如何提高物业费的收缴率

1、影响一个项目物业管理费收缴率的几个主要因素:（1）?开发时期项目的整体建设水平；（2）?物业公司的整体服务管理水平；（3）?客户的综合素质；（4）?物业公司与客户之间的客户关系；以服务促收费，以收费查服务：物业管理费是一项服务性收费，全面提高物业管 理公司的服务水平是保证物业管理费收缴率的前提，而要提高物业公司的服务水平并 使之保持在高水平状态下运行，必须从以下几个方面入手：（1）?组建一支强有力的物业管理团队。（2）?建立公开透明的财务制度。（3）?建立良好的客户关系：建立健全客户与物业公司的沟通渠道，并使之保持 通畅。及时了解客户的需求。（4）?全面提高客户的综合满意度：仅仅完成基本服务是

2、远远不够的，还必须在 外延服务上下工夫。要以客户满意度调查为手段，了解客户的个性化需求。（5）?重大问题提请客户参与，尊重客户的意见和建议。（6）?充分利用收费过程中暴露出的问题，来检验所提供的物业服务质量。对客户群进行细分，根据他们的特点采取差别化方案：从缴费习惯角度出发，可以将客户分为以下四种情况：（1）?享受服务就自动缴费的客户；（2）?享受服务，但需要提醒才缴费的客户；?（ 3）?享受服务，但需要多次提醒才缴费的客户；?（4）?享受服务，提醒多次也不缴费的客户。对于第一种客户，是我们的优良客户，我们要关注他们的服务需求的变化，及时 满足他们需求上的变化。对于第二、三种客户：作为物业公司

3、的客服人员，要按照缴费周期适时提醒客户， 确保其能按时缴纳物业费。对于第四种客户，要对客户的欠费原因进行细分，针对不同的客户采取个性化措 施：（1）?开发原因（主要是房屋质量问题）；要通过沟通了解客户的真正损失，代 表客户（或陪同客户）与开发公司进行谈判，最大限度地保证客户的利益不受或少受 损失。在这个过程中要让开发公司意识到：开发公司在支付一定的成本满足客户需求 的同时，开发公司在社会效益方面所取得的巨大利益。（2）?服务瑕疵；物业管理工作者必须认识到：公司在按照某一标准提供物业服 务的同时，必然会忽略一些客户的个性化需求。对于这些个性化需求及物业服务中出 现的瑕疵，物业公司要以实事求是的态

4、度去对待并采取积极有效的措施进行及时处理， 以消除客户的不满情绪。（3）?收费流程方面：及时调整客户所反应的收费流程方面的问题，对客户在缴 费过程中出现的问题，要协助客户积极地想办法培养客户良好的缴费习惯，建立客户缴费光荣的舆论导向：在目前物业管理法律法规不健全，许多开发公司追求短期利益，客户的消费意识 不够成熟的实际情况下，物业工作者承担着引导客户进行消费习惯变革的重任，物业 工作者要通过沟通，使客户了解到在享受服务的同时，必须付出必要的成本，只有广 大客户都主动缴费，物业公司才能把更多的精力和财力用到项目所在物业的增值和保 值上。建立预防性措施，加大预收的比例。公司/项目要建立预防性措施，

5、在通过全面提高物业管理水平的前提下，加大物业 管理费的预收比例，确保项目的资金安全，同时对本项目的应收帐款进行滚动统计， 并根据实际情况进行任务分解：（1 ）作出本期应收帐款收缴计划：将本期应收帐款除以计划收费周期，计算出每 天/周 /月的应收金额，作为任务下达到各分管区域，由各区域负责实施，并与每天/周 /月的实收情况进行比对。（2）作出累计应收帐款清缴计划：对于前期累计应收帐款，制定清缴计划（周期）， 作为任务下达到各分管区域，由各区域负责实施，并与每天/周/月的实收情况进行比对。根据累计应收帐款总额与月物业费总额之比 （应收帐款/月物业费总额=0.5 - 1.5）， 采取不同的清缴力度。

