[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟26

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价理论与方法模拟26土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价理论与方法模拟26土地估价理论与方法模拟26一、判断题问题:1. 在土地等、级、价体系中，“价”更偏重于对土地自然质量的评价。答案:B问题:2. 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。答案:B问题:3. 由于工业化和城市化发展过程的每一个环节都与土地有着重大的关系，所以这两个指标与土地市场的相关性很大，也很间接。答案:B问题:4. 预期原则是收益还原法的基础。答案:A问题:5. 收益还原法除了对一般市场价值进行评估外，还能够根据土地购买或投资者的动机，立足于主观的、

2、个人的因素，对土地收益进行细致的分析，满足一些投资者特殊的评估需求。答案:A问题:6. 重置成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需的成本。答案:A问题:7. 建筑物的重置价格是决定建筑物价格的最基本因素。答案:A问题:8. 土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。答案:A问题:9. 成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期，所以无需进行年期修正。答案:B问题:10. 一般而言，土地面积与建筑密度一定时，容积率越高，楼面地价越低。答案:A二、单项选择题(每题有A、B、C、D 4个备选项，其中只有1个最符合题意)问题

3、:1. 马克思地租理论认为级差地租产生的根本原因是 。A.自然条件的差异性B.土地投入的不同C.区位的差异D.土地的有限性所引起的土地经营上的垄断答案:D问题:2. 土地价格按 分类，可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。A.使用目的B.土地的存在形态C.土地交易的方式D.表示方法答案:C问题:3. 影响土地区位的主要因素为 。A.社会经济因素B.自然因素C.行政因素D.以上三种因素的综合答案:D问题:4. 工业区位论认为影响工业布局的因素有 。A.运输成本B.工资因素C.集聚与分散因素D.三种因素的综合作用答案:D问题:5. 级差地租是指由于 所创造的超额利润所转化的地租。A.利用肥

4、沃土地B.利用位置较好的土地C.追加投资D.利用肥沃程度和位置较好的土地答案:D问题:6. 19731981年是我国地价体系发展 的时期。A.初步形成B.严重后退C.蓬勃发展D.趋于成熟答案:B问题:7. 金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是 。A.货币供给量B.投资水平C.经济规模D.经济效率答案:A问题:8. 土地功能实现的基本条件是 。A.交通条件B.基础设施C.繁华程度D.环境质量答案:B问题:9. 土地所有权的垄断是 形成的根本原因。A.经济地租B.绝对地租C.商业地租D.级差地租答案:B问题:10. 不是影响地价的区域因素。A.土地级别B.对外

5、交通C.区域公共设施条件D.国民经济发展水平答案:D问题:11. 申报地价是由 。A.土地出让方和受让方向有关方面申报的地价B.土地所有人向有关机关申报的地价C.下级向上级申报的地价D.用地单位或个人向政府申报的地价答案:D问题:12. 不是影响地价的个别因素。A.宗地所在区域环境条件B.宗地使用限制C.宗地形状D.宗地容积率答案:A问题:13. 城镇土地定级中，商服繁华影响度是指 。A.某一区域的商服繁华程度B.某一区域受各级商服中心的影响程度C.市级商服中心对各级区域的影响D.商服中心的优劣答案:B问题:14. 影响土地价格的区域因素包括 。A.位置、交通条件、基础设施条件B.行政、社会、

6、经济因素等C.面积、形状、土地使用年限等D.地形、朝向、地质条件答案:B问题:15. 影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和 。A.宏观因素B.经济因素C.个别因素D.社会因素答案:C问题:16. 地租是一种经济剩余，即 之后余下的那部分。A.总利润减去税金B.总收入减去总要素成本C.税后总利润减去社会平均利润D.总收益减去生产成本答案:B问题:17. 根据地租理论，最劣等级的土地 。A.有级差地租和绝对地租B.无级差地租和绝对地租C.无级差地租，有绝对地租D.有级差地租，无绝对地租答案:C问题:18. 新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进 概念，从理论上解

7、决了城市地租的计算问题。A.同好曲面B.买价曲线C.区位平衡D.非完善市场答案:C问题:19. 工业区位理论的核心是通过对 因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。A.运输、劳动力和集聚B.一般、区域和个别C.自然和经济D.供给和需求答案:A问题:20. 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指 。A.商品的最低售价B.商品的销售价格C.交通费用D.商品的销售价格加交通费用答案:D问题:21. 衡量地租、地价的主要标尺是 。A.商业聚集规模B.交通方便度C.相对位置D.区位答案:D问题:22. 空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益=租金一( )一

