(整理)工业园案例：工业园区转型升级模式对比分析.

1、精品文档工业园案例：工业园区转型升级模式对比分析发布时间：2013-5-21 11:32:00 | 画925人感兴趣|评分：3 |收藏： 田0壹商网独家策划：初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。之前，壹商网已介绍了城市更新的工业园转型升级模式。今天，壹商网将分享工业区改造升级及工业办公物业模式下的工业园区转型升级模式对比分析。前程回顾：创意产业园案例 厦门留学生创业园工业园转型案例：唐山曹妃甸及新加坡裕廊工业园工业园升级转型及案例 苏州工业园案例一：台湾新竹科学园一、园区

2、概况新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成以IC产业为主导的产业集群。精品文档1970 年区位如离东京都东北约60km规模用地2696公顷；现右人口约20万，规划总人口35力人（至2030年）交通三条国家级高速公路通过这个城市，与东京 各大城市都有若良好的连接关系功能定位中要功能为科翻教育与居住，商业服务仅占 整个园区用地的09%新竹科学工业园新竹科学城住宅区1980年成立,源于70年两次世界石 油危机后台湾对经济转型的震要以科学工业园为基础，特新竹科学园 区建陶成科学城，t心 JKHmiKK在科学工业园的基础上成立了科学城，使得整个新竹科学园区在功能上更加完

3、善。科学工业园的=科学城形成时间1980年匚=198阵计划，1993年通过枷楼一、二、三期已,_、199阵近期目标在新竹市内:开发603公顷BE=21X年远期目标包括12个乡瞪共776平方公里：功能分区*工业区,教育研究区/商业区 T壬宅区 一园林区四大功能科技、居住、社敦、娱乐四大组成（近朋目标）/大园区*大学城*音山山城“历史三迹城高端居住区、完善的生活配套，打造了一处便捷、高效的生活城。圈口住宅1、香山山城：新竹青草湖附近，占地 500公顷，规划为可供1.5万人居住的大社区，为本园区及附近区域的民众提供居住o2、园区还具备完善的商业、休闲娱乐、教育、医疗配套四、工业旅游重视 工业旅游”开

4、发，通过遗迹保存、展示中心打造等将旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段。1、历史古迹城：将历史古迹完善保存，并以人行道将诸多古迹连接起来，形成新竹的观光资源。2、园区展示中心等其他旅游相关设施丰富。案例二、环保旅游生态城 海尔工业园”一、园区概况海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链。海尔集团创立于1984年，在短短17年的时间里，从一个濒临倒闭的集体小厂发展壮大 成为在国内外享有广泛声誉的跨国企业集团。南尔1青岛岛新科技JI发挥SOOm1992海尔总部入勒前东中央N位院产商制也从增相常升学版金配套基用海尔信臬/事同吉岛岛新科 技开发值500由海尔物流。体因偿息拿电制/基地

5、械讯产温”产J出 电了控制模城浦造4间 海床人宇福尔科技馆阳东R发区I 4卜同方因经济JT发区1500m1999生产基最 禽法中心海尔斤发M国珞工业 同山岛弊济川 发区1000m20OG斜箍家电隹息投术产涌产品的开发布）产基地南尔肝发加新宾产业 国方岛经济开发区1000由2000新型讣保包装出料、工业旅游1、海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游项目。藤融奉 羽善表上要内容代去电IX血中理代化科学技术 先一遇的斗产工艺美四招答R本筑波科学城中四西昌P星发射中心修缝型比较落E的生活工艺 比较落后生产株式A发 犷区.施汽机制造厂和老火率厂等德的罟东工北区英四昴带三喷土导文化践*中

6、心_1_海宝倒工业旅新特定中联不特定生产模式特定斗产，戈的峨口美国罚城的美国国家造币厂 小国亡岛海尔同自就二现、人文罡双与工仲旅新通为关同茸斯维加斯胡俳水目浦江省安占天荒坪抽水茶雀电站2、海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到旅游，参观，培训等多种类型。海尔K学 海尔科技第 时空飞震 海尔山主 海尔培训中心海尔工业旅游给政府和企业带来的收益1、宣传海尔品牌的内涵。1竞合合作海尔与日本三洋、德国欧倍德、台湾声宝的合作，都是对方高层来海尔交流后，对海尔的产品、管理优势和网络资源产生了兴趣所引发的结果。2、使游客群成为海尔忠诚顾客群。产品定购通过工业旅游，让更多游客对海尔产品产生浓厚兴趣及

