第二章-物业和物业管理

1、2021/3/231第二章物业管理的基本概念第一节 物业与物业管理2021/3/232小组讨论 1、说说你所了解的物业含义、特点、类型。 2、物业管理的含义、特点、类型。2021/3/233 一物业管理的概念（一）物业的含义 物业: 单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业三要素:房屋建筑、设施设备、场地2021/3/234 物业有大小之别; 物业可以包含各种建筑类型; 它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。2021/3/235不动产、房地产、物业的联系与区别 不动产（real estate）侧重于指物质形态 房地产（real esta

2、te,property）物质形态和权益并重 物业 （property）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用,互为替代。2021/3/236 “物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别: 其一,物业一般用于确指 房地产则一般用于泛指 其二,物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的 房地 产产品2021/3/237二、物业的分类二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同2021/3/2382.1.3物业的特点物业的二元性 位置固定性 形式上的多样性使用的长期性价格高位性保值增值性 2021/3/239 2.1.4 物业的产

3、权及产权类型 1私有产权 2社团产权 3集体产权 4建筑物区分所有权 2021/3/23102.2.1物业管理的概念 国务院国务院2003年年9月月1日颁发的日颁发的物业管理条物业管理条例例,物业管理是指业主通过选聘物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业企业,由业主和物业管理企业按照物业服务由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理场地进行维修、养护、管理,维护相关区域维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。内的环境卫生和秩序的活动。2021/3/2311三、物业管理的概念三、物业管理的概念物业管理（R

4、eal Estate Management Real Estate Management 或Real Real Property ManagementProperty Management）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲,是人们对物业的管理活动。有广义,狭义之分2021/3/2312（一）广义的物业管理（一）广义的物业管理 泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括:早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务2021/3/2313典型的广义观点典型的广义观点 美罗伯特. C. 凯尔认为物业管

5、理者的基本职能是:为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值2021/3/2314（二）狭义的物业管理（二）狭义的物业管理狭义的物业管理: 即一般只限于对该物业进行管理服务,其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施,也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目2021/3/2315（三）物业管理的定义（三）物业管理的定义物业管理条例第二条: “本条例所称物业管理,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。”2021/3/2316对物

6、业管理定义的理解对物业管理定义的理解物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性2021/3/2317物业管理与传统房产管理的区别: 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理,即企业化、专业化、社会化的管理。2021/3/2318物业管理与传统房产管理的比较2021/3/2319（四）物业管理的基本特征（四）物业管理的基本特征社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业

7、分工必要条件企业化经营型专业化即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平2021/3/2320（六）物业管理的宗旨和原则（六）物业管理的宗旨和原则1、物业管理的宗旨就是服务,通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨,就会使物业管理与社会和公众的利益相背,最终削弱物业管理的生命力。（1）营造良好的“安居乐业”的环境（2）物业的保值与增值2021/3/2321（六）物业管理的宗旨和原则（六）物业管理的宗旨和原则2、物业管理的基本原则（1）业主自治与专业管理相结合的原则（2）属地管理与行政管理相结合的原则（3）统一管理、综合服务的原则（

8、4）社会化和平等竞争的原则 “国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见物业管理条例第三条）。 1994年1月,深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业 管理招标,此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。（5）企业化与全过程效益的原则2021/3/2322二物业管理的性质（一）物业管理的性质 1服务性服务性 提供劳务服务提供劳务服务 2经营性经营性 提供有偿服务提供有偿服务 3专业性专业性 物业管理本身是社会分工的产物物业管理本身是社会分工的产物 有专门的组织机构有专门的组织机构 专业人员配备专业人员配备 专业工具和设备专业工具和设备 专业公司分包工作专业公司分包

9、工作2021/3/2323 4受聘、受托性受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致两权分离导致 5. 规范性规范性 成立、接管、管理的规范性成立、接管、管理的规范性6. 统一性和综合性统一性和综合性 7中介性中介性2021/3/2324（二）优质服务的关键因素（二）优质服务的关键因素 1强调以业主（使用人）为中心（观念上） 2建立基本的服务行为标准 对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么）描述（做什么） 有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）有一份针对以员工为基础的行为准则

10、（怎么做）3认同并嘉奖优秀员工（激励机制上） 4制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面）2021/3/2325 物业管理是以服务为宗旨、以经物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行营为手段、以效益为目的的服务性行业业.2021/3/2326第二节 物业管理的类型和内容一类型一类型（一）按管理性质分 1行政性管理行政性管理 指公有房屋的管理由政府设立的管理指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理机构或单位指派部门统一管理,政事企合一。政事企合一。2企业化管理企业化管理 产权人聘用物业管理专业企业管理物产权人聘用物业管理专业企业管理物业业2021/3/23

11、27（二）按产权性质划分（二）按产权性质划分1聘用（委托）服务型物业管理（A） 聘用委托聘用委托 管管 理理 产权人产权人物管企业物管企业物业物业 提供费用提供费用 产权人产权人 签约签约 物管企业物管企业 提供服务提供服务2021/3/2328 第一次委托第一次委托:开发商开发商 管理企业管理企业 第二次委托第二次委托:业主委员会业主委员会物管企业物管企业 开发商委托物业管理企业的两种方式开发商委托物业管理企业的两种方式: : 自己组建管理公司自己组建管理公司 招聘专业物业公司招聘专业物业公司2021/3/23292自主经营型物业管理（B） 物业业主将物业的经营与管理同时交由物业业主将物业的

