房地产开发与经营课程设计终结稿[共71页]

1、目 录设计任务书 . 3房地产开发与经营课程设计指导书 . 71 房地产市场调查与分析 . 101.1 我国房地产开发市场宏观环境调查分析 . 101.1.1 政治法律环境分析 . 101.1.2 经济环境分析 . 101.1.3 社会文化环境分析 . 111.1.4 技术环境分析 . 121.1.5 房地产业行业环境分析 . 121.2 武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析 . 131.3 区域环境调查与分析 . 151.3.1 武昌区域环境 . 151.3.2 洪山区区域环境 . 171.4 竞争项目调查与分析 . 171.5 客户群调查与分析 . 221.5.1 本项目客户来源分析 .

2、 221.5.2 消费者消费偏好分析 . 222 项目市场定位 . 242.1 影响本项目市场定位的因素分析 . 242.1.1 市场需求因素分析 . 242.1.2 竞争对手及竞争项目因素分析 . 252.1.3 客户偏好因素分析 . 292.1.4 房地产开发企业要素 . 302.1.5 相关配套产业因素 . 302.1.6 政策因素 . 302.2 项目定位 . 302.2.1 项目目标 . 302.2.2 功能定位 . 312.2.3 客户定位 . 312.2.4 产品定位 . 312.2.5 价格定位 . 322.2.6 开发时机及进度 . 323 项目规划、建筑方案策划 . 333

3、.1 项目规模及总体方案 . 333.2 项目规划布局及空间环境 . 343.2.1 规划布局基本原则 . 343.2.2 建筑风格构想 . 353.2.3 项目设计指标 . 353.3 建筑方案设计 . 363.4 公共服务设施 . 384 项目营销策略 . 384.1 品牌策略 . 394.2 租售方案和价格策略 . 424.2.1 租售方案 . 424.2.2 价格策略 . 434.3 渠道策略 . 464.4 促销推广策略 . 495 项目经济可行性分析 . 565.1 项目背景及概况 . 565.2 开发地点现状及条件分析 . 575.3 投资估算与资金筹措 . 585.4 项目经济

4、效益分析 . 615.4.1 主要分析评价指标 . 615.4.2 项目的成本及费用构成分析 . 625.4.3 项目的租售收入、利润分析 . 635.4.4 现金流量表 . 645.5 项目不确定性分析 . 645.5.1、项目盈亏平衡分析 . 646 项目策划结论 . 676.1 项目概述 . 676.2 项目定位 . 676.3 开发进度 . 686.4 预期效益指标 . 686.5 风险分析及风险控制 . 696.6 结论. 707 参考文献 . 70设计任务书一、 项目情况介绍说明某房地产企业拟开发一项目， 项目概况如下： 宗地位于武汉市洪山区珞狮南路 38 号，用地四至关系为： 东

5、临 50 米宽珞狮南路， 南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地， 北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。 地块规划净用地面积为 8355.12 平方米（以实测为准） ，为保证北侧省六建公司住宅楼对外交通联系，用地北面控制两条公共通道，控制公共通道用地面积为176.22 平方米。规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在 3.0 以内，建筑密度控制在 28%以内。该地块区位详见下图，请完成该项目的总体策划方案。二、策划方案任务说明第一章 房地产市场调查与分析1.我国房地产开发市场宏观环境调查分析2.武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析3.区域环境调查与分析（经济发展、交通、商业、

6、市政配套、消费水平、文化、人口规模、受教育程度等）4.竞争项目调查与分析（区位、地块、开发商、开发规模、规划、设计、定位、营销策略等）5.客户群调查与分析（职业、年龄、文化程度、家庭结构、消费能力、市场认知能力、消费偏好等）要求：数据来源可靠、数据指标详实、时点正确、图表丰富。第二章 项目市场定位1.影响本项目市场定位的因素分析2.项目定位（1）项目目标（市场占有率、利润、品牌建设等）（2）功能定位（居住、商用等）（3）客户定位（年龄、收入、职业、受教育程度、购买能力等）（4）产品定位（建筑风格、结构形式、房型、面积、材料及设备、建筑标准等）（5）价格定位（6）开发时机及进度要求：定位描述系统

