深圳波托菲诺价格方案别墅价格报告

1、2004年12月谨呈：深圳华侨城房地产有限公司波托菲诺别墅价格报告 世联华侨城波托菲诺项目组2004年12月目 录第一部分 目标设定第二部分 项目介绍第三部分 价格区间的确定第四部分 价目表的形成附件 中国别墅市场发展现状研究第一部分 目标设定 1实现项目利润最大化（内部调差实行精确致导原则）；2 为本项目后续产品和发展商外区域产品起到价格拉动作用；3 通过价格效应扩大华侨城地产品牌影响力，打造全国顶级物业发展商形象。第二部分 项目介绍 1号别墅用地2号别墅用地波托菲诺别墅项目位于深圳南山区华侨城燕栖湖南岸荔枝林以北，北面隔湖眺望“波托菲诺纯水岸”，南岸毗邻茂密的荔枝林，地势南高北低，结合起伏

2、茂密的荔枝林，自然地理条件独特优越。该别墅用地规划总占地面积31460.2平方米，具体的规划指标为：规划指标1号地2号地总用地面积15905平方米15555.2平方米建筑容积率0.300.33建筑覆盖率17%17%建筑层数3层3层建筑面积4730.7平方米5098.96平方米车位2个2个 1、2号地共计建造高档别墅23套，其中1号地11套，2号地12套，六种不同户型，面积从370平方米-560平方米不等，各户均带私家泳池、花园，赠送面积普遍高达2.55左右。优越的地理环境、便捷的交通、成熟的街区生活配套、闻名全国的人文环境、知名的开发商品牌造就了多个“深圳唯一”。这些唯一都为波托菲诺别墅定价起

3、到了重要的支撑作用。第三部分 价格区间的确定1 对比项目选择波托菲诺别墅目前共推出23套，成为继2001年波托菲诺系列产品推出以来最顶级的产品，也是深圳市场上目前唯一的城区别墅，具备地理位置、人文环境、物业配套等多方面的唯一性。因此，若按照传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、修正的方法较难推导出本项目的价格，故本项目价格区间的确定拟通过深圳别墅市场典型个案结合全国重点城市类似产品相比较的方法，综合溢价因素进行价格修正，最终得出项目的价格区间。1.1 产品界定全国别墅市场上存在大致三种别墅形态：独栋别墅、town house、花园洋房。产品形态如下表所示：名称别名建筑形式面积

4、（平方米）层数车位独 栋别 墅别墅约200-10002-31-3个私家车位别墅边缘产品town house联排别墅约200-5002-41-2个私家车位花园洋房类th约200左右2-5底层有1-2个私家车位本项目属于独栋别墅形态，故在类比产品选择上一律选择全国重点城市的独栋别墅价格作为比较、参考对象。1.2 比较城市界定目前，我国的珠江三角洲、长江三角洲、京津塘地区已成为我国经济发展的热点区域，而北京、上海、广州、深圳等几大区域的重点城市，无论是在城市整体经济发展，还是在房地产业发展方面均走在了全国前列，搜房网对全国各大城市综合指数及房地产指数的最新排名如下：类别城市指数住宅办公用房商服用房城

5、市指数升降指数升降指数升降指数升降北京115459447144952160-3上海116423113226123713深圳131912996161955034300广州96336194160512578-2天津670265283272888935重庆54143546855-49680 数据来源：中国房地产指数报告北京、上海、广州将作为本项目全国对比城市。1.3 对比产品锁定锁定原则：产品类型一致、产品档次类似、选取对比城市类似。锁定比较项目：城市项目项目概况北京西山美庐物业类型：别墅 装修状况：毛坯 建筑类别：独栋别墅物业地址：海淀香山南路99号（五环路杏石口桥）均价：20000元/平方米紫玉

6、山庄物业类型：别墅 装修状况：毛坯建筑类别：独栋、连排别墅物业地址：朝阳紫玉东路1号(亚运村正北一公里处)均价：24000元/平方米上海汤臣高尔夫别墅八期物业类型：别墅 装修状况：毛坯建筑类别：独栋别墅物业地址：浦东龙东大道1号均价：25000元/平方米紫都上海晶园物业类型：别墅 装修状况：毛坯建筑类别：独栋别墅 物业地址：松江佘山国家旅游度假区佘北公路泗陈公路口均价：18000元/平方米广州珠江别墅物业类型：别墅 装修状况：全装修坯物业地址：天河珠江公园西侧猎德路与花城大道交汇处均价：22000元/平方米珊瑚湾畔物业类型：别墅 装修状况：全装修建筑类别：独栋别墅 物业地址：番禺大石均价：18

