土地使用权获取PPT优秀课件

1、第二章 土地使用权获取学习目的 1. 正确看待地段论； 2. 了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法； 3. 了解风水理论在土地选择上的应用； 4. 熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略； 5. 了解开发商参加土地拍卖会的策略； 6. 掌握地产开发的时机2第一节 房地产开发地段的选择 一、“地段论”的再认识 1. 地段论的现实困惑 早期信封地段论90年代中后期，对地段论产生怀疑 2. 地段论的理性认识 首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。 （1）成本角度：楼价等于地价、建筑费、转业费、资金利息、税费和利润之和。 （2）开发商在获取土地使用权时，一般用假设开发法计算地

2、价，并以此作为竞标拍卖的依据。3第一节 房地产开发地段的选择 一、“地段论”的再认识 首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。 其次，地块位置在房地产开发中不是唯一重要因素。4第一节 房地产开发地段的选择 二、土地价值影响因素分析 （一）市场供求行情 （二）地块的自然条件 地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 土地面积 地块形状 日照5第一节 房地产开发地段的选择 二、土地价值影响因素分析 （二）地块的自然条件 风力和风向 温度 降水量 自然灾害6第一节 房地产开发地段的选择 二、土地价值影响因素分析 （三）地块的社会条件 城市基础设施情况 房地产情况 社会治安情况

3、政局稳定情况7第一节 房地产开发地段的选择 二、土地价值影响因素分析 （四）地块的环境条件 空气污染程度 噪声大小 绿化程度 视觉效果 清洁程度8第一节 房地产开发地段的选择 二、土地价值影响因素分析 （五）地块周围的经济条件 当地的经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率 投资水平9第一节 房地产开发地段的选择 二、土地价值影响因素分析 （六）政策因素 价格限制、税收限制、优惠政策、土地制度 （七）人口因素 人的数量、人的素质、家庭规模 （八）城市规划因素 土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volum

4、e Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。10第一节 房地产开发地段的选择 三、优质开发地段的选择原则与方法 1. 掌握城市建设与规划的发展方向 2. 掌握所在城市近期建设重点 3. 充分认识各种用地类型必备的自然条件 4. 充分的市场调查与研究 5. 开发商应具有过人的眼力与胆识11第二节 风水理论与居住区选址12第二节 风水理论与居住区选址 风水又称堪舆，或称卜宅、相宅、图宅、青乌 研究与探讨人们对居住环境进行选择和处理的问题。13第二节 风水理论

5、与居住区选址 一、 风水理论与科学技术学科的关系 风水理论是集天文学、地质学、水文学、地貌学、气象气候学、生态学、建筑学和人体生命学等多种学科于一体的古代建筑规划设计理论。 1. 风水学与天文学的关系 2. 风水学与气象气候学的关系 3. 风水学与地质学的关系 4. 风水学与水文学、地貌学的关系 5. 风水与生态学的关系14第二节 风水理论与居住区选址 二、 风水的要求及原则 1. 整体系统原则 8. 适中原则 2. 因地制宜原则 9. 顺乘生气原则 3. 依山傍水原则 10. 改造风水原则 4. 观形察势原则 5. 地质检验原则 6. 水质分析原则 7. 坐北朝南原则15第二节 风水理论与居

6、住区选址 三、 对不理想地址的改选处理方法 1. 基地地形起伏的处理方法：基地推平，重新建立环境。 造价高；不容易和周围环境协调。 2. 引水聚财：引沟开渠，疏通给排水，实际功能。挖塘蓄水。 3. 植树补基：遮挡冬季风、保持水土、防止山洪、滑坡等灾害的发生。 4. 其他方式1617181920212223242526272829303132获得土地使用权的策略 1. 品牌主导型 强强联合 2. 资金实力型 3. 政府补偿型：逐渐减少33第四节 参加土地拍卖 一、土地拍卖前的组织工作 1. 尽快获得信息，购买标书 一般提前13个月公布信息和发售书 2. 组建土地竞投小组 房地产估价师、经营人员、

7、财务人员、工程技术人员、市场分析人员、法律人员 3. 进行现场勘查 地块位置、地块现状、生熟程度、四周情况、周围环境、附近竞争性楼盘等34第四节 参加土地拍卖 一、土地拍卖前的组织工作 4. 广泛收集信息资料 5. 测算土地成本和估算开发总投资、开发总价值 6. 参加竞拍 7. 签订协议35第四节 参加土地拍卖 二、开发商事先应慎重取价 1. 政府制订地块竞投底价的依据 政府取得土地并进行土地整理的费用；同一供需圈范围内正常的土地市场交易价格；以往的土地拍卖交易情况计量表；当前地产商手中的土地储备情况；宏观经济走势等。 2. 开发商计算地价：剩余法 剩余法：是指在求取具有开发潜力的待估土地的价格时，估计将它开发行程房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产