保利集团养老参考资料

1、为积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，以实际举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程，经中国老龄产业协会、中国保利集团公司和广东省老龄工作委员会洽商并报请商务部批准，10月9 11日期间，在广东省广州市举办首届“中国国际老龄产业 博览会”暨“ 2014中国国际老龄产业高峰论坛”。“积极投身养老产业，是切实履行央企责任的重要表现。”中国保利集团党委常委、保利地产董事长宋广菊说，“养老是一个让人轻松不起来的话题，目前中国养老产业的发展程度远远滞后于老龄化的步伐，而发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，国务院对加快发展养老服务业也做出了系统安排和全面部署。我们看到了国家解决养老产业发

2、展的决心和面对老龄化社会到来所做的努力。”对此，保利集团通过打造养老产业链，对发展中国式养老做出了积极有益的探索。我国应对老龄化的经济基础薄弱，长期面临养老与保障的双重压力按联合国标准，中国已于 1999年进入了老龄化社会，2004年底65岁以上人口占总人 口比例为7.6%。根据民政部公布的数据，截至 2012年底，我国60岁及以上老年人口已达 1.94亿，占总人口的 14.3%，预计2020年突破2.43亿，2025年将达到3亿。我国养老形势严峻有三大表现。 一是未富先老。发达国家一般在人均 GDP为5000 10000 美元时，自然进入老龄化社会，如美国 1950年60岁以上人口占12.5

3、%，人均GDR为10645 美元；日本1970年60岁以上人口占10.6%，人均GDR为11579美元；而2000年中国60岁 以上人口占10.1%，人均GDP仅为3976美元。二是未备先老。我国的社会体系，特别是社会养老保障和养老服务体系尚未做好应对人 口老龄化的准备。三是抚养比高。到老龄化高峰期，我国的老年人抚养比将达到78%相当于三个劳动力养两个老年人。同时，老龄人口地域、城乡分布不均衡。我国老龄化呈由东向西梯次分布特征，最早进入老龄化的上海和最迟进入老龄化的宁夏时间差达33年。加快养老产业发展，增加家庭团聚机会，破解“常回家看看”的困境中国进入老龄社会之快，让政策与制度准备明显不足，未

4、富先老带来很多养老困境。养 老保险如何“转型升级” ？金融环境如何鼎力支持养老事业？养老金如何补足缺口？养老观 念怎么与时俱进？就是其中最突出的四个方面。首先，虽已初步形成养老保险筹资体系，但保障水平不高、地区差别、执行不一等问题也显而易见。必须明确，为社会底层人群提供基本养老服务，是政府公共服务的基本责任。 政府应在财税方面给养老产业更多支持，建设更多公办养老服务机构，制定政策规范老龄产业，激励社会养老服务相关产业的发展。第二，与欧美国家相比，我国养老服务的金融支持力度还不够。比如养老地产的发展， 美国在这方面有三大参与主体：开发商、投资商和运营商，定位清晰， 投资商和管理商之间建立多元化的

5、投资与管理关系，投资商低资金成本实现投资平衡，运营商规模优势实现经营平衡。第三，养老金有缺口。我国养老金保障水平处于偏低水平，社会资本介入是破解的一个突破口，发展空间有两个方向，一是市场化方向，以营利为目的，可以瞄准中高收入老年群体，比如养老地产、高端老年公寓等，也可以瞄准中低收入群体，如临终关怀业务和农村养老院。另一个是公益慈善方向，不以营利为目的，按政府指导价收费，微利经营，享受土地 划拨价供应、税收和行政事业收费减免以及水电气热价格优惠等政策。第四，新养老观念的涵育问题。“常回家看看”被写入法律，说明整个社会敬老孝亲文化氛围的稀薄。留守老人、空巢家庭带来的社会问题，我们将长期面对。在保利

6、集团看来， 解决这一现实矛盾，最根本的是加快发展，实现劳动力就近就业， 增加居民收入，实现父母与子女就近生活，改善住房、交通、通信等基础条件，缩短看望探 视的时空距离，增加家庭团聚机会。因此，未来主流养老模式应该是医养融合、养老机构进小区。这是一种符合我国文化传统的养老模式。这样既能为老年人提供专业生活照料、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐等养老服务，满足多种养老服务需求，也能适应我国家庭供养资源减少、养老功能弱化的现实， 也是保利地产在养老产业上的发展方向。养老地产成企业长期发展的基石，老博会有助整合养老产业链“大规模、大力度、大投入的介入养老产业，是基于企业的长期发展战略。”宋广菊表 示，“我