6、(1) ?当累计应收帐款/月物业费总额=0.5时，清缴力度以月为统计比对周期。(2) ?当累计应收帐款/月物业费总额=1时，清缴力度以周为统计比对周期。(3) ?当累计应收帐款/月物业费总额=1.5时，清缴力度以天为统计比对周期。物业管理费的收取及催缴程序(有关滞纳金比例以该项目业主公约及物业管理合同为准)业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日1.1?预缴半年管理费1.1.1?物业公司财务部将于每年6月1日及 1 2月1日起向各业户发出次年管理费付 款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下一 个半年的管理费。1.1.2?每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚

7、未交纳本年度应付款的业主发出 催 款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书一个月内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3%。滞纳金 的提示。1.1.3?催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第 8日起发出 最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书 5日内缴清，并对所欠款 项收取每日3%。的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。1.1.4?在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按？业主公约 物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。1.1.5?付款通知书、催款通知书及最后缴款通知书均由财务部

8、负责编制， 统一经客服部发出。1.2?预缴三个月管理费1.2.1?物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各 业户发出下一季度管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付 款通知书一个月内缴纳下一季度的管理费。把物业管理师加入收藏夹！1.2.2?每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本 季度应付款的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通 知书一个月内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，管理公司将对 所欠款项收取每日3%。滞纳金的提示。123?催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第 8日起发出

9、 最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书 5日内缴清，并对所欠款 项收取每日3%。的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。124?在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按？业主公约 物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。125?付款通知书、催款通知书及最后缴款通知书均由财务部负责编制， 统一经客服部发出。1.3?预缴一个月管理费1.3.1?物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月管理费付款 通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内 缴纳下月的管理费。1.3.2?每月的1日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出催款通 知书，列明欠

10、款明细项目，通知其在收到催款通知书7日内缴清欠 款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收 取每日3%o滞纳金的提示。1.3.3?催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书5日内缴清，并对所欠款项收取每日3%。的滞纳金（从当月欠款的第一天起 算）。1.3.4?在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按？业主公约物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。135?付款通知书、催款通知书及最后缴款通知书均由财务部负责编制，统一经客服部发出二、解决收费难的基本思路解决收费难”的所有问题将会

11、牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社 会，所以解决收费难”是一项系统工程。1.物业管理企业应培育出正确的服务理念， 并在实践中加以运用。假如仍 以管理者自居，把业主当成管理的对象，那么收费难的问题就不可能根本 解决。物业 管理企业应把服务理念的培育当成第一要务，只有这样才能摆正位置， 做好服务，在培育服务理念的基础上加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、 规范化的水平，使物业管理从业人员既有严格的服务理念，又有高素质的服务水准， 这样才能为业主提供优质和令人满足的服务。2 加强物业管理知识的宣传力度，使业主理解物业管理的内涵和真正意义，树立现代的消费观念和消费意识。物业小区应在政府指导下

12、，开展对业主的全员教育”帮助业主了解法律法规及相关政策，不断提升业主的住房消费意识，使业主在小区中更像一名真正的主人。物业管理公司应采取各种方式，帮助业主树立住房消费观念”让业主事先预知”、内容详知” 人人皆知”同时还要想方设法帮助业主克服困难，解决 问题。3 .物业管理行业制定出 质价相符”的收费标准。按照物业管理条例 规定，收费 标准应由物业管理公司与业主协商制定，而实施这一举措的要害是质价相符”与质价 相符的收费标准配套的是物业管理公司提供的 菜单式”服务，即把每一项服务内容都用 单价确定下来，使业主在接受服务之前，就能清楚地看到服务的质量和价格。4 .培育和造就高素质的服务团队。物业管

13、理行业不同于其它行业，有时它对员工的个人素质的要求要高于专业素质，要 不断对员工进行 职工道德、礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力，注重和 业主建立良好的关系，切实维护业主的复兴，使业主真正体会到物业管理公司业主至上”的服务宗旨，日常工作中积极热情地为每一位业主解决困难的问题，点点滴滴见真 情，把各项服务都做到让业主满足。5 实行收费考核，建立内部激励机制 各个物业管理企业可根据实际情况制定收费考核办法。超过标准的，则按应收费总额 的一定比例计提，奖励给员工；没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚办法。6 有条件地开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接 轨的物业服务电子付费方式。由于物业服务收费难度很大，不少物业管理企业把收费 工作当作第一要务，这样一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了