案例分析中的简答题解析(1)

1、案例分析中的简答题解析（1）案例分析中的简答题解析（1）案例分析中的简答题解析（1）一、复习题题目p201页，答案p215页题目内容：1、商住混合楼估价正确性判断。答：不正确，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别 估价。2、保险损失价值评估技术路线。答：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为 损失价值或损失程度。3、市场法（实际）成本法（偏低）收益法（偏咼）是否正确判 断。答：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在 的价值。而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值一一在公开 市场上最可能形成或成立

2、的价格。比较法强调可比实例价格是正常价 格或可修正为正常价格；收益法强调采用正常净收益；成本法强调正 常的重置价等。都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点 的，其实质是一样的。4、商住综合楼抵押评估技术路线。答：（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。a. 计算出商业、住宅的建筑面积；b. 商业部分采用收益法进行评估，居住部分右搜集可比实例，采 用市场比较法进行评估；c. 两者汇总得出总价。（2）、把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。a. 采用市场比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。b. 采用重置成本法计算出建筑物的价格。c

3、. 土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。5、收益法，比较法的实质和难点是什么？答：比较法的实质是通过已成交的相同或类似房地产的成交价 格，来确定房地产在公开市场上最可能成交的价格。难点在于交易修正。收益法的实质是以房地产在估价时点以后能创造的收益来确定房 地产在估价时点的价格。难点是净收益的求取和资本化率的确定。6、 转让在建工程应具备哪些主要证件及评估技术路线。（假开法 法现金流法）答：（1 ）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划 许可证、施工许可证、已投入资金的评估证明等。（2）a

4、.估算该工程完工后的价值；b.估算续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等;c. 采用动态方式将续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买 在建工程应负担的相关税费等及未来的楼价折现到估价时点；d. 未来的楼价的折现值扣除续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等的折现值，求得待估房地产 的价值.7、投标报价应采用的估价方法和技术路线。答：评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发 法，即将估价对象预期开发完成后的价值（楼价），减去预期的正常 开发费用（建造成本、专业费用、管理费用及购买待开发土地相关税 费等之后的余额，根据此剩余之数来

5、确定估价对象的价格。评估上述宗地招标报价除采用假设开发法（剩余法）之外，一般 在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资 料。此外还可以辅之以成本法评估作为参考。8、郊区房地产估价（野猪肉卖点）合法性认定。答：（1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资 料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门，则 文中所述房产为违章建筑，必须拆除，估价时则应考虑拆除费用及建 筑物残值）。（2）饭店用房。应考虑作为此类商业用房继续存在的可能性， 饭店位于远郊区，且因为当初建房时以野猪肉入菜为卖点， 现不再经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需根据市场调查确定,

6、如仍可用于饭店，则可运用收益法、比较法等测算其价值，但应注意 扣除土地价值；如不能用于饭店类用途，则应以成本法测算。（3 ）办公用房。根据文中信息，办公用房应以成本法测算，但 用于两层的基础之成本应否考虑，则应根据视未来该办公用房的利用 状况而定，如不宜加层，或没有必要加层，则两层的基础成本不应考 虑，而只能按一层的基础测算成本。（4）屠宰用房及饲养用房。如果不能改作它用，或改造成本太 高，则不能按成本法测算，相反还应考虑其拆除费用。二、模拟试卷一题目p277页，答案p336页题目内容：1、 行政划拨土地抵押贷款估价技术路线及应注意事项。（有地上 建筑物）2、保险赔偿损失估价技术路线，赔偿款合

7、理否？3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。三、模拟试卷二 题目p299页，答案p341页题目内容：1、工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。答：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是 商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。2、补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。答：调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：V25.5二v40 X1-1/（1+ 025.5/1-1心+0403、写字楼出租估价优选方法及主要步骤（见规范：市场法

8、p8 和收益法p11页）。四、模拟试卷三 题目p324页，答案p348页题目内容：1、在建工程（综合楼）评估技术路线及应搜集哪些资料。答：（1）成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的 重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。假设开发法：通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用、利息和利润等。（2丿国有土地使用权证。建设用地规划许可证。 建筑工程规划许可证。土地使用权出让合同及交纳土地使 用权出让金凭证。施工许可证。施工图纸、施工图预算、施 工合同。已完工部分的工程质量状况证明和已完工部分工程量证 明。2、相邻房地产合并，增值额如何分配？答：增值额分配有三种方法：a.以合并前各自的单价为基础进行 分配；b.以合并前各自的面积为基础进行分配；c.以合并前各自总价 值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度在大小不同， 取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较 大的权重比例。3、已规定用途投标报价应采用的估价方法和应做哪些