农村土地买卖合同

1、农村土地买卖合同农村宅基地买卖合同宅基地买卖合同甲方： 身份证号码：乙方： 身份证号码：甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在的宅基地及房屋出售给乙方。二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币 元。三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金；甲乙双方约定在_前向乙方交付房屋，并于_前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还定金给乙方；

2、如乙方因自身原因不愿买受该房，甲方定金不予返还。五、在约定期限内不能办好土地使用证及房产证手续，导致本合同无法履行，乙方可向甲方提出解除合同的请求，甲方接到请求后应向乙方返还所有已收房款。六、土地税由甲方承担，契税由乙方承担；其他税务由国家指定各自承担。七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。九、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。十一、本

3、合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。十二、按合同法履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。 十三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。甲方签字： 乙方签字：联系地址： 联系地址：电话： 电话：年 月 日 年 月 日论农村房屋买卖合同浙江名检律师事务所 陈真杰 二八年六月论农村房屋买卖合同与宅基地制度陈真杰 内容摘要农村房屋买卖问题的实质是宅基地问题， 现有法律体系对农村房屋 买卖合同的效力判定以认定无效为原则，以认定有效为例外。现有制度对经济不 符合经济发展的要求，学者对此提出许多意见。笔者在此基础上进行整理，吸收 家宅制和“法

4、定租赁权”的合理内核，提出自己的建议。 关键词房屋买卖合同 宅基地 家宅制 法定租赁权一、前言 房屋作为不动产，其特殊性在于房屋是土地之上的附着物，它的 流转必然涉及到对土地物权的处理。 我国房屋所有权个人性和土地所 有权非个人性的二元体制，使得农村房屋所有权流转变得十分复杂。 唯宅基地的问题，使农民的自有财产房屋的买卖受到了种种限 制。本文试图从整个法律体系的设置来探讨这个问题，暂不考虑从法 律效力层级的角度即现有法律体系内部来论证农村房屋买卖合同的 性质。 二、现有法律体系对农村房屋买卖合同的规定 我国对土地实行用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和 未利用地。其中建设用地包括农村居民

5、住宅用地。农村居民依据其农 村集体经济组织成员资格，取得宅基地使用权后，在登记的宅基地范 围内可建造房屋等建筑物。而宅基地属于农村集体经济组织所有，由 村集体经济组织或村民委员会经营管理，并非个人的私有财产，不得若无特殊说明，本文所称“房屋”仅指在农村宅基地上依法建造并用于居住的房屋。任意处分。 中华人民共和国土地管理法六十二条规定： “农村村民 出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准” 。从该规定来看， 法律未禁止也未对农村居民出卖宅基地上自建的住宅设定任何限制， 仅是对宅基地申请进行了必要限制。但是，房屋转让时，与房屋不可 分割的宅基地使用权必然一并转让， 这将使宅基地的实际使用主体难

6、 以限制，造成土地管理秩序混乱和诸多障碍。基于此，我国对农村房 屋的交易对象进行了许多限制，如 1999 年 5 月 6 日国务院办公厅 关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知明确规定： “农民的住 宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住 宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产 证” 。20XX 年国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定： “禁止城镇居民在农村购置宅基地” 。20XX 年 2 月 25 日颁布的建设 部房屋登记办法第 87 条再次规定： “申请农村村民住房所有权转 移登记， 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的， 除法律、

7、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理” 。司法实践对该类合 同也多持审慎态度，例如北京市高级人民法院在 20XX 年发文认为： “此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双 方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认 定合同有效” 。 概括来说， 欲使农村房屋买卖合同有效， 必须符合以下几个要件： 出卖房屋的宅基地使用权必须是依法取得的 。买卖等）必须取得集体经济组织的同意；买卖双方都 ； 是同一集体经济组织的成员； 符合一户一宅的要求。 三、对现有制度的重新审视 现有制度的设计思路 在我国，由于经济发展水平不高，现代化与城镇化滞缓，历史地 形成了城乡有别