7、始终认为，住宅市场未来还有15年左右的黄金开发期，但这之后，企业要依靠什么来保持竞争力和稳健增长？伴随着行业长效机制的建立和新型城镇化的发展，或许产业地产将是企业转型升级的重要来源。”因此，10月9日于广州保利世贸博览馆开幕的中国国际老龄产业博览会，就担负起 传播先进养老模式和技术、整合养老产业链、提升整个社会对养老产业关注的深远意义。此次博览会最大程度汇聚了中国老龄产业各个领域的经验与资源，整合美国、日本、德国、新加坡等发达国家的丰富的行业资源，为展会提供了强大的支持，已经成为华南地区规模最大的国际性老龄产业盛会，并将在3年内做成全国最大的国际老龄产业交流平台。本届博览会主要展出内容包括中国

8、老龄事业及产业成果展示、中外养老产业精英高端对话、五星级养老服务公寓体验、居家养老一体化解决方案、适老用品及设施采购洽谈、高端养老服务机构交流。“我认为全国老龄委办公室筹办老龄产业博览会是非常有预见性和战略远见的。”宋广菊说，“作为中国最权威老龄产业发展平台，博览会将最大程度汇聚中国老龄产业各个 领域的经验与资源， 带动全国养老、照护、健康等领域的产业机构，最大程度上促进养老服 务业的社会化、市场化和产业化，推动整个养老适老产业形成良性生态系统。”为深入讨论养老产业发展的现状和未来，展会设置以“行进中的中国老龄产业一产业链上的机遇与挑战”为主题的“中国国际老龄产业高峰论坛”，养老地产商业模式、

9、养老运营 管理、适老化产品设计及整合、 养老信息化智能化等四大板块分论坛全面覆盖老龄产业的热 点领域。“三位一体”是基于中国家庭观念上的养老模式，不是造概念圈地盖房子据业内人士介绍，保利地产打造的“三位一体”养老模式，是一种有别于欧美、借鉴于 日本的中国式养老，也就是在减少社会额外成本和家庭负担的同时，尽可能让老人更健康的生活，尽可能让家人从繁重的照顾中解放出来，全身心陪伴。根据老年人自理能力与主观意愿的不同，养老服务可以分为机构养老、 社区养老和居家养老等类型。“三位一体”是一个复合型的概念，是居家、社区和机构的协调。在这方面， 日本的经验很有借鉴价值。“截至目前，关于养老地产尤其是机构养老

10、，我们仍未探索出一套成熟的盈利模型。” 宋广菊说，“美国养老地产的优势在于构建了一个集开发商、投资商和专业运营商的金融生态链。与之相比，养老在日本是支柱产业，其具体服务更细致、产品更多元化，同时衍生产 业发展迅速，对我们下一步探讨机构养老该如何运营具有较大的借鉴作用。”综观日本养老地产项目，短年限的使用权销售更受欢迎。“户型面积小型化， 适度弱化厨房、独立卫浴等功能，有助于降低成本，且为收费定价提供空间，减小后续经营风险。” 保利地产相关负责人说。此外，日本的机构养老主要采用一次性入住费+管理费+介护收费的模式，其中一次性入住费主要覆盖前期投资，管理费和介护费负责运营成本支出和盈利，收费模式清

11、晰。通过借鉴这些有益经验，保利地产升级了养老思维模式。“保利的养老战略是基于中国家庭观念上的中国养老模式， 不是造概念圈地盖房子， 而是实实在在地通过专业机构提供周 到的服务；不是西方那种大的老年社区，也不是那种环境宜人但是地处偏僻的养老院，而是让老人能够跟子女近距离生活在一起的养老模式。”宋广菊强调，比如社区养老，白天有日托中心，用轮椅“校车”每天接老人去康复、上课；中午吃饭，有老年大学；下午送回家， 提供上门服务。宋广菊表示：“我们希望通过对居家、社区、机构三位一体养老模式的摸索、实践 与经验沉淀，推动服务、 配套和专业标准的建立， 为社会提供一整套养老产业解决方案，让 更多企业、更多城市

