法学系房地产法课件3

1、出让出让 l建设用地使用权： l（1）仅限于城镇国有土地。城市规划区 内集体所有的土地，经依法征收转为国 有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。 l（2）一般是商业性利益用地。 l建设用地使用权 l（1）招标出让）招标出让：通过招投标方式出让建 设用地使用权的民事法律行为。 l程序：招标投标定标签 约履约 l（2）拍卖出让）拍卖出让 l出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为 受让方并与之签订合同，向其出让建设用地使 用权的民事法律行为。 l（3）挂牌出让）挂牌出让 l出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟 出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂 牌公布，接受竞买者的报价申请并更新

2、挂牌价 格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设 用地使用者的民事法律行为。 l建设用地使用权 l建设用地使用权 l l物权法 l 第一百四十九条 l使用权期间届满后的续期， l城市房地产管理法第二十二条 l 土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于 届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需 要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准 予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同， 依照规定支付土地使用权出让金。 l土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照 前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿 收回。 l建设用地使用

3、权出让的 l国家收回出让土地的： l A 建设用地使用权者违反城市规划或建设 用地使用权出让合同的规定而开发利用土地， 被国家。 l l l 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必 须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发 期限开发土地。 l 超过出让合同约定的动工开发日 开发的，可以 ； l l 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为 或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 lB 建设用地使用权出让合同规定的期限届满， 国家。 l lC 在建设用地使用权期限届满之前国家因社会 公共利益的需要，建设用地使用权。 lD 为实施城市规划进行，需要调整 使用土地而收回

4、使用权。 l 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费在土地使用者缴纳补偿、安置等费 用后用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用 权无偿交付无偿交付给土地使用者使用的行为。 l划拨特点：国有、行政、 三无 l 划拨土地时用地者缴纳补偿、安置费 标准在各地政府制定的基准地价中以“补 偿、安置”，或“城镇拆迁费”表示。有 据可查。 l 例如：北京市在1993年的基准地价 中，以“城镇拆迁费”表示，当出让土地 面积一万平方米、土地上居民为150-200 户时，城镇拆迁费为59007800元/平方 米，平均每户40万元。（法律规定基准 地价定期向社会公布，北京市

5、规定一年 调整一次） l 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级 以上人民政府依法批准划拨： l（一）国家机关用地和军事用地； l（二）城市基础设施用地和公益事业用地； l（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； l（四）法律、行政法规规定的其他用地。 l城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 l 第四十五条 符合下列条件的，经市、县人 民政府土地管理部门和房产管理部门批准， l l （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和 个人；个人； l （二）领有国有土地使用证；（二）领有国有土地使用证； l （三）具有地上建筑物、其他附着

6、物合法的产权证（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证 明；明； l （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出 让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让 金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权 出让金。出让金。 l 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别 依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 l中华人民共和国城市房地产管理法 l第二十八条依法

7、取得的土地使用权， 可以依照本法和有关法律、行政法规的 规定，作价入股，合资、合作开发经营 房地产。 l建设用地使用权人在其权利年限有效范 围内,将其受让的建设用地使用权依法转 移给他人的民事法律行为。 l转让方式： l出售 l交换 l赠与 l继承 l出资入股 l 1、的建设用地使用权的转让条件 l （1）按照出让合同约定已经 ； l（2）按照出让合同约定进行投资开发， l（3） l2、的建设用地使用权的转让条件 l （1）应当按照国务院规定，报有批准权的人报有批准权的人 民政府审批。民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照由受让方办理土地使用权出

8、让手续，并依照 国家有关规定缴纳土地使用权出让金。国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 l（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房 地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规 定决定 l （1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的； l（2）依法收回土地使用权的； l（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； l（4）权属有争议的； l（5）未依法登记领取权属证书的； l（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 l物权法第一百四十四条建设用地使用权转让、 互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采应当采 取书面形式订立相应的合同取书面形式订立相应的合同。 l（

9、三）须办理建设用地使用权 l 土地管理法第七十三条 l 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县 级以上人民政府土地行政主管部门 对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设 用地的，限期拆除限期拆除在非法转让的土地上新建的建 筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利 用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的 建筑物和其他设施；对直接负责 的主管人员和其他直接责任人员，依法给予 ；构成犯罪的，依法追究。 l 案情：2009年1月，H公司通过协商 出让方式，向国土管理部门购得处于某 市经济开发区的未开发土地20公顷的使 用权，用于建设与工业区配套的住宅小 区。为筹集发展资金，H公司在取得有关 土