7、准确，产品方案完整，价格、时间区间确定，图文并茂。第三章 项目规划、建筑方案策划1.项目规模及总体方案2.项目规划布局及空间环境（间距、平面布置、层数、密度、绿地、出入口、道路、管线综合等）3.建筑方案设计（平面布局、户型方案、建筑立面、材料设备选择）4.公共服务设施（物业、社区服务、停车场、商业服务、文体等）要求：规划总平面示意图、单体建筑平面、户型表现。第四章 项目营销策略1.品牌策略（确定品牌名称、定位，开展品牌传播）2.租售方案和价格策略3.渠道策略4.促销推广策略要求：系统完整，创意新颖适用。第五章 项目经济可行性分析1.项目背景及概况包括项目名称、开发商、开发地点、开发规模与目标、

8、项目开发的必要性、项目投入总资金及效益情况等2.开发地点现状及条件分析包括地点与地理位置、 熟地还是生地、 地形地貌条件、 工程地质与水文地质条件、周边建筑物及环境条件、城市规划及区域性规划要求、交通条件、公共设施条件、征地与拆迁条件、施工条件等3.投资估算与资金筹措包括土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、 预备费、 建设期利息等投资估算， 并以投资估算汇总表和分年投资计划表表示；资金筹措方式与来源；借款偿还计划等4.项目经济效益分析（1）确定主要分析评价指标（2）项目成本及费用构成分析（3）项目租售收入、利润分析（4）编制现金流量表5.项目不确定性分析要

9、求：图表完整、参数选择正确、数据来源依据充分、指标计算准确。第六章 项目策划结论项目概述、定位、开发进度、预期效益指标和风险分析及风险控制。要求：概括总结结构系统完整、语言精练。二、 人员分组及任务分工以班级为单位分组实施，每组 4 人，自由自愿组合。第一、二章一人，第三章一人，第四章一人，第五、六章一人按此章节分工，组员商讨、互助合作完成，每组推选组长一人负责组稿和汇总最终成果。 上交成果中注明组长和成员名单及分工。工程 0701班：班长： 指导老师：唐祥忠 ;工程 0702班：班长： 指导老师：王军武 ;工程 0703班：班长： 指导老师：寇慧丽 ;房地产开发与经营课程设计指导书课程编号：

10、课程名称（中文 / 英文）： 房地产开发与经营 / Development and Operation ForReal Estate学时/ 学分：2 周/2 学分先修课程： 房地产经济学、工程经济学、工程估价、房屋建筑学、房地产开发与经营适用专业 ：工程管理专业开课学院、系或教研室： 土木工程与建筑学院一、 目的和要求1、课程设计的目的课程设计的目的是使学生了解编制房地产项目策划的基本步骤和工作流程，初步锻炼运用所学基础知识解决实际问题的能力。 加强对房地产项目策划的内容和使用方法的掌握，并对房地产项目策划的全过程有一个完整的了解。2、课程设计要求通过课程设计各个工作环节，达到以下教学要求：1

11、、巩固和加深学生对专业基本知识的理解，提高综合运用本课程所学知识的能力。2、培养学生根据课题需要选学参考书籍，查阅手册、图表和文献资料的自学能力。通过独立思考，深入钻研有关问题，学会自己分析并解决问题的方法。3、了解房地产全程策划在本领域的使用情况及各自特点。4、了解与课题有关的策划方法，能按照设计任务书的要求，完成设计任务，编写设计说明书。5、培养严肃、认真的工作作风和科学态度。二、课程设计内容依据所提供的某个房地产项目的相关图表， 结合所学 房地产经济学、工程经济学、房屋建筑学、工程估价和房地产开发与经营等知识，按照项目策划大纲的要求完成该房地产开发项目的总体策划。三、课程设计进度安排序号