7、购买欲望，从而每年为企业带来的收入达一千多万元。3、快速获得客户反馈。 提供产品建议游客常常会对海尔的产品也提出自己的建议和个性化需求，企业会根据这些建议改进产品设计，满足需求的多样性。海尔国旅专门建立了工业旅游信息处理系统平台， 直接收集到第一手资料并迅速反馈给设计、生产和销售部门，对于产品开发和市场销具有重要意义。4、使工业旅游成为主导产业、主导经济的润滑剂。管理文化、服务的咨询客人在互动交流过程中往往会提出一些有关产品开发、企业管理、企业发展、客户潜在需求等探讨性建议、想法，反馈一些有价值的行业信息。总计：2003年共接待25.7万人，实现收入1.38亿元，直接吸纳就业人数 204人，间

8、接带动就业人数313人，带动企业产品销售 1213.16万元，年纳税额实现 172万元。三、升级法规1、更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件。工韭区散造单元界定1.已灵入更点1页自的0个2符三以下第世的二北巨三告三址本题视盘与五 ；七二北更君要求的二1至 ，内可刍妾全生产和齐握 天兜工业区，洋筑暮秋辜隼任、二电利 用塞,箍血区，内规划不合理,他没 舞本完者.建甄法里差的 口t区工业临宇用分割转让的情猊在一运二清其潴出J学字三,附 院例行减血 X 荒7. - =_主音音门之弥支了 三尊左 =_:三录中装止受卢士三鼻.用Ml枳的比师肝里建即HH50?田，产二t祷后,一言守二一

9、必髭 茎毛一空或受三系工_手手 三三三H的司虾W于拿壬1 豪度的岸一企段爆国式T等空区 为非工二军季，食S片涮崎. =三用三仁的匕二不三二三这期三 方53三主2、工业区升级改造申报与审批流程第一步：改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案；第二步：改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上材料，并提出改造申请第三步、项目所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准；第四步、报市工业区升级改造领导小组办公室备案。工业办公物业特点1、用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转让

10、，与商务用地楼宇没有区别；2、未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流；深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储备量 为45.36万平米。并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。可见，工业用地的蓬 勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由之路。3、优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住。节省水电费：商业用地收费标准为1.0064元/KW h,工业用地收费标准 0.88271元深圳典型工业办公物业案例#=- M1、读宗地土出月途为“工业更 M启际匕金28掠35 年严尚二、工匚三三.左匚W看当.*三/安七,二一 u4一

11、 s*- J!-IL*建土长用途匚二一名组，r2 使用年霰为50年天空二天父场竽 发】、猿亲目二匕用生;工江房 土里修W军方153隼.工建二三亡2：殳7-4.制 立卢=三=；二生；芒 代光亍三三三霆集的林三EJyi 土石W迷六二一可空，士包 使用隼限为50年;工工:！国里.W工击后电.学 三&葬亡.:二一干上一 J- J!_ 一此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式。基本操作步骤（以智慧广场为例）第一步，2004年6月7日，依据深地和字（1996 ） 3002号深圳市土地使用权出让合同书补充协议（一），将宗地号 T405-0010地块划分为T405-0037 （智

12、慧广场地块）和T405-0038 （住宅地块），用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房；第二步，2006年12月11日，依据深地和字（1996 ） 3002号深圳市土地使用权出让合同书补充协议（三），将 T405-0037 （智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价；第三步，2009年补交T405-0037 （智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间 2009年9月1日补交。三种工业园区转型升级模式对比分析模式i优点限制条件城市 更新. 模式物业可完金 市场化操作1、城市更新单