10、地使用权权属证明后，立即将其中10 公顷土地使用权转让给Y公司，将另10公 顷土地使用权抵押给M银行并获得贷款。 l 问：H公司在本案中的设定抵押权和 转让土地使用权的行为是否合法?为什么? l答： l(1)H公司转让土地使用权的行为，违反了我国房 地产管理法规中关于经出让取得土地使用权的应 按出让合同完成开发投资25以上方可转让的规 定，属于不合法转让。 l(2)H公司已经出让取得土地使用权权属证明，可 以依法设定抵押权。其设定抵押权的行为合法。 l案情： l 2003年3月，某经济技术开发区日日新公司 为取得生产经营用地，向某市国土局提出申请。 双方经协商，签订了一份国有土地使用权出让 合

11、同。在办妥有关手续后，日日新公司取得了 面积1，2万平方米的土地。 l 此后， 日日新公司在未对受让土地进行任 何开发的情况下，即于2004年5月与鸿业房地产 开发公司(以下简称鸿业公司)签订了国有土地使 用权转让合同。 l l 合同约定：每平方米转让价800元，总计转 让价960万元。日日新公司负责在9月30日之前 完成居民拆迁、土地平整等工作，延期交付， 按月息1承担预付款的利息；鸿业公司于合 同签订后7日内支付总价款60的预付款，余 额分3次在年底前交清。 l 由于合同约定的土地有部分是某市运输公 司的， 日日新公司便与鸿业公司签订了补充协 议，确认鸿业公司对该块土地拥有使用权。在 日日

12、新公司进行居民搬迁等工作时，某市运输 公司与其发生冲突，运输公司遂将日日新公司 告上法庭。 l问题 l(1) 日日新公司与鸿业公司签订的土地转 让合同是否有效，为什么? l(2) 日日新公司与鸿业公司签订的补充协 议是否有效，为什么? l(3) 你认为本案应该如何解决? l答 l (1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让 合同无效。 l 理由是：按照法律规定，土地使用权转让 应当具备三个条件： l 一是土地使用权必须是有偿出让取得的。 l 二是按照出让合同的约定已经支付全部土 地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 l 三是按照出让合同约定进行投资开发，属 于房屋建设工程的，完成开发投资总额的

13、25 以上。 l 日日新公司没有按照规定进行投资开发， 而将受让的土地直接转让给鸿业公司，属于非 法转让国有土地使用权。 l (2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议 无效。理由是：补充协议所转让的土地使用权， 其使用权属于运输公司，而不是日日新公司， 因此， 日日新公司无权就该幅土地进行转让。 l (3)本案的解决方法如下：第一，由县级以 上人民政府土地行政主管部门没收日日新公司 与鸿业公司的违法所得。第二，确认日日新公 司与鸿业公司签订的补充协议无效。第三，对 日日新公司和鸿业公司进行罚款，罚款额为非 法所得50以下。第四，对非法转让土地的直 接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的， 依

14、法追究刑事责任。 l案情： l 2006年7月，某市土地局与该市天海房地产公 司(以下简称天海公司)签订了一份土地使用权 出让合同)。按照合同约定，天海公司获得了土 地局出让的18万平方米土地的使用权。 l 天海公司在付清了360万元地价款之后，对 建设项目没有进行任何实际的投入。2006年10月， 在未经主管部门批准同意的情况下，天海公司与 该市阳光房地产公司(以下简称阳光公司)签订了 联合开发协议。 l 协议载明：“建设工程到桩击完工后进行 地下室施工时，阳光公司在付清地价款后，国 有土地使用权和房产权归阳光公司所有。” l 据此，天海公司一次性获得了阳光公司支 付的540万元地价款。该市

