策划部-大盘规划研究案例模板

1、太原市写字楼市场沟通报告太原市写字楼市场沟通报告融达-策划部2016年6月25日Part1 西安市大盘规划研究外部特征华远海蓝城p 区位特征：西安市未央区（中心城区）p 地段特征：北邻广安路，南临矿山路p 交通特征：周边1公里内5条公交线路，地铁3号线（2016年底运行）p 环境特征：无明显外围环境优势p 配套特征：商业占比配图1：项目区位图基本指标华远海蓝城指标项参数备注占地面积660亩总建面积地下地上住宅商业6万公建1.5万其它0.45万0.25+0.2小计合计120万容积率3.3建筑密度22%绿化率40总户数13232户车位地上地下合计配图2：项目效果图/规划平面图住宅规划华远海蓝城p

2、住宅类型：小高层+高层（精装/毛坯）p 分布情况： 小高层住宅22幢（均为一期） 高层住宅37幢（二三四五期，其中三期产品为精装）配图3：效果图/规划图标注出“多层/小高层/高层”的分布情况一期小高层住宅二四五期均为高层毛坯三期高层精装商业规划华远海蓝城p 商业类型：临街底商+商业步行街+综合商场共计6万方商业体p 分布情况：1.8万华远好天地综合商场，集超市、餐饮、购物、健身、休闲于一体，生活所需一站尽享； 3500街坊集市生活步行街 临街底商为单一层（平层分割，部分为一拖二形式）配图4：效果图/规划图标注出“商业位置及形态”的分布情况综合商场临街底商临街底商商业步行街临街底商其它规划华远海

3、蓝城p 公建类型：幼儿园/小学/健身馆p 分布情况： 1所幼儿园（四期地块东南） 2所小学（四期地块东南） 健身会所（四期地块西向商业体内）健身会所幼儿园双小学路网规划华远海蓝城p 出入口分布： 车辆出入口 人行出入口 其它p 路网情况：项目周边路网成熟，三横两纵，项目截分四大地块，其中广安路/玄武东路/矿山路/北郊路/赵国王路为主干道，项目中心自建路两条为人行/车行通道，其它均为人车分流主干道配图6：效果图/规划图标注出“路网及出入口”的分布情况项目五期项目三期自建路六期地块广安路矿山路项目一期项目二期项目四期北郊路赵国王路玄武东路开发节奏华远海蓝城p 一期：2010.12-2013.2，售

4、罄交房，均价7500元/p 二期：2013.4-2013.12，售罄交房，均价7500元/p 三期：2013.10-2015.3，均价7400-8000元/p 四期：2014.6-2015.9，均价6500元/p 五期：2016.4-至今，五期认筹，预计均价约6500元/p六期： 未售配图8：效果图/规划图标注出“路网及出入口”的分布情况1#1#3 3# #2 2# #6 6# #5 5# #4#4#六期（未推售）六期（未推售）外部特征华润二十四城p 区位特征：西安市城西区（边缘城区）p 地段特征：毗邻三桥路，天台路，近邻高架快速路p 交通特征：周边1公里12条公交线路，地铁1号线直达，地铁5

5、号线在建p 环境特征：项目西侧一公里内邻近中国西部国际车城p 配套特征：商业占比60%，住宅40%配图1：项目区位图基本指标华润二十四城指标项参数备注占地面积500亩总建面积地下5万车位+部分商场地上住宅55万共四期开发商业90万共两期开发公建/其它小计145万合计150万容积率3.3建筑密度22%绿化率40%总户数约5000户车位地上地下4000个合计4000个配图2：项目效果图/规划平面图华润商业中心一期住宅二期住宅三期住宅四期（未建）住宅规划华润二十四城p 住宅类型：高层公寓+高层住宅p 分布情况：项目规划建设25栋楼，层高33-34层（2梯4户/2梯6户）其中，住宅分三期开发。一期住宅

6、共规划11幢高层（1-11#），户型面积为73-108，共1879户，当前一期售罄；二期6幢高层（12-18#），户型面积80-108，共1324户；三期在售19-28号楼，其中19-23#楼为商业，24-28#楼为住宅，户型为74/85纯南两居、98/117三居配图3：效果图/规划图标注出“多层/小高层/高层”的分布情况华润商业中心一期住宅二期住宅三期住宅商业规划华润二十四城p 商业类型：商务写字楼+商业公寓+商业步行街+综合商场（共计90万方商业体）p 分布情况：路网规划将项目截分两大地块，商务写字楼位于整体项目西南角万象城商业公寓/华润万家购物广场/业态步行街均在项目西南角，属商业裙楼项

