客户及行政管理方案

1、一、客户及行政管理方案1.客户服务管理界面与内容序号服务内容具体服务事项服务细项1人事管理1）员工培训n 制定培训计划n 组织基本培训、岗前培训n 组织在岗培训2）日常人事管理n 制度建设n 考勤管理n 人事档案管理n 劳动纠纷处置3）工作考核和督导n 工作绩效的评估和考核n 针对性的上岗后补充培训2质量管理4）建立针对本项目的质量监控体系n 建立符合本项目的质量管理目标n 编制适合本项目质量管理程序文件n 编制本项目的质量监控办法5）对日常管理执行质量监控和督导n 对项目管理质量组织月检查n 召开质量问题专题会议6）进行业主方和来访人员的满意度测评n 定期组织业主方领导及工作人员的满意率和感

2、动度自测3问询投诉报修受理7）问询接待服务n 问询电话的接听和处置n 问询电话的统计和分析8）投诉接待服务n 电话、书面、现场投诉的受理和处置n 各类投诉的跟进和回访n 各类投诉的统计和分析9）报修接待服务n 报修信息的接待受理n 报修的跟进和回访n 报修信息的统计和分析4对外统筹和协调10）与委托方对口部门的沟通协调11）与业主方相关部门的沟通协调12）与其它相关服务提供商的沟通协调n 日常工作的沟通和协调n 重大活动的沟通和协调n 突发事件的沟通和协调5防疫工作13）针对大环境下校内消杀防疫工作的协调与安排n 日常消杀防疫工作的布置n 特殊时期的人员进出管理n 制定防疫管理档案，一人一挡2

3、.同有关各方沟通、协调的保障措施为了同有关各方保持充分沟通和无缝衔接，我们拟采取措施来加以保障，具体为：本项目物业管理处开设一门服务热线，并公布电话号码，接受业主管理部门、或其他相关部门的指令，以及相关咨询、求助和投诉等一门式服务。编制物业服务指南，内容包括服务介绍、设施使用养护须知、消防安全管理须知、环境保护须知、安全防范须知、应急措施等内容，为我方全体服务人员提供服务指南和使用规范。建立管理处向本项目管理部门汇报平台。提供每月工作计划、工作总结、月度物资使用报表、以及合同规定的其它报告内容；汇报服务中碰到的问题与业主方协商。建立相应的会议制度，定期召开晨会、例会、各项专题会议，明确沟通时间

4、、沟通内容、服务需求、所需解决问题、近期保障任务等。整个项目对讲系统应建立呼叫群，群下面根据条线设立呼叫组，可实现群内呼叫、组内呼叫、群对组呼叫、组对组呼叫等功能，以满足在突发事件、活动保障时的紧急信息及时沟通的需求。3. 投诉接待保障措施投诉接待管理目标使项目在服务工作中出现问题得到及时处理，并最终使服务质量得到持续改进。确保投诉处理及时率100%、投诉处理满意率98%以上。n 确保投诉及时解决的措施本企业将制定甲方投诉处理管理办法，明确“投诉处理期限”，管理处行政管理部专门接受和处理甲方投诉，并在管理处甲方业主意见箱。n 收集、分析、利用投诉信息用于改进项目部将建立完备的甲方投诉记录收集系

5、统，运用“投诉处理流程”形成甲方投诉登记表、甲方投诉处理单、甲方投诉回访记录等，进行汇总，建立甲方投诉台帐。对每起有责投诉，开具不合格处置单，分析原因，制订纠正措施进行改进。对业主意见和建议，每季应用排列图进行分析，寻找主要问题，制订预防措施。对典型事例，形成案例集，用于员工培训、服务规范改进，甚至将甲方的投诉信件和处理记录公布。二、供配电运行维护服务方案1.本项目配电室巡视检查1) 高压设备巡视是应于带电体保持距离，当电压等级为10KV时，人与带电体的安全距离不小于0.4米，无遮拦的时候不小于0.7米；2) 遇雷雨天气和接地故障发生时，要考虑跨步电压，穿绝缘靴且离接地点远一些；3) 巡视设备

6、时一般不处理发现的缺陷有问题及时上报不要动手处理；4) 巡视设备时采取的措施：a. 听：主要听设备运行的声音是否正常；b. 看：主要看设备外观和颜色变化有无异常，仪表数字显示有无异常变化；c. 闻：只要闻有无绝缘材料在温度升高时的烧糊气味；5) 保持设备干净、机房干净、防止异物造成接触不良或短路；6) 检查各种仪表指示、储能指示、运行指示是否完好；7) 检查各种仪表室二次控制线路接点有无松动碳化现象；8) 观察各路进线柜、出线柜、电压电流互感器、避雷器个接触点有无弧光闪络痕迹和打火现象；9) 观察PT柜线电压箱电压是否正常，各路高电压带电显示装置是否完好；10) 检查直流屏操作电源电压是否正常

7、，蓄电池有无破裂、漏液、接点有无松动，熔丝 是否完好；11) 检查电容补偿柜一次熔丝，二次熔丝接触器是否完好，电容器接点有无松动异响膨胀现象；12) 检查各路负荷计算运行是否正常，接点有无松动、碳化现象；2.本项目配电室设备保养工作1) 各种计量仪表和安全用具等，每年应按照规定进行定期检验；2) 变压器除按照规定进行保养检修外还应根据供电公司行业管理要求进行年检；3) 供电系统接地网防雷接地系统的接地电阻测试每年进行一次；4) 备用发电机组、双路供电线路每月定期进行试运行；5) 应急照明灯具根据产品特性指标进行充放电，保持良好的工作状态；6) 高低压配电设备每一到两年进行一次一级保养；3.电力