15、土地局发现后，多 次与天海公司负责人商谈，提出其违法事实， 天海公司没有采取任何积极行动。 l问题： l (1)本案中天海公司与阳光公司所签 订的联合开发协议是否有效，为什么? l (2)该市土地管理局可以对天海公司 采取什么处罚措施? l（1）本案中天海公司与阳光公司所签订的(联合开发 协议)无效。 l 理由是： l 第一， (联合开发协议)的实质是国有土地使用权的 转让，而非合作开发。 l 第二，天海公司转让国有土地使用权不符合法定条 件，即没有按照出让合同约定进行投资开发。 l 法律规定，土地使用权转让的条件之一是从事房屋 建设开发的，必须完成开发投资总额的25以上。天海 公司没有对建设

16、项目进行任何投资，而以联合开发协 议)的形式转让土地使用权，属于非法转让国有土地使用 权。 l 第三，转让土地使用权的，双方当事人还必须订立 书面转让合同，并办理转让登记，本案中，天海公司与 阳光公司没有另行订立土地使用权转让合同，也未办理 登记，其转让行为不符合法定要求。 l（2）该市土地局对天海公司可以采取的处罚 措施有： l 一是没收非法所得。 l 二是可以并处罚款。 l 三是对非法转让土地的直接责任人员，依 法给予行政处分； l 四是构成犯罪的，依法移送追究刑事责任。 国家征收，是指国家 而强制取得原属于集体或者私人的财产所有 权或者其他权利的行为。 国家征收的条件： 公共利益需要 依

17、据法律规定 依法给予补偿 l物权法 l征收集体所有的土地，应当依法足额支付 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗 的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障 费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农 民的合法权益。 l征收单位、个人的房屋及其他不动产，应 当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权 益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的 居住条件。 l任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、 截留、拖欠征收补偿费等费用。 l（1）适用条件不同 l（2）法律后果不同 l（3） 补偿不同 l（4）适用对象不同 l一、集体土地征收法律制度 l物权法第四十三条国家对耕地实行特 殊保护，严格限制农用地转为

18、建设用地， 控制建设用地总量。不得违反法律规定 的权限和程序征收集体所有的土地。 l土地管理法第四十五条 l1、征收下列土地的，由国务院批准： l（一）基本农田； l（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； l（三）其他土地超过七十公顷的。 l2、征收前款规定以外的土地的，由省、 自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备 案。 l3、征收农用地的，应当依照本法第四十 四条的规定先行办理农用地转用审批。 法律责任： l l 无权批准征收、使用土地的单位或者个人 非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准 占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的 用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批 准占用、

19、征收土地的，对非 法批准征收、使用土地的 构 成犯罪的，依法。非法批准、使 用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的， 以非法占用土地论处。 l非法批准征收、使用土地，对当事人造成 损失的，依法应当承担赔偿责任承担赔偿责任。 l案情： l 2009年2月，湖海市政府讨论决定在本市逢 春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、 副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意 与被征地单位签订征地协议。 l 据此，在未经过法定申请报批的情况下， 市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办 事处签订了一份征地协议。 l 市政府办公室于2009年11月批准曲丽村电子 工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本 农

20、田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷， 所征土地没有报经有关部门审批。 l 上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用 3000万元。 l问题： l（1）市政府的批准征地行为是否合法， 为什么？ l（2）你认为本案应该如何处理？ l答 l（1）市政府的批准征地行为不合法。 l 理由是：按照法律规定，征收基本农田、 基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土 地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之 外的土地，征收应当由省、自治区、直辖市人 民政府批准，并报国务院备案。 l 本案中，曲丽村电子工业加工区办公室征 用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地 20公顷，其他土地25公顷，所征

21、用土地的批准 权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室 无权审批。因此，市政府的行为属于 的行为。 l （2）对于市政府的越权行为，按照法律规 定，其批准文件无效； l 对非法批准征收、使用土地的直接负责的 主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政 处分； l 构成犯罪的，依法追究刑事责任。 l 非法批准、使用土地应当收回，有关当事 人拒不归还的，以非法占用土地论处。 l1、土地补偿费 l2、安置补助费 l3、地上附着物和青苗的补偿费 l4、被征地农民的社会保障费用 l? l l目前依据： l2011年1月21日国务院公布的国有土地上 房屋征收与补偿条例 l2001年6月13日国务院公布的城市