12、设计内容 所用时间1 熟悉任务书及资料 1 天2 现场踏勘 1 天3 收集相关资料 3 天4 编写报告书 5 天合 计 10 天四、课程设计步骤与方法1、了解任务书及熟悉资料2、现场踏勘3、收集相关资料4、做市场调查与市场机会分析5、分析项目市场定位策略及项目规划和建筑设计方案策划6、分析项目销售策略并提出项目实施全程方案7、项目的经济可行性分析8、风险分析及结论五、课程设计说明书与图纸结合所提供的一个特定房地产项目的相关资料， 要求学生编写一份房地产项目策划报告书， 要求学生编制的报告书有一定的务实性， 提出的方案有一定的可操作性。1、提供相应图表反映房地产项目的一些特征，如：区位、用地范围

13、和用地条件（土地权属情况及项目红线范围、土地用途、容积率、建筑密度、绿地率指标等）2、提出编制报告书的内容及深度六、课程改革特色房地产开发与经营 课程设计将所学知识融入到特定房地产项目中， 以学生为认知主体， 充分调动学生的积极性和能动性， 重视学生实践和创新能力的培养，有利于工程管理专业的学生在未来工作中能更快适应社会的需要。七、课程设计评分标准土木工程与建筑学院课程设计评分表评 定 项 目 评分成绩1选题合理、目的明确（ 10 分）2设计方案正确，具有可行性、创新性 (20 分)3设计结果（例如：硬件成果、软件程序） （20 分）4态度认真、学习刻苦、遵守纪律（ 15 分）5设计报告的规范

14、化、参考文献充分（不少于 5 篇）（10 分）6答辩（25 分）总分备注：成绩等级：优（ 90 分100 分）、良（80 分89 分）、中（70 分79分）、及格（60 分69分）、60 分以下为不及格。八、教材及参考书教材：王洪卫 主编：房地产市场营销上海财经大学出版社， 1999 年出版参考书：刘洪玉 主编：房地产开发与经营 ，首都经济贸易大学出版社， 1996年出版；刘洪玉 主编：房地产开发，北京经济学院出版社， 1993年出版；David Sirota 主编：Essentials of Real Estate Investment 第六版，Dearborn Financial Publ

15、ishing ，1997 年出版；执笔：唐祥忠审阅：（系或教研室主任签字） 日期：审定：（教学院长或主任签字） 日期：舒心家园项目总体策划方案1 房地产市场调查与分析1.1 我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1 政治法律环境分析政治法律因素是 企业战略 决 策者在进行战略决 策时所 要考虑的重 要因素，它制约着企业行为。它所含因素众多，依据对于房地产行业的重要性选取房地产土地政策和税收政策作重点分析。（ 1）房地产土地政策2009 年 12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知 ，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地出让价款首次缴

16、款比例不得低于全部土地出让款的 50。这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。此外招拍挂的土地出让方式也增加了房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本。（ 2）房地产税收政策财政部、 国家税务总局于 2009 年 12 月 24 日正式下发通知称， 自 2010年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税 营业税征收时限的恢复增加了二手房的交易成本，交易费用的增加，也会减少二手房的周转率，从而抑制 2010 年的投机需求。此外我国目前房地产税征收的税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，一定程度上减少了开发商的利润。1.1.2

17、经济环境分析经济环境是指企业所属的 或 可能会 参 与其中的经济体 的经济特征 和发展方向。其构成因素众多，本文选取经济形势、货币与银行信贷政策和全国房地产市场形势等作重点分析。（1）经济形势。保持经济平稳较快发展依然是中国政府当前经济工作的首要任务，可以预见， 2010 年我国经济将继续保持平稳较快的发展，这对房地产企业有利。（2）货币与银行信贷政策。 2009 年，中国人民银行认真贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和三十条意见，其中特别提到要“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场健康发展。”事实上，2009 年一年的信贷为 9.5 万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，