8、线路巡检高、低压配电系统实行24小时供电，由值班电工负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电设备的保养工作。每两小时巡视一次高、低压配电柜，并将结果记录于高、低压配电运行记录内。记录内容包括环境温度、电流、功率因数等设备运行数据。巡视内容主要包括：通过观察仪表数据，手柄位置了解设备运行状态并如实做好记录；通过测量各主要开关的节点的温度，坚挺声音，气味辨别来判断设备运行有无安全隐患，发现问题及时报告，妥善处理；当出现电压、温度超限，电流接近额定值时，应随时采取排风降温的措施、减负荷等措施，确保设备安全运行。每月对供配电系统电压、频率的质量与稳定性进行一次检测、分析。

9、每季度对设备、线路、接点的老化情况进行一次检测、分析。供配电设备发生异常及时报告技术工程师，并在技术工程师的协同下排除异常。保持配电房洁净、无杂物。严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。因工程维修等原因停电，应由电工填写停电通知单，经工程部主管、项目经理批准后通知甲方，因突发事件停电，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供电24小时内向甲方做解释。三、电梯运行维护服务方案1.一般规则维修人员必须经过安全和技术培训考试合格，经有资格的主管单位批准方可上岗。从事电梯电气设备的维修人员，应持有关部门核发的特种（电工）作业证。对工作认真负责，遵守规章制度，上班前不喝酒，有

10、充足睡眠。工作时应穿戴劳动保护用品（工作服、安全帽、绝缘鞋等）。携带验电笔（使用前应验明验电笔完好）。对绝缘工具、手持电动工具进行经常检查，定期做预防性试验。对绝缘强度不够、绝缘开裂或脱落损坏的工器具应及时更换。熟练掌握触电急救法和灭火器材的使用。对手动葫芦、钢丝绳套、滑轮、绳索、支撑木、脚手板等工器具，使用前应认真检查，确无损坏方可使用，使用中注意其承载能力，防止过载。开闸搬手、盘车手轮应齐备好用。禁止带无关人员进入机房和井道，检修时无关人员应离开操作现场。定期进行安全技术学习，增强安全意识，提高技术水平。2.电梯日常检查制度1) 电梯检查维保或保洁时，首先切断主电源及控制电源，以确保安全。

11、2) 电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。3) 每月进行一二次维保，按规定要求对机房主机设备（主电动机、减速器、制动器、主控柜、电源等）、钢丝绳、轿箱设备（如门机、轿门、局门、电源箱、安全开关等）、井道设备（导轨、行程开关、移动电缆、限速器等）、底坑设备等进行检查、试验、加油、保洁、调试等，保障其处于良好的运行状态。4) 电梯机房要保持整洁，做到无积灰、蜘蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。5) 曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。6) 井道底坑如有积水，必须首先断电，然后排除。有漏

12、水、渗水情况，一定要维修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效动作。7) 轿厢内外、轿顶等部位均须保持干净，无污物，防止生锈腐蚀。保持清洁美观。8) 各层站局门及地坎槽轿门、局门导轨、滚轮要保持清洁，每周打扫一次，以防门脚阻塞影响局门畅通。局门外要定期擦净，保持整洁卫生。四、二次供水运行维护方案1.二次供水设备日常检查1) 为保证安全可靠、优质和经济合理的用电，做好二次供水用电设备的维护，故障处理及检修是十分重要的。着重介绍供水设备中的电动机和配电线路的检修与维护。A1、电动机的检修：异步电动机按其定子绕组的相数分为单相异步电动机；另一种是绕线异步电

13、动机。二者之间主要区别是转子构造不同。电动机的运行检查检查电源电压是否正常，对于380V电动机，电源电压不宜低于360V或高于400V。检查线路的接线是可靠，熔断器的安装是否正确，熔丝有无损坏。检查联轴器的连接是否牢靠，机组转动是否灵活，有无磨擦、卡住、窜动等不正常现象。检查机组周围有无妨碍运行的杂物或易燃物品等。对于新安装或长期停用电动机，在以上检查之前还应进行下列检查，A2、电动机维护的主要内容： 应经常保持清洁，不允许有水滴，油滴或杂物落入电动机内部。 注意电动机的运行电流（负载电流）不得超过铭牌上规定的额定电流。 注意电源、电压是否正常，一般电动机要求电源电压的变化不得超过额定电压的7

14、%，三相电压的差别不得大于5%。 注意监视电动机的温升。监视温升是监视电动机运行状况的直接可靠的办法，当电动机的电压过低，电动机过载运行，电动机两相绕线（缺相）运行，定子绕线短路时，都会使电动机的温度不正常地升高。 电动机运行时不应有磨擦声，尖叫或其他杂声，如发现有不正常声音，应及时停车检查，消除故障后才可继续运行。 当闻到电动机烧焦的气味或发现电动机内部冒烟时，说明电动机绕组绝缘已遭受破坏，应立即停机检查和修理。 检查电动机及开关外壳是否漏电和接地，用验电笔检查电动机及开关外壳时，如发现外壳带电，说明设备已漏电应立即停机处理。A3、电动机的保养和维护。2.水泵保养及维修1) 水泵的运行和维护

