《房地产基础知识培训》

1、读书之法，在循序而渐进，熟读而精思房地产基础知识培训一.与地有关的概念三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请， 由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权 的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和 四至范围。二.与规划有关的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之

2、间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间一般限定在 5米左右）开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.03.9米之间。层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 。户室比=某种户型套数/ （1幢、住宅群）住宅总套数x 100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之

3、比以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、 卫生条件及土地利用率。 合理的建 筑系数应在节约用地的原则下， 尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间 要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。三.与产权有关的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权

4、登记： 房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权：指一家房地产有两上或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承

5、担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的 权利，并承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。4 .与面积有关的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1 .公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公 共用房和管理用房的建筑面积2

6、 .各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积。辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。80% 塔楼75% 写字楼70%结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所 占面积的总和。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼 商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+

7、阳台面积套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积 x公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积 一套内建筑面积一不应分摊的建筑面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。（总占地面积之比）建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积

8、之比。5 .与贷款有关的概念按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你）所需资料身份证复印件（夫妻双方）；户口本复印件（夫妻双方）；结婚证复印件；学历证明复 印件；付款合同复印件；职业收入证明（所在单位出具）；兼职收入证明（所在单位出具）；营业执照复印件（所在单位出具）；其它资产证明（复印件 包括存款 股票等）；借款申请表 2份；借款合同6份；一寸照片2张（夫妻双方）；非本市户口须提交外地购房许可证明。 银行贷款的月利率及月还款额：A =

9、借款额*I* （1 + I） AN/ （1+I） AN-1）A：每月等额还款额，I :月利率，N:还款总月数，*:乘号，a.乘方 商业用房如何贷款 申请商业用房贷款应提交的资料借款人申请商业用房贷款， 应填写商业用房贷款申请表，并向贷款人提交以下资料：1、借款申请书，内容包括：借款人概况、经营及财务状况、借款原因、用途、数额和期限、贷款方式和还款计划；2、身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）原件及复印件；3、商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件；4、财务部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表；5、贷款认可部

10、门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；6、符合规定的购买商业用房合同、协议或其它有效文件；7、抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；8、保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；9、贷款人要求提供的其它文件或资料。贷款人受理借款人申请后，调查借款人是否符合贷款条件，核实抵押物、质押物、保证人情况；对企业法人贷款购置商业用房或办公用房的，贷款人还要按有关规定对其经营、效益及还款能力等方面进行综合评估。银行审查有关资料后，提出审查意见，在此基础上，审批贷款。 六.其他五证与两书：建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的订依据之一。

11、没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限 内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城 市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。商品房销售（预售）许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质 量保证文件。住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供

12、的有关住 房使用的说明。房屋预售：房屋还未建成就预先出售， 一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。契税：指房屋所有权发生转移时， 当就事人所订契约， 按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。 它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。起租期：出租房屋开始计收房租的日期。免租期：发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段。发展发展商一般将免租期分为：1、装修期；2、装修期外做为调节租金价格的时间段，此两种形式均需交物 业管理费。押金：承租人根据租赁合同， 为

13、担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。抵押：产权所有人以房契作为抵押， 取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。（简t说：抵押过程中，房子始终是你的）房地产税费常识房地产交易中购房人需交纳的各项税费：1 .签订预售合同时需交纳的税费：税（费）种类税率计税（费）前提税（费）计算标的印花税1%0 （买卖双方各0.5%。）签署房屋预售合同购房金额公证费3%o合同公证购房金额律师费2.5- 4%o签署房屋预售合同购房金额保险费保险公司确定财产抵押贷款购房购房金

14、额评估费100万元以下0.5%公积金政策性贷款购房金额100-1000 力兀 0.25%购房金额抵押登记费0.3元/平方米财产抵押贷款购房建筑面积*此两项费用不是必须交纳的费用，购房人如不委托律师或不办理公证手续则不需交纳2 .在申办产权证过程中需交纳的税费税（费）种类税率计税（费）前提税（费）计算标房屋买卖手续费3元/平方米（暂不收取）房屋买卖建筑面积契税120平米以内为1.5%购买房屋购房金额120平米以卜部分1.5%120平米以上部分为 3%公共维修基金房价款的2%房屋产权转移购房金额房屋产权登记费0.3元/平米取得土地使用权建筑面积土地使用权登记费0.13至0.3元/平米取得房屋所有权

15、证占地面积房屋所有权证4元/件取得房屋所有权证件数房屋所有权证印花税5元/件取得房屋所有权证件数国有土地所有证20元/件取得国有土地使用证件数3.减免税在上述由购房人支付的税费中，可获得减免的只有契税。契税的减免条件为：凡全民、直辖市人民政府批准的可以免交契税，免税照顾原则上应交纳税，为体现城镇集体所有制单位，有当地正式城镇户口的职工，按省、自治区、 标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定的住房标准面积内, 每户只能享受一次。同时，复转军人回乡购房自住和离退休干部购置公房或私房, 国家照顾，可由本人书面申请，经县以上征收机关批准给予减免税照顾。对因国家征用（占用）房产，使用国家给予的房产补偿费所购置的房产，其价格高出补偿费部分的，原则上应纳税，如超出部分不超过补偿费的30%则可给予免征契税的优惠。4.手续印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上