18、其中有 4 万亿进入房地产市场，而 2010 年计划的信贷投放是 7.5 万亿，还是很宽松的。这是一个利好。（3）全国房地产市场形势。国家统计局于 2009 年 12 月 10 日发布的2009 年前 11 个月我国房地产市场数据显示， 1-11 月全国完成房地产开发投资 31271 亿元，同比增长 17.8 ；全国商品房销售面积 75203 万平方米，同比增长 53.0 ；商品房销售额 35987 亿元，同比增长 86.8 ；全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.7 ，涨幅比 10 月份扩大 1.8 个百分点；环比上涨 1.2 ，涨幅比 10 月份扩大 0.5 个百分点。和 200

19、8 年相比较，2009 年无论是开发投资、售价、销售量还是销售额都呈上升趋势，但是长期稳定的增长才是房地产企业真正需要的。1.1.3 社会文化环境分析社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。其构成因素也很多，这里重点讨论居民可支配收入、城市化程度、消费投资倾向。（1）居民可支配收入。 2009 年全年城镇居民家庭人均总收入 18858元。其中，城镇居民人均可支配收入 17175 元，比上年增长 8.8%，扣除价格因素， 实际增长 9.8%。农村居民人均纯收入 5153 元，比上年增长 8.2% ，扣除价格因素， 实际增长 8

20、.5% 。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。但是我国贫富差距逐渐拉大，不同收入者对住房有着不同的要求，房地产企业应该满足他们不同的需求。（2）城市 化程 度。 改革 开放 以来我 国 城市化率 从 20左 右提高 到44.9，说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。（3）消费倾向。人们的健康意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。这对于房地产企业来说，既是艰巨的挑战，也是从众企业中脱颖而出的机会。1.1.4 技术环境分析技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性

21、变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。人们对于房地产商品的需求在向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐。当前，我国经济正处于向低碳经济转型的时期，房地产行业是转型的主力军， 各地鼓励节能减排的政策都对建筑的节能水平设定门槛。 据统计，中国 430 亿平方米的建筑当中， 95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40 亿到 45 亿平方米建筑面积， 中国占了 23 亿平方米，其中的 90%还是高能耗建筑，假如可以降低 50% ，将为国家节约用电 3000 亿千瓦时，减少二氧化碳 3 亿吨。这些数据背后，不仅有着新增绿

22、色建筑的巨大空间，还有对现有建筑进行节能改造的天量市场。一旦绿色技术成熟，新的业务维度便应时而生。而拥有了绿色建筑技术，不仅将在住宅新产品开发上占尽先机，其技术合作和物业改造、维护管理能力，也将迎来蔚为可观的新市场。1.1.5 房地产业行业环境分析（1）现有企业目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐，这不利于房地产行业向规范化、标准化的方向发展。(2) 潜在进入者房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试，试图进来分一杯羹。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企

23、业有面临更加严峻竞争的趋势。(3) 替代品理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。(4) 供应商的议价能力根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获 得土地使用权；而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产

24、企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。(5) 购买者的议价能力目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高， 因此消费者议价能力较弱， 但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。1.2 武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析2009 年，武汉市房地产开发完成投资为 778.59 亿元，占全市社会固定资产投资 25.9%，同比增长 36.51；其中住房开发投资为 498.04 亿元，同比增长 17.19 。 2009 年武汉市房屋施工面积为 4487.38 万平方米，同比增长 18.1；其中，新开工

25、面积为 1651.17 万平方米，同比增长 14.1。住房施工面积为 3580.99 万平方米，同比增长 11.1，占房屋施工面积的79.8；其中，住房新开工面积为 1247.61 万平方米，同比增长 1.2，占房屋新开工面积的 75.56。2009 年，全市商品房销售均价为 5496.13 元平方米，同比上涨 6.76% ；其中，商品住房销售均价为 5265.91 元平方米，同比上升 7.84% 。2010 年来，受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在一直呈高速增长， “国十条”出台后，开发投资增速开始明显回落。上半年，全市房地产开发完成投资 436.50 亿元，