15、管理为了保证水泵的安全运行，水泵在启动前必须对机组做全面仔细的检查，以便发现问题及时处理。检查的主要内容如下：检查水泵各处螺栓是否连接完好，有无松动或脱落现象；用手转动联轴器或皮带轮，检查叶轮旋转是否灵活，泵内是否有不正常的响声和异物；检查完毕，则可向泵内灌水或启动真空泵。灌水同时打开泵体顶部的排气阀。抽真空时，应先打开泵体顶部的抽气阀。当排气管中有大量水涌出时，表示进水管和泵内已充满水，可以启动水泵投入运行。2) 水泵的启动当进水管和泵内全部充满水后，停止灌水或关闭抽气管上阀门。然后启动动力机。离心泵应关闭出水管上阀门进行启动，当机组达到额定转速时，应立即把闸阀打开出水，否则泵内水流就会因不

16、断地在泵内循环流动发热，介质温度升高，当泵内液体温度达到其饱和温度以上时，液体蒸发，就会造成事故。3) 水泵运行中的注意事项注意水泵机组有无不正常的响声和振动。检查各种仪表工作是否正常、稳定。检查机组有无超温现象。一般滑动轴承最大容许温度为70；滚动轴承最大容许温度75。无温度计时，以手触轴承座，感到烫手不能停留，说明温度过高，应马上停机检查。注意填料密封性是否良好。过松时不但漏水过快，还会造成启动困难；过紧时，消耗过多动力，易使轴承烧坏。合适的松紧度以每分钟滴水10滴左右为宜。注意皮带松紧是否适当。过松过紧均会降低传动效率、缩短使用寿命。观察压力表和真空表读数。若压力剧烈变化或下降，则可能是

17、因为吸入侧有堵塞或吸入了空气；压力表读数上升，可能是出水管口被堵塞；真空表读数上升，可能是进水管口被堵塞或水源水位下降。4) 停泵时的注意事项离心泵应在出口阀完全关闭之后停车。若先关闭进口侧阀门，往往会引起汽蚀，造成事故；没有底阀的机组停止运行时，要注意打开真空破坏阀，使泵内的水返回到吸水池去；使用冷却水的泵，停车时不要忘记关闭冷却水阀；在正常运行中因为停电等原因停车时，首先应断开电源，随后关闭出口阀；在寒冷地区，如水泵停机长时间不运行，应及时放出泵内的积水，防止水泵及附五、中水站运行维护方案1.中水站的安全管理规程要熟知安全操作规定，在操作中应坚守岗位，严格按照操作规程工作。1) 定期检查各

18、水池盖板，爬梯扶手，如有不牢固或损坏情况，立即修理。2) 中水站电气操作人员需持证上岗，控制间不得居住，地面防电措施要到位，发现问题立即报修。3) 设备故障时，工作人员必须规范操作并及时通知技术人员。4) 清理处理池及下池修维时必须提前通风二十分钟，必要时强制通风，避免发生危险。5) 雨天或冰雪天气在构筑物上巡视或操作时，应注意防滑。6) 严禁擦拭设备运转部位，冲洗水不得溅到电缆头和电机带电部位及润滑部位。7) 中水站操作人员应按规定佩带齐全劳保用品。8) 严禁非中水站操作人员启闭中水站的设备。2.中水站的基础操作管理中水系统安全操作规程启动前准备检查泵机底座有无歪斜、计量表读书是否正常。检查

19、水泵进出口阀门是否已打开。检查压力表设定工作压力，压力上限不得高于0.5Mpa。打开进水管上放气阀门，放空管内空气。注意事项没有主管部门同意，严禁操作工使用手动档启停水泵。设备运转时，操作人员不得擅自离岗。3.中水站的日常维护1) 设备投入正常运行后，要坚持定时巡视检查并作记录。2) 水泵检查，一般要求水泵的电机温度不大于65，过热必须立即停车，每次开、关机时应做记录，并检查水泵有无漏水、异响。3) 砂滤罐检查，过滤时当砂滤罐压力达到2kg时，必须进行反复冲洗操作，当反复冲洗后压力仍不能有效下降，则考虑滤料再生或更换滤料。4) 加药泵检查，在过滤泵运行时，加药泵应同步运行并正常供药，储药箱内应

20、保持足够的药液和药量，补充药液时按照药品使用要求进行添加，确保规范。5) 水位检查，观察调节池、沉淀池、清水池水位在正常或底限位位置时，各水泵是否正常启动或停止。6、 浴室、锅炉、饮用开水器运行维护1.锅炉的日常维护检查1) 操作人员必须严格执行锅炉的操作规程，锅炉操作规程应包含一下内容：A锅炉的型号规格B主要运行参数C启动步骤H紧急情况下停炉步骤和方法I事故判断及处理正常运转的锅炉设备，需加强或按照规定进行巡回检查，发现问题及时处理2) 燃烧器的检查：检查炉排中间有无断裂、脱落的炉排片，定期使用手板动风门手柄，检查送风工作是否正常，定期清理灰渣防止炉排被顶起。3) 炉墙、省煤器、炉门的检查：

21、经常检查炉膛和烟道耐火砖墙、炉火、火孔、出灰口、省煤器的管端是否漏风，就并及时修补嵌缝。4) 保温层的检查：保温层使用时间长了以后有可能会发生脱落现象，使得散热加快。损失热量又增加锅炉的温度所以需要及时处理。阀门、水泵、油泵、阀杆等这些部位要经常检查，发现问题及时处理。5) 水处理设备检查水质一旦检验不合格应立即查找原因，对失效离子立即进行更换，更换时内部必须进行防腐处理，避免造成更换离子而失效。2.锅炉的日常保养锅炉停炉保养是防止金属层因腐蚀减薄的措施，锅炉受热面产生的条件是金属接触到水分和氧气，因此要防止腐蚀有三项措施：使锅炉内无水分是锅炉内无氧气是锅炉内中的氧气与金属无法发生化学反应1)

