新沂项目商业

1、a1新沂项目商业a2项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：1）规模不占优势，体量有限、缺乏规模效应；2）位置不占优势（项目北侧绿化带的景观优势形成了天然阻隔）；3）周围基本没有配套，需要自给自足。如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境：如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。项目定位思路解析项目定位思路解析a3项目定位思路解析项目定位

2、思路解析定位差异化内容差异化形式差异化定位差异化内容差异化形式差异化从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势n 定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位；n 内容差异化：引进超市卖场，影院，及高端餐饮、会所吸引错位消费客群；n 形式差异化：结合项目的建筑布局和规划布局，结合不同的商业理念，合理的布置商业业态，能够将整体的商业价值最大化。a4竞争对手对比分析竞争对手对比分析项目名项目名称称建桥香格里拉建桥香格里拉巴塞罗那巴塞罗那盛世名门盛世名门业态业态2层3层体量体量9万方10万方户型面户型面积积250350配套配套大型商

3、业，4星级酒店区域位区域位置置新沂城南新城北京路与公园路交汇处新沂市钟吾路新戴河南侧（莱茵名菌）北侧新沂市新华路与人民路交叉口a5项目商业定位项目商业定位以规划或产品的首创和创新点定位 以项目的目标客户定位 优势组合定位 以一种生活方式定位 以行业或片区的引领者定位 以文化形象定位 以地段的特征定位 通过产品特征或顾客利益点定位 形象定位形象定位的切入点的切入点 规划及产品：规划及产品：三面三面2层底商针对性区域规划优势组合：优势组合：集大型购物、学习、娱乐于一体生活方式：生活方式：一站式家门口服务商圈片区引领者：片区引领者：首家针对物流公司整合资源项目商业定位的切入点项目商业定位的切入点a6

4、整体规划原则整体规划原则n业态互动：业态互动：统一主题的前提下，将商业面积划分为不同的商业业态组成，并根据建筑物楼层结构的关系，将商业业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层。n建筑互动：建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；a7整体规划原则整体规划原则高档餐饮，会所银行，幼儿园，邮局 ，社区医院，社区医院百货日用与新华路西侧建材物流遥相呼应餐饮行业，电影院，KTV，酒吧，美容院高端会所公共设施区超市大卖场

5、区建材商业区餐饮娱乐区a8业态规划建议业态规划建议区域名称开间进深计划招商商家数量备注餐饮娱乐区2330餐饮娱乐不分家，穿插其中，方便业主的同时为周边工作人员提供饮食和娱乐建材行业待定集中在新华路东侧银行23银行的入驻是必然需要的幼儿园1方便业主社区医院1具备基本诊疗设施的社区医院酒吧，会所2中型酒吧会所1家大卖场1大型超市卖场一家，场地出租或者联营方式a9业态规划建议业态规划建议 项目周边生活配套设施十分匮乏，本区域的居民或是上班族购买日常生活用品非常不便。 建议在项目地西南角划出一块大型超市卖场用途地块。 本项目西侧新华路以西原本是物流公司的集散地，建议项目西侧规划成建材商业一条街。 餐饮

6、娱乐区，项目业主及周边居民的休闲娱乐场所。周边配套设施很少，所以需要项目自身具有自给自足的能力。a10业态规划建议业态规划建议银行，社区医院等公共必须设施会更加容易让业主把这里当成家。 酒吧，休闲娱乐的场所。 高端餐饮，会所。社会名流人士的偏爱。a11商业销售建议商业销售建议 建议开发商持有部分商铺房源，对外招商，比如大卖场区域等，建议持建议开发商持有部分商铺房源，对外招商，比如大卖场区域等，建议持有比例不要超过有比例不要超过50%50%，持有的目的在于尽可能的将各不同区域的职能更加，持有的目的在于尽可能的将各不同区域的职能更加集中化。集中化。1）项目西侧铺建议直接划分2550平米的铺位进行招商（针对物流行业）2）项目西南角建议留出5000体量作为大型卖场，建议持有招商。3）项目