重难点分析和对策

1、第三章 项目定位与物业管理主要特点分析一、项目定位1. 项目概况2. 功能定位物业项目设计定位生态环保概念、高品质、地标性、国际5A级写字楼； 硬件具有智能化、人性化、高效化。总体上力求体现出所应有的气质， 3. 服务定位：安保24小时服务、环境舒适、健康环保、服务高效的甲级写字楼。4. 目标定位：第一年：全面符合ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系；达到南山区、深圳市物业管理优秀示范大厦标准。第二年：达到广东省物业管理优秀示范大厦标准。第三年：达到全国物业管理优秀示范大厦标准或同等标准。二、本物业管理综合特点分析1. 科学智能化机

2、电设备管理，进行有效的耗能管控。本物业属于超高层综合体项目，如何进行有效的耗能管控是成本控制的关键。设计、施工阶段是耗能管控的最为关键的基础性工作，而保利物业拥有近二十年物业管理经验，积累了丰富的耗能管控经验，保利物业可以免费为前期设计、施工等阶段提供工程顾问，对能耗管控等方面进行指导，更加有利于后期的节能管理与运营管理等工作。同时在物业管理过程中，保利物业的项目的耗能监控与评估采用了最科学最前沿的方法与技术，同时自身拥有一套针对中央空调、地下室、水泵、电梯等能耗节能、长久耐用的先进管理系统，相对比与传统的耗能管理系统，可以节约50%以上的耗能。做好工程设备管理工作，保证供电、供水、空调、电梯

3、、电话通讯等设备正常运转，是楼宇重要的居住条件。任何一个设备系统发生故障，都将造成楼宇中居住者生活不便甚至混乱。现代化楼宇中设备往往安装密度高，装机容量大，能源消耗多。做好工程设备管理，在设备运行使用和维修保养上采取适当措施，挖掘潜力，减少浪费，提高设备运行效率，有利于节约能耗，降低运行运费。做好工程设备管理，保持设备处于最佳技术状态，有利于保证服务质量。现代楼宇中大型、精密、自动化程度高的设备数量多，设备运行和维修费用很大程度上取决于设备的技术状况。通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：管理处负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程

4、部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）； 根据政府要求外聘专业电梯公司对电梯进行专业化维修保养（半保）及年检； 管理处与公司工程部及专业公司的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分，以做到将楼宇的耗能降到最低。 根据各类工程设备故障模式，保利物业将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组、空压机等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修，以降低设备的运行与维修费用，做到最优的节能管理。2. 专业化的人才配置

5、，展示物业形象和品牌本物业启动之时，短时间内需要大量高素质物业服务人员，物业公司如何才能保证人员按照开发商的要求到岗是一个难题。保利物业总部位于深圳南山区科技园，而本物业位于深圳南山区蛇口新街，两者之间的距离非常近，约20分钟的车程，保利物业可以充分利用总部优势，通过内部选调和外部招聘相结合，短时间内召集足够的高素质物业服务人员，保证本物业物业服务的档次与质量，人员安排灵活、可操作性强。前期租售阶段，我公司根据写字楼实际出租情况，分阶段配置人员，按出租面积预算开支成本，灵活控制成本支出，以达到有效进行成本管控的目的。在人员配置上,我们坚持以保利物业“识人重品、用人唯能”的用人原则为基础，确定“

6、重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，我们要求管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。服务第一的原则。管理机构的设置与各类工种数量的配备，均以提高本物业的物业管理整体水平为前提，尤其是在企业形象岗方面，工作人员的整体素质和仪容仪表均是高要求高标准，旨在提高服务水平和企业形象档次。在为管理项目创造“安全、清洁、优美、舒适、和谐”的工作环境这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为客户提供全天候、全方位的优质服务。低成本和高效率的原则。着眼于管理现代化和

7、组织科学化，通过员工选聘时基本素质高标准，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。员工住宿安排就近原则，尽量安排在项目地下车库、避难层等空置空间，既保证服务的高质量，又实现管理工作的低成本和高效率。知识化、专业化的原则。各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据岗位不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。3. 科学的财务管理制度，提升物业管理品质。采用酬金制合作方式，如何

8、进行财务管理是一个难题。我公司负责按照管理规定、物业管理合同相关条款及已确定的本项目收费标准向业主收取物业管理服务费及其他相关费用。我公司为本项目开设两个管理账户，即收入账户和支出账户。收入账户：由甲方与乙方双方以网络银行形式共同监管，本项目所有的物业管理费收入均统一汇入收入账户，乙方不得以自己的名义另行开立账户收取任何与本项目有关的费用。支出账户：本项目所有的物业管理支出由支出账户支付，支出账户由甲方与乙方双方以网络银行形式共同监管，每月1日前将甲方核准后的管理处支出预算金额从收入账户转入支出账户用作项目管理支出。我公司负责向物价局申报管理费备案的工作，甲方只需协助提供一些审批资料即可。同时