22、 湿法保养：湿法保养的原理是将锅炉内的氧气与金属表面不起作用，锅内充满一定浓度的碱性溶液时，就会在金属表面产生碱性水泡保护层，使得金属不受腐蚀。操作为：将锅炉内的水垢、铁锈清洗干净。将各个阀门关闭并检查密闭性，然后加入碱性溶液，防止碱性溶液流入到运行的系统中。然后使用小火一边干燥，一边将锅炉内水加热到100度，使得溶液受热发生对流，保持锅炉内溶液的密度和溶度相同。添加剂量为每吨水甲10kg氢氧化钠或磷酸三钠。定期检测PH数值，控制数值在10-12之间。锅炉的保养细则：3.锅炉的保障标准设备运行标准：A. 确保锅炉燃烧、压力、水位、温度等参数正常；B. 锅炉安全附件、报警和保护装置灵敏可靠；C.

23、 除尘器的状态和水膜除尘器的水量在规定区间运行；D. 保证炉排变速箱、前后轴、风机、水泵等部位的润滑油位正常；E. 维护运行设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；F. 按学校提出的时间要求，提供生活热水供应；G. 输出水温恒定。4.饮用开水器维护及使用目的：保养维护是让开水器使用寿命更长、用的更健康安全其中包括两个方面:一方面确保开水器使用安全，另一方面饮水使用安全。1、安装环境应该是比较干燥通风且水和阳光不能直接接触的地方;2、室内需有可靠的地漏，方便排水；3、电源必须有可靠的接地或防漏电保护装置。开水器的保养方法1、每半年少于一次的定期检查，对安全性能及其它一些可能潜在的隐患仔细的检测和排除；2

24、、定期清洗内胆，打碱除垢，长期使用时，因水中含有的微量杂质和矿物质长期沉淀下来，如不定期清洗的话，会影响出水水质温度以及使用寿命；3、长期不使用时，要将内胆中的水垢进行清理，放置晾干后重新装回，要关闭电源；4、为确保开水器的正常使用，确保开水器的整洁干净，定期更换滤芯。5、每年对热水器的水质进行检测，保证水质符合国家饮用水标准。5.浴室的管理及维护浴室管理制度；(1) 浴室内的工作人员首先取得健康证，确保自身符合上岗条件；(2) 上岗前由公司业务部室对服务人员进行针对性培训，保证服务质量；(3) 浴室管理人员需坚守岗位，按时开放浴室，提前通水通电，保证水温正常；(4) 经常巡视浴室内的设备、管

25、线情况，发现损坏及时上报主管部门；(5) 管理人员要按照公安、校保卫部门的要求，做好安全防范，杜绝社会闲杂人进入；设备管理：(1) 浴室服务人员要定期检查水管、通风、淋浴器、冷热水阀等供水设施是否完好，发现问题及时报告、及时解决，避免危险事故的发生；(2) 浴室服务人员定期对浴室内的线路及照明灯的使用情况进行检查，发现灯灭、忽明忽暗、电线裸露、供电设施损坏的情况及时报告、维修，在没有消除安全隐患的前提下不得重新开放浴室，坚决杜绝漏电伤人事故的发生；(3) 浴室服务人员要爱护浴室内的设施，不得损坏洗浴设备，更不准擅自移动和破坏洗浴设备，发现有破坏行为的人员及时制止并上报；浴室内管线维护：(1)

26、运行中的设备应在供热管网上安装的设备及附件均应符合国家现行有关标准，其工作参数应符合供热管网要求；(2) 更换设备和附件时，易磨损、老化、变形、腐蚀的设备附件应选用新品；(3) 在供热水管线中严禁使用普通铸铁制品；(4) 管道与设备间的连接可采用法兰连接，除直径小于 20mm 的管件可采用螺纹连接外，管道间的接口均道的保温层应完整，保温性能应符合设计要求。浴室内钢支架的维护、检修应符合下列要求：(1) 固定支架应安装牢固、无变形，应能阻止管道在任何方向与固定支架的相对位移，且能承受管道自重、推力和扭矩。钢支架基础与底板结合应稳固，外观无腐蚀、无变形。(2) 力均匀，无松动现象；(3) 法兰面应

27、无径向沟纹，水线完好；(4) 对有排水装置的波纹管应保证排水丝堵无渗漏。浴室内的报修管理：(1) 浴室内发生保修电话时，第一时间派出人员进行处理，确保浴室的正常使用；(2) 流程如下(3) 电话报修：师生可采取电话报修（84659149/84659147），报修时需描述具体维修地点、维修内容，报修受理人员做好实际情况记录，并及时通知相关维修人员前往处理。七、空调机组运行服务方案1.机房设备维修保养制度机电工作维修员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性进行维护保养。特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。维修操作人员应做到“三好”、“四会”。“ 三好” 管好

28、（1）对物业设备负保管责任，未经上级负责人同意，不准无关人员动用物业的设备。（2）对设备及附件、仪器、仪表、防护罩等应保持完整无损。用好（1）严格执行设备安全操作规程，合理使用设备，对重点设备要在专业技术人员在场调试，不得超负荷使用设备。（2）不准在设备及机房重地乱堆放杂物，不准用不正确的方法开启电器开关及控制操纵系统。 修好（1）设备在修理或保养进行过程中，维修人员熟悉设备结构，掌握设备性能。（2）维修人员要熟悉设备的技术参数，调整设备，保证设备良好的使用性能。 2.维修工作管理（一）设备的维修：设备的维修方法分为两类，一类是预防维修，另一类是故障维修。 1、预防维修预防维修的主要形式是维护