7、000元/平方米深圳观澜高尔夫物业类型：别墅 装修状况：毛坯建筑类别：独栋别墅 物业地址：宝安观澜镇高尔夫大道均价：28000元/平方米天琴湾物业类型：别墅 装修状况：毛坯建筑类别：独栋别墅 物业地址：盐田盐坝高速及盐梅路之间均价：28000元/平方米数据来源：搜房网别墅中国&世联基础数据库2价格区间推导模型建立传统的市场比较法估算房地产价格通常基于区域相关性、产品同质性、竞争关联性原则，选取市场上的可替代产品进行价格多因素修正而得出待估房地产价格。本项目由于是独栋别墅项目，区域市场可比对象少，产品差异化大，竞争关联性小，不宜采用市场比较法。因此，本项目拟采取静态基准加结合动态溢价因素修正的方

8、法得出本项目的价格区间。价格区间动态估算模型：动态价格区间=（静态基准价格+城市房地产溢价+区域溢价+产品溢价）价格浮动系数1/88 2.1静态基准价格pn取所选比较对象均价作为静态基准价格，如下表：城市项目pn静态基准价格（元/平方米）北京西山美庐20000紫玉山庄24000上海汤臣高尔夫别墅八期25000紫都上海晶园18000广州珠江别墅22000珊瑚湾畔18000深圳天琴湾28000观澜高尔夫28000 数据来源：搜房网别墅中国&世联基础数据库2.2城市住宅指数溢价r1城市住宅指数是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前高层状况的指标体系,是体现不同时期住宅市

9、场变化趋势和变化程度的相对数量指标。该指数能在一定程度上反映出当地住宅市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化。故在此通过四大城市的住宅指数对比，得出深圳市整体住宅市场价格较其它对比城市的溢价系数。深圳住宅指数各城市住宅指数城市住宅溢价指数 = 1住宅指数比值r1值：北京11151.1596410.16上海11261.1483130.15深圳129310.00广州9641.3412860.34 数据来源：搜房网中国房地产指数报告 2.3片区价值溢价指数r2深圳华侨城片区因优越的地理位置、成熟的配套、独特的人文环境而使该片区同档次的房价普遍高于深圳市整体水平。其余对比项目所在区域价值处于该城市的

10、上游水平，在当地城市的区域价值地位和华侨城区域基本一致。为此，采用如下的方法测算华侨城片区溢价系数，来衡量华侨城片区与其他不同片区之间的片区价值差异。华侨城片区均价深圳中心区均价对比项目所在片区均价 区域溢价系数 = 1对比项目所在城市中心区均价 城市中心区项目所在片区/r2值区域均价（元/m）项目片区均价（元/ m）北京市中心区9977西山美庐颐和园北35930.36 1.54 紫玉山庄亚运村51150.51 0.78 上海黄埔区5390汤臣高尔夫别墅八期花木北蔡地区33000.61 0.49 紫都上海晶园青浦34700.64 0.42 广州东山区10536珠江别墅天河区64280.61 0

11、.50 珊瑚湾畔番禺区30210.29 2.19 深圳福田区7300观澜高尔夫宝安33000.45 1.02 天琴湾葵涌28000.38 1.38 本项目华侨城片区66700.91 0.00 数据来源：搜房网网上地图 2.4产品溢价指数r3别墅的价值评判最大因素是景观，对于产品溢价主要影响因素为景观，其它如物管、配套、朝向等对产品溢价有一些影响，但通过综合比较和意向客户访谈发现：这些可比性不强，客户不敏感，所以在此不列入对比范围。本项目分数对比项目分数产品溢价指数 = 1项目景观溢价值r3西山美庐5-0.20东山墅4.1-0.02汤臣高尔夫别墅八期30.33紫都上海晶园40.00珠江别墅3.8