22、房屋拆城市房屋拆 迁管理条例迁管理条例（2011年年1月月21日前已取得房日前已取得房 屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规 定办理，但政府不得责成有关部门强制拆定办理，但政府不得责成有关部门强制拆 迁）迁） l 说明：物权法第四十二条第一款规定，为 了公共利益的需要征收城镇国有土地上单位、 个人的房屋应当由法律规定。但目前对于城镇 国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权 限和程序尚无法律法律规定。 l“孤岛孤岛”是开发商针对是开发商针对“钉子户钉子户”采取的采取的 另一种拆迁暴力另一种拆迁暴力 l拆迁悲剧拆迁悲剧 l成都：“自焚拆迁户”唐福珍2009年

23、11月13日，成都市金牛区天回镇金华社区 的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油，在 自家房顶上引火自焚，目的就是阻止拆迁。 但她的惨烈，并没能保住自家的房子。她 死了，房子仍然被拆了，她的多名亲属也 因暴力抗法被刑事拘留。 l l青岛：“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日， 在遭遇第四次执行强制拆迁时，张霞在自家门 前，面对拆迁挖掘机，将汽油浇在了自己的身 上。 l张霞1998年买下180平米的土地，建了二层 楼房开酒楼，有产权和土地使用证。2007年， 该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住 宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产 权住宅进行置换的补偿协议。 l l重庆：蜗居桉树索要

24、拆迁补偿2009年8月 3日，因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老 人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被 推倒后，因双方在赔付金上相差22万元， 他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树 “安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。 l l贵州：13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27 日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、 撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴 力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖 离现场。 l这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用 40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。 l赤峰：“自焚拆迁户”王娜2009年2月 13日，内蒙古自治区赤峰市红山区法 院对哈达

25、街中段路北民航家属楼石国 清家强制执行拆迁，石的女儿王娜情 绪十分激动，在屋里把汽油点燃，造 成大面积烧伤。最终事情以双方协商 解决告终。 l l本溪：拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就 补偿安置方案达成一致，拒绝拆迁的辽宁本溪 男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后， 拔出了水果刀，致一强拆者当场死亡。随后， 张剑的房子迅速被夷为平地，盖起了名为“山 水人家”的豪华别墅群。 l。 l（一）城市房屋拆迁法律关系性质（一）城市房屋拆迁法律关系性质 l（1）具有行政法律关系性质 lA 拆迁许可证 lB 行政裁决 lC 强制性 l（2）具有民事法律关系性质 l拆迁补偿安置协议（但非单纯民事法律关系）

26、拆迁补偿安置协议（但非单纯民事法律关系） l拆迁许可证拆迁许可证 l现行城市房屋拆迁管理条例规定： l第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁 许可证后，方可实施拆迁。 l第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向 房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提 交下列资料： l（一）建设项目批准文件； l（二）建设用地规划许可证； l（三）国有土地使用权批准文件； l（四）拆迁计划和拆迁方案； l（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补 偿安置资金证明。 l市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到 申请之日起日内，对申请事项进行审查；经审 查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。 l l第八条房屋拆迁管理部

27、门在发放房屋拆迁许 可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的 拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋 拆迁公告的形式予以公布。 l房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被 拆迁人做好宣传、解释工作。 l 拆迁许可证存在的问题： l 拆迁许可证的规定已经丧失了正当性拆迁许可证的规定已经丧失了正当性，但是国务 院至今为止并未根据行政许可法对城市房屋拆 迁管理条例中不符合上位法的拆迁许可进行清理和 停止执行。 l 第一，违反行政许可法。 行政许可法 在行政许可领域确立了听证制度。而城市房屋拆迁 管理条例中却并没有关于拆迁许可听证的规定，这 明显有违上位法。 l 第二，违反程序性原则。城市房屋拆迁许可证

28、的 发放事关被拆迁人的切身利益，有关政府部门在未告 知作为利害关系人的被拆迁人可以申请听证的情形下 就擅自向申请城市房屋拆迁许可的拆迁人发放，违反 了行政程序法的基本原则-参与原则，非法剥夺了被 拆迁人的知情权、陈述和申辩权、申请听证权。 l行政裁决行政裁决与强制拆迁强制拆迁 l现行城市房屋拆迁管理条例规定： l第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被 拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议 的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。 房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民 政府裁决。裁决应当自收到申请之日起日 内作出。 l当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达 之日起个月内向人民法院起诉。拆