8、的二元化经济结构。与此相对应，社会保障体系也是 城乡有别， 对城镇居民实施的是以货币支付为主要方式的社会保障制 度， 而对农民实施的则是以无偿提供宅基地使用权与土地承包经营权 为特征的实物式生存保障制度。在城乡一体化实现之前，农村宅基 地使用权的无偿供给仍然是农村社会保障体系的重要组成部分。 这种 生存保障利益带有明显的身份性， 这恐怕就是严格限制房屋买卖合同 主体的主要原因。另外，历来人多地少的国情是宅基地使用权原始取 得严格把关和一户一宅原则确立的逻辑起点。 现有制度的缺陷 现有制度建立在特有的历史条件之下，具有一定的合理性。但总 体而言，制度设计较为粗疏，且存在内在的矛盾： 1.一户一宅

9、与地随房走的矛盾。现行法律一方面明确规定一户只 能拥有一处宅基地， 但同时又承认宅基地使用权可以随房屋所有权转 移， 即已拥有一处宅基地使用权的人可以通过买卖或继承等合法形式 获得两处以上宅基地使用权。 2.禁止买卖宅基地使用权与允许“地随房走”矛盾。现行制度一建设部房屋登记办法第八十六条第二款：申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经 济组织同意转移的证明材料。 刘俊： 中国土地法理论研究法律出版社 20XX 版，第 323324 页。方面禁止宅基地使用权的流转， 一方面又规定宅基地使用权可以随房 屋所有权一并转移， 然而没有进一步限制同一集体经济组织内部的房 屋买受人资格，使得禁

10、止宅基地使用权的流转的规定可以合法规避。 3.城镇居民若是农村房屋的继承人，享有继承农村房屋所有权的 权利，又因为“地随房走” ，城镇居民从而可以享有农村宅基地使用 权，这显然与宅基地使用权的身份性相悖。 4.依现行农村宅基地使用权制度，一个有着众多家庭成员的大家 庭所获得的宅基地面积与成员数成正比， 但当部分家庭成员分户立业 时，新立户成员可以申请分配宅基地，但其在原宅基地的份额并没有 上交给集体，造成实际上的土地浪费。 除此之外， 现有制度在价值选择上过度重视农村宅基地使用权的 身份性，而忽视了它的财产性，具体表现在对农村房屋和宅基地使用 权流转的重重限制上。重视身份性主要是出于对农民生存

11、保障的考 虑，而财产性要求财产具有可流通性。假如说在改革开放初期，这种 限制还十分必要的话，那么从现在的经济发展来看则是不合时宜的 了。随着经济的发展，城乡人口流动急剧增加，很多农民已经在城镇 得到很好的生存发展，然而农村的房屋却往往卖不出去，不能转化成 现实的利益，只能将房屋空置，浪费了宝贵的土地资源。流通的限制 还束缚了仍在农村的人口向城镇流动，严重阻碍了城镇化进程。即使 还在贫困线徘徊的农村居民，为生存和发展需要支出大量现金时，也 不能将手中的土地权益通过合法途径转换成现金， 实际上也是资源的 浪费。此外，城镇的居民去农村居住的意愿也在不断增加，而这些正当 的愿望在现有制度下不能合法实现

12、。 宅基地纠纷往往有地价上涨或拆 迁赔偿的背景， 卖方后悔将房屋出卖， 欲将合同推翻， 才引起了诉讼。 如果法院判决房屋买卖合同无效，则不仅损害了买方的利益，而且给 不诚信行为正了名；如果判决合同有效，则与法律规定相悖。这种两 难境地在买方已经将房屋翻新， 使得房产价值大大增加的情况下更加 突出。 四、国内学者对该问题的制度建议 如果财产的流转可以既不损害个人利益， 又不损害国家和集体的 利益，那么对这种财产的流转横加限制显然是不必要的。目前，农村 房地产立法滞后已经成为国内学者的共识， 并且提出了许多有益的建 议。笔者认为，在新制度的构建过程当中，应当全面考虑宅基地使用 权的身份性和财产性，

