出庭作证，要求较强的语言表达能力。2021-10-1051(4)(4)房地产损害赔偿估价的方法房地产损害赔偿估价的方法修复费用法修复费用法( (成本法成本法) )：采用合法、最合理的修复方：采用合法、最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的成本、费用

52、、案予以修复的必要费用，包括正常的成本、费用、税金和利润等。税金和利润等。损失资本化法：预期未来各期损失的现值之和。例损失资本化法：预期未来各期损失的现值之和。例如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。赔偿实例比较法赔偿实例比较法( (市场法市场法) )：通过类似房地产损害的：通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。产损害的赔偿金额。损害前后价差法损害前后价差法( (剩余法剩余法) )：损害前房地产状况的市：损害前房地产状况的市场价值与损害后房地产状况的市场价值之差。场

53、价值与损害后房地产状况的市场价值之差。2021-10-10524 4估价人员现场查勘的内容估价人员现场查勘的内容 估价规范估价规范4.0.54.0.5估价对象坐落位置的正确性；估价对象坐落位置的正确性；观察周围的环境、景观；观察周围的环境、景观；实地拍照；实地拍照；勘察建筑物的外观、建筑结构、装修、使用、设勘察建筑物的外观、建筑结构、装修、使用、设备、维修保和完损程度等情况；备、维修保和完损程度等情况；了解当地同类房地产的市场特性与行情。了解当地同类房地产的市场特性与行情。2021-10-10535.5.土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧旧建筑物

54、的建设期不计入耐用年限，耐用年限从建筑物的建设期不计入耐用年限，耐用年限从竣工验收合格之日起计。竣工验收合格之日起计。建筑物耐用年限短于土地使用权年限的，按建建筑物耐用年限短于土地使用权年限的，按建筑物耐用年限计算折旧。筑物耐用年限计算折旧。建筑物耐用年限长于土地使用权年限的，按土建筑物耐用年限长于土地使用权年限的，按土地使用权年限计算折旧。地使用权年限计算折旧。 房地产估价规范房地产估价规范p17p172021-10-1054建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用

55、年限计算折旧。按建筑物耐用年限计算折旧。建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物己使用年限加土地使用权剩余年限按建筑物己使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。计算折旧。2021-10-10556.6.收益性房地产的建筑物耐用年限短于土地使用权收益性房地产的建筑物耐用年限短于土地使用权年限的估价年限的估价估价技术路线之一：先根据建筑物耐用年限内估价技术路线之一：先根据建筑物耐用年限内房地产净收益，选择有限年的收益法计算公式，房地产净收益，选择有限年的收益法计算公式，求得收益

56、性房地产在建筑物耐用年限的收益价求得收益性房地产在建筑物耐用年限的收益价格；然后再加上土地剩余使用年限的价值的折格；然后再加上土地剩余使用年限的价值的折现值。现值。估价技术路线之二：将未来可获收益的年限设估价技术路线之二：将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。摊销。规范规范p14.p14.2021-10-10567.7.房地产抵押估价房地产抵押估价 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法和和房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见 房地

57、产抵押必须是建筑物与其占用的土地一并设房地产抵押必须是建筑物与其占用的土地一并设定抵押。定抵押。抵押估价要采用公开市场价值标准。抵押估价要采用公开市场价值标准。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。再次抵押的房地产价值应是该房地产的价值扣除再次抵押的房地产价值应是该房地产的价值扣除已担保债权后的余额。已担保债权后的余额。抵押估价要注意抵押期及其届满时土地的剩余使抵押估价要注意抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响。用年限对估价的影响。2021-10-1057房地产抵押估价目的房地产抵押估价目的应表述为：应表述为：“为确定为确定房地产抵押贷款额度提供参考

58、依据而评房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估房地产抵押价值”。房地产抵押价值的定义房地产抵押价值的定义为：为：“抵押房地产抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”房地产抵押估价房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的正、合法、谨慎的原则原则。2021-10-1058(9)(9)优先受偿权包括：优先受偿权包括： 担保法担保法规定的规定的土地使用权出让金土地使用权出让金； 合

59、同法合同法规定的规定的建筑工程款项建筑工程款项； 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法规定的规定的“处分抵处分抵押房地产的费用、抵押房地产应缴纳的税款、押房地产的费用、抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害害”。(10)(10)房地产估价师有了解抵押房地产的法定优先房地产估价师有了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况与对委托人提供的有关情况受偿权利等情况与对委托人提供的有关情况和资料进行核查的义务和资料进行核查的义务。2021-10-1059(11)(

60、11)房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管价档案资料妥善保管。(12)(12)法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调法定优先受偿权利等情况