13、元必 须达1万平米以上 的连缥区域?、修改法定图则3、完全按办公神品 房补交地钿，工业区 升级改造. 模式物业最高只 能50%进入 市场K工业区改造的规 模必须达到1。万平米 以上2、可售物业不能超 过50%糊务办公模式物业可完全 销售1、对企业公关能力 要求极高K修改法定图则程序繁杂，渐度较大 工需补交高额的地价，经济代价大K有些地且占地较小，规模不够，不 符合申请改造条件1、无明晰的法定程序我国工业园区发展现状我国的工业园称谓很多，有国家级、省级、市级、县 级、乡级，甚至还有村一级的工业园。从工业园的性质和功能分，有出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园、工业村、工业团地、科学园、

14、技术园、研究园、技术城等。由于缺乏相应的统计，除了国家级经济技术开发区和高新区以外，其他各类工业园区还缺乏相应的统计数据，但有一点可以肯定，工业园区化发展方兴未艾。多年以来，国家级经济开发区都保持了良好发展势头，主要经济指标彳持年均 20%以上的增长速度，成为中国经济发展的重要 助推器”。据商务部数 据显示，2 0 0 9年全国5 4个国家级经济技术开发区实现地区生产总值1 7 7 3 0亿元，工业总产值（现价）5 1 2 7 1亿元，工业增加值1 2 4 8 2亿元（占地区生产总值的比重为7 0.4%）,税收收入3 1 4 5亿元，实际使用外资金额2 0 4亿美元。依次分别比上年同期增长13

15、.77%、15. 78%、 11. 61%、 2 6. 7 6 %和 4. 3 2 %。地区生产总值、税收收入增幅分别高于全国同期7 . 0 8个和17. 7个百分点。出口总额1 8 7 4亿美元，进口总额1 6 4 4亿美元，分别比上年同期下降8. 6 5 %和8 . 9%,降幅分别小于全国同期（一 1 6%、一1 I. 2%） 7. 3 5个和2. 3个百分点。工业园区作为现代产业快速发展不可或缺的载体，其重要性愈加凸显。我国工业园区发展中存在的问题第一，不具备强有力的核心竞争力。创新是中国工业园区发展的核心问题，创新能力弱是伴随中国工业园区发展进程的隐痛。国内工业园区总体上技术引进多、消

16、化吸收少，模仿的多、原创的少。正因为原始创新能力不足， 使国内广大工业企业特别是高技术企业在国 际竞争中缺乏强有力的竞争实力。 不少开发区一味争夺项目、 追求产值，忽视培育包括专利、知识产权在内的核心竞争力，从而加剧了对外来技术的过度依赖。这种依赖不仅已经体现在现有国内一些知名品牌的发展思路上，而且已经影响到一些企业在应对入 世”挑战所作的决策中，最终将影响中国企业向海外扩张的能力；第二，缺乏自主发展能力。我国的工业园区基本都是政府主导型，政府利用特殊的政策手段兴建工业园区作为地区平衡发展的一种政策手段，曾经被广泛采用，但也存在一些 弊端。首先，因为主管政府的级别不同，各园区所能享受的政策条件

17、差异巨大，造成发展机会不平等。其次，过度依赖土地经营和优惠措施，对产业发展缺乏有效调控。在条块 分割”的体制下，工业园区出现诸如用地浪费、产业缺乏特色、 企业之间缺乏联系和分工、园区内的专业化生产性服务业欠缺、无法形成有效的创新环境等问题。最后，工业园区发展评价指标片面，重视招商引资数量、产值、出口总额等数量指标，轻视内在竞争力、发展可持续性、 创新能力等质 量指标，从而进一步助长了由粗放型的开发区发展模式所导致的上述问题。第三，市场竞争的加剧以及国际资本流动性的提高，给工业园区的建设带来了强大的国 际竞争压力。一方面，工业园区构筑了结构调整和产业升级的平台，促进了各地招商引资工作，并以园区建

