大厦创优迎检手册

1、城合大厦创优迎检资料手册第一局部 根底管理1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1.1 立项报告1.2 报建审批表1.3 规划设计要点1.4 建设规划许可证1.4.1 建设工程规划许可证1.4.2 建设用地规划许可证1.5 建设施工许可证1.6 建设工程环境影响报告1.7 消防设计方案审核意见、验收证明1.8 大楼用地红线图及综地图1.9 土地使用权出让合同书1.10 规划验收许可证1.11 建筑工程验收证明书包括分局部项工程验收证明1.12 总设计平面图1.13 产品合格证、校验证明1.14 报价表所有材料、设备2已办理接管验收手续2.1 移交资料目录综合、桩基、土建、及各系统技术资料2.

2、2 移交图纸目录建筑设计、施工、竣工、修改图2.3 固定资产交接证明2.4 办公商品用房验收交接表2.5 验收总结报告3由一家物业管理企业实施统一专业化管理3.1 物业管理简介3.2 物业管理组织机构3.3 物业管理营业执照3.4 物业管理税务登记3.5 物业管理法人代码书3.6 物业管理资质证书3.7 管理处组织机构及人员分布图3.8 管理处办公场所产权证明业主盖章4建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责 权利明确4.1 物业管理合同开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同5在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订，双方责权利明确5.1 前期物业管理协议

3、 2000 年 3 月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管 理的需签订6建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定包括专用基金、本体维修基金6.1 大楼基金的管理政府文件：管理规定、指导标准、管理方法、使用申请表6.2 基金的建立、管理使用规定合同中相关条款7房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善7.1 装修管理规定等公众管理制度见附件一7.2 房屋使用手册7.3 业主公约7.4 业主公约签名表8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责8.1 成立大厦业主委员会的报告8.2 关于成立大厦业主委员会的请示8.4 大厦业主委员会筹备会议程8.5 业委会筹备小组会议记录8.

4、6 会议签到表8.7 大厦组建业委会的工作公告8.8 大厦业委会侯选人名单8.9 业主委员会成员登记表附资质8.10 业主委员会章程8.11 每年至少开一次业主大会相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等9业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确10. 物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意10.1 创立“全国物业管理示范大厦的请示业主签章10.2 争创“省、全国物业管理示范大厦的规划10.3 创立“全国物业管理示范大厦实施方案 10.4 实施情况记录11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核 方法11.1 各项管理

5、制度11.1.1 公众管理制度见附件11.1.2 内部管理制度见附件11.1.3 行政管理制度见附件11.1.4 设备管理制度见附件11.1.5 设备效劳质量标准见作业指导书11.1.6 设备巡视维护、维修保养规定见作业指导书11.2 各岗位工作标准11.2.1 管理处员工职责见质量手册11.3 考核方法及落实措施11.3.1 考核制度见附件11.3.2 员工培训管理程序文件见程序文件11.3.3 公司年度培训实施方案11.3.4 培训大纲11.3.5 员工培训记录表11.3.6 员工培训考核表11.3.7 公司部门年度员工培训方案11.3.8 培训签到表11.3.9 员工月考核评分表11.3

6、.10 员工考核试卷11.4 管理工作流程图11.5 物业管理效劳工作程序见程序文件12物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志， 工作标准，作风严谨12.1 管理处人员资质情况登记表12.2 个人资料档案设立附件12.3 物业管理岗位培训证书管理人员12.4 管理处人员证件目录设立附件 毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原 件12.5 管理人员有明显标志工作牌及工作服，现场及复印件12.6 职业道德标准见内部管理制度12.7 文明礼貌用语见员工手册13. 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率13.1 物业管理系统简介13.2

7、 消防报警系统简介13.3 通讯、机动能力简介13.4 保安监控系统简介14. 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公 开一次物业管理效劳费用收支情况14.1 财务管理制度见行政管理制度14.2 会计核算制度见行政管理制度14.3 年上下半年财务收支情况表14.4 年度财务明细表15. 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便15.1 房屋移交图纸目录把移交图纸目录细分15.2 房屋移交资料目录把移交资料目录细分15.3 设备移交图纸目录把移交图纸目录细分15.4 设备移交资料目录把移交资料目录细分15.5 设备台帐15.6 大中修标

