养老地产专题研究201643

1、兴达经纪兴达经纪世界养老产业的现状与发展世界养老产业的现状与发展国内养老地产的市场机会国内养老地产的市场机会国内养老地产经营模式国内养老地产经营模式养老地产行业案例分析养老地产行业案例分析兴达经纪资料来源：中国老龄科学研究中心236102005101520251950年1970年2000年2020年2050年世界老龄化人口发展趋势单位：亿人根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。2014年年底，中国60周岁及以上人口21242万人，占总人口

2、的15.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%。世界老年人口老龄化现状世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。资料来源：中国老龄科学研究中心中国60岁及以上老年人口和老龄化程度预测单位：%世界人口老龄化趋势兴达经纪国外几种养老模式比较国 家产 品 特 点借鉴之处美 国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日 本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能

3、和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧 洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。发达国家老龄地产特点兴达经纪 居住环境、生活方式社区类型针对客户

4、提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房

5、间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国际上养老社区分类兴达经纪美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型法国美国日本集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院养老医院独立式

6、老年住宅租赁式公寓兴达经纪国外老年社区产生机制人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持兴达经纪 西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。 老龄化初期 政府 保障水平低老龄化中期政府+开发商 政府给予一定支持 老龄化加剧开发商为主 社会保障体系完善 形成条件运营主体社会保障西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的 第

7、三阶段老年社 区“普通化”及“社区化”第二阶段老年公寓第一阶段传统养老院西方老年住宅发展兴达经纪西方国家的老年住宅发展欧洲国家与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。美国的老年住宅 美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。法国的老年住宅 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。德国的老年住宅 国的老年住宅分为两种体系。社会

8、住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。丹麦的老年住宅 丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。” 兴达经纪世界养老产业的现状与发展世界养老产业的现状与发展国内养老地产的市场机会国内养老地产的市场机会国内养老地产模式国内养老地产模式养老地产行业案例分析养老地产行业案例分析兴达经纪购买产权酒店, 16%租赁房屋, 24%购买房屋产权, 51%其他, 9%老年人养老入住方式 北京、上海、广州等

9、经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。34.20%49.10%3.00%28.20%0.00%10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00%自己储蓄养老靠子女养老购买商业保险社会养老保险城市老年人经济收入来源这表明

10、通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。国内养老国内养老地产发展机会地产发展机会兴达经纪1.311.732.453.554.094.380123451950年1970年2000年2020年2040年2050年中国老龄化人口发展趋势单位：亿人10.34%13%17%23.30%26.52%28.76% 2014年，全国60岁以上的老年人口净增加999万，约1000万，增长6，高于自然人口增长率5.21，老龄化加速。2014年年底，60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口137

11、55万人，占总人口的10.1%。摘自国家统计局2014年度国民经济统计数据在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点。机会一：老龄人口增长快，对养老地产的潜在需求大。养老地产发展机会养老地产发展机会兴达经纪20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有支付

12、能力，是目前老年社区的主要需求群体现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；养老地产发展机会养老地产发展机会兴达经纪机会二老年消费者收入提高，消费能力增强。n随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现 随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 受惠于改革开放，如今老年人的收入和储蓄已有显著增加。根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老

13、年人口总体消费规模超过1.4万亿元。 当前，我国的新型福利模式正处于由福利型向产业型过渡阶段中。到2010年我国仅离退休人员可用于购买 住宅的资金总额就突破8000亿元，而到了2020及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可见国内老年住宅的市场需求十分强劲，市场发展潜力巨大。养老地产发展机会养老地产发展机会兴达经纪机会三国内养老地产的开发供应量不足国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见中要求：2020年末全国社会养老床位数将达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张，发达国家为40-80张。同策咨询最新数据显示，预计2015年全国城

14、市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174万张185万张左右，需要护理老人床位数30万张32万张左右。按照一个项目最优床位数为400张计算，未来3年市场上将至少需要4500个项目的建设。因此，养老地产的市场空间十分可观。数据来源数据来源：证券日报：证券日报2015.10.112015.10.11养老地产发展机会养老地产发展机会机会四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）；2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；“十二五”规划纲要提出