12、0.05珊瑚湾畔4.8-0.17天琴湾4.8-0.17观澜高尔夫5-0.20本项目402.5价格浮动系数测算k别墅项目由于其特殊性，价格区间的跨度远大于普通住宅。对北京、上海、广州、深圳四城市的重点别墅项目考察发现，北京、上海、广州别墅项目的价格浮动范围均较深圳市有较大差距。因此，为测算出符合本项目的合理价格区间，就对本地别墅市场进行调查，用市场统计法得出项目合理的价格浮动系数。项目最低价最高价价差（一）均价（二）（一）/（二）银谷别墅二期104001480044001100040%名商园145002300085001700050%颐园158002200062001900033%城市山谷一期1

13、06001500044001150038%新世界倚山花园130001800050001500033%观澜高尔夫大宅2400037000130003000043%项目最低价最高价价差（一）均价（二）（一）/（二）算术平均值40%k值20% 3价格区间合成综合以上对各项目静态基准价、溢价因素、价格浮动系数等的分析得出的数据，可测算出本项目价格模糊区间。模型参数表：参数估算指标pn对比项目静态基准价（平均单价）r1城市住宅指数溢价r2片区价值溢价指数r3产品溢价指数k价格浮动系数价格区间合成表：项目最低价最高价价差（一）均价（二）（一）/（二）城市项目基准价(pn）城市住宅溢价指数（r1）片区价值溢

14、价指数（r2）自然资源指数（r3）价格浮动系数（k）最低价最高价上海汤臣高尔夫别墅八期25000-0.12 0.49 0.3 0.801.234114 51171 紫都上海晶园180000.42 020437 30656 广州珠江别墅220000.61 0.50 037094 55641 珊瑚湾畔180002.19 -0.1543727 65591 北京西山美庐200000.06 1.54 -0.23835457532紫玉山庄240000.78 -0.02 33750 50625 深圳观澜高尔夫大宅2800001.02 -0.17 41542 62313 天琴湾280001.38 -0.20

15、48880 73320 本项目价格区间37237 55856综上，本项目的价格区间为：32737元/平方米55856元/平方米（面积单位为建筑面积）第四部分 价目表的形成1影响价格的因素及权重确定1.1景观/私密性本项目由于地理位置原因造成的各别墅间景观差异较大，临湖的别墅不仅能享受开阔的燕栖湖景观、原生态小岛，还能隔岸欣赏充满意大利风情的th建筑、高品质酒店丹桂轩，自然景观和人文景观尽收眼底。景观和私密对于别墅客户是最有影响的因素，通过2004年8月的别墅意向客户访谈也有力证明，所以景观和私密的系数设定为0.5。而越往南排列的别墅随着燕栖湖景观的逐渐消失，景观差异就凸显出来。按照整体景观的递

16、减顺序，本项目的景观等级可划分为5级。 4级 2级1级2级 3级 3级 2级1级2级 5级由于景观的差异性是本项目卖点和价值提升的集中体现，景观的差异将最大程度的决定各别墅的价位，因此在考虑中给予最高的权重。与纯水岸th隔岸相望的别墅私密性无疑较差，而处在岛内腹地的别墅由于昭示性不及临湖别墅，私密性增强。但临岛内行车道的别墅又由于小区车行路线的干扰，私密性也较差。总体而言，岛内别墅是南北两端私密性差，中间别墅私密性相对提高。纯水岸th车行路线1.2户型优质系数本项目户型建筑面积从370-550平方米不等，赠送面积分别为户内可扩展面积和地下室面积，赠送面积系数区间为1.23-2.55。可额外享受

17、的面积亦是本项目价值提升的关键。1.3 花园面积花园对于独栋别墅客户是区别于其他建筑类型的重大因素，而且在2004年8月对于本项目意向客户的调查中，几乎所有的客户都提到具体的花园面积，各户花园面积区间为290-780平方米，各户可以享受赠送一半或者大于建筑面积一倍的花园。所以，在价格形成因素中，花园面积大小和花园的完整性对于价格的影响不可或缺。综合以上因素权重，以1分制，得出对别墅价格影响因素的权重表：影响因素景观/私密性系数户型优质系数花园面积系数花园完整系数权重0.50.20.20.1 2各影响因素打分的确定1.1景观/私密性 以10分为标准，综合现场考察、经验值判断和销售代表访谈，具体评

