论房产测量系统中误差与偶然误差

1、论房产测量系统中误差与偶然误差摘要：随着社会的发展与进步，我们越来越重视房产测量，房产测量系统对于现实生活中具有重要的意义。本文主要介绍房产测量系统中误差与偶然误差的有关内容。关键词：房产；测量；误差；偶然；意义；引言 房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量，房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化，房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。房地产作为一个长久耐用，价值巨大而又

2、不可移动的特殊商品进入市场,越来越受到社会的普遍关注,人们对房地产处理的准确性和现实性以及测量手段也提出了更高求。 1、房产测量的意义 房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关

3、部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。 2、房产面积测量的基本方法 房产面积测量根据测量对象、

4、方法以及目的的不同通常分为预售测量和竣工测量。预售测量指房产在预售阶段进行的房产面积测量，此一测量由于房产正处于施工阶段，实际并没有已经建成的房产可供测量，只能根据房产设计图辅以建筑施工图与结构图，对房产面积进行计算，从而确定每幢房产的总建筑面积以及每单元建筑面积。竣工测量是在房产建设完成后房产面积的测量，需要运用一定的测量仪器(如测距仪、碳素尺、钢卷尺、全站仪等)，通过对房产产权边界的长度、位置以及单元的实地测量，计算出房产的总面积及分户面积。 房产面积测量的步骤为：接受委托，收集及分析资料，制定房产面积测量方案。实地测量，明确房产边界，绘制宗地图和房屋分户平面图。计算房产分户套内面积和公共

5、分摊面积。检查验收。提交用户。 3、测量误差来源及误差分类 3.1 测量误差来源 测量工作是由观测者使用仪器、工具按照一定的方法，在一定的外界条件下进行的。由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确，进行测量时的外界条件也随时发生变化，以及观测者感官和生理条件限制。所以，无论何种测量,无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。例如，往返丈量某一段距离，或反复观测某一角度，每次观测结果都不会一致，这就是因为观测结果中存在测量误差的缘故。 产生测量误差的原因，有以下三方面： 3.1.1 仪器误差 各种测量仪器不是完美无缺的，即使最精密的仪器，也会有一定的误差。例如，丈量长度的钢尺、皮

6、尺，它们的格值就含有误差，由于热胀冷缩，它们的长度会随着温度改变。所以，尺子标记的长度，量得的长度，均不是真长，还有仪器轴系之间的公差导致盘偏心，几何关系不真正垂直或不真正水平等等，都会给观测值带来误差。 3.1.2 观测者的影响 由于观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性，所以不论在仪器的安置、照准、读数等方面，都会使观测值产生误差。自动化仪器虽然是自动进行接收处理，但设备的安置、目标和时间的选择，仍由人来掌握，也会受到操作者的影响。 3.1.3 周围环境的影响 观测时的自然界，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差。如温度不仅给丈量长度带来误差，也会给水准测量和角度测

7、量带来误差。大气的水平折光给水平角观测带来误差，大气的垂直折光给垂直观测和水准测量带来误差，自然界影响观测值的因素很多，且复杂多变，难于准确掌握其规律，但仍可采取适当措施，尺量减弱或消除其影响。 3.2 测量误差的分类 测量误差按性质可分为系统误差和偶然误差两类： 3.2.1 系统误差 在相同的条件下作一系列观测，如果误差的数值和符号呈规律性的变化或者保持某一常数，那么这类误差称为系统误差。产生系统误差的主要原因是测量仪器、工具的不完善或外界条件的变化。例如钢尺的注记长度(即名义长)为 50 米，经鉴定后，发现它的实际长度为 49.99 米，于是用这样的尺子去量距离时，每量一整尺，则测量值就比

8、实际长度大了 0.01 米。系统误差是一种有规律性的误差，可采用计算方法或观测的方法以消除或大大减弱它。 3.2.2 偶然误差 在相同条件下对某量作一系列观测，如果误差的大小和符号都表现出偶然性，即从表面上看没有任何规律性，具有这种性质的误差称为偶然误差，例如在尺上估读小数，有时偏大，有时偏小，就属于偶然误差。显然，偶然误差不能用计算改正和改变观测方法来消除，只能靠增加观测个数来提高观测值的精度。要说明的是，实际工作中，因观测者的疏忽大意，出现如读错数、记错、照准错、仪器安置不合要求等错误，这一类问题称为粗差。粗差必须避免，不允许在成果中存在。为了杜绝粗差，除了加强作业人员的责任心，提高操作技

9、能外，还应采取必要的检核措施。 4、房产测量误差与偶然误差分析 4.1 房产面积测量规范规定的面积精度要求。 用规范、科学的方法测量准确的房产面积是产权登记机关，业权人和房产开发商的共同要求。因此采用合理的面积计算精度及限差是面积测量及计算工作的基础。 4.2 预测面积与实测面积的误差值分析 房屋预测面积与实测面积的差异在商品房销售管理办法和商品房买卖合同中都有明确的范围规定，此范围以建筑面积误差比作为标准，要求面积误差比的绝对值要小于 3%。面积误差比的计算公式如图 1 所示: 房产测量规范规定的房屋面积测算的三级精度的中误差是用皮尺丈量房屋边长计算的房屋面积中误差。这是房屋面积量算的最低精

10、度要求，以销售面积为 100m2的商品房为例分析其允许误差值, 若误差标准定为 ( 0.04 S+0.0003S) 则限差为 ( 0.08 S+0.0006S) ,面积可差 1.4m2。这是由于边长测量误差产生的面积测算误差，根据目前的技术和工具条件，这个差值已经比较大了，在实际测量中一般很少产生这么大的差异，这个面积测量精度标准是相当宽松的了。 在商品房销售管理办法和商品房买卖合同中预测面积和实测面积规定了 3%的误差范围，这主要是考虑到在预测面积和实测面积两者存在的误差并非完全来自房产测量的测量误差，它们还有可能来源于：建筑物的某部分改变了设计。施工中建筑物的某部分没有按原设计施工。施工错误或放样误差过大使竣工后房屋尺寸不等于设计图上的尺寸。竣工后的范围共用分摊部位面功能的改变或服务范围的改变。正常的施工误差和测量误差也可引起实测的竣工面积与预售面积存在少许差异。 结束语 总之,由于房屋作为一种商品具有的特殊性,房地产测量是房地产管理和房地产开发必不可少的基础工作,面积测量的精度即准确性,直接关系到房地产开发企业和广大购房者的利益。作为一名房地产测量工作人员应加强业务技术学习,加强工作责任心,严格遵守职业道德,严格履行技术规范。随着房地产测绘市场的放开,引入竞争机制,为更好的完成工作，应改变原有旧的观念,增强服务意识、质量观念。尽可能