29、迁人依照 本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提 供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停 止拆迁的执行。 l最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安 置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院 应否受理问题的批复 l 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人 与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补 偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民 法院不予受理，并告知当事人向有关部门申请 裁决。 l第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规 定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、 县人民政府责成有关部门强制拆迁强制拆迁，或者由房 屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 l实施强制拆迁前，拆迁人应当就被

30、拆除房 屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 l存在问题： l以行政裁决的形式强制干预了民事主体之 间合同订立，代替了民事法律关系中合同 当事人对各自权利的意思表示； l以行政法规的形式规定了公民私有财产所 有权的强制性处置。 l 立法法第八条规定“对非国有财 产的征收”只能制定法律，公民的住宅 显然是属于公民的私人财产，而通过行 政法规的形式规定对公民私有财产的处 置明显与立法法的规定相背离，因 此城市房屋拆迁管理条例第十六条、 第十七条的规定至少与合同法、 民法通则以及立法法的相关规 定相抵触。 l注意：注意： l在城市房屋拆迁中处处体现着政府与被拆迁人之间的 行政法律关系。行政法律关系

31、。 l首先，在拆迁中的关键获得国有土地使用权阶段， 拆迁人与被拆迁人之间尚不存在法律关系，而只有政 府与被拆迁人、政府与拆迁人之间的行政法律关系。 l由于我国实行土地和房屋的双重管理，那么，如果房 屋使用的是国有的土地，要拆迁该房屋，就必然要收 回被拆迁人对国有土地的使用权。这种政府土地管理 部门收回国有土地使用权属于一种行政行为，而收回 的国有土地使用权又以有价出让或划拨的方式提供给 拆迁人，这仍然是行政行为。 l 其次，拆迁人在获得被拆迁房屋的土地使用权 之后，紧接着就要向建设行政主管部门申请房 屋拆迁许可证。这虽然是行政机关向拆迁人作 出的一种行政许可，但由于涉及到被拆迁人的 财产权，被

32、拆迁人成为该行政许可的利害关系 人。 l最后，拆迁人与被拆迁人之间并非一种单纯的 民事关系，因为他们有关拆迁补偿协议的争议 无法通过民事诉讼解决，而是必须通过行政途 径来解决。 l结论：结论： l在我国现行的房屋拆迁中政府不是监督者在我国现行的房屋拆迁中政府不是监督者 而是参与者。而是参与者。所以，政府在城市房屋拆迁 中是无法逃避责任。政府不仅不能逃避责 任，而应当勇于承担责任，这个责任就是这个责任就是 政府针对公民宪法上享有的私有财产权的政府针对公民宪法上享有的私有财产权的 不作为义务和保护义务。不作为义务和保护义务。一方面，政府本 身不能作出对被拆迁人的财产权进行非法 侵害的行为，另一方面

33、，政府应当主动保 护被拆迁人的财产权，防止其受到拆迁人 行为的侵害。 l（二）城市房屋拆迁的基本程序P169170 l1、申请 l2、审批 l3、房屋拆迁行政公布 l4、签定拆迁协议 l5、实施拆迁（注意强制拆迁的适用条件及 程序） l第八条房屋拆迁管理部门在发放 房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆 迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、 拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形 式予以公布。 l第十二条拆迁范围确定后，拆迁范 围内的单位和个人，不得进行下列活动： l（一）新建、扩建、改建房屋； l（二）改变房屋和土地用途； l（三）租赁房屋。 l房屋拆迁管理部门应当就前款所列事 项，书面通知有关部门暂

34、停办理相关手续。 暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。 暂停期限最长不得超过年；拆迁人需要 延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部 门批准，延长暂停期限不得超过年。 l暂停办理的具体事项 l居民入户或分户（出生、婚姻、军人复 转退除外） l房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、 析产等手续（依生效判决、裁决执行的 除外） l新建、扩建、改建、装修等批准手续 l营业执照 l 位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房， 产权属于市房地产开发公司所有。1994年以来，一直由 市民辛某租住，每年办理一次手续，年租金10000元。 l 2006年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房 地产开发，决定

35、于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25 处房屋(包括35号)。 l 市政府下文通知房地产公司，按照政府关刊、井路 部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖)的规定，35号属于 不拍卖之列。 l 接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。 l 7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房 屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明 面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求 辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地 产公司扯皮”，当日缴款15万元。6月21日，双方在房地 产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。 l问题： l(1)房地产公司有无权利出售余某租住的 房