29、保养和计划检修，具体实施是根据维护保养和检修制度按一定周期间隔进行。制度中的周期、项目、范围应参考设备生产厂商的维修指导资料，结合所管理设备具体情况制订。执行中根据不同的设备运行环境条件、负荷情况、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应的调整。 对某台（套）设备地预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：(1) 确定停机检修的起、止时间；(2) 组织检修队伍及必要时的后备支援人员；(3) 备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；(4) 备齐需更换或可能需更换的零件；2、故障维修故障维修是指在设备发生

30、故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修一般只用于非重点设备，否则会影响系统运行功能，应尽量减少主要设备故障维修次数，缩短故障维修时间。可采取故障维修方法的设备有：(1) 个别房间或影响区域很小的末端设备；(2) 有备份的小型设备；(3) 停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；即使是确定采用故障维修方法的设备，也必须进行日常保养和检查，减少故障诱发因素，提高设备使用效率，延长设备寿命。另外，采用预防维修方法管理的设备发生意外故障时，其处理方法与故障维修的实施方法相同。故障维修要注意下列问题： l 建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障发生，改善服务质量

31、；通过巡视检查，及时发现问题，以便解决。l 建立有效的信息传递体。项目部设有总值班室及热线电话，实行24小时值班，随时接受师生教师工的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领导，争取在尽可能短的时间内使有关人员到位。l 备有一支常备的精干的维修人员队伍。为适应维修工作需要，必须有一批能应付各种复杂情况的维修技术员工常驻在物业区域内。他们应当是技术熟练、经验丰富、一专多能，熟悉本物业设备分布情况和运行技术情况，应具有可靠有效的通讯手段，须做到能在任何时候召之即来。l 建立必要的维修物资储备。为应付可能出现的设备故障维修的需 要，必须事先准备一定数量的备品备件。故障的发生有着一定的偶然

32、性又具有突发性，备品备件的品种数量的确定要适度。储备不足必然影响维修及时性，不利于迅速排除故障，恢复设备正常运转；储备过多则造成资金积压即物资久存变质，形成浪费，也影响维修质量。要根据设备本身技术现状和运行负荷情况来制定备品备件计划，及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资。l 作好维修检验和记录。维修完成后向值班室报告完成情况，重要设备或较大范围的故障处理完后，维修人员要作好维修记录，其内容应包括：故障现象、发生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等。项目部要对维修后的设备进行验收。预防维修是事先防范、未雨绸缪、防患于未然，故障维修是时候处理，亡羊补牢、去病于既起，二者各有特点，适用场合不

33、同。要因时因地制宜，采取适当方式，以最好的维修质量、合理的费用支出，达到设备安全、经济可靠地运转，发挥正常功能，为电厂生产服务。序号项目巡检内容定期检查保养内容及要求频次质量标准一螺杆机主机检查制冷温度设定检查主机蒸发、冷凝压力，运行电流检查各监测仪表、冷媒视镜及冷冻油位检查机组保温情况检查压缩机运转电流是否正常；检查压缩机运转声音是否正常；检查冷冻水、冷却水循环工况;检查记录机组运行参数检查机组油温加热器情况、检查机组系统密封，机组防绣情况检查机组电气系统状况、线路绝缘、接线紧固、电控箱体密封、安全保护装置2次/年机组符合出厂要求，温度设定正确，运转平衡、无冲击及异常声响制冷剂充位量符合出厂

34、要求，管路系统无泄漏机组密封无泄漏、润滑油温升、油位正常压缩机工作正常，无异常声响各检测仪表、传感器齐全、灵敏可靠电气控制部分可靠、程序运行正常、控制箱内清洁、无尘、电气接线无发热现象机组各处保温良好，无损坏压缩机电机绝缘电阻大于0.5M加热器温度正常，过滤器无堵塞能量自动调节可靠检查空调主机制冷系统制冷剂静态压力是否正常；检查主机制冷系统制冷剂有无泄漏；2次/年检查空调主机各接线端子有无松动；检查空调主机空气开关是否正常；交流接触器、热保护器是否良好；2次/月检查压缩机的工作电压是否正常；检查主机相序是否正常；2次/月检查电脑板、感温探头阻值是否正常；检查压缩机升降载是否正常;检查机组各部位

35、电磁阀工况;2次/月机组电控箱清洁、元器件检查、压缩机电流检测、电脑程序检查1次/月二空调水系统补水定压罐检查水系统自动放气阀检查定压阀、补充水箱自控装置检查电子除垢仪的启用情况检查压力表、阀门、止回阀等检查保温、支架检查水泵接地装置、防护罩检测循环水水质分析1次/月水质月度分析、测试，及时调整水质符合标准水系统无泄漏自动放气阀齐全有效膨胀水箱控制正常保温良好、支架无锈蚀压力容器许可证齐全、有效安全阀测试报告齐全有效对补充水箱保养、消防杂物锈蚀等、涂刷油漆等防护层检查定压罐、压力继电器、电气控制箱、各元件及控制功能检查、参数整定 2次/年管道安全阀测试送检管道系统压力表送检1次/年八、房屋及设

