房地产定价原则

1、科学、详尽）住宅项目定价方法（）住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定 价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作 为，但这种定价方法仅仅考虑项目的单位售价，其公式为P=CX（1 +刀）1成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结 果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法， 它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法， 这种方法考虑了市 场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹 性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡， 这是 一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对

2、手价格这一单一指 标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形 态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。 此 外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能 够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法， 它其实是对竞争定价 法的一种深化和延伸。在这 里，称之为类比量化定价法。该定价方 法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的 分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值， 其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小

3、二乘法建立函数关系式得 出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分 专业文档供参考，如有帮助请下载。.法使得分值的随意性和波动性都比较大， 而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了 12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表 1。专业

4、文档供参考，如有帮助请下载。.表1住宅项目影响因素、指标与分值2专业文档供参考，如有帮助请下载。.二、权重的确定I I表2住宅项目影响因素权重计算表（0? 9评分法）3笔者运用价值工程中的0-9评分法来确定权重。定维因素指标分值位置距所在片区中心区的远近.A、最差远）1R很差 远】2 ： U 隈3 : D. 很好近）船日最好近: 5价格A、百元以上为等线划分基础.区价格是否具有优势.A.最高1： 8.很高2 ； C、 一般3； D很低4； &最低 5配套且、愠殖基砒设施：供水、排水、供气供 电.B,社会服务设施；文化教育、医疗卫生， 文娱体育、邮电、公园绿地。X量不壳善1: B、不为善

5、2；C> 一黑3； D，很完善4：邑是完善5交逋k大中小巴士路蛾数量.Ek距公交站场设a C、站点数量.D、大中小巴舒服程度.4最少t近11 : B、彳妙 （远）2 ； H 一股3 ； D、彳艮要近34：艮量名（逅:物业管理A、偎安口及潘洁卫生.J 机电口 D绿化 率及赤炉状况,区物业管理费（兀J月卜F、 是否人车分流.G,物业管理商资质.从 接差L ： 口、福至2 ； C、 一般3 ； 口很好4 ；区员 好5周边环境A.基否有良好的景观资源如山聂、江景、 视音等.B,是否有至气、喔者.废糊卜废水 污果从 量差"口、很差2；C、 一般3 ； 口很好4 ； W B 好5堀市视剧却

6、或蚓期限远中遁期K B.嫩监善程 度.C韧划所在区域声要性程度.D规划现 状A量不完善I: B、不完善 右a 能力d艰完善 4：K最完善5楼盘规模A、总里提面朝在建及未建工乩 总占地 面积.C、尸数.小 最小1： 口、很小2 ； C、 一般3；口很大4；口民大$建筑风格及立 面A、是否醒目.从是否新颖. C冕否高档.4感官舒适程度.A.量差上：从很差2；C、 一般3；口很好4；区B 好5尸型£ 客厅和卧室的结构美茶. B.厨房和感 所的造衿关系,a是否有晡房.d 实用 察大九A最差：取粮姜2 ；匚 一设3；Ek根好4；色最解5法腰酒晶博 及实业或贫产及筌皮.乐开发欢我惠少.C.覆 2

7、药量.rx曷睛.A黑裳"反雁爱2 ： U 一艘3；K慑蜉4；区斑好5机 腹面大小.B厂营赚厚,a广百创蠹.A-最量«小）"B.馈 米小崎；G、一艘露口专业文档供参考，如有帮助请下载三、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数,Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3表3类比量化定价法计算表戚啊因素位置:介格配套交 通物业管理城 市 规划耀盘视模建风在成P 型开黄商品工r 皆得 分权重位置X4.55百6667S8991A.50125侨格4.5X56667SS914.50125S

8、S44X55556178B皿0.108交通334X4545425苣6775430.092物业管理3344.3X454J55667154500曳周边环境3q44.54.5¥4J55667154.5on92然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即 P=a+bS4,其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后， 代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。四、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体 的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不 同，专业文档供参考，如有帮助请下载。.对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将

9、各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、 坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等 来综合 调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、 外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表 4所示表4项目位置价格调整系数表影响因素RS 1()拟售项目分值类比项目工分值Fill类由项目20rm位置0.1E5价格0,125n 1 nn注：其中m、k一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大 的系数，但一般不超过15%。2、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高

10、低所体现 的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多 层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵； 而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表 5。表5项目楼层价格调整系数表5 注：m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%-15%。如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系 数会有一个较大的跳跃。专业文档供参考，如有帮助请下载。.根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数， 利用公式类 比量化法的楼宇均价x （ 1 +项目位置价格调整系数）x （ 1+项目楼 层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称

11、之为楼层 均价。3、项目水平价格调整系数（1）项目区位价格调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音 干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系 数，一般此价格调整系数上下不要超过 1 %。（2）户型价格调整系数户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是专业文档供参考，如有帮助请下载。.否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其%。价格调整系数一般不要超过3）单元朝向价格调整系数（3 专业文档供参考，如有帮助请下载。.单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消 费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常

12、是指客厅的朝向，根据朝 向的不同，其价格调整系数见表 6。表6单元朝向价格调整系数表住宅形式楼层数二层 耀三层 楼四层 捶五层 耀六层 誉七层 耀高层楼1F-1Z-27以.3X-(Nf2)2F0+2 乂包*山m期0+处物包包-C NZ2-2m4F+2父+4>!-Hx-(N/2-3m(4)景观价格调整系数景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临 望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的 单元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单 元的景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过 15%,对多面景观也最多不要超过 20%。综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格 调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。专业文档供参考，如有帮助请下载。.然后用每栋楼的各层楼的楼层均价x (1+项目水平价格调整系数)即得各单元的初步价格。五、各单元价格的微调上述各单元的初步价格x相应各单元的面积之和得出整个项目的 总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。我们可以用以下方法进行微调。1 、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除以系数k,其中系数k=