9、，负责制定年度财务预算，预算各方面的支出。在每年11月30日前将下年度支出预算报请甲方批准执行（包括经常性与非经常性的预算支出账目）。在本项目交付使用或项目接收时编制启动资金（开办费）预算并提交甲方审批，经甲方审批确认后，即由甲方每月按预算拨付予乙方管理账户执行。在每个财务年度结束前编订下一财务年度预算报告，预计下一年度各方面支出的费用，含项目基本日常开支、服务平台、信息管理等费用，并提交甲方审批。此年度预算报告包括日常服务开支、人员预算、能源开支、维修保养、行政开支、改造装修等项目，乙方应依照甲方批准后之预算执行。预计下一年度各方面的收入并制定各项收费性质、水平及标准。此收费水平、标准应报甲

10、方审批并依照批准后版本执行。制作所有支出费用以及乙方在行使管理权力时所收取费用的账目，每月定期提供财务报表报甲方监督。配合甲方在任何办公时间查阅此类账目、摘录有关项目。对于财务预算外的管理费用支出以及紧急情况和突发事件所需用的额外开支，每笔支出需事先征得甲方书面同意。并且每月单独预算，每次预算方案均需通过甲方所有我公司在行使其权力及责任时收取的款项（除保留足够每日所需小额及紧急零用开支外），统一存入专为本项目而设的独立银行账户（即甲乙双方共同监管之收入账户）。同时，设立由甲乙双方监管的支出账户，由该账户应支出所有包括本项目管理队伍人员开支、项目保险、能源开支、承包商费用等在内的与项目日常管理有

11、关的费用开支。我公司制备详细账目以供甲方在必要时查核，并且按月向甲方提交本物业的月度物业管理费收、支报告、明细及下月收支预案及明细。4. 庞大的优质客户资源，是本物业出租率的有利保障。目前前海地区写字楼林立，竞争非常激烈，如何保证出租率是关键。保利物业集团是一家集物业服务、商业运营、酒店管理、楼宇科技、资产运营五大业务板块为一体的科技型、不动产综合服务运营商，旗下拥有保利酒店管理公司、保利恒泰智能科技公司、保利恒鑫商业发展公司、写字楼事业部等30余家分子公司，是一家多元化发展的企业。尤其在深圳南山科技园区域，我公司总部所在基地，我司写字楼事业部招商成功案例颇多，如大冲商务中心、国人通信大厦、环

12、球数码大厦、清华紫光信息港、中地大厦、源兴大厦等项目均是在入伙前或入伙当月完成100%的招商。这些成绩都是得益于我公司多元化的发展，我公司拥有庞大的客户资源，保利拥有数千万会员，为项目营销工作创建良好平台，尤其是在深圳南山区域我公司总部所在基地，优质客户资源丰富，并且客户迁移成本极低，难度极小，对于本物业的招商大有帮助。同时我公司也拥有丰富的商家资源，商业管理面积超过800万平方米，商家资源丰富，尤其创意孵化企业资源。利用保利物业集团平台，有效定位区域目标客户。因此，在深圳南山区，我公司总部所在地，本物业目标客户资源有保障，我公司与贵方合作，属于强强联合，是招商成功强有力的保障。5. 多元化的

13、增值服务，提高客户满意度。除了物业服务外，我公司可以为本物业带来哪些其它的增值服务？保利物业集团是一家集物业管理、商业管理、酒店管理、科技创新、资产管理五大业务板块为一体的科技型、不动产综合服务运营商。通过复合资源整合，为地产开发企业提供全程综合服务，减少沟通成本，提高工作效率。保利酒店由中国资深酒店管理专家及顶级专业团队组建，成功筹备多家酒店并取得良好的社会效益及经济效益，如佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店等，可以为本物业提供专业的酒店管理模式物业服务，提高企业形象。 “咱家”APP数据库记载了保利物业所有管理项目数千万业主信息，包括业主购物、休闲、娱乐等数据信息，以及商务办公配套综合服务

14、商平台，该平台实行平台和产品双规制运作，即平台担当独立的综合性配套服务商及资源整合商的角色，产品根据项目个案的特点进行组合，可能自营，也可能招商合作，产品经营依托于项目进行。平台如同淘宝或连锁商店，为经营者及客户提供交流交易的平台，担当资源整合、市场整合和项目运营的角色；在平台的商家资源库中，依托项目的实际需求，进行经营类别产品的选择，每个项目作为独立的连锁店，根据其消费情况进行产品结构配置。“咱家”APP对于本物业的招商与运营工作非常有利。新型物业服务中心“咱家小院”线下服务与咱家APP线上服务相结合，实现便捷高效齐全的物业服务新模式，通过复合功能营造物业使用人的愉悦感和归属感。将O2O购物体验、娱乐互动、社区文化与物业办公服务相结合，整合社区及周边资源，给业主提供基于社区的增值服务，实现业主、物业