15、，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。兴达经纪 年月日修订中华人民共和国老年人权益保障法 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见【国发201335号】； 全国老龄办联合24部委发文：关于进一步加强老年人优待工作的意见，从各方面支持、优待老龄人群。【2013民发30号】； 民政部联合住建、国土、财政等民政部联合住建、国土、财政等九九部委出台政策，支持民部委出台政策，支持民营资本进入养老产业发展营资本进入养老产业发展【民发民发201533号号】 北京、北京、江苏、河北省、天津、山东全国各省市出台具体补江苏、河北省、天津、山东全国各省市出台具体补贴政策，鼓励各类资本进入

16、养老产业。河北省政府在京津贴政策，鼓励各类资本进入养老产业。河北省政府在京津冀协同发展要求下，承接北京养老需求，是除北京之外政冀协同发展要求下，承接北京养老需求，是除北京之外政策力度较大的策力度较大的 。 民政部 国家开发银行【民发201578号】提出，资本金不足可贷款，期限最长可达15年。 一、河北省支持政策：1、对养老服务机构给予一次性建设奖补对社会力量通过购置土地新建和利用自有房产改建的非营利性养老服务机构给予每张床位4000元的建设奖补;对于社会力量租赁房产开办非营利性养老服务机构且租赁合同在5年以上的，给予每张床位2000元建设奖补，最高奖补金额不超过200万元。2、对养老服务机构给

17、予运营奖补对连续运营的养老服务机构，按实际入住老年人占用的床位数量，给予每月每张床位不低于100元奖补，按年发放。二、国家开发银行支持社会养老服务体系政策：1、项目筹资（1）养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。（2）资本金占比应不低于总投资的20%，不足部分可申请贷款；项目资本金应与贷款资金同比例到位。2、贷款利率和期限。 贷款期限根据项目偿债能力分析确定，最长不超过15年，宽限期应不超过项目建设期，且一般不超过3年。养老地产发展机会养老地产发展机会兴达经纪案例：北京补贴与建设标准第三步邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府

18、批准，程序复杂（09年申请34家，合格11家）建设补贴的使用，与民政局签订协议书，主要条款有：建设补贴资金按每年5%折旧保证服务20年，入年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）第二步发改委立项、规划局审批、国土局获取土地、获发施工许可证开始开工建设后，按京民福发（2008）543号文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴新建护养型机构按16000元/床位标准新建普通型机构按12000元/床位标准扩建普通型机构按8000元/床位标准第一步具备场所、资金、规划设置和法人，向民政部门提交材料、申请设立养老机构民政局审批发放北京养老机构设计批准书机构向民政局提请验收申请验

19、收通过后发放北京市养老服务机构执业许可证，可开业民政局批准设立养老服务机构施工过程中申请补贴专家评审过程 获取建设补贴 运营补贴按收治入住老人的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件获取运营补贴以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构 政府办乡镇一级养老机构由采办公益补贴，区、市级养老机构由市、区级政府共同负担补贴，各负担50%。 除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。兴达经纪序号项目名称土地性质1爱晚大爱城建设用地2九华山庄、保利和

20、熹会、太申祥和、泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑商业40年3亲和源、将府庄园工业50年4云杉镇综合土地5温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区集体用地养老地产发展养老地产发展机会机会- -用地灵活用地灵活机会五：养老地产用地性质灵活多样兴达经纪1.营业税：营业税：l养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例 2.所得税：所得税： l对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。l对于其他部门和单位、个

21、人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 3.地方税：地方税：l对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4.财政补贴财政补贴l社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴8000元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）l每新建一张养

22、老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设开发建设l在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见养老地产发展机会养老地产发展机会税收优惠税收优惠_ _兴达经纪享受优惠政策案例享受优惠政策案例 由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。1.上海亲和源上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权

23、的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。2.广州颐年园广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。3.杭州金色年华杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只

24、支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。养老地产发展机会养老地产发展机会兴达经纪我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，数量巨大。传统的“居家养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念正在形成，这将催生大量养老型住宅及度假型住宅需求。消费能力在提高，供应不足。政策对养老产业的支持力度在增大。人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变充分条件经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持必要条件我国处于老龄化初期，市场

25、已经开始细分，老龄化开始加剧，老年住宅的需求潜力较大，大型开发商、金融保险、各类民营资本已经开始大举进入这一市场。人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，潜力较大。养老地产发展养老地产发展机会机会- -小结小结兴达经纪世界养老产业的现状与发展世界养老产业的现状与发展国内养老地产的市场机会国内养老地产的市场机会国内养老地产经营模式国内养老地产经营模式养老地产行业案例分析养老地产行业案例分析兴达经纪我国养老地产，我国养老地产，按建设经营者不同，划分为三种模式按建设经营者不同，划分为三种模式政府政府福利型福利型政府政府收益性收益性企业企业赢利型赢利型北京香山老年公寓山东威海老年公