36、备设施小修维护方案房屋及设备小修维护的内容包括：房屋本体的维护、上下水管线、给排水管线、雨污管线、零星配电等系统的小修及维护。1.房屋及设备设施服务内容设施设备管理服务内容时期/内容具体内容细项常规管理阶段n 房屋修缮、养护n 标识管理n 日常巡查n 维修养护n 设施设备运行n 运行操作n 安全管理n 设施设备维护保养管理n 日常维护保养n 年度检测n 零部件管理n 报修受理n 接报响应n 日常与应急维修n 修复回访n 能源管理n 计量分析n 运行优化n 技术革新其它管理n 部门人员管理n 行为管理n 作业管理n 设备机房管理n 出入管理n 机房设施管理n 标识管理n 设施设备档案管理n 基础

37、档案n 运行档案n 突发事件管理n 预案制定n 培训演练n 应急组织2.设备设施日常运行管理措施设施设备运行管理主要工作是对设施设备合法操作、经济运行、巡视检查、安全作业设定的各种保障措施，设备管理部应加强对各运行管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求运行操作人员严格遵守安全操作规程、巡检制度等相关制度，以确保设施设备的安全和正常运行。运行巡视管理方案在设施设备管理过程中，尤其是设施设备高要求保障项目，设施设备的运行巡视是及时发现异常和消除系统隐患的有效办法。为主动掌握设施设备的运行情况、及时处置，确保设施设备完好运行。n 日常巡查措施A. 由设备管理部运行组人员在规定时间、区

38、域进行例行巡检项目各层面相关机房、系统设备设施、服务类设施。B. 由管理处其他区域相关工作人员现场实时巡检项目公共设施。C. 建立巡检记录。n巡查方法：巡查方法巡查内容看n 场地是否缺损；n 设施设备整洁与完整；n 运行是否正常，在规定数值内；n 控制开关、阀门启闭是否正确。听n 各设施设备运行是否有异音触n 结构是否松动；n 温度是否正常，在规定数值内；n 运行振动是否在正常范围内；n 门窗开闭是否灵敏，是否正常开闭、销定。闻n 是否有异味测n 区域温度是否在设定范围内（空调）；n 线路及开关温度是否在正常值内（电器）。n 巡查中发现异常情况的设施设备缺陷，要积极设法消除事故隐患，一时无法解

39、决的要采取防范措施，并详细记录及时汇报。系统机房运行管理方案A. 系统值班操作工必须具备相关岗位四级以上的技能证书，方能上岗。严格执行相关设备系统操作规程。B. 确保系统设备设施的正常安全运行,并及时记录。C. 上班应提前15分钟到岗，按设备机房管理办法先执行交接班手续，查看上一班工作记录，获悉上一班交代事宜、注意事项，及时跟进完成。设备机房管理方案本项目的设备机房数量众多内部的设备控制着整个项目的运行动能，是最容易出重大事故的地方。设备管理部应加强对各机房的管理，确保机房设备安全、正常运行，防止人为故障的发生。A. 设备机房配置应符合设备对环境温度、湿度、通风、绝缘、屏蔽、防静电等的要求。B

40、. 严禁擅自动用明火和加热设备。C. 机房内必须常备消防器材，并定期对消防器材进行检查。D. 特别重要机房，其当值人员进出必须随手关门、人离必须锁门，值班机房必需每日进行机房清扫。为保证本项目机房供电、空调等各类系统的正常提供，除常规运行保障外，特定运维措施：管理项目要求与措施记录保障性巡检 配电机房2小时一次巡视； 配电主回路接点测温、电流检测2小时一次； 机房四防一通检查，雨天、高温天气2小时一次； 空调设备运行巡视，2小时一次； 保障性巡视记录；重点机房巡检记录 变量数据记录事件报告单加强性维护 配电设备维护，一月一次； 空调设备滤网清洗，2周一次，保养一月一次； 保养记录 设备试验记录

41、3.消除设备设施施工隐患的措施为消除施工隐患在本项目运营期引发事故，对本项目所属范围内的公配设施设备全面性施工普查，包括且不限于以下措施：n 对电器控制柜（箱、盒）主回路及控制回路、动力插座及开关全面压线紧固，并进行接点负载测温，排除配电接点隐患；清除柜（箱、盒）内垃圾碎片；n 对动力设备电源接入点全面压线紧固，并进行接点负载测温；n 对母线连接接口及大电流电缆接线端全面压线紧固，并进行接点负载测温，贴补试温片；4.部件式维修管理措施每一个设备部件的故障都将有可能影响项目的运营。减少故障的发生与日常维护实施的到位与否密切相关，维护工作是设备运营保障的基础工作。结合公众场馆设备保障多年管理经验，

42、维护的全覆盖并实施到位是实现“以维代修”，减少日常应急修理量的必要手段，本项目将实施部件式维护管理措施。n 全面设施设备现场核查，建立全面的设备台帐；n 建立部件电子档案，现场部件设置管理标识；n 以部件（单体设备）拟定维修要求与计划，并严格实施；n 建立部件保养全程记录并存档九、人防设施维护1.人防设备的维护办法：名称维护项目维护方法频次钢结构门绞页1) 卸下上、下铰页注油孔螺丝，用黄油枪注入黄油；2) 其他紧固螺丝喷射防锈润滑剂，涂油防锈；3) 正确安装，反复开闭使其充分润滑灵活；4) 拧紧上下铰页轴油孔螺丝；每季度一次闭锁1) 卸下蜗轮箱上部的注油孔固定螺丝，用油枪注入黄油，上紧螺丝；2