18、设为契机，进一步转变政府职能，增强服务观念和提高服务水平，加入WTO有利于加快工业园区建设，提升产业发展水平，积极融入国际分工中；另一方面，工业园区遍地开花和投资风险大等问题，又成为我国工业化道路上的隐忧。加入WTO后，外资在国民经济中已经举足轻重而且还在快速增强。随着外资大量进入，为抢占吸引外资的制高点，各地建设和经营工业园区的竞争也将白热化，营建工业园区的风险也随之增加。而且，我国在新国际分工中处于受控制、被选择的地位，很多企业在从事价值链的低增值环节。进入WT O后还受制于技术壁垒和绿色壁垒等非关税壁垒，一旦低成本优势丧失， 会遇到残酷的产业转移和工业园区空洞化的危机。分厂经济”的负面影

19、响也逐渐显现。第四，工业园区内企业之间缺乏必然的产业联系。建立开发区在物质环境上为产业群的 成长提供了一个较好的空间，而我国开发区的实际情况是，同在一个园区内的企业之间的关系如同现代高楼公寓里的邻居，几乎可以不产生任何关系，园区管理机构偶有的促进企业交流的行为也只是浮于表面，无法促进企业和其他机构之间产生真正有实效的交互作用。开发区企业应利用地理上接近的便利条件，在知识、信息、技术、资金、人才的交流方面拓 展渠道。因为产业集聚的目的不仅在于传统的集聚经济所带来的正向外部效应，更在于创造一个可以互动学习的厂商集聚区。只有在这样的基础上形成的区域优势，才能够在快速变化的全球化经济中，形成可以弹性调

20、整的组织结构，确立产品开发与制造过程的动态优势。对工业园区发展的建议1 .地方政府应重新进行角色的正确定位在园区发展中地方政府应重新进行角色的正确定位，进一步认清地方政府在工业园区发展中的基本职能，明确角色转变的原则和途径，实现地方政府角色的重构。把政府干预的重点放在促进产业联系方面，至于发展什么、如何发展，则由企业自己去决定。政府在产业联系促进政策的整体框架中只是牵线搭桥、提供服务的角色，地方政府应通过创新园区运作模式，进行资源的合理整合与配置、强化园区政府公共服务功能，提高园区服务水平、改革创新园区管理机制，提高政府管理效能等举措加强与创新园区内部管理功能；通过加强政府调控与监管，发展社会

21、中介组织完善园区服务体系以进一步加强地方政府的调控、监管与服务职能。内外并举，从而实现在园区发展中，地方政府由主体向主 导”角色的根本性转变，促进园区经济又好又快地发展；2 .重视工业园区的区位选择与产业定位工业园区发展有赖于企业间协作，因此要构建和发展工业园区，就必须从产业关联性的角度去考虑特色工业园区的产业定位与集聚。虽然形成企业集群是特色工业园区发展的目标所在，但特色工业园区在何地形成却至关重要。构建工业园区的首要任务是考虑区位的选择，区位选择的主要变量是区位在创新体系中的作用以及成本因素。目前，我国工业园区的建设在经济地理上往往是以中心城市或地区为基础展开的，这就造成了生产的高成本。特

22、色工业园区的构建应满足产业竞争的长期需要，如生产加工型特色工业园区应放到郊区或转移到低成本地区：高新技术工业园区应紧邻人才、科研机构集聚地区。 特色工业园区的产业定位应该基于本地区已有和正在形成的产业集群。3 .维护区域品牌的市场形象中小企业一般缺少塑造国际品牌的能力，而工业园区的区域品牌却是中小企业产品走向世界的有力武器。世界上具有区域品牌效应的典型有米兰服装法国香水、瑞士手表，我国一些地区的区域品牌效应也很突出，如温州打火机和低压电器等。区域品牌具有共享性特征，但是其中某个企业生产和销售低劣产品，区域品牌就会贬值，甚至成为低劣商品的代名词，温州的皮鞋就是前车之鉴。 政府或者行业协会应该引导工业园区内企业加强行业自律，共同制定地区产品质量、服务标准并监督执行，以维护区域品牌在市场上的形象。4 .提高工业园区与市场对接的能力根据亚当？斯密的论点，分工的水平由市场的范围决定。工业园区的发展与区际分工和 区际贸易高度相关，因此，工业园区内企业必须保持与市场的良