26、增长51.6%，增幅高于全社会固定投资 24.2 个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。 2010 年 16 月，全市房地产开发投资增幅较 12 月、13 月、14 月、15 月分别回落 41.9、21、14.5 和 7.5 个百分点， 增幅逐月回落。房地产开发投资占全社会固定投资的比重为 27.2%，比上年同期提高了 4.3个百分点。16 月，全市房地产投资中住宅投资 225.13 亿元，增长 14.2%，比房地产开发增速低 37.4 个百分点， 住宅投资占房地产投资比重为 51.6%，比上年同期下降 16.9 个百分点。 2010 年 16 月，全市商品房销售面积519.51 万平方米，同

27、比增长 8.6%，增幅较今年 13、14、15 月分别回落 54.8、28.9 和 17.8 个百分点。其中商品住宅销售 490.22 万平方米，同比增长 5.7%，分别较 13、14、15 月回落 24.5、29.5 和 16 个百分点。截止 8 月，全市总体成交 7607 套 76.55 万平方米，成交环比增加11.77%，成交价格下降 12.1%。2010 年 3 月 8 日 ，武汉市城市总体规划通过国务院正式批复。武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市” 。这个变动， “锁定”了武汉作为中部地区龙头城市的地位。这表明武汉的城

28、市定位在国家层面得到确认和显著提升，武汉城市发展上升到了国家高度。这无疑为武汉的房地产行业带来了长期利好，总体来看，武汉房地产市场还处于青年期，未来发展潜力还很大，特别是商业地产方面，武汉商业地产价值有待发掘。1.3 区域环境调查与分析1.3.1 武昌区域环境武昌现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、经济、文化中心。地处武汉市城区东南部，与汉口、汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻；东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积 82.4 平方公里（含东湖水面 32.8 平方公里） ，户籍人口 100.34 万，区辖 14 个街道，

29、191 个社区居委会。2006 年，实现地区生产总值 228 亿元、全口径财政收入完成 31.82 亿元、区级财政收入 9.72 亿元、固定资产投资 49.7 亿元、居民人均可支配收入达到 12000 元。2005 年、 2006 年连续两年被评为”全国中小城市综合实力 100 强”。曾先后荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、省级文明城区、市级经济强区等称号。武昌交通发达。京广铁路、 107 国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在 1000 公里 范围内基本实现”夕发朝至” ，公路长途运输覆盖半径延伸至 1500 公里 范围。区

30、内三座大桥跨越长江， 三条主干道由北向南贯通，城市交通网络四通八达，排水、堤防等市政配套设施完善。武昌商贸、金融业发达。区内中商广场、亚贸广场都是全国著名大型商业零售企业，国际零售巨头家乐福、麦德龙、百安居也都纷纷抢滩武昌。人民银行武汉分行、省银监局、省证监局、省保监局和 20 多家省、市级区域性银行均设在武昌。与此同时， 200 余家金融服务机构和近千家法律、会计等中介服务组织也落户武昌，构成了强大的融资和信贷能力，武昌的区域性总部经济特征明显，已经成为重要的金融商务中心。武昌工业制造业基础雄厚。区内有武船、武锅、武重、武车、湖北建筑机械厂等 10 多家在全国同行业中占一定地位的国有大型企业

31、，是国家”一五”、”二五”期间投资建设的重要制造业基地，经过多年发展，现已构成了以机械、电子、电力、电信、轻纺、化工、建材等为主的综合性工业体系。近年来，地区工业在计算机软件、环保设备、机电一体、激光应用、新材料领域有了突破性发展。武昌科教资源丰富。地区有武汉大学等 13 所高校、中科院武汉分院等 48 所省级以上科研院所，有”武大软件实验室”等 9 个国家级重点实验室， 24 位”两院”院士、 10 万科教人员和大批高科技人才，每年都产生一大批科研成果，是仅次于北京海淀区的全国著名智力密集区。同时，武昌还是全省的基础教育大区和强区，有中小学 135 所，省级示范中小学12 所，年年高考总体成