8、准15.7 大中修记录15.8 房屋数量、种类、用途分类统计表每一户均要统计并装订成册16. 建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便16.1 用户登记表单位和个人用户16.2 入伙通知书16.3 购房合同复印件16.4 业主通讯表16.5 房屋及配套设施权属清册业主签章17. 建立 24 小时值班制度，设立效劳 ，接受业主和使用人对物业管理效劳报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反应，并及时处理，有回访制度和记录17.1 管理处值班制度见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况17.2 回访制度见内部管理制度17.3 用户投诉处理程序见程序文件17.4 灾害

9、事故应急处理方案及流程图17.5 管理处值班记录表17.6 应急情况处理记录表17.7 用户投诉登记表17.8效劳/投诉 /应急处理维修报告单17.9 报修、维修效劳工作规定包含单据填写规定17.10 报修登记表17.11 回访记录表回访率见管理处回访制度 表格中要求业主填写是否满意并签名17.12 工程维修单17.13 管理处常用 联系表17.14 效劳 标签提醒牌18. 定期向住用户发放物业管理效劳工作征求意见单， 对合理的建议及时整改， 满意率达 95% 以上18.1 用户意见调查和分析程序文件见程序文件18.2 用户意见调查表每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施18.

10、3 用户意见调查分析统计表18.4用户意见调查分析报告要求报告要详细每项统计出满意率且? 95%，公司要求?98%18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表公司要求发放及回收率?95%18.6 意见处理措施及回访记录19. 建立并落实维修效劳承诺，零修急修及时率 100% 、返修率不高于 1%，并有回访记录19.1 效劳承诺公布并有业主确认19.2 零修及时率、零修合格率计算表及时率及合格率 =100% 19.3返修率计算表返修率w 1%19.4 回访记录与 17.10同20.文件管理20.1 文件稿纸20.2 用户文件清单20.3 用户文件发放登记表20.4 文件阅处表20.5 外来文件登记

11、表20.6 外来文件发放登记表或往来文件收发登记表第二局部 房屋管理及维修养护1. 大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1.1 区域分布图现场及复印件1.2 楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志现场2. 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象现场3. 大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬 挂现象 现场4. 室外招牌、 广告牌、霓虹灯按规定设置 ,保持整洁统一美观 ,无平安隐患或破 损现场5. 空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架

12、无锈蚀现场6. 封闭阳台统一有序，色调一致 , 不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得 安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等现场7. 房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人 利益的现象7.1 物业装修管理程序文件见程序文件7.2 装修管理规定见公众制度7.3 装修申请审批表附施工单位资质及装修平面图7.4 装修巡视记录表及整改措施8. 房屋维修养护8.1 建筑物的管理程序文件见程序文件8.2 建筑物巡视维护规定见作业指导书8.3 建筑物维修养护效劳质量标准见作业指导书8.4 楼宇管理规定见公众制度8.5 建筑物完损等级评定标准建设部文8.6 建筑物巡视维护表见质量记

13、录8.7 建筑物养护方案8.8 施工任务完成情况表此表为过程记录表，养护方案中的工程均需填写 此表8.9 工程维修单指养护方案由管理处完成的8.10 零星工程验收评审表此表为审批表，指养护方案由分包方完成的8.11 房屋完损等级评定表8.12完好率评定表完好率?98% 第三局部 共用设施设备管理第一项 综合要求1. 制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1.1 设备平安运行管理制度设备管理制度电梯、消防中心、配电房等1.2 设备管理各岗位人员职责见质量手册1.3 各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程见作业指导书1.4 档案管理相

14、关规定见行政管理制度1.5 执行情况见以下各系统质量记录2. 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求现场3. 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程3.1 机电技术人员统计表3.2 机电技术人员资质操作证、等级证、毕业证等见第一局部12.4 4. 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故业主出具证明第二项 供电系统1. 保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1.1 限电、停电管理规定见内部管理制度1.2 供配电系统管理程序见程序文件2. 制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行2.1 临时用电管理规定见 LS-02 2.2 临