18、分系数情况如下： 栋号景观/私密性系数排序得分条件11.8 21 临荔枝林，靠岛入口，看农民房，花园朝路口，临两条路22.9 17 临荔枝林，靠岛入口，看农民房，花园朝北，私密稍好33.9 10 临荔枝林和水，私密较好，视线开阔46.6 7 临荔枝林和水，私密非常好，视线开阔57.2 5 临水，临岛端头，树林掩隐，有私家码头，临公共花园，私密稍差610.0 1 临水，岛端头，三面环水，远眺近瞻皆适宜，树林掩隐，有私家码头77.9 3 临水，临岛端头，树林掩隐，有私家码头84.6 9 稍临水，花园朝南，视线开阔93.9 10 稍临水，花园朝南，视线开阔103.3 14 临荔枝林，花园朝南，事先开

19、阔112.6 18 临荔枝林，临路口，噪音干扰，私密较差122.4 20 临荔枝林，临路口，噪音干扰，私密较差，三路交界133.3 14 临荔枝林，花园景观面开阔，私密稍好143.9 10 临荔枝林，将临水，花园景观面开阔，私密稍好155.3 8 临荔枝林，将临水，花园景观面开阔，私密稍好167.0 6 临水，水湾，有私家码头，花园景观面开阔，私密好179.2 2 临水，岛端头，三面环水，远眺（会所景稍逊）近瞻皆适宜，树林掩隐，有私家码头187.6 4 临水，水湾，视线开扬，临岛端头，树林掩隐，有私家码头193.9 10 临水，视线开扬，私密较好203.3 14 临水，私密稍好，视野开阔，水面

20、开阔212.6 18 临荔枝林，私密稍好，视野开阔，可见水面221.3 22 临荔枝林，少私密，东南面大土坡遮挡光线230.0 23 临荔枝林，岔路口，无私密，东南面大土坡遮挡光线1.2户型优质系数本项目共七种户型结构，分别是：户型编号房型建筑面积（m）赠送面积（m）（地下车库）赠送面积（m）（可拓展面积）a五房二厅五卫+工人房368.26150.86132.87b1六房四厅五卫+工人房454.72178.7945.35b2六房四厅五卫+工人房454.75179.545.35c七房四厅六卫+工人房413.18180.4469.65d七房四厅五卫+工人房454.54210.43167.17e1六

21、房四厅五卫+工人房433221.4273.48e2七房四厅六卫+工人房548.01219.5194.49户型优质系数评分如下：计价面积=优质的户内使用面积户型优质比=计价面积/可售建筑面积优质系数为户型优质比的十分制打分附送面积权重 0.5 0.8栋号户型可售建筑面积n地下室面积n1可拓展面积n2户内计价面积n3户型优质比n3/n户型优质系数1vb2454.75179.545.35五房四厅四卫一工人房89.7536.28580.781.28 0.0 2va2368.26150.86132.87五房四厅四卫一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 3vc2413.18180.4

22、469.65七房四厅五卫一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 4vd2454.54210.43167.17七房四厅五卫一工人房105.22133.74693.4911.53 10.0 5ve1433221.4273.48七房五厅五卫一工人房110.7158.784602.4941.39 4.6 6ve2548.01219.5194.49八房五厅七卫一工人房109.7675.592733.3571.34 2.5 7vd1454.54210.43167.17七房四厅五卫一工人房105.22133.74693.4911.53 10.0 8va1368.26150.86132.87

23、五房四厅四卫一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 9vc1413.18180.4469.65七房四厅五卫一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 10va1368.26150.86132.87五房四厅四卫一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 11vb1454.72178.7945.35六房四厅五卫一工人房89.39536.28580.3951.28 0.0 12vb2454.75179.545.35五房四厅四卫一工人房89.7536.28580.781.28 0.0 13va2368.26150.86132.87五房四厅四卫一工人房7

24、5.43106.3549.9861.49 8.7 14vc2413.18180.4469.65七房四厅五卫一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 15vd2454.54210.43167.17七房四厅五卫一工人房105.22133.74693.4911.53 10.0 16ve1433221.4273.48七房五厅五卫一工人房110.7158.784602.4941.39 4.6 17ve2548.01219.5194.49八房五厅七卫一工人房109.7675.592733.3571.34 2.5 18vd1454.54210.43167.17七房四厅五卫一工人房105.22