8、管理费一维护费。A.保险费B.税金C.折旧费D.利息答案:B问题:23. 还原率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原率。A.土地B.建筑物C.综合D.其他答案:C问题:24. 评估饭店用地价格时，可先采用 估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。A.收益还原法B.剩余法C.路线价法D.成本法答案:A问题:25. 替代原理是 的理论基础。A.成本逼近法B.剩余法C.市场比较法D.收益还原法答案:C问题:26. 采用市场比较法评估地价时，采用的比较案例为协议出让地块，其价格明显低于市场交易价格，须进行情况修正。若协议出让价为300元/m2，经调查分析，修

9、正系数为1.18，则经情况修正后的交易案例价格应为 元/m2。A.286B.324C.354D.414答案:C问题:27. 地价指数等于 。A.前一年地价/当年地价B.报告期地价/基期地价100C.报告期地价/基准地价D.前一年地价/当年地价10答案:B问题:28. 计算土地取得成本要注意的要点不包括 。A.土地取得方式B.土地取得成本的归属C.成本的输出方式D.土地取得成本的关联性答案:D问题:29. 采用市场比较法评估求得的土地价格，称为 。A.积算价格B.比准价格C.交易价格D.参考价格答案:B问题:30. 成本逼近法中，农地取得费的计息期为 。A.整个开发期B.1/2开发期C.1/4开

10、发期D.3/4开发期答案:A问题:31. 应用成本逼近法评估地价时，单位面积土地取得费用应按 计算。A.预算费用B.实际发生费用C.区域内平均费用D.以上都不对答案:C问题:32. 根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的单位面积地价随 。A.土地开发成本的高低而升降B.使用者的改变而升降C.临街深度的增加而递减D.经营管理水平的优劣而升降答案:C问题:33. 路线价评估工作是从 开始。A.收集交易案例B.划分地价区段C.划分路线价调查区段D.设定标准深度答案:C问题:34. 影响建筑物价格的最基本因素是 。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑楼层D.建筑结构答案:D问题:35. 因素属于影响土

11、地质量的面状因素。A.商服中心B.交通道路C.文化设施D.环境质量答案:D问题:36. 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过 年。A.2B.3C.4D.5答案:D问题:37. 基准地价系数修正法评估的宗地价格是 。A.收益价格B.比准价格C.成本累加价格D.剩余价格答案:B问题:38. 评估宗地价格一般应采用 方法。A.1种B.2种以上C.3种以上D.2种答案:B问题:39. 国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回的情况为 。A.房屋破损B.社会公益事业需要C.企业破产D.土地使用权转移答案:B问题:40. 剩余法评估中， 项目应计算利息。A.地价B.销售税费

12、C.工商登记费D.投资利润答案:A问题:41. 路线价是不同用途土地分别测算的路线价区段的 。A.基准地价B.标准地价C.平均价格D.买卖价格答案:C问题:42. 是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0时的深度。A.标准深度B.标准宗地C.路线价区段D.地价指数答案:A问题:43. 中华人民共和国土地管理法就征地费用各项标准有更加明确的规定，土地取得成本基本包括 。A.土地平整费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费B.土地补偿费、土地平整费、地上定着物和青苗补偿费C.土地补偿费、人员安置补助费、土地平整费D.土地补偿费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费答案

13、:D问题:44. 多层建筑的耐火等级分为 级。A.1B.2C.3D.4答案:D问题:45. 楼面和地面是人们生活中经常接触行走的平面，其中楼面垫层可以是 。A.灰土B.细石混凝土C.水泥炉渣D.素混凝土答案:B三、多项选择题(每题有A、B、C、D、E 5个备选项，其中至少有2个最符合题意)问题:1. 按土地的存在形态分类，土地价格分为 。A.拍卖价格B.生地价格C.熟地价格D.毛地价格E.净地价格 A B C D E答案:BCDE问题:2. 采用贡献原则来估算土地价格时，可采用的土地估价方法有 。A.路线价估价法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法E.成本逼近法 A B C D E答案:CD

