中国经济和房地产前景

1、中国经济和房地产前景中国经济和房地产前景钟钟伟伟. .北京师范大学教授北京师范大学教授作者简介作者简介n 金融学教授，金融学教授， 北京师范大学和厦门北京师范大学和厦门大学博士生导师；国家外汇管理局大学博士生导师；国家外汇管理局中国外汇中国外汇副主编，曾在同济大副主编，曾在同济大学从事博士后研究。学从事博士后研究。n 长期从事宏观经济、银行转轨和外长期从事宏观经济、银行转轨和外汇管理体制研究，著有汇管理体制研究，著有通胀膨胀通胀膨胀的国际传导研究的国际传导研究金融资本全球金融资本全球化论纲化论纲国际发展融资研究国际发展融资研究后危机的货币和监管政策趋势研后危机的货币和监管政策趋势研究究新巴塞尔

2、协议新巴塞尔协议和操作风险和操作风险管理理论管理理论、主权债重组机制研、主权债重组机制研究等。究等。 全球经济全球经济趋势趋势 东方东方不亮西方亮：世界经济回到二战以来的平均增长水平；不亮西方亮：世界经济回到二战以来的平均增长水平；增长重心从金砖国家和新兴市场重新回到英美；增长重心从金砖国家和新兴市场重新回到英美； 各国有各国的难处：西方国家，资源国家和东亚国家的经各国有各国的难处：西方国家，资源国家和东亚国家的经济表现差异性拉大；济表现差异性拉大； 印钞后遗症：全球经济复苏疲弱，低水平滞涨风险上升，印钞后遗症：全球经济复苏疲弱，低水平滞涨风险上升，贫富差异扩大。贫富差异扩大。全球资产价格全球

3、资产价格动荡动荡泡沫化生存：次贷危机至今，全球主要国家开动印钞机，带来泡沫化生存：次贷危机至今，全球主要国家开动印钞机，带来了股票，债券，地产价格的全面持续上升，已普遍超越危机之了股票，债券，地产价格的全面持续上升，已普遍超越危机之前的水平；前的水平；实体追赶不上泡沫：次贷危机以来，包括互联网，新能源，工实体追赶不上泡沫：次贷危机以来，包括互联网，新能源，工业业4.9，基础设施互联互通等局部领域的创新仍然有限，实体经，基础设施互联互通等局部领域的创新仍然有限，实体经济的整体表现和资产价格的热潮形成反差。济的整体表现和资产价格的热潮形成反差。回顾新经济：回顾新经济：20世纪世纪90年代美国曾经出

4、现黄金十年，新经济增年代美国曾经出现黄金十年，新经济增长强劲，股市表现优秀，但美元指数和股市估值仍然比当下合长强劲，股市表现优秀，但美元指数和股市估值仍然比当下合理得多；理得多；泡沫会不会破？黄金，房地产，大宗商品可能是泡沫会不会破？黄金，房地产，大宗商品可能是“三杰三杰”，而，而股票，债券和衍生品仍然令人担心，存在较大的不确定性。股票，债券和衍生品仍然令人担心，存在较大的不确定性。中国经济中国经济趋势趋势中国梦：中国梦是此岸的，不是彼岸的；中国梦是阶段性和现中国梦：中国梦是此岸的，不是彼岸的；中国梦是阶段性和现实的，不是遥远长期的；实的，不是遥远长期的；四位一体：政治权力集中化，经济改革市场

5、化；社会生活均贫四位一体：政治权力集中化，经济改革市场化；社会生活均贫富化；精神家园传统化；富化；精神家园传统化；中美竞争：中国未来的发展命运，外部强烈地受到中美关系的中美竞争：中国未来的发展命运，外部强烈地受到中美关系的制约；内部则受到制度空转的制约，两大制约十分沉重；制约；内部则受到制度空转的制约，两大制约十分沉重；三去一补一降：三去一补一降：2016年的中国经济似乎有滞涨趋势，经济增速年的中国经济似乎有滞涨趋势，经济增速区间继续向下；物价形势比较严峻；居民收入增长和就业压力区间继续向下；物价形势比较严峻；居民收入增长和就业压力显性化。中国经济从显性化。中国经济从2012年至今，恶化趋势没

6、有明显扭转。年至今，恶化趋势没有明显扭转。邓小平：改革邓小平：改革+开放；李鸿章：外需和戎，内需变法开放；李鸿章：外需和戎，内需变法 中国资产价格中国资产价格疲弱疲弱 股市虚：目前看，中国股市沪深股市虚：目前看，中国股市沪深300和创业板的估和创业板的估值，比值，比20112014年仍有不小程度的偏高，这些偏年仍有不小程度的偏高，这些偏高的估值是否会继续调整？市场比较凶险；高的估值是否会继续调整？市场比较凶险； 债券弱：中国利率债市场还好，但信用债市场的问债券弱：中国利率债市场还好，但信用债市场的问题仍然比较严峻，打破刚兑的风险大；题仍然比较严峻，打破刚兑的风险大； 汇率乱：尽管中国外汇储备雄

7、厚，贸易收支顺差，汇率乱：尽管中国外汇储备雄厚，贸易收支顺差，汇率贬值有限，但针对人民币汇率的市场预期仍然汇率贬值有限，但针对人民币汇率的市场预期仍然不明朗；不明朗； 藏品褪：中国艺术品市场和另类投资全面退潮。藏品褪：中国艺术品市场和另类投资全面退潮。 中国房地产：三年涨五年平十年中国房地产：三年涨五年平十年落落 库存究竟有库存究竟有 多少？商品大约多少？商品大约50亿平米，需要亿平米，需要约约3年才能缓解供求关系；年才能缓解供求关系； 消化库存的节奏？在销售端维持消化库存的节奏？在销售端维持1314亿平米亿平米每年，投资端每年持续萎缩至每年，投资端每年持续萎缩至10亿平米以下，亿平米以下，这