15、时用电申请表2.3 停电应急处理方案及流程图2.4 应急情况处理记录表3. 备用应急发电机可随时起用现场3.1 发电机操作规程 LS-01 4. 供电系统4.1 避雷系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书4.2 设备设施清单供配电、避雷4.3 配电房管理制度见设备管理制度4.4 节能管理方案方案中要指出节能到达的成果 LS-15 4.5 值班记录表4.6 配电房抄表记录4.7 电气工作票4.8 停电通知单4.9完好率评定表完好率?98% 4.10 供配电系统巡视维护表见质量记录4.11 供配电系统维修保养表见质量记录4.12 避雷系统巡视维护表见质量记录4.13 避雷系统维修保养表见质

16、量记录第三项 弱电系统1. 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1.1 保安监控系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书2. 监控系统等智能化设施设备运行正常现场，有记录并按规定期限保存2.1 设备设施清单2.2 保安监控系统录像带使用规定 LS-03 2.3完好率评定表完好率?98% 2.4 保安监控系统巡视维护表见质量记录2.5 保安监控系统维修保养表见质量记录第四项 消防系统1. 消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用现场 1.1 消防中心管理制度见设备管理制度1.2 设备设施清单消防报警、气体消防1.3 消防栓封签现场1.4 灭火器

17、合格证现场1.5 消防 一览表1.6 消防通讯工具一览表1.7 值班安排表1.8 值班记录表1.9 消防报警气体消防系统管理程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书1.10 消防报警系统巡视维护表见质量记录1.12 气体消防系统巡视维护表见质量记录1.13 气体消防系统维修保养表见质量记录2. 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题2.1 义务消防队员名单有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人 员2.2 消防标准用语 LS-17 2.3 消防演习记录现场照片半年一次2.4 消防演习总结报告3. 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人3.1 组织

18、消防法规学习方案3.2 消防学习报告3.3 防火区域管理规定 LS-16 3.4 区域防火责任人划分表3.5 消防宣传图片4. 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好， 紧急疏散通道畅通4.1 火灾等事故应急处理方案及指挥流程图4.4 用户平安责任人和联系人名单4.5 食堂液化气体使用的平安防范措施 LS-10 4.6 重点防火部位登记表4.7 应急情况处理记录表4.8维修保养抽样记录消防报警和气体消防半年一次，数量? 5%4.9完好率评定表完好率?98% 4.10 动火申请表5. 无火灾平安隐患5.1无火灾事故证明年发生率w 1 %。，派出所出具证明5.2 无其它

19、平安隐患现场第五项 电梯系统1. 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1.1 电梯准用证1.2 电梯合格证1.3 保养合同2. 电梯按规定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好2.1 电梯系统程序文件及作业指导书见程序文件及作业指导书2.4电梯维修保养表按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提 供2.4完好率评定表完好率98%2.5分包方质量检查记录表2.6整改通知2.7平安设施齐全、有效现场2.8通风、照明及其它附属设施完好现场3. 轿厢、井道、机房清洁现场4. 电梯由专业队伍维修保养，蕖1.Q 嗽背种空田？/EM4.1分包方资质营业执照及年审情况、认可证4.2维修、

20、保养人员资质专业上岗证5. 运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修5.1维修人员半小时内到达参见合同及维修记录6. 运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施6.1电梯应急处理方案及流程图停机率1% 第六项给排水系统1. 建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水方案1.1 给排水系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书1.2 设备设施清单供水、排水1.3 用水、供水管理制度见内部管理制度1.4 用水、节水方案 LS-08 1.5 节能管理方案方案中要指出节能到达的成果 LS-15 1.6 供水系统巡视维护表见质量记录1.7 供水系统维修保养表见质量记录1.

21、8 排水系统巡视维护表见质量记录1.9完好率评定表完好率?98% 1.10维修保养抽样记录消防栓每三个月一次，数量? 5% 2. 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现场3. 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水 质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染3.1 供水系统月测试记录表消防供水、生活供水3.2 水池、水箱清洗记录表移交给自来水公司的由自来水公司提供3.3 水池、水箱药品投放情况记录表 移交给自来水公司的由自来水公司提供3.4 二次供水卫生许可证3.5 操作人员健康合格证3.7 水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患现场4. 高压

22、水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患4.1 高压水泵、水池、水箱管理措施 LS-22 4.2 水池、水箱周围无污染隐患现场5限水、停水按规定时间通知住用户5.1 限水、停水管理规定见内部管理制度5.2 停水通知单6. 排水系统通畅，汛期道路无积水， 地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象现 场7. 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停 水现象7.1 管理人员五分钟内到达现场考核及应急情况处理记录7.2 无大面积跑水、泛水，长时间停水现象现场8. 制定事故应急处理方案8.1 给排水系统事故应急处理方案及流程图第七项 空调系统1. 中央空调系统运