13、在二者之间寻找平衡。同时需要设定一个底线 维护农民的生存保障利益和保障集体经济组织的土地权益， 在这 个底线的基础上充分彰显土地权益的财产性质。 对农民生存保障利益 的维护在当前的中国仍然具有现实意义， 因为中国的城乡差异并没有 得到彻底的改变，土地权益往往是农民手中的最后一张“王牌” 。对 集体经济组织土地权益的保障就是对农民整体的保障， 也是我国土地 资源紧张所确立的一个不可改变的原则。笔者结合上述两个底线，着 重介绍两种学术观点。 对欧美家宅制的借鉴 家宅制是美国和瑞士等国家实行了一百余年的制度。 民国时期学者孟普庆曾对美国家宅法的内容和目的做了如下概括： “是以一定面 积或一定价格之土

14、地及家产牲畜之类，为一家之财产登记法律，许其 有不可侵犯，置之于债权人追诉之外，使其家产得继续存在之制度。 北美诸州家产法之目的，在使定住农村农民所有地设家产权，借以防 止其分割，使之为农民一家之生活维持。 ” 家宅法的主要内容包括如下几个方面：第一，申请作为家宅的土 地及其建筑物要属于设立人，不允许在别人的土地上设立家宅。而且 家产总值不得超过一定数额。 其次，必须经过法定的登记和公示程 序；再次，必须以家主为核心的一家人确实将此居所作为他们的家， 即定居于此。因此，得到这一制度利益的是家主的家庭，而不仅是家 主个人。第四，在家主有生之日，其能以此对抗所有债权人的要求， 即所谓的家宅豁免。但

15、这一权利仅仅属于家主，而不能分割或转让给 家主的亲属如妻子或儿女。 但是这并不意味着家主可以独自决定放 弃家宅，而不必征求其他成员的同意。对此法律上也有相应的限制。 如果还有未成年子女且缺乏必要的生存保障的话， 是不允许家长放弃 或终止家宅权的。 第五，在家主逝世以后，只有直系亲属如鳏夫、 寡妇和未成年子女可以继续居住于家宅， 并可以对抗债权人和法定继 承人。 家宅制的设计主要从生存保障的角度着眼， 关于我国法律对家宅 制的借鉴，有学者建议，首先，明确赋予农民及其家庭拥有一定面积 和价值的宅基地的权利。只要是农村居民，都可依照法律规定，申报 宅基地，在登记生效之后，即享有免于债务强制执行、永远

16、占有使用等权利。其次，针对当前宅基地超标和变相占用耕地等行为，必须明 确宣布和严格控制宅基地的位置、大小、价值、用途和变动。考虑到 建国以后长期实行的工业优先政策，农村为国家建设做出的重大牺 牲，以及广大农民进城务工的时间还不长，还是社会的弱势群体，有 关户主和家庭成员要长年生活于家宅的规定可以适当宽松一些， 并可 以考虑等到一定年限之后，再做类似的限制。至于城市 居民是否也可以申请家宅法的保护，则由各省市视具体情况而定。 法定租赁权的创制 房屋所有权和宅基地使用权是两个相互独立而又相互联系的物权，然而房屋所有权的流转受到了宅基地使用权流转的限制。在宅基 地使用权不能自由流转的情况下，即使房屋

17、能够自由买卖，也只是一 张空白支票，因为买卖行为只产生债权，最终是否能固定为物权则是 另外一个问题。这是“地随房走”思路所推演出来的结果。针对这种 情况，有学者提出，这里其实有一个误区，误以为房屋必须和宅基地 使用权捆绑在一起。其实物权法只解决部分财产流转问题，而大量的 财产流转问题主要靠债权法来解决。由此提出了法定租赁权的设想。所谓法定租赁权，是指基于法律规定发生的租赁权。借鉴法定租 赁权的构想，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋 的宅基地并非取得作为物权的“宅基地使用权” ，而是取得作为债权 的“宅基地租赁权” ，基于该债权房屋买受人可以占有使用宅基地， 参见张群： 家宅法的

