[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题25

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题25房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题25房地产估价理论与方法分类模拟题25一、单项选择题问题:1. 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是_。A.开发完成之后的某个时间B.开发完成后的时间C.取得待开发房地产的时间D.开发期间的某个时间答案:D问题:2. 以下有关假设开发法的表述，错误的是_。A.假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”B.假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较多的情况下，得到了广泛应用C.对于应有规划条件但规划条件尚未

2、正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价D.假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一答案:C问题:3. 许多待开发房地产在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用_求取。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法答案:B问题:4. 调查、分析房地产开发用地的状况需要弄清规划条件，其中不包括_。A.土地用途B.公共服务设施C.容积率D.空置率答案:D问题:5. 未来开发完成后的房地产经营方式有_等。A.销售、出租B.出租、营业C.销售、营业D.销售、出租、营业答案:D问题:6. 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用_评

3、估。A.成本法B.比较法C.假设开发法D.收益法答案:B问题:7. 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取_。A.最佳用途B.最佳集约度C.最佳开发时机D.最佳规模答案:A问题:8. 根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法称为_。A.假设开发法B.市场比较法C.长期趋势法D.收益法答案:A问题:9. 未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用_评估。A.收益法B.成本法C.比较法D.长期趋势法答案:A问题:10. 某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于_。A.

4、4.25%B.4.75%C.5.25%D.5.33%答案:C问题:11. 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积40元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m2，运营期为45年，则该写字楼的未来总价值可估计为_万元。A.8579B.8653C.8760D.11334答案:D问题:12. 取得税费是假定在价值时点购置待开发房地产，此时应由_缴纳的有关税费。A.销售者B.开发者C.管理者D.购置者答案:D问题:13. 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，

5、前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，假设利用假设开发法测算土地总价，则价值时点为_。A.2010年4月18日B.2011年10月18日C.2009年10月18日D.2012年4月18日答案:C问题:14. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_万元。A.800B.1000C.1800D.8001000答案:D问题:15. 假设开发法在本质上是一种_。A.倒算法B.预测法C.收益法D.成本法答案:C二、多项选择题问题:1. 运用假设开发法估价的一般步骤包

6、括_等。A.搜集类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.确定折现率或计算后续开发的利息和利润C.选择估价前提D.预测开发完成后的价值E.选取最佳开发经营方式 A B C D E答案:BCDE问题:2. 调查、分析房地产开发用地的区位状况主要包括_。A.土地所在城市的性质B.临街情况C.土地所在城市内的区域的性质D.具体的坐落状况E.交通的便利程度 A B C D E答案:ACD问题:3. 以下关于运用假设开发法估价所要求具有的良好社会经济环境的表述中，正确的有_。A.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规B.要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库C.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策

7、D.要有一个权威、起协调作用的政府机关E.进行估价时、要遵循合法原则、最高最佳使用原则 A B C D E答案:ABC问题:4. 政府出让建设用地使用权的方式有_。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.销售 A B C D E答案:ABCD问题:5. 调查分析房地产开发用地的状况主要包括_。A.弄清土地的区位状况B.弄清土地的实物状况C.弄清土地的权益状况D.弄清土地的规划条件E.弄清将拥有的土地权利 A B C D E答案:ABC问题:6. 将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有_。A.估价对象为新房，将新房重新改造B.估价对象为生地，在生地上进行房屋

8、建设C.估价对象为生地，将生地开发成熟地D.估价对象为毛地，将毛地开发成熟地E.估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 A B C D E答案:BCDE问题:7. 实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括_等影响房地产价格的因素。A.地形B.面积大小C.建筑结构D.形状E.建筑规模 A B C D E答案:ABD问题:8. 动态分析法与静态分析法的区别主要表现为_。A.房地产的开发人不同B.对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算C.投资利息和开发利润是否都能单独显现出来D.是否考虑各项收入、支出发生的时间E.待开发房地产的后续建设期的计算方式不同 A

9、B C D E答案:BCD问题:9. 假设开发法中的经营期包括_。A.销售期B.运营期C.租售期D.保修期E.后期 A B C D E答案:AB问题:10. 在测算投资利息时要把握_等。A.应计息项目B.计息期C.资本化率D.计息周期E.计息方式 A B C D E答案:ABDE问题:11. 运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有_。A.长期趋势法B.静态分析法C.市场比较法D.动态分析法E.收益法 A B C D E答案:BD三、判断题问题:1. 假设开发法是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值或价格。答案:A问题:2. 如果评估的是已经完成房屋征收补偿等工作的土地价值，则不应将

10、房屋征收补偿费等费用作为扣除项目。答案:A问题:3. 假设开发法通常测算的是每年的租金剩余。答案:B问题:4. 在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可以是熟地或者生地。答案:A问题:5. 在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的建筑规模。答案:B问题:6. 评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要将预测的未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元，折现率为10%，则需要将这5000万元折现到2008年8月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为3756.57万元。答案:A问题:7. 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。答案:A问题:8. 开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后房地产的竣工之日。答案:B问题:9. 在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。答案:A问题:10. 未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用比较法评估。答案:B问题:11. 房地产开发完成后的价值所对应的时间一定是开发完成之时。答案:B问