23、行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1.1 空调系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书1.2 空调主机保养合同1.3 设备设施清单1.4 空调运行时间表如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认1.5 冷水机组运行记录表1.6 空调系统巡视维护表见质量记录1.7 空调系统维修保养表见质量记录1.8完好率评定表完好率?98% 1.9 分包方质量检查记录表1.10 整改通知1.11 空调水处理报告单分包方1.12 噪音不超标、无严重滴漏水现象现场2. 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修2.1 管理人员五分钟到达现场考核与应急情况处理记录2.2 维修人员在规定

24、时间内到达参见合同2.3 分承包方维修保养工作单分包方提供3. 制订中央空调发生故障应急处理方案3.2 应急处理情况记录表第八项 锅炉供暖系统1. 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1.1 锅炉供热系统程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书1.2 设备设施清单1.3 锅炉供热系统巡视维护表见质量记录1.4 锅炉供热系统维修保养表见质量记录1.5完好率评定表完好率?98% 1.6 供暖设备、煤气设备、燃气设备完好现场2. 管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患现场查看3. 北方地区冬季供暖居室内温度不得低于 160C 无4制订应急处理方案4.1 锅炉供热系统应急处理方案及流程图

25、4.2 应急情况处理记录表第四局部 共用设施管理1. 共用配套效劳设施完好现场1.1 公共设施管理制度见内部管理制度1.2 公共设施巡视维护表2. 共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场3. 道路、楼道、大堂等公共照明完好现场4. 大厦范围内的道路通畅，路面平坦现场第五局部 保安及车辆管理1. 大厦根本实行封闭式管理现场2. 有专业保安队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度； 保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语标准，认真负责2.1 有专业保安队伍， 保安员文明执勤，训练有素，言语标准，认真负责现场2.2 物业的保安效劳程序文件见程序文件2.3 二十四小时值班制度及巡

26、逻制度 LS-06 2.4保安员巡逻制度LS-20管理处自制，内容要包括路线及方式等内容2.5 保安员培训大纲2.6 警械、警具配备、使用、保管及检查规定2.7 警械、警具配备登记表2.8 保安值班安排表2.9 值班记录表2.10 来访登记表2.12 训练成绩记录表2.13 保安巡逻签到表3. 结合大厦特点，制订平安防范措施 LS-21 4. 进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行4.1 车辆管理程序文件见程序文件4.2 车辆出入登记表包括出入卡4.3 停车场检查登记表4.4 闲置车辆登记表4.5 各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人现场5. 大厦外停车场有专人疏导，管理

27、有序，排列整齐5.1 停车场管理规定见公众制度5.2 停车场专人疏导，管理有序，排列整齐现场6. 室内停车场管理严格，出入登记6.1 停车线、交通标志现场6.2 车辆出入登记表同上 4.2 7. 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁7.1 车辆保管区分规定 LS-05 7.2 摩托车、自行车管理制度 LS-04 7.3 有集中停放场地，停放整齐，场地整洁现场8. 危及人身平安处有明显标志和防范措施8.1 平安警告标志现场8.2 危及人身平安的防范措施 LS-07 8.3 突发事件应急处理方案及流程图包括监控8.4 应急情况处理记录表9. 无因物业公司管理责任发生重大刑事案

28、件证明派出所出具第六局部 环境卫生管理1. 环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1.1 垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站现场2. 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2.1 清洁管理程序文件及作业指导书见程序文件和作业指导书2.2 日常卫生保洁承包合同2.3 清洁卫生工作责任制 LS-14 2.4 清洁人员统计表2.5 清洁分工表或清洁工作量安排表2.6 清洁保洁巡查记录表见质量记录2.7 分包方质量检查记录表2.8 整改通知3. 垃圾日产日清 ,定期进行卫生消毒灭杀3.1 日产日清现场3.2 消杀管理制度 LS-09 3.3 消杀记录表与绿化一起使用3.4 消杀工作表与绿化一起使用4. 房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大 堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟 头等废弃物，共用部位、共用设施设备无蚁害现场4.2 白