25、133.74693.4911.53 10.0 19va1368.26150.86132.87五房四厅四卫一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 20vc1413.18180.4469.65七房四厅五卫一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 21va1368.26150.86132.87五房四厅四卫一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 22va1368.26150.86132.87五房四厅四卫一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 23vb1454.72178.7945.35六房四厅五卫一工人房89.39536.28

26、580.3951.28 0.0 1.3 花园面积花园面积系数设定为0.2花园完整系数设定为0.1具体系数评分列表： 号岛 号岛栋号建筑面积花园面积比率花园面积系数花园完整系数栋号建筑面积花园面积比率花园面积系数花园完整系数1454.86301.39 7.1 1.1 12454.755701.25 6.0 1.1 2368.33600.98 2.0 1.0 13368.264001.09 2.8 0.9 3413.23570.86 1.9 1.0 14413.183200.77 1.2 0.9 4454.54681.03 4.1 1.0 15454.545151.13 5.0 1.0 54335

27、501.27 5.6 1.1 164335251.21 5.1 1.1 65486801.24 8.1 1.1 17454.546651.46 7.8 1.1 7454.57801.72 10.0 1.1 18454.546751.49 8.0 1.1 8368.33600.98 2.0 0.9 19368.262900.79 0.7 0.9 9413.24201.02 3.1 0.9 20413.183370.82 1.6 0.9 10368.33650.99 2.1 0.9 21368.263300.90 1.4 0.9 11454.77201.58 8.9 1.1 22368.26255

28、0.69 0.0 0.9 23454.723350.74 1.5 1.0 3 价目表的形成1.1平面价差49147842637912810138331626418259985769278334665749968652601912691122701518716992843753897232498301.2均价范围项目价格区间已在第三部分推导得出，价格范围在37237元-55856元范围内浮动都属于合理范围本项目所处的同质楼盘竞争市场结构分析项目名称同质项目差异性竞争力市场信息市场结构波托菲诺纯水岸别墅无市场唯一，差异大资源稀缺品牌优势不够充分垄断竞争按照前面对全国别墅市场的整体分析，推导出市场均

29、价理论上应在45000元/平方米左右浮动。结合发展商需求、客户对别墅价位的心理预期以及世联对当前别墅市场的判断，拟按照实收均价48000元/平方米、45000元/平方米、43000元/平方米、40000元/平方米，进行价目表试算，以判断价格可接受的弹性区间，在销售策略中将再次对项目实收均价确定进行详细阐述。1.3价格表形成实收均价40000元/平方米价目表实收均价43000元/平方米价目表实收均价45000元/平方米价目表实收均价48000价元/平方米目表均价40000元均价43000元均价45000元均价48000元栋号单价总价单价总价单价总价单价总价135320 16,061,909 38

30、320 17,426,159 40320 18,335,659 43320 19,699,909 238249 14,085,572 41249 15,190,352 43249 15,926,872 46249 17,031,652 336786 15,199,182 39786 16,438,722 41786 17,265,082 44786 18,504,622 444240 20,108,753 47240 21,472,373 49240 22,381,453 52240 23,745,073 543217 18,713,005 46217 20,012,005 48217 20,

31、878,005 51217 22,177,005 646671 25,575,946 49671 27,219,976 51671 28,315,996 54671 29,960,026 748666 22,120,525 51666 23,484,145 53666 24,393,225 56666 25,756,845 840264 14,827,678 43264 15,932,458 45264 16,668,978 48264 17,773,758 937334 15,425,744 40334 16,665,284 42334 17,491,644 45334 18,731,184

32、 1038741 14,266,797 41741 15,371,577 43741 16,108,097 46741 17,212,877 1137064 16,853,814 40064 18,217,974 42064 19,127,414 45064 20,491,574 1235403 16,099,406 38403 17,463,656 40403 18,373,156 43403 19,737,406 1339059 14,383,858 42059 15,488,638 44059 16,225,158 47059 17,329,938 1436426 15,050,486

33、39426 16,290,026 41426 17,116,386 44426 18,355,926 1543098 19,589,847 46098 20,953,467 48098 21,862,547 51098 23,226,167 1642676 18,478,861 45676 19,777,861 47676 20,643,861 50676 21,942,861 1745593 24,985,567 48593 26,629,597 50593 27,725,617 53593 29,369,647 1847398 21,544,476 50398 22,908,096 52398 23,