26、寓乡镇单位主办，海淀区民政局乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖直接领导和管辖山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构由企业投资开发建设运营北京太阳城福利型养老院福利型养老院赢利型型养老院，老赢利型型养老院，老年公寓年公寓老年公寓，养老社区老年公寓，养老社区养老地产养老地产模式模式兴达经纪有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养老院医护型养老院老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，

27、并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区养老地产的发展类型兴达经纪国内养老地产赢利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售国内养老地产赢利模式分析国内养老地产赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方

28、面有三种形式：“持有”、“出售”和“出售与出租相结合”；兴达经纪出售与持有相结合赢利模式出售与持有相结合赢利模式典型案例典型案例北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。反按揭：反按揭：即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。置换：置换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。兴达经纪从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内老年住宅赢利模式分析国内老年住宅赢利模式分析住宅建设与社区管理建设住宅建设与社

29、区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅配套服务为项目提供长期增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小对开发商专业要求低收益固定不具有长期性兴达经纪经营模式案例（北京）1.持有经营2.出售+出租太申祥和山庄3.出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城寿山福海将府庄园曜阳国际爱慕家兴达经纪爱慕家香山脚下海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号持有经营案例兴达经纪太申祥和太申祥和爱慕家爱慕家寿山福海寿山福海特点集综合养生/会议

30、/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，

31、地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点入住情况2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%持有经营案例经营要点分析兴达经纪太申祥和太申祥和爱慕家爱慕家寿山福海寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生

32、活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。 养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。持有经营案例经

33、营要点分析兴达经纪将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河租售结合案例兴达经纪将府庄园将府庄园北京太阳城北京太阳城曜阳国际曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目 全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年使用权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面

34、积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓入住情况一期已开放两栋短租楼，一年内入住

35、率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售类已经售罄。销售类已经售罄，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄租售结合案例经营要点分析兴达经纪将府庄园将府庄园北京太阳城北京太阳城曜阳国际曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；

36、“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的赢利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等经营核心通过销售收回投资，通过运营获取长期资产以及稳定收益反按揭、置换反按揭、置换：目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。租售结合案例经营要点分析兴达经纪东方太阳城顺义区

37、仁和镇潮白河板块万科幸福汇房山窦店镇镇政府北侧200米全部出售案例兴达经纪东方太阳城东方太阳城万科幸福汇万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓515层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价

38、3880元/m2，二手房价格30000元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格28000-35000元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高.2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。二手房15000元/。全部出售案例经营要点分析兴达经纪东方太阳城东方太阳城万科幸福汇万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一

39、条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结 环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值； 早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘后期针对老年人的服务配套并不完善项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品全部出售案例经营要点分析兴达经纪位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合

40、院形式提升价值注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等经营模式总结出租、出售和租售结合的方式，通过出售快速收回投资，实现现金流平衡针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，而老年公寓特征不明显出租多采用会员制或缴纳押金的形式进行预交，按月收取月租费。多设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求均有餐饮服务、家政保洁服务、组织多种社团活动开发建设开发建设配套服务配套服务运营模式运营模式兴达经纪世界养老产业的现状与发展世界养老产业的现状与发展国内养老地产的市场机会国内养老地产的市场机会国内养老地产经营模式国内养老

41、地产经营模式养老地产行业案例分析养老地产行业案例分析兴达经纪国内代表案例兴达经纪亲亲亲亲和和和和源源源源上海市区上海市区10km10km外环外环上海亲和源总用地面积83300平米总建设用地面积10万平米公共服务配套建面30000平米位置浦东秀沿路2999弄容积率1.2绿化率51%建筑类型小高层、多层开盘时间2010-1-16销售均价20000元/平米主力户型58、72、120平米装修状况宜老弅精装修总户数838户开发商亲和源股份有限公司亲和源老年公寓亲和源老年公寓高端会员制养老第一家兴达经纪亲和学院健庩会所老年度假酒店餐厅医院颐养院商铺老年公寓Mini高尔夫总体规划总体规划沿街排布餐厅、商业、