14、问题:3. 我国的地价体系按照宏观管理需求层面分类，包括 。A.最高(最低)限价B.土地级别C.基准地价D.标定地价(城镇)E.国有土地收购价格 A B C D E答案:ABCD问题:4. 关于土地的经济供给与自然供给的联系及区别，下列表述中正确的是 。A.土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动B.土地自然供给是针对土地能否满足人类生产、生活及动植物生长需要而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的，现在人类特别重视耕地或粮食用地的经济供给C.土地的自然供给在相当长的时间内是变化的、有弹性的，而土地的经济供给是一定的、无弹性的，并且不同用途土

15、地的供给弹性也是不同的D.人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地的经济供给E.用于农作物生产的土地，因受自然条件的较多限制，其供给弹性较小，尤其是特种作物的栽培地，其供给弹性更小，而建筑用地的经济供给弹性相对较大 A B C D E答案:ABDE问题:5. 克里斯泰勒根据 建立中心地体系的基本模型。A.市场原则B.经济原则C.交通原则D.行政原则E.区域原则 A B C D E答案:ACD问题:6. 土地的自然供给受 因素的制约。A.具有适宜人类生产生活的气候条件B.具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件C.具有可资利用的淡水资源D.具有可供人类利用的其他资源E.具有

16、最基本的土地制度 A B C D E答案:ABCD问题:7. 土地估价中的贡献原则可用于 等。A.土地的追加投资B.不动产的估价C.建筑物的追加投资D.不动产的部分改良、改造E.不动产的建造 A B C D E答案:ACD问题:8. 大卫李嘉图认为级差地租产生的条件是 。A.土地的需求量不断增加B.土地的肥沃程度差别C.土地位置的差别D.土地数量有限E.土地的耕作制度 A B C D E答案:BCD问题:9. 集聚因素主要通过 对工业企业的经济效益产生影响。A.人口集聚B.环境集聚C.生产或技术集聚D.社会集聚E.自然集聚 A B C D E答案:CD问题:10. 影响土地区位的社会经济因素包

17、括 。A.繁华程度B.交通状况或通达程度C.基础设施和公用设施的完备程度D.人口密度E.土地承载力 A B C D E答案:ABCD问题:11. 开发建设周期可分为 三个阶段。A.取得土地期B.规划设计和工程：顶算期C.工程建设期D.空置或租售期E.房产使用期 A B C D E答案:BCD问题:12. 建筑物估价中应注意的问题包括 。A.分析建筑物的自然条件B.区分动产与不动产C.增建建筑物的折旧问题D.建筑物估价应注意各楼层的差异E.说明建筑物所具备的必要的外部设施 A B C D E答案:ABCD问题:13. 根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是 。A.耕地肥沃程度相当的归

18、同一区段B.城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段C.商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段D.面积相当的小区划归同一个地价区段E.人口相当的小区划归同一地价区段 A B C D E答案:BC问题:14. 建筑安装工程预算定额是 的依据。A.设备安装工程预算定额B.间接费用定额C.编制施工图预算D.确定建筑产品预算E.人口定额 A B C D E答案:CD问题:15. 建筑物的耐用年限可分为 。A.自然耐用年限B.物理耐用年限C.经济耐用年限D.平均耐用年限E.预计耐用年限 A B C D E答案:AC四、情景分析题(每小题有A、B、C、D 4个备选项，其中至少

19、有1个符合题意) 现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。2009年11月1日进行的市场调查情况如下。 (1)在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。 (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。 (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 根据上述材料，同答以下问题。 1. 该宗地于2009年11月1目的土地单位

20、面积价格为 元/m2。A.18576B.17156C.20385D.14297 A B C D答案:B2. 该建筑物的年纯收益为 万元。A.68B.84C.72D.80 A B C D答案:C3. 该宗土地年纯收益为 万元。A.130B.124C.121D.111 A B C D答案:D4. 确定还原率宜采用 加上风险调整值的办法。A.安全利率B.利润率C.贷款利率D.存款利率 A B C D答案:A5. 接受了该宗地地价评估任务后，首先应决定估价的基本项目，主要包括 。A.确认估价条件B.确认评估对象C.确认估价目的D.确定估价收费 A B C D答案:ABC 有一宗工业用地，土地取得费及相

21、关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。 根据上述材料，回答以下问题。 6. 在成本逼近法计算中，土地投资利息为 元。A.18000B.8934C.22500D.22634 A B C D答案:D7. 在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为 万元。A.2000B.2500C.2667D.3333 A B C D答案:A8. 土地开发费一般包括 。A.拆迁安置补助费B.小区开发配套费C.基础设施配套费D.公共事业建设配套费 A B C D答案:BCD9. 宗地估价技术报告中，