8、意味着土地购置和新开工的增长较为有限。这意味着土地购置和新开工的增长较为有限。 苦乐不均的去库存：东南沿海好于中西部地区；苦乐不均的去库存：东南沿海好于中西部地区；一二线好于三四线，住宅好于非住宅。一二线好于三四线，住宅好于非住宅。 中国房地产：金融风险究竟有多大中国房地产：金融风险究竟有多大？ 涉房金融总量？按揭涉房金融总量？按揭+开发贷开发贷+其他，大约其他，大约30万亿略万亿略多，其中按揭和公积金大约多，其中按揭和公积金大约13万亿，开发资金大约万亿，开发资金大约18万亿，这些房地产金融目前大致安全；万亿，这些房地产金融目前大致安全； 压力测试？房价下跌的外溢效应强烈，因对实体经压力测试

9、？房价下跌的外溢效应强烈，因对实体经济的贷款质押物大多为不动产；此外，房价下跌带济的贷款质押物大多为不动产；此外，房价下跌带来的地产减值效应，直接冲击地产融资；来的地产减值效应，直接冲击地产融资； 金融的安全边际？中国尽管近期对购房者采取加杠金融的安全边际？中国尽管近期对购房者采取加杠杆，但是按揭率较低，开发企业负债率较低，涉房杆，但是按揭率较低，开发企业负债率较低，涉房金融金融/地产市值比率低，楼市成为负资产的概率不地产市值比率低，楼市成为负资产的概率不大。大。 中国房地产：软着陆的可能性多大中国房地产：软着陆的可能性多大？ 地产地产泡沫还是地产金融泡沫？过去泡沫还是地产金融泡沫？过去150

10、年年，除，除日本之外，日本之外，地产泡沫罕见，酿成问题的主要是地产金融，但中国地地产泡沫罕见，酿成问题的主要是地产金融，但中国地产金融型态十分原始，没有顺周期的加杠杆工具，也没产金融型态十分原始，没有顺周期的加杠杆工具，也没有房地产衍生金融产品。在忽略周期波动的前提下，房有房地产衍生金融产品。在忽略周期波动的前提下，房价永远上涨大致是正确的；价永远上涨大致是正确的； 中国的人口增长和迁徙：从人口增长看，大约中国的人口增长和迁徙：从人口增长看，大约2040年前年前后中国到人口峰值；从人口迁徙看，尽管在放缓，但每后中国到人口峰值；从人口迁徙看，尽管在放缓，但每年迁徙年迁徙 仍然超过千万人口；仍然超

11、过千万人口； 中国的城市化率和更新改造率：国务院指出的三个中国的城市化率和更新改造率：国务院指出的三个1亿亿人问题，以及改善型居住的需求仍然可以释放较长的时人问题，以及改善型居住的需求仍然可以释放较长的时间。间。 中国房地产：地方财政能否承压中国房地产：地方财政能否承压？ 土地财政已成往事：从土地财政已成往事：从2003年到年到2014年，中国土地年，中国土地财政逐，步瓦解，但需要考虑地方政府土地财政中财政逐，步瓦解，但需要考虑地方政府土地财政中汲取的真正可用财力；地方政府开发园区建设和基汲取的真正可用财力；地方政府开发园区建设和基建配套能力下降；建配套能力下降； 地方财政依赖中央：地方债务存

12、量已重新置换，财地方财政依赖中央：地方债务存量已重新置换，财税制度改革仍在进行，地方主体税种仍然有待逐步税制度改革仍在进行，地方主体税种仍然有待逐步形成；形成； 土地指标贬值：去库存和地产投资的低迷，决定了土地指标贬值：去库存和地产投资的低迷，决定了新增土地购置的必要性和价值持续下降，城市布局新增土地购置的必要性和价值持续下降，城市布局和格局逐步凝固化。和格局逐步凝固化。中国房地产：后续政策余地中国房地产：后续政策余地？限购限贷政策的放松：去库存带来政策巨大转向，限购限贷款限购限贷政策的放松：去库存带来政策巨大转向，限购限贷款逐步放松，利率处于低位；逐步放松，利率处于低位；保障房和户籍政策改革

13、：十三五期间没有保障房建设规模的硬保障房和户籍政策改革：十三五期间没有保障房建设规模的硬性规定，同时户籍政策和农民市民化进程加速；性规定，同时户籍政策和农民市民化进程加速； 国家住房银行：模仿美国房地美，房利美的机构机构也许有望国家住房银行：模仿美国房地美，房利美的机构机构也许有望成立，使普通住宅的库存去化得到推动；成立，使普通住宅的库存去化得到推动； 地产融产资创新：包括按揭贷款证券化，地产公募基金等手段地产融产资创新：包括按揭贷款证券化，地产公募基金等手段仍有很大余地；仍有很大余地；左手打右手：我们仍然十分担心房产税，遗产税等改革，和楼左手打右手：我们仍然十分担心房产税，遗产税等改革，和楼市去库存改革的冲突。市去库存改革的冲突。 中国房地产：如何筛选目标市场中国房地产：如何筛选目标市场？ 都市圈：根据经济增长和人口流动选择都市圈，长三角都市圈：根据经济增长和人口流动选择都市圈，长三角和珠三角仍是主角，应该避免进入东三省和中西部的经和珠三角仍是主角，应该避免进入东三省和中西部的经济低迷，财富和人口净流出的地区；济低迷，财富和人口净流出的地区； 承受力：房价高低包含诸多因素，包括城市公共服务，承受力：房价高低包含诸多因素，包括城市公共服务，集聚度，财富和收入等综合因素，中位数房价和套型面集聚度，财富