43、) 闭锁轴销、手轮轴及其他紧固螺丝处喷射防锈润滑剂；3) 蜗轮、蜗杆啮合部位用黄油枪注入黄油；4) 正确安装，各处反复转动，使其开关灵活；5) 关闭盖板紧固螺丝；密封胶条1) 每半年定期涂抹一次滑石粉；2) 检查密封胶条表面，如有龟裂、老化现象立即更换；防锈1) 检查门框及门扇内外表面，生锈处应立即用钢丝刷清理干净后，防锈重新刷漆；2.过滤器维护、保养标准操作程序目的：规范过滤器维护、保养程序。责任：操作工按规程实施具体操作与保养、维修工负责检修工作。内容：1) 注意事项过滤器在起动前必须盖好所有防护罩，在运行中严禁自行打开。每次开机运行时应对机器底阀打开排水干净，在机器运行中，每4小时应对机

44、器罐底阀打开排水一次，保证罐内干燥。在开始执行任何保养和维修措施之前：按停机按钮，切断电源，关闭出气阀，并旋开加油塞一圈，让压缩机卸压。严禁自行调整压力调节开关。如设备重新拆除总电源线或重新安装必须检查电动机转向，按机身上指示方向运转。运转过程中，发现有碰击或其它异常声音应立即停机，排除故障后方可开机。在做清洁卫生时,严禁用水直接冲洗设备特别注意要避免水滴溅到电控箱上。油的规格：千万不要将不同品牌或型号的油混在一起使用。2) 日常和一级维护保养保养周期及措施每天开机运行时，先打开30秒钟，以排放过滤器的杂质每星期应对系统各安全阀进行手动安全排放一次，确保安全可靠。十、教学设备运行维护；1.教学

45、设备的运行维护原则教学设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次在技术性上应处于最佳运行状态，以发挥维护的最佳效力。制定科学、严密的操作规程对操作人员进行专业的培训教育，通过实际理论和操作结合的考核，做到术业有专攻、针对可能出现的问题进行专题学习；2.教学打铃系统维护维护方式清洁、紧固、调整、防腐、防冻以及外观检查清洁：是指大气中有灰尘进入设备内，会加快教学设备的磨损和引起局部的堵塞、故障，造成打铃设备发声部位的锈蚀老化，致使设备的技术性能下降、故障增多，所以教学设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中重要的一种方式；紧固：当教学设备使用运行一段时间后，因多次启停、运行时的震动，

46、导致固定它的螺栓、连接件的连接部分可能会发生松动、歪斜等情况，随之如果不进行修复，导致教学设备可能会出现更大震动直到螺栓帽脱落、连接件尺寸变形、错位和密封面接触不严密造成故障，因此必须经常检查教学设备的紧固程度；在紧固设备时，应用力均匀恰当，紧固顺序按照规定进行，确保紧固有效性；调整：教学设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因外界因素导致的震动、碰撞等，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位，造成设备磨损、发热、杂音、震动甚至损坏，因此必须对教学设备的有关位置、间隙尺寸做定量管理，定期维护。测量、调整、紧固；外观检查：从设备的外观做目视或测量观测、检查，包括设备的外表

47、面有无损伤裂纹，磨损是否在允许的范围内，温度压力运行情况是否正常，传感器、喇叭是否有异响等3.维护保养工作的实施维护工作分为日常维护和定期维护两种及系统的日常维护日常维护：日常维护包括在每日维修人员在班前对教学设备、打铃设备、线路进行外观检查，在班中按照操作规程操作，随时注意运行中有无异常的异响、震动、异味、过载等现象，日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应坚持实施，并做到制度化，特别是在重大节假日、考试日、放假前更应注意维护保养工作的实施；如发现日常打铃时出现故障时，维护人员无法解决，立即联系厂家进行维修，同时立即通知学校，对出现的问题立即写明原因上报后勤处，组织人员对可能出现的原因进行排

48、查；打铃线路的维护：根据学院整体排线的布置的需要，按照打铃系统的要求，对线路上重点部位如转折部位、起点、终点等进行检测。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断，通过设备的检测，可以掌握系统外线的整体运行情况和磨损情况，及时清除隐患防止突发事故，不但保障了系统的运行，又为计划检修提供了正确的信息依据；十一、电话设备设施运行维修；1.本项目的电话及线路的维修常见的电话故障查障办法：1) 外观检查：首先检查电话机的外部零件，如外线绳、手柄螺旋绳、插件是否可靠，话机螺钉等紧固件是否松动，摇动时是否有异响，叉簧开关按压弹性是否良好，振铃音量开关、P/T拨号转换开关、防盗开关、受话音

49、量调节开关是否在正常位置，各按键是否有被卡现象等。2) 外线电压测量：使用万用表测量电话机外接线盒两端电压，对数字交换机来说，挂机时正常馈电电压为48伏左右，如果低于44伏时可能是叉簧开关或振铃电路异常，摘机时正常馈电电压为6-10伏，如果过高或过低，说明电话线路局部可能有短路或开路现象。3) 振铃电路检查：输入电话机的铃流信号电压应不小于50伏，如若低于该数值说明振铃电路有故障。电话机常见故障的维修方法：1) 摘机无声：摘机无声及电话不通，常为直流电路不正常引起，可在摘机状态下测市话外线两端电压。正常值为6V10V；若该电压很低成为0V，则可断开话机，测市话外线端电压，若为48V，说明电话机