12、经营与管理同时交由下属公司去做。下属公司去做。 管理企业肩负经营、管理双重重任管理企业肩负经营、管理双重重任,水平水平高低对物业经营效益影响大。高低对物业经营效益影响大。2021/3/2330二者差别二者差别: : 产权上产权上 : A分散分散 ,B集中集中 管理上管理上 : A侧重售后服务侧重售后服务 B经营与管理并重经营与管理并重 管理对象方面管理对象方面: A居住物业为主居住物业为主 B商业物业为主商业物业为主 服务对象方面服务对象方面 : A居民为主居民为主 B职业人群为主职业人群为主 2021/3/23312.2.2 物业管理的分类 住宅小区物业管理 写字楼管理 商业场所管理 工业区

13、管理 特种物业管理等2021/3/23322.2.3物业管理的特点 物业管理的社会化 物业管理的专业化 物业管理的企业化 物业管理的服务性 物业管理的经营型2021/3/2333练习 名词解释 1、物业: 2、物业管理: 填空 1、物业的特点有_ _ _ _ _. 2、物业管理的特点有 。2021/3/2334第二节 物业管理的基本原则 统一管理原则 权、责分明原则 产权、经营权分离原则 经济合理原则 业主至上原则 依法行事原则 专业高效原则 公平竞争原则2021/3/2335二物业管理的内容（一）基本业务 1 1房屋管理房屋管理 2 2设施、设备管理设施、设备管理 3 3相关场地的维护与管理

14、相关场地的维护与管理2021/3/2336（三）管理形式上（三）管理形式上 封闭式封闭式 开放式开放式2021/3/2337（二）专项业务 1 1安全管理（包括消防管理）安全管理（包括消防管理） 2 2清洁卫生管理清洁卫生管理 3 3绿化管理绿化管理4 4车辆管理车辆管理5 5能源管理能源管理 （一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。（一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。 收费原则收费原则:保本微利。保本微利。2021/3/2338（三）特色业务 指各种代办代做业务旨在方便住、用户,受其委托而提供,如: 代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学 代定代购车船票 20

15、21/3/2339（四）经营业务 为业主及其他客户提供的经营性服务为业主及其他客户提供的经营性服务,如如:室内装潢室内装潢;家电维修家电维修; 咨询咨询;代租代售代租代售; 开小商场及其他经营实体。开小商场及其他经营实体。 开展的目的开展的目的: 谋求企业良好的经济效益谋求企业良好的经济效益2021/3/2340 3.1.1物业管理法律关系及其构成要素 物业管理法律关系的主体,是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承担义务的人。物业管理法律关系主体可以分为以下四类 :（1）自然人（2）法人（3）国家机关（4）其他组织物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对

16、象。2021/3/2341物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务。有的义务。物业管理关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条物业管理关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下件下,按照自己的意志按照自己的意志,作出或者不作出某种行为作出或者不作出某种行为,以及要求他人作出或者不以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格。作出某种行为的资格。一般表现为:（1）主体可以作出一定的行为或不作出一定的行为,如房地产行政主管部门可以依法对不按照规定提供物业管理基本条件的开发企业作出行

17、政处罚的决定;业主委员会可以拒绝签订不公平的物业管理合同等等。（2）主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为,如物业管理企业有权要求业主按规定缴纳物业管理费;业主有权要求物业管理者不得作出侵犯其所有权的行为等等。 3.1.1物业管理法律关系及其构成要素 2021/3/2342物业管理关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体依法律规定或合同约定所承担的某种必须履行的责任,即物业管理法律关系主体按照法定或约定的要求,必须作出或不作出一定行为的负担。一般表现为:（1）义务人必须作出一定的行为,如物业管理者必须按物业管理合同承担各项管理和服务工作、业主需要俺规定缴纳物业管理费等。（2）义务人必

18、须不作出一定的行为,如业主及使用人不得损坏公用设备、设施等。物业管理法律关系中的权利和义务具有一致性。物业管理法律关系主体既享有权利,又承担相应的义务,但具体的权利和义务在不同的物业管理法律关系中则有所不同。例如,依照物业服务合同所建立的合同法律关系中,物业管理者有按照约定收取物业服务费用的权利,但同时又必须履行提供相应的物业管理服务的义务;而业主则依照约定有享受物业管理服务的权利,但同时又负有交付相应的物业服务费用的义务。 3.1.1物业管理法律关系及其构成要素 2021/3/23433.1.2物业管理法律关系1.民事性质的法律关系（1）主体之间法律地位平等。（2）这种法律关系多由当事人自愿

19、设立。（3）主体双方互享权利、互担义务,经济上对等。 2.行政管理性质的法律关系行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系,一方可以依法管理另一方,另一方必须接受。在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门,这些部门对应的拥有指导、监督、管理物业管理企业、业主、业主大会的职权,物业管理企业、业主、业主大会等要服从其指导、监督与管理。 2021/3/23443.2.1物业管理法律规范及其表现形式法律规范是由国家制定或认可法律规范是由国家制定或认可,反映执政集团对社会秩序的利益要求与组反映执政集团对社会秩序的利益要求与组控意志控意志,具有普遍的约束力具有普遍的约束力,以国家强制力保证实施的行为规则。以国家强制力保证实施的行为规则。物业管理法律规范的具体表现形式有物业管理法律规范的具体表现形式有: （1）宪法（2）法律（3）行政法规（4）部门规章 （5）地方性法规（6）地方政府规章 （7）司法解释 （8）国家政策 （9）其他规范性文件 2021/3/23453.2.2物业管理法律责任1民事责任 2行政责任 3刑事责任 2021/3/2346331 中华人民共和国民法通则1民法的基本原则2对公民(自然人)和法人民事权利能力和民事行为能力的规定 3对民事法律行为和代理的规定 4对民事权利的规定5对民事责任的规定 6诉讼时效制度 2021/3/2347332中华人民共