7、目东南角为华润商业中心，为综合商场布设 配图4：效果图/规划图标注出“商业位置及形态”的分布情况路网规划华润二十四城p 出入口分布： 车辆出入口 人行出入口 其它p 路网情况：项目临近两大交通主干道天台路/三桥路，其中，三桥桥路地铁1号线可直达本案配图6：效果图/规划图标注出“路网及出入口”的分布情况西安高架快速道天台路三桥路商业配套一期二期四期三期开发节奏华润二十四城p 一期：2013.1-2014.3，售罄交房，均价6200元/p 二期：2014.3-2016.2，均价6500元/p 三期：2015.5-至今，均价6100元/p 四期：未售六期（未推售）六期（未推售）华润商业中心一期住宅二

8、期住宅三期住宅四期（未建）外部特征华清学府城p 区位特征：西安市新城区（中心城区）p 地段特征：临近幸福南路，建工路p 交通特征：项目周边1公里内14条公交线路，近邻地铁6号线在建p 环境特征：项目周边3公里内2所市级公园p 配套特征：商业占比配图1：项目区位图基本指标华清学府城指标项参数备注占地面积586亩总建面积地下地上住宅商业0.5万公建1万其它2万景观中心小计合计135.46万容积率3.5建筑密度绿化率35%总户数约10000户车位地上0地下合计8000个配图2：项目效果图/规划平面图住宅规划华清学府城p 住宅类型：小高层+高层p 分布情况：项目共分六期开发，规划住宅60幢，当前在售5

9、期，1-4期均已售罄小高层住宅12幢（1-2期、4期一幢）高层住宅共48幢（3-6期）配图3：效果图/规划图标注出“多层/小高层/高层”的分布情况一期二期五期在售六期未建三期四期商业规划华清学府城p 商业类型：商业步行街+临街底商（共计5000商业体）p 分布情况：商业底商位于整体项目地块的西北临街幸福南街沿线，为一拖二商业结构商业步行街位于 配图4：效果图/规划图标注出“商业位置及形态”的分布情况临街 底商商业步行街其它规划华清学府城p 公建类型：幼儿园/小学/会所p 分布情况：幼儿园位于小区主入口以北，建大华清幼儿园（已开学3年，可容纳约600人）小学位于项目5期用地中心地带，建大华清小学

10、（2014年9月已开学，目前有6个年级，每个班级设置45人）会所布局位于项目4期用地之中小学幼儿园会所路网规划华清学府城p 出入口分布： 车辆出入口 人行出入口 其它p 路网情况：本项目属于开放式设计，西临幸福南路与建工路为市级交通主干道建工路幸福南街一期二期四期三期五期在售项目六期四幢商业大学城开发节奏华清学府城p 一期：2007.12-2009.8，总建面24万，均价4500元/，售罄p 二期：2009.10-2011.10，总建面16万，均价5500-5800元/，售罄p 三期：2011.10-2012.10，总建面15万，均价5800-6100元/，售罄p 四期：2012.11-201

11、3.12，总建面约20万，均价6200元/，售罄p 五期：2014.1-2016.6，总建面约25万，均价6500元/，在售p 六期：未建/未售六期（未推售）六期（未推售）一期二期五期在售六期未建三期四期外部特征 万科城p 区位特征：西安市长安区（边缘城区）p 地段特征：临近长安街/韦郭大道p 交通特征：周边1公里内10条公交线路p 环境特征：外围1公里内3大学府+1市政广场p 配套特征：商业占比配图1：项目区位图基本指标万科城指标项参数备注占地面积1000亩总建面积地下地上住宅72.13万当前规划商业50万公建其它小计合计120万容积率3建筑密度绿化率44%总户数9800户车位地上地下合计配

12、图2：项目效果图/规划平面图住宅规划万科城p 住宅类型：公寓+小高层+高层（精装）p 分布情况： 项目一期联排别墅12幢 高层11幢，小高层10幢一期樱花一路书香路地块三地块四二期一期住宅规划万科城p 住宅类型：公寓+小高层+高层（精装）p 分布情况： 项目二期规划15幢（1-15#），均为高层住宅二期樱花一路书香路地块三地块四二期一期货量配比万科城配图3：效果图/规划图标注出“多层/小高层/高层”的分布情况商业规划万科城p 商业类型：社区/临街底商+商业公寓+综合商场（当前成熟业态，共计22.3万，剩余约27万未规划）p 分布情况： 社区/临街底商约3万，分布于项目一期临主干线位置 商业公寓