50、的输入电路有击穿短路的现象存在，可重点检查压敏电阻，该电阻在过压保护中常有击穿现象。2) 通话正常，但不能拨号：通话正常，可说明拨号芯片的启动电路工作正常，主要原因有：（1）拨号芯片得不到正常的工作电流。正常情况下拨号芯片被启动后。脉冲脚输出的电压使电子门饱和寻通，这时拨号芯片工作的主电流疳从电子门管经过稳压滤波电路。如果稳压滤波电路的限流电阻或隔离二极管开路或虚焊，拨号芯片就得到正常的工作电流。（2）时钟振荡电路不工作。将拨号芯片的伍一纵输入线与伍一横线短接后，测定元件的晶振输出端对地电压，正常时约为1。5V。若不正常，应先检查定时元件是否良好，引脚是否脱焊，如正常，则说明芯片损坏。3) 铃

51、声异常（1） 电话机挂机时铃响不断。一般是电话机振铃电路中的电容被击穿短路，使收铃器输入失去直流作用。挂机时外线直流外线馈电电压为振铃集成IC提供工作电源，所以挂机时铃响不断。一般只要更换打振铃电容就可以了。如果振铃电容没坏，应检查抑制电路板是否漏电或是否由于焊点处理不当而短路。（2） 脉冲拨号时铃响。这是振铃输出变压的初、次级线圈相碰接引起的。这种故障是因为在电话机摘机后有直流馈电电流通过振铃集成IC。在摘机后，其外线端电压较低，收铃器不会响铃，但当脉冲拨号是，脉冲电压幅度较大足以使收铃器发出铃响。检测振铃集成IC输出端部分的抑制电路电路板和焊点，如果没有相碰，则更换变压器就可以了。十二、路

52、灯、景观灯、操场灯的维护1.院区内的路灯、景观灯、操场等的管理日常管理工作内容1) 管理处做好院区内路灯具体位置及情况，建立健全日常巡查管理台帐制度，认真做好台帐的整理和归档工作，按实报送相关周报、月报、维修计划、维修工作等报表。2) 对管护区范围内的所有路灯进行日常的巡查，确保明亮率不低于98%3) 路灯控制柜的日常检测、调校与维修；4) 路灯灯具、电器、控制柜及检查口损坏材料的维修更换；巡查检修时间定期性巡查检修是在每周一至日每晚亮灯开始，因四季天黑天亮时间差别大，具体开关灯时间由维修负责人根据季节的变化而定并按季节调整各区域灯光的开启关闭时间。特殊性巡查检修时间按当时工作而定，2.巡查检

53、修管理巡查检修应建立资料档案各组维修责任区分片巡查检修小图（标明巡修线路）。亮灯率：平均亮灯率不低于98%重大节日和政治活动主干道不低于100%。设施完好率：98%。3.巡查检修内容1) 路灯的巡查检修，一般在晚上进行，但要随时掌握早上和半晚的运行情况，有下列情况之一引起灭灯的，均应在巡查检修中处理，如：（1）灯泡寿命终了或管压过高形成偷停的灯；（2）打泡或炸泡引起玻壳损坏，只剩灯芯或灯头；（3）灯的电源引线松脱，或保险丝烧断等。（4）镇流器损坏、被盗或镇流器超温、噪音异常；十三、井盖、雨水篦子的维护1.各种井盖的定期维护。1) 井盖安全管理制度(1) 对校区内地下铺装范围内的电力、通信、热力

54、、自来水、排水、化粪池、环境卫生等设备设施检查井、阀门井、雨污水井的井盖进行管理。(2) 井盖按照地下铺装的用途分别涂以不同颜色来区分。(3) 井盖应保持完好，车辆、师生行人通过时不坏、不动、不响。(4) 维护好井盖的完好，定期巡视，发现井盖如有丢失、损坏等情况，立即进行补装、维修或更换。(5) 巡查、维修、检测及应急抢险人员外，任何单位和个人不得擅自移动井盖设施。(6) 巡查、维修人员进行检查、养护、维修等作业前，应当提前张贴通知，作业时，应当在井盖口周围设置警示防护设施；作业完成后应当及时清理现场，恢复原状。(7) 井盖设施如发生异响跳动、高差超标、破损残缺等井盖设施应立即进行更换，其他井

55、盖设施应结合道路更新改造或其他维修计划逐步更换。2) 井盖的定期维护雨水井：定期检查井盖是否盖好，有无损坏或丢失，如有应及时保修处理。井内是否有杂物，定期进行清理。检查管井内是否有堵塞、渗漏现象，定期进行排除。电力线缆井：定期检查电缆沟及盖板是否完整，电缆井口是否损坏，查看电缆保护区路面是否正常，有无沉降等。定期检查电缆沟、架构、接地等装置有无脱落。定期检查电缆沟内有无杂物、污水，根据实际情况进行抽水清淤。污水井：定期检查井盖是否盖好，有无损坏或者丢失，及时修补。进内是否有杂物无法排出，如有应及时清理保持通畅。检查井内是否有堵塞、渗漏情况，及时进行疏通。化粪池井：定期检测井盖及周边基础是否完好，如有损坏立即修补，并做好防护提示。定期组织专业清掏设备进行清理，确保井内畅通无堵塞现场，供水井：定期检查井盖是否盖好，有无损坏或丢失，如有应及时报修处理。井内是否有杂物，定期进行清理。检查管井内是否有堵塞、渗漏现象，定期进行排除。阀门井定期检查井盖是否盖好，有无损坏或丢失，及时修补。井内是否有杂物