18、起源与发展兼论宅基地制度改革的出路一文。 参见韩世远： 宅基地的立法问题兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权” 一文。达到对宅基地“用益”的目的。这一结果非出于房屋买卖双方的自由 意思，而是出于法律的直接规定。租赁的标的物的“宅基地” ，而非 “宅基地使用权” ，由此可知租赁关系的当事人并非房屋买卖的当事 人，出租人不是作为房屋出卖人的村民，而是作为宅基地所有人的村 集体组织。 “宅基地租赁权” 成立的同时，原房屋所有人的宅基地可 以继续存在，这样就可以在立法政策上灵活变通，可以让房屋出卖人 享受定期支付的租金，该租金恰恰可以成为失房农民的基本生存保 障。对于宅基地的租赁权，宜规定不受合同法第

19、 214 条“租赁期 限不得超过二十年” 的限制， 而应推定在房屋使用期限内有租赁关系。 五、新制度试构 通过以上的分析， 笔者认为农村房屋买卖和宅基地制度的重构势 在必行。结合相关学者的理论，笔者提出以下的立法建议： 宅基地的原始取得 1.控制宅基地面积 宅基地的原始取得即申请取得。 宅基地的取得应当坚持一户一宅 的原则，此处的“户”就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲 父母为中心组建的家庭单位， 或者以一个或几个孤儿组成的生活单元 都叫一户。此处的“宅”当指“宅基地使用权”而非住宅。在审查申 请时，应严格控制人均占地面积，并应当符合农村宅基地规划，以防 宅基地太过分散，不利于村镇的形成

20、，且零星化分布也不利于大片农 业用地的保持。对于因分户立业产生的超标份额，也应当按比例收取 费用，也可以考虑采纳“法定租赁权”的理论建议。2.加强生存保障，坚持宅基地使用权的身份性。 宅基地使用权的申请人应限制为本集体经济组织成员， 对于城镇 居民申请宅基地使用权是否可行，笔者认为不可操之过急，或许等宅 基地流转制度实行一段时间之后，可以试着推行。可以吸收家宅制的 合理成份，例如设立宅基地使用权的豁免权，这样即使宅基地上的房 屋被用于偿还债务，在有“法定租赁权”的前提下，宅基地使用权人 仍可以凭宅基地使用权收取租金，以得到最基本的生活保障。 宅基地的使用权流转 1.对于因继承等原因取得的房屋，

21、应当对继承人收取一定的宅基 地使用费或租金。 2.对于因买卖原因取得的房屋，应对其实际占有的宅基地收取费 用，或支付租金，在立法上可以将该租金的收取权归出卖人，以保证 出卖人的基本生活水平。至于买受人，不必有任何限定。 3.原宅基地使用权人在出卖房屋之后，不能再申请宅基地。 4.房屋出卖后，原宅基地使用权人的宅基地使用权可继续保留， 为政策倾斜留下伏笔。 宅基地整理 因死亡、放弃继承、荒置等原因产生的荒废宅基地，村集体经济 组织应当即使整理上报，并登记在册，村民申请宅基地时申请时应该 优先将这些宅基地投入使用。参考文献 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.刘俊： 中国土地法理论

22、研究法律出版社 20XX 版 张群： 家宅法的起源与发展兼论宅基地制度改革的出路 韩世远： 宅基地的立法问题兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权” 韩世远： 宅基地的租赁与农村房屋买卖 杨建： 农村房屋拆迁的问题与对策江苏省通州市农村房屋拆迁调查报告 陈荣文： 生存保障 vs.资源优化：我国农村宅基地使用权制度的结构与重建 石长城： 关于农村宅基地的若干思考 张芳胜： 农村房屋产权登记法律制度构设 张俊浩： 民法学原理中国政法大学出版社修订第三版 第二版10.龙卫球： 民法总论法制出版社农村房屋买卖合农村房屋买卖合出卖人：地址：身份证号码：联系电话：买受人： 地址：身份证号码：联系电话：甲乙双

23、方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方位于农村的房屋事宜，达成如下协议：第一条甲方所售房屋基本情况1、甲方所售房屋坐落于2、该房屋结，房屋共层，总占地面积约为，其中房屋占地面积为，院子占地面积约为。该房屋四界为：东至，南至，西至北至。其他：3、该房屋由甲方全额出资建造和完整所有，办理了合法建房审批手续，甲方有权依法出售。4、甲方拥有该房屋的合法手续和证件有：第二条房屋价格及付款方式1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币。该价款不含税费。2、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金元整，并于年月日前将房屋全部价款付给甲方。3、双方约定的其他付款方式：农村房屋买卖与宅地基以及土地流