12、能够借鉴这套模式。”保利养老机构品牌一“和熹会”为探索养老产品踵出新路在养老地产的经营模式和服务模式实践上，保利地产取得了不少经验，也形成了自己的养老机构品牌一“和熹会”。“和熹会”品牌旗下的专业养老介护机构，以“健养结合，身 心并护”为宗旨，为老者系统提供医疗、照护、康复、营养、心理疏导、娱乐“六位一体” 的高品质养老服务。保利地产在多地积极尝试，打造了一系列“和熹会”养老项目，构建适合中国国情的养 老机构和养老模式。位于北京西山的保利“和熹会”养老公寓，突出医疗护理优势，管理团 队以北大人民医院退休专家为核心组建，照护服务团队多数具有护士资质，采用整体责任制照护模式提供全方位养老诊断服务。

13、机构内特别设有内科、外科、中医科、急诊科专业医疗机构，999急救中心驻点、三甲医院绿色转诊通道，由三甲医院资深专家提供诊断服务，全 面评估身体状况，制定最佳的健康管理方案， 为自理或非自理老人提供不同等级的护理服务。 公寓采用会员制模式（会员费和医疗押金均可退），健康老人月费最低仅需3400元（含床位、护理和餐费），在同档次养老机构中具有明显优势，已成为北京入住率最高的民办养老 机构。在广州琶洲的保利“和熹会”养老公寓，与高端项目保利天悦相结合，在综合社区内进行“社区+专业机构”养老产品培育。该产品包括1.2万平方米自理型老年公寓、6000平方米护理型老年公寓，涵盖老年俱乐部、专科门诊、医疗康

14、复中心、自理型养老公寓、护理型 养老机构等模块，兼顾舒适居住、医疗、护理、康复、营养、洗衣、娱乐、学习等等全面系 统的适老生活功能。该项目由具有丰富养老建筑和医疗建筑经验的深圳筑博设计公司担当设 计，由广东永爱养老产业进行适老化部品设计和配置，设计、建造和装修标准均为国内领先，这也是保利地产未来将在全国全面铺开的标准化产品。该项目预计采取“月租金+月服务管理费”的模式，最终目标是让养老产业能够自己造血。此外，保利地产在上海西塘越项目建立“一地入会，多地养老”的雏形，形成与旅游地产相结合的网络平台。为了迅速推动适老产品和养老地产产品的标准化建设，保利地产还实地考察了大量国内外养老项目。通过借鉴和

15、自我实践，保利地产养老机构品牌“和熹会”正在为建立适合中国国情的养老模式提供更多更有意义的经验。保利和熹会运营模式之变发布时间：2013/10/23 |来源：地产中国网|作者： 李蒙|责任编辑：陈文雅【地产中国网 原创报道】 背靠西山，依托120万平米的西山林语社区，作为保利集 团对养老产业的首次探索，保利安平和熹会老年公寓是在社区配套的自持酒店基础上改造而成。这意味着保利和熹会与许多房地产开发商所建设和运营的养老地产项目有所区别，养老业务和地产业务之间没有必要的连结。不过，在商业模式方面，保利和熹会还是探索出了一套将会员积分制做成完整体系的独门秘笈，其专业照护团队也是北京400家养老院中的佼

16、佼者。但这一蹒跚学步的探索也不乏成长的烦恼，在经营的过程中，由于实际入住群体与最 初定位不完全一致，因此保利和熹会项目的运营模式也由最初的活力型会所转变成了以失智 失能型老人照护机构。保利在哪个省市有地产，有物业配套，社区有需要建老年公寓的需求，我们就会去到 哪里。第二个点可能在西塘， 第三个在广州，第四个是成都我们将把和熹会打造成全国布 局养老服务品牌。保利和熹会院长助理李子辰在接受记者采访时表示。非典型养老模式资料显示，和熹会采用会员制加房租的收费模式，目前会员费 5 万元起，加上医疗押 金 2 万元，每人伙食费 900 元/ 月，综合服务费 500 元及以上不等。房屋租金则根据居住面 积