36、屋，为什么? l(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协 议是否有效，为什么? l(1)房地产公司无权出售辛某租住的房屋， 理由是：该房屋属于拆迁范围，依照法 律规定属于禁止转让的房屋。 l(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协 议无效。尽管双方到房地产管理部门依 法进行了登记，并且取得房产权证，但 由于双方交易的房屋是法律所禁止的， 即买卖合同的客体不合法。因此，房屋 买卖合同无效。 l（三）拆迁补偿 l补偿原则补偿原则 l1、对被拆除的房屋应当给予补偿，对 l被拆除房屋的附属物也应当给予补偿。 l2、拆迁人对被拆除的违章建筑不予赔偿。 l3、对拆除临时建筑的补偿。 l补偿形式补偿形式：可选择

37、，但有例外。 l货币补偿 l产权调换 l第二十三条拆迁补偿的方式可以实行 货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 l除本条例第二十五条第二款、第二十 七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择 拆迁补偿方式。 l 1、拆迁非公益事业房屋的附属物， 不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 l 2、被拆迁人与房屋承租人对解除租 赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆 迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋 由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原 房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 l最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释 l l 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换 形式订立拆迁补偿安置

38、协议，明确约定拆迁人以 位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置， 如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人， 被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支 持。持。 l被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按 照本解释第八条的规定处理。照本解释第八条的规定处理。 l l第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合 同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可 以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔 偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购 房款一倍的赔偿责任： l（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未 告知买受人又将该

39、房屋抵押给第三人； l（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又 将该房屋出卖给第三人。 l补偿范围和标准补偿范围和标准 l1、补偿范围 l 1995年10月31日建设部“关于拆迁城市私有 房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函中明确： 拆迁城市私有房屋应当严格执行同现行有关法律 和城市房屋拆迁管理条例，并按照规定对拆 迁的房屋进行安置补偿”.这就是说，拆迁城市房 屋只对“房屋进行安置补偿，对私有房产权人所 享有的土地使用权不予补偿。 l2、补偿标准？ l宪法： “给予补偿” l物权法： “征收集体所有的土地，应当依 法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附 着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民

40、的社会保障费用”，“征收单位、个人的房屋 及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿”。 l 目前，市场补偿方式已异化为行政单方目前，市场补偿方式已异化为行政单方 定价，通常做法是政府通过规章或其他规范性定价，通常做法是政府通过规章或其他规范性 文件规定拆迁补偿标准，而由于拆迁标准与处文件规定拆迁补偿标准，而由于拆迁标准与处 于刚性上涨的房地产价格之间存在着较大差距，于刚性上涨的房地产价格之间存在着较大差距， 使得被拆迁人拿到拆迁补偿款后却买不起房子，使得被拆迁人拿到拆迁补偿款后却买不起房子， 严重影响其生活。严重影响其生活。 l3、拆迁评估 l评估机构缺乏独立性，缺乏真正的市场竞争。 l评估程序缺乏

41、公正性。 “正义不但要实现，而 且要以看得见的方式得以实现” （24条无体现） l评估价格过低,估房不估地估房不估地导致被拆迁人的利益 受到损害。 l救济制度？ l第二十四条货币补偿的金额，根据被 拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因 素，以房地产市场评估价格确定。具体 办法由省、自治区、直辖市人民政府制 定。 l（四）拆迁纠纷的解决和强制拆迁 l拆迁纠纷的解决拆迁纠纷的解决 l城市房屋拆迁行政裁决工作规程 l1、行政处理在先 l2、不服行政处理可以提起行政诉讼 l3、争议解决之前，不执行拆迁裁决。但在 诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人货币补 偿或者提供拆迁安置用房，周转用房的， 不停止拆迁的进行

42、。 l第一，拆迁当事人订立补偿安置协议，一方反 悔的，可以提起民事诉讼； l第二，在签订补偿安置协议时当事人约定仲裁 条款，协议订立后一方反悔的，可以申请仲裁 机构仲裁； l第三，对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当第三，对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当 事人应该先申请行政裁决，对行政裁决不服的，事人应该先申请行政裁决，对行政裁决不服的， 可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉 讼讼；（此规定问题最大） l第四，未达成拆迁补偿安置协议，取得房屋拆 迁许可证的单位（拆迁人）在没有法定依据的 情况下，对被拆迁人的房屋进行拆除造成财产 损失的，被拆迁人可以提