24、转合同土地转让，房屋买卖合同， 两个一起，一份草稿！合同编号：_甲方：_法定住址：_法定代表人：_职务：_委托代理人：_身份证号码：_通讯地址：_邮政编码：_联系人：_电话：_传真：_帐号：_电子信箱：_乙方：_法定住址：_法定代表人：_职务：_委托代理人：_身份证号码：_通讯地址：_邮政编码：_联系人：_电话：_传真：_帐号：_电子信箱：_甲方拥有位于_市_路占地面积为_平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。第一条 转让土

25、地基本情况1土地座落位置：_2土地使用权面积：_3已批准的容积率为：_4已批准的建筑面积：_5土地规划用途：_6土地使用期限：_7土地现状：_8国有土地使用证号：_9国有土地使用权出让合同书号：_10地号：_第二条 土地项目开发权状况1甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2甲方已经_市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；3甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。第三条 其他权利状况1甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2承担形成转让款的现状所

26、产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议。第四条 文件的提供1甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照。2乙方应向甲方提供下列文件：投资审批部门签发的项目批准证书；工商行政管理部门核发的乙方营业执照。第五条 转让期限1本合同所述土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_年_月_日止。2自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。3在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。第六条 转让

27、价格1甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币_元，计人民币_元；2上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用；3乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。第七条 支付方式1支付在本协议生效之日起_个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_给甲方。在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料交付后_个工作日内，乙方应

28、支付本协议转让价款的_给甲方；在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后_个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_给甲方。在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后_个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_给甲方。在乙方获准开工后_天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。2甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_帐号为：_；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：_。3甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。第八条 资料的交付及手续的办理1在本合同生效后_个工作日内，

29、甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。2在本协议生效后_天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。第九条 税费的负担在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由其以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中第十条

30、转让的法律状况1甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；2在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。3甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。第十一条 甲方的违约责任1在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付

31、利息给乙方。2因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。4因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。第十二条 乙方的违约责任1在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的_赔偿甲方的经济损失；2乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_支付违

32、约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的_赔偿甲方的经济损失。3出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。第十三条 声明及保证甲方：1甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。2甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。3在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。4甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索

33、任何权益。5甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。乙方：1乙方有权签署并有能力履行本合同。2乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。3在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。4乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。第十四条 保密甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得

34、的文件及资料予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_年。第十五条 通知1根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。2各方通讯地址如下：_。3一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任第十六条 合同的变更本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对

35、方同意后，双方在规定的时限内签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。第十七条 合同的转让除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。第十八条 争议的处理1本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。2本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_种方式解决提交_仲裁委员会仲裁；依法向人民法院起诉。第十九条 不可抗力

36、1如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。2声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响3不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在

37、本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。4本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。第二十条 合同的解释本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根

38、据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。第二十一条 补充与附件本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第二十二条 合同的效力1本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。2有效期为_年，自_年_月_日至_年_月_日。3本合同正本一式_份，双方各执_份，具有同等法律效力。甲方：_ 乙方：_ 法定代表人：_ 法定代表人：_委托代理人：

39、_ 委托代理人：_开户银行：_ 开户银行：_ 账号：_ 账号：_ 签订地点：_ 签订地点：_ _年_月_日 _年_月_日卖方：_买方：_一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：房 屋 座 落幢号 室号 套数 建筑结构 总层数 建筑面积 用途2.该房屋的土地使用权取得方式二、甲乙双方商定成交价格为人民币_元，_佰_拾_万_仟_佰_拾 元整。乙方在_年_月_日前分_次付清，付款方式：三、甲方在_年_月_日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产

40、交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向仲裁委员会申请仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。八、双方约定的其它事项：_ 甲方_ 监证机关：_代理人_ 代理人_签订日期：_年_月_日农村房屋买卖合同效力的分析想学法律？找律师？请上XX 农村房屋买卖合同效力的分析 核心内容：房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几

41、年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。下面由法律快车的xx为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，20XX年10月1日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范

42、和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民