13、约8.6万位于一期南向商业区 综合商场为1.4万 二期商业体约为9.3万配图4：效果图/规划图标注出“商业位置及形态”的分布情况临街底商社区底商社区底商华润万家社区底商社区底商综合商场公寓临街底商二期商业布局公寓其它规划万科城p 公建类型：幼儿园/小学/会所p 分布情况： 1所幼儿园（一期地块东侧） 1所小学（二期地块南侧） 会所（一期地块北侧）小学幼儿园会所路网规划万科城p 出入口分布： 车辆出入口 人行出入口 地上车位 其它p 路网情况：项目周边路网成熟，三横一纵，项目截分四大地块，其中长安街/子午大道/为主干道，项目中心次干道书香路是条为人行/车行通道配图6：效果图/规划图标注出“路网及

14、出入口”的分布情况项目一期项目储备地块樱花一路樱花二路长安街项目二期规划路子午大道书香路开发节奏万科城p 一期：2011.07-2013.7，售罄交房，均价8000元/p 二期：2013.7-2013.12，均价8000元/p 三期/四期：未售六期（未推售）六期（未推售）外部特征首创国际城p 区位特征：西安市经开区（边缘城区）p 地段特征：临近文景路/北三环路/凤城北路p 交通特征：周边1公里内3条公交线路+地铁2号线p 环境特征：外围1公里内1座市政公园p 配套特征：商业占比配图1：项目区位图基本指标首创国际城指标项参数备注占地面积537亩总建面积地下亩地上住宅126万当前规划商业42万公建

15、其它小计合计168万容积率3.8建筑密度绿化率45%总户数9736户车位地上地下合计住宅规划首创国际城p 住宅类型：小高层+高层p 分布情况： 洋房/小高层7-12层共18幢 高层32幢北地块5-8期南地块1-4期均为高层住宅高层洋房/小高层商业规划首创国际城p 商业类型：商业公寓+底商+写字楼+商业内街（规划商业建面42万）p 分布情况： 商业公寓4幢 写字楼8幢 一条商业内街+东侧临街底商p 商业类型：商务写字楼+商业公寓+商业街/酒店（当前商业共计规划42万）p 分布情况：底商公寓写字楼商业内街其它规划万科城p 公建类型：幼儿园/小学/会所p 分布情况： 1所幼儿园（一期地块东侧） 1所

16、小学（二期地块南侧） 会所（一期地块北侧）小学幼儿园会所北区南区路网规划首创国际城p 出入口分布： 车辆出入口 人行出入p 路网情况：项目分为两大地块（南区、北区）南区1-4期现已交房，北区5-8期在售中，整体项目北临主干道北三环路，西临文景路，东临凤城北路配图6：效果图/规划图标注出“路网及出入口”的分布情况凤城十二路北三环路凤城十一路文景路凤城北路开发节奏首创国际城p 南区（已入住） 一期：2009.5-2010.3，均价3800元/ 二期：2010.3-2010.7，均价5500-6600元/ 三期：2010.7-2011.3，均价6000-6500元/ 四期：2011.8-2013.6

17、，均价6500元/p 北区 五期：2013.3-2014.7（洋房）均价8500元/ 六期/七期：（在售）2014.7-至今，均价7000元/ 八期：未售六期（未推售）六期（未推售）外部特征大华曲江公园世家p 区位特征：西安市曲江新区（边缘城区）p 地段特征：临近航天大道/神州六路p 交通特征：周边1公里内4条公交线路p 环境特征：无明显外围环境优势p 配套特征：商业占比9.8%+2座社区公园+1所幼儿园+1所小学+社区会所配图1：项目区位图基本指标大华曲江公园世家指标项参数备注占地面积1000亩总建面积地下2.5万地上住宅82.87万商业10万公建5.33万私属公园其它1.3万小学+幼儿园小

18、计99.5万合计102万容积率2建筑密度绿化率44%总户数8600户车位地上100个地下3500个合计3600个配图2：项目效果图/规划平面图住宅规划大华曲江公园世家p 住宅类型：别墅+洋房+小高层+高层p 分布情况： 别墅共38幢，位于1-3期内 洋房共43幢，位于3-5期内 小高层住宅19幢，位于1-4期内 高层住宅28幢配图3：效果图/规划图标注出“多层/小高层/高层”的分布情况一期二期三期四期五期商业规划大华曲江公园世家p 商业类型：会所+商业街p 分布情况： 底商位于四期地块东侧临街 会所则位于三期核心地块的东北向三期四期会所p 公建类型：2所私属公园p 分布情况： 壹号社区私属公园（位于一期二期之间，占地80亩） 贰号社区公园（位于项目北向规划地块）公建规划大华曲江公园世家当前壹号公园一/二期当前贰号公园北规划地块期一/二期p 公建类型：幼儿园+小学p 分布情况： 2所幼儿园（园1.二期地块东南侧，园2.北向规划地块，建面0.3万） 1所小学（曲江贰号公园北侧，建面1万）其它规划大华曲江公园世家幼