43、起民事损害赔偿诉讼。 l第五，行政机关违法强制拆除房屋的，被拆迁 人可以提起行政赔偿诉讼。 l 问题1： 拆迁纠纷本质是拆迁人与被拆迁 人之间的民事纠纷，应作为裁判员的政府却作 为一方当事人，介入进来本就不妥；让拆迁人 从诉讼中逃离，而政府出面抵挡，更属不该， l 问题2：法院在审理拆迁行政案件中，只能 对拆迁具体行政行为合法性进行审查，对合理 性不予审查，无法真正解决拆迁争议的实质 补偿。 l强制拆迁强制拆迁 l（1）拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或 者房屋出租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁 人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依 法向人民法院起诉。如果被拆迁人不履行要求 搬迁的仲裁裁决

44、或法院判决，拆迁人可以申请 法院强制执行。 l（2）经房屋拆迁主管部门裁决的拆迁补 偿安置协议，被拆迁人必须在有裁决权 的机关在补偿、安置协议裁决中规定的 搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人无正当 理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可 以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆 迁的，由县级以上人民政府责成有关部 门强制拆迁；或者由房屋拆迁主管部门 申请人民法院强制拆迁。 l（3）实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理 部门应当提前15天通知被拆迁人。 l 强制拆迁时，应当组织街道办事处、 被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁 证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及 其房屋内物品进行证据保全。 l1、立法欠缺，名不正言不顺

45、 l2、没有区别对待公益需要拆迁和商业需要拆迁、没有区别对待公益需要拆迁和商业需要拆迁 （国家征收制度被滥用） l3、拆迁人和被拆迁人权利义务不平衡 l（行政权与公民权具有不对等性，行政权具有优 益性或支配性。行政权可以设定、变更或消灭公 民的权利义务，而公民却不具有同样的权利。） l4、政府角色定位不准确 l5、补偿、安置标准滞后 l6、补偿救济渠道不通畅 l 在现实的城市开发建设中，社会公共利益与开 发商的商业利益也经常交织在一起，某个社会公共 工程可能有企业的商业利益存在；某个企业的开发 建设行为可能实现预期的社会公共利益。 l 在城市房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪 些拆迁项目属于公

46、共利益，哪些拆迁项目属于商业 利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞 卖地拆迁，将原来居民所有房屋依存的土地转让给 开发商，给予很低的补偿拆除房屋，然后开发商在 此地上开发出高档住宅出售获利。 l 这样，“公共利益”被滥用了，实现了开发商的 商业利益，政府及官员得到好处，只是原来居民合 法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了。 l学术界判断公益需要的几项基本标准学术界判断公益需要的几项基本标准 l l 1、合法、合理性。财产权是公民不可侵犯的 基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的 考虑依法对其加以克减和限制，因此须坚持法定与 合法原则。 l 关于公共利益的考虑，应符合社会公

47、平正义基 本自然法则，必须具有必要性、合理性和不可替代 性（即唯一性） l l l l2、公共受益性。公共利益的受益范围一 般是不特定多数的受益人，而且该项利 益需求往往无法通过市场选择机制得到 满足，需要通过统一行动而有组织地提 供。 l 3、公平补偿性。运用公共权力追求 公共利益必然会有代价，这就造成公民 权利的普遍牺牲（损害）或特别牺牲 （损害）。有损害必有救济，特别损害 应予特别救济，才符合公平正义的社会 价值观。 l l4、公开参与性。以公共利益为由采取强 制规划、征收、征用等特殊行政措施， 会严重影响到公民的基本权利，必须做 到决策和执行全过程的公开透明，依法 保障行政相对人的知情

48、权、听证权、陈 述权、申辩权、参与决策权等程序权利 和民主权利的有效行使。 l l 第八条为了保障国家安全、促进国民经济和 社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确 需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收 决定： l（一）国防和外交的需要； l（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等 基础设施建设基础设施建设的需要； l（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、 卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保 护、社会福利、市政公用等公共事业公共事业的需要； l l （四）由政府组织实施的保障性安居工保障性安居工 程程建设的需要； l（五）由政府依照城乡规划法有关规 定组织实施的对危房集中、基础设施