17、和朝向从 5000 元到 15000 元/ 月不等。这样的收费模式， 看似和其他养老机构并无不同， 即以“价格”为门槛， 入住前需缴纳一 笔“医疗押金 ”，护理费另算。“与其他养老机构不同，和熹会是真正把会员、押金和后期的会员活动联系在一起，会 员制将做成一个整套体系，在全国和熹会的项目内同行。 ”李子辰对记者说到。李子辰说，目前和熹会会员根据收费不同分为A 、B、C 三类，在后期的活动和积分上也会有差异，每年享受的会员增值服务也不一样，会员费在 50 万以上的会员免床位费。又 如，老年人歌唱表演，唱一首歌积 1 分，级别比较高的会员一首歌可积 3 分或者更多。而 积分直接和礼品兑换等相挂钩。

18、“除此之外，和熹会拥有最专业的的照护团队，在北京 400 家养老院中，和熹会是唯一 一家一线照护是由专业的大专院校的护士来提供服务的。 ”李子辰介绍说， “我们的医疗团队 上岗前还会接受保利安平专门的内部培训， 讲师均来自北京各大三甲医院； 上岗后， 也会和 全国的一些医院建立医联体，做定向的培训。 ”目前和熹会护理费收取标准为，完全自理的老人护理费用最低是500 元 /月，对于需要特殊照顾的老人会有一个 7 至 10 天的观察期，然后根据老人身体状况确定一个收费标准， 最高可达到几千元 /月。面临的两大阻碍自 2012 年开业以来，保利和熹会目前入住老人 50 位左右，入住率不足 20% 。

19、保利安平相关负责人对记者坦承： “按照目前的收费标准和入住率，项目还在赔钱。如 果我们的收费标准提高到 1 万 /月，那我们的入住率达到 30%-40% 的时候，收支就会持平， 按照现在的收费标准，入住率需要达到 70%-80% ，收支才会持平。 ”而目前，判定一个养老机构是否成功的标准正是 “入住率 ”。鉴于此， 保利和熹会的运营 模式已悄然由先期定位的活力型会所转变为接纳失智失能老人。对于这样的改变，李子辰表示： “目前保利和熹会入住的老人平均年龄达 83 岁，活力 型老人占到 50% ，但今后接收对象主要将以失能失智老人为主。一楼的配备很豪华，却因 为活力型老人很少，造成一些娱乐休闲设施

20、利用率不高。 ”保利安平相关负责人认为，和熹会目前面临两个主要的难题，一是政策层面，很多的 政策和实际不能衔接，比如和熹会在改造过程中，在硬件和软件方面的总投入超过 2000 万 元，包括在地面上打上防滑地胶，撤掉浴缸换无障碍淋浴，设立呼叫和管理系统等，当时也 说有补贴，但是现在却说政策不明朗，不知道补多少 ”。二是从现实的市场来看，大家仍习 惯在家养老，只有到了不能自理了，没人照顾的时候才会选择入住养老机构。由于和熹会项目是在原来酒店基础上改造而成，上述人士表示，他们是参照老年建 筑专业设计规范 来改造的， 但毕竟原来是酒店， 后期改造就会面临一些困难， 有的改不了。 例如如规范中要求的门宽

21、是 110cm ，方便老人轮椅进出，而现在只有 95cm ，轮椅只能 将就着挤进挤出，因为没有办法把门都打掉。 电梯也是普通客梯， 不是医用电梯， 担架只能 走楼梯。“入住率从 0到 70%的这段时间， 是我们保利安平得到市场认可的时间， 但这段时间不 能太长。 ”该负责人补充道。据了解，保利和熹会从成立到现在将近一年的时间中，在争取医保这个事情上，始终 都没有下文。看病不能纳入到医保当中，这也成为影响保利和熹会入住率的重要因素。看好未来的 5 年即便在经营中遇到了种种不顺，但李子辰仍乐观的期待着中国养老产业的未来 5 年。“-58 年的时间，从经济购买力、认可度、实际需求上，养老行业都会有一个很大的突破。 ”李子辰对记者说道。李子辰认为，现在市场上养老需求看似庞大，但有效需求其实并不多。一个老人，正 常情况下， 从退休到 70 岁是健康阶段， 80 岁以后将进入高龄阶段， 这个阶段的老人有很大 的专业养老需求， 业内称之为 “刚性需求 ”。而目前市场上的养老机构不管是高端的、 低端的， 还是养老公寓、敬老院院都是做后面那部分的，即高龄、失能群体。但再过几年，随着养老 行业的发展、养老产品的丰富、 将会有很多健康型老人愿意住进来，满足精神、社交等方面 的需求。戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚也曾对媒体表示，中国的养老地产才刚刚 起步，还没有特别