土地增值税的征收对银行抵押物的影响浅析

1、土地使用权已经抵押担保给银行了，商品房买卖合同中，土地使用权的抵押担保的主债权 填当事人,债务人填银行。土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地 使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并 优先受偿处分所得的价款。这个为正解！土地增值税的征收对银行抵押物的影响浅析2006-1-6 13:58:38本文章已被浏览:1471深圳市于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，对该项措施出台的市 场背景，各类媒体和政府相关方面均有诸多诠释，总体说来，征收土地增 值税，主要出于两个方面的考虑：一是深圳目前房价上涨，主要是受一些 高档住

2、宅影响，这些高端项目利润率比较高，存在着暴利的可能；二是深 圳目前普通商品房的市场需求很大，但是供给不足，采取开征土地增值税， 通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住 房。土地增值税的征收将会对深圳市房地产市场的发展产生影响，同时土地增 值税的计征也对商业银行已抵影响进行初步探讨，以期对估价工作及银行 确定抵押贷款额度及控制风险带来帮助。押物业的可变现净值带来潜在或 说是隐性风险。本文拟就土地增值税的内涵及其对银行抵押物业可变现净 值的一、土地增值税基本概念 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取 得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。1土

3、地增值税的特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象。（二）征税面比较广。（三）米用扣除法和评估法计算增值额。（四）实行超额累进税率。（五）实行按次征收。2. 征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附 着物产权所取得的增值额。3. 税率由于土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥 占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益，因此税率 设计的基本原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，按照 这个原则，土地增值税米用四级超额累进税率，见下表：土地增值税四级超额累进税率速算表级数增值额与扣除项目余额的比例税率（）速算扣除系数（

4、允许扣 除总额的）1不超过50%的部分3002超过50%-100 %的部分4053超过100% -200 %的部分50154超过200%的部分60354. 应纳税额的计算转让土地使用权和出售新建房及配套设施1. 计算增值额：增值额=收入额-扣除项目金额（收入为房地产销售收入或预期销售收入，扣除金额为税法规定的扣除项目）2. 计算增值率：增值率=增值额+扣除金额X 100 %3. 确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率速算表确定适用税率。4. 依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数出售旧房：计算增值额：增值额=收入额-扣除项目金额（收入额为房地产评估价

5、， 扣除项目金额为建筑物重置成本乘成新率加已缴地价或基准地价）计算增值率：增值率=增值额+扣除金额X 100 %.确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。.依据适用税率计算应纳税额：5. 说明：由以上简单介绍不难看出，土地增值税的最终征税对象是土地增 值额，而确认是否存在土地增值额的关键和难点所在是法定扣除项目的判 定，税法对扣除项目的相关定义也规定的较为详尽，具体内容请参见中 华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则及深圳市地税局“关于土地增 值税问题的解答” 征收土地增值税对银行抵押物业可变现净值的影响按照目前深圳市各商业银行的通常做法，确定抵押贷款额度的基本公式是：抵押贷款

6、额=（抵押评估价值-未来变现所需税费）X抵押率，抵押贷款额的确定从另一角度也可表述为：抵押贷款额=未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值-快速变现处置费用处置交易相关税费约定其他内容由公式可以看出，开征土地增值税后，对银行确定贷款额度影响很大，同时对贷款人来说，由于土地增值税的开征，同一物业所能得到的贷款额度降低，相对来说也提高了融资成本。由于深圳市土地资源相对匮乏，土地 交易价格往往远高于建购价和已公示的基准地价，土地增值是已是不争的 事实。案例 1、某宗商住用途土地作银行抵押目的评估，地价款 45,378,800 元，评估地价2,260 元/平方米，总价 170,100,000 元，预计转

7、让税费及拍卖手续费按未 计土地增值税时计算值约为 27,527,985 元，评估净值 142,572,015 元，银 行按评估净值六折放贷，则可贷额度为1425,720,150 X60% = 85,543,209元。 如征收土地增值税后评估净值84,617,806元，银行按评估净值六折放贷, 则可贷额度为84,617,806 00% = 50,770,683元，与前者相比，相差 34,772,526 元。案例2、 XX别墅某别墅，其基本情况见下表:建筑面积总楼层建购价款795,545购置年月2002 年 4 月刃U头用坛. 平面布置室内户型结构为1层有2房1厨1卫1厅1工人房1车库、1露台可看

8、海景，2层有1主人房1 书房1杂物间。未考虑土地增值税情况下的评估结果（参见深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司深同 致字第2005-G09036号评估报告）见下表：估价结果明细表（未含土地增值税）估价对象建筑面积建购价款估价单价估价值预计税费估价净值可贷额度（七折）（怦）（元）（元/tf）（元）（元）（元）XX墅240795,54515,0003,600,000675,6312,924,3692,047,258考虑土地增值税后评估结果见下表（超过 3年未满五年，土地增值税减半征收，计算过程略）估价结果明细表（含土地增值税）建筑面建购价款估价单估价值预计税费估价净值可贷额度（七积价折）估价对象（

9、tf）（元）（元/tf）（元）（元）（元）XX墅240795,54515,0003,600,0001,362,0092,237,9911,566,593作为已放贷项目，未来变现时，由于应纳土地增值税影响，可变现净值从2,047,258 元降至 1,566,593 元，相差 480,665 元。结束语：从以上的介绍和案例分析可以看出，土地增值税恢复征收后，对 于需抵押贷款项目和已放贷项目，税费对房地产抵押评估净值的确定和银行放贷额度的影响进一步加大，希望能引起评估机构、银行及大小业主的 关注并考虑采取适当措施应对土地增值税【发布日期】：2011年09月28日字体：【大】【中】【小】（一）纳税人土

10、地增值税的纳税人包括在中国境内以出售和其他方式有偿转让 国有土地使用权、地上建筑物（包括地上、地下的各种附属设施）及其附 着物（以下简称转让房地产）并取得收入的企业、行政单位、事业单位、 军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。（二）计税依据、税率和计税方法1. 计税依据土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以 后的余额。2. 税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：土地增值税税率表级数计税依据税率（%一增值额不超过扣除项目金额50%勺部分30二增值额超过扣除项目金额50%- 100%勺部分40二增值额超过

11、扣除项目金额100%-200%勺部分50四增值额超过扣除项目金额200%勺部分603. 计税方法在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地 产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额 超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此 计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税 税额之和。应纳税额计算公式：应纳税额二刀(增值额x适用税率)4. 核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规 模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照不低于预征率 的征收率核定征收土地增值税：(1) 按照法律、

12、行政法规的规定应当设置账簿但是没有设置账簿 的；(2) 擅自销毁账簿，拒不提供纳税资料的；(3) 虽然设置账簿，但是账目混乱或者成本资料、收入凭证、费 用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；(4) 符合土地增值税清算条件，没有按照规定的期限办理清算手 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍然不清算的；(5) 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（三）免税和减税1. 下列项目经过纳税人申请， 税务机关审批， 可以免征土地增值税：（1）建造普通标准住宅（在各省、自治区和直辖市人民政府根据 国务院办公厅的有关规定制定的标准范围以内从严掌握）出售；企业、事 业单位、社会团体和其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源； 自 2010 年 9 月 27日起 3 年以内，企业、事业单位、社会团体和其他组织 转让旧房作为公共租赁住房房源， 增值额未超过各项规定扣除项目金额 20% 的。（2）由于城市实施规划、国家建设需要依法征收、收回的房地产。（3）由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转 让的房地产。（4）个人之间互换自有居住用房地产的