42、老年大学、健康会所、老年沿街排布餐厅、商业、老年大学、健康会所、老年度假酒店等公建型物业，社区内部排布居住型物业，保证私密性度假酒店等公建型物业，社区内部排布居住型物业，保证私密性宜老硬件配置完善，配餐 中 心 、 医 院 、 颐 养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场等一应俱全，满足各类老年人群需要；为老服务设置齐全，生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需上海亲和源兴达经纪优美的社区环境精装修的老年公寓宜老设斲设计无障碍通道智能安全监控项目特色全部采用无障碍设计，加上周到“管家式”服务，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区A.有12幢多层电梯住宅

43、楼组成，共设838套居室，可供1600位左右癿老人居住；B.室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，况暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住，床上四件套，都被配置在内上海亲和源兴达经纪美格菲健康会所美格菲健康会所索迪斯养生餐厅索迪斯养生餐厅医院医院物业服务物业服务配餐中心配餐中心曙光医院亲和源分院上海老年大学索迪斯餐厅美格菲会所爱玛客物业项目特色与国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台上海亲和源兴达经纪合同章程合同章程 入会申请入会申请入会审核入会审核会员确认会员确认推推 荐荐 人人担担 保保 人人体体 梱梱 合合 格格会员信息登记会员

44、信息登记权益合约权益合约入住合同入住合同入住入住卡种卡种年限年限户型户型会员卡缴费标准会员卡缴费标准年费缴费标准小套（58平米）2.98万A卡永丽（可继承，可转让）中套（72平米）75万3.98万大套（120平米）6.98万小套（58平米）45万B卡终身（15年内可退）中套（72平米）55万2.38万大套（120平米）88万经营模式会员制运营模式a)亲和源会员制社区癿运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部的服务模式，从而提升不保障养老服务的品质b)亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。上海亲和源兴达经纪项目配套颐养院颐养院建筑面积9736.1平米，共设300余张床

45、位。1.与上海市三级甲等医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理2.现医院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待，房型分为豪华房、包房、3人房、4人房3.颐养院共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层位护理区4.房间内配有独立洗手间、冰箱、电视、紧急呼叫器收费包括：1.床位费及护理服务费2.餐饮费（自订）3.医疗保证金 入住颐养院收医疗保证金1万元，出院后退还 亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金上海亲和源兴达经纪项目配套健康会所卡种卡种1年卡年卡2年卡年卡服务内容个人卡6000元6800元13层所有设施任意，不另收费用家庭卡8400元11760元亲子卡7500元老年卡1

46、000元限亲和源老人办理，1-3层设施任意使用贵宾卡28800元4楼办卡，可使用理疗SPA、足浴，1-3层设施任意使用，有专人指导现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，同时对外也开放1楼接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台2楼为行政办公室、儿童及娱乐室3楼为水中运劢池、桑拿及温蒸房、健庩吧、跳操房、医疗梱测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴5楼为多功能会议厅上海亲和源兴达经纪a)与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资、提供课程b)设在办公楼，二楼设7个教室，其中2间钢琴房c)面向养老社区内的会员进行招生，

47、满足会员对“老有所学”的追求d)开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等共6 大类15 个学习班，每门课程将设计循序渐迚的系列课时，让会员享受到学习的乐趣在开设学习班的同时，也计划将社区各类兴趣活动班纳入统一管理，使会员们的活动更加规范和丰富项目配套亲和学院：引进上海老年大学，让老年人拓展深化自己的兴趣爱好，增加群体交流的机会，使生活更加丰富上海亲和源兴达经纪项目配套配餐中心：与索迪斯公司合作，建设总建面2574平米的养生餐厅，方便老人就餐建筑面积：2574.6平米，分为上下2层。由专业餐饮管理公司管理，管理公司按营业额与亲和源分成。餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅吃，荤

48、菜价格7元，素菜2.5元-3.5元。上海亲和源兴达经纪房型房型面积面积门市价门市价优惠价优惠价早餐早餐套房（3室2厅）120平米1280元680元有双人（1室1厅）76平米980元480元单人大床（1室1厅）50平米680元380元项目配套度假酒店 酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务 亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠后抹去零头上海亲和源兴达经纪国外经典案例兴达经纪在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡系统、规模化

49、的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区已经成为养老模式发展的新趋势。兴达经纪佛罗里达太阳城户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构u名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城u区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万u目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老