32、绩，均居全市第一。近年来，武昌区依托地区科技智力资源丰富的优势，积极培育、发展高新技术产业，不断加大财政和社会资金对科技的投入，都市科技工业园、楼宇高科技企业发展势头强劲，科技对经济社会发展贡献率日益提高。武昌旅游资源丰富。背临长江，怀拥东湖，具有优越、独特的自然风貌和生态环境，武汉 6 个 4A 级旅游景点中黄鹤楼、东湖、省博物馆、武汉植物园等 5 个在武昌。还有农讲所、中山舰、长春观、宝通寺等一批旅游资源。近几年投入建设的大型绿化广场洪山广场、首义广场和武昌江滩靓丽景观，为加快发展武昌旅游产业提供了新的支撑。历史人文武昌始建于 1800 年前的战国时期，有着丰厚的文化历史底蕴。武昌是文明古

33、城。东湖之滨、珞珈山麓、黄鹤楼下，无数文人墨客在此吟诗题咏，挥毫作画，勒石碑铭，留下丹青画轴和千古绝唱，荆楚文化在这里源远流长。武昌是首义之地。辛亥革命第一枪在这里打响，近代中国进步的闸门从武昌开启。在新文化运动、开天辟地党初创、国内北伐战争和抗战初等时期，武昌曾成为革命中心。自然地理武昌的地形属于典型的残丘性河湖冲击平原。 历史上， 武昌山多水多，岗岭起伏，湖河交错， ”外扼地理要冲，内依地势险阻” ，为兵家必争之地。现武昌辖区北有紫金山、凤凰山、小龟山，南有蛇山、洪山、珞珈山平行而立，另有花园山、胭脂山、梅亭山、肖山、双峰山等镶嵌在蛇山山脉的前后。武昌诸山之中尤以蛇山、洪山、珞珈山驰名于世

34、。武昌地处万里长江侧畔，又是千湖之省的腹地，得水独厚。近代沿江码头罗列，百舸争流，商贾云集，货达三江。现武昌除滨临长江外，辖区还有东湖、沙湖、水果湖以及南湖的部分水域。武昌的气候特征属亚热带温润季风气侯，由于隔江而踞，与汉阳、汉口略有差异，温差一般为 12 度。武昌的气候四季分明，降水充分，雨热同季，夏热冬冷，无霜期较长。春秋短各约 60 天，冬夏长分别约为 110天和 135 天。1.3.2 洪山区区域环境武昌下辖的洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。全区自西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。全

35、区版图面积 570 平方公里，户籍人口 82.6 万，常住人口超过 100 万，辖 8个街道 6 个乡镇。洪山区人文特色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。洪山区区域经济发展迅速，居民消费水平相对较高；人口密度大，人流量大，交通便利；区域土地资源日渐稀缺（尤其是武汉市新的土地政策的出笼）；商贸繁盛，配套设施齐全。1.4 竞争项目调查与分析舒心家园用地位于武汉市二环交通线上，周边有珞狮南路、雄楚大道等两条城市主干道，交通十分便利，距离武昌火车站和傅家坡长途客运站均不足半小时公交路程。用地临近规划中的二环线，其沿线地区的开发建设将随着二环线的建设而

36、逐步启动，区域城市功能及景观将得到较大提升，用地区位优势进一步增强。项目用地周边市政配套设施齐全。商业和文化配套设施主要集中在珞狮南路、雄楚大道两侧，大型购物商场有中南平价广场、珞狮路购物广场等，有为该片区居民生活提供服务的洪山农贸市场等，用地周边大型文化配套设施有湖北出版文化城等；教育配套设施有珞狮路小学、武汉理工大学等；医疗配套设施有中建三局医院等；游览景点有洪山公园、宝通禅寺等。可见，舒心家园拥有非常优越的地理位置。正因为项目用地拥有非常优越的地理位置，所以在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如丽岛花园、狮城名居、南湖雅园等，市场竞争激烈。（1）竞争项目平均价格分析正是由于人文、商业等优势，周边才雨后春笋般的出来很多楼盘，不只在价位上，还是设计风格，户型