第六章建筑控制

1、南宁市城市规划管理技术规定（2011年版） 第二篇 建筑工程规划控制第六章 建筑控制第一节 建筑容量第二十六条 城市中心城区内建设项目（包括新建、改建、扩建工程）的建筑容量控制指标应符合表6.3的规定，有经法定程序批准的控制性详细规划的区域按控制性详细规划执行。第二十七条 表6.3适用于单一类型的建筑基地。对混合类型（如住宅办公、商业办公）等的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划分后，按不同类型分类执行；对难以分类执行的综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量。第二十八条 对未列入表6.3的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控

2、制指标，不应超过表6.3中办公建筑的控制指标，并应按有关国家标准和专业规定执行。教育设施规划用地指标应符合表6.1规定；医疗卫生设施规划用地指标应符合表6.2规定。 教育设施规划用地指标 表6.1高等教育类型用地指标（/生）容积率中心区中心区外用地面积（h）中心区中心区外普通高等学校3547>1000.80.90.60.8501000.81.2<501.21.6（1） 在保证基本功能和安全的前提下，高等学校可通过适当提高容积率满足高校建筑规模指标要求。（2） 特殊类型高校（如体育院校等），应根据现行标准具体研究，确定其用地及建筑指标。 医疗卫生设施规划用地指标 表6.2类型用地指标

3、（/床）建筑指标（/床）容积率中心区中心区外中心区中心区外中心区中心区外综合医院改建新建8910980120改建：1.21.80.91.1原用地面积80100新建：1.21.210南宁市城市规划管理技术规定（2011年版） 第二篇 建筑工程规划控制用地规模 建筑容量控制指标表 表6.3基地类型容量指标区位5000M25000M2S10000M210000M2S20000M220000M2S30000M230000M2 新区旧 区中心区新区旧 区中心区新区旧 区中心区新区旧 区中心区新区旧 区中心区建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%

4、)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR建筑密度D(%)容积率FAR居住建筑低层351.0401.0-351.0401.0- - -351.0401.0- - -351.0351.0- - -351.0401.0- - -多、中高层322.0352.5323.0322.0352.5323.0302.0302.5322.5302.0302.532

5、2.5302.0322.0322.5高层285.0285.5286.0284.5285.0285.5264.0264.5265.0243.5244.0244.5223.0223.5224.0办公建筑多层352.0352.5353.0322.0352.0352.5302.0322.0352.0302.0322.0302.0302.0322.0352.0高层325.0355.5356.0324.5325.0325.5304.0304.5305.0283.5304.03045283.0303.5304.0商业建筑405.0405.5406.0355.0355.5356.0324.5325.0325.

6、5324.0324.5325.0323.5324.0324.5居住兼容商业建筑多层322.0352.0402.5352.0352.0352.5302.0322.0352.0301.5322.0302.5302.0322.0352.5高层3050305.53560305.0305.5356.0304.5305.0305.5304.0304.5305.0303530403045备注：1、新区、旧区、中心区划分范围见附图一。表中限值经规划行政主管部门论证后可适当调整，但不宜超过10%。 2、工业、仓储、物流用地：13层 建筑密度50%，容积率0.82.5；46层 建筑密度40%，容积率1.03.0；

7、绿地率10%20%。3、单个工业、仓储、物流用地的办公、生活服务设施用地面积、建筑面积总量不得超过项目总用地和总建筑面积的7%。 4、三产用地：建筑密度参照商业建筑，容积率不大于4.0。南宁市城市规划管理技术规定（2011年版） 第二篇 建筑工程规划控制第二节 住宅建筑间距 第二十九条 住宅建筑日照应符合以下规定：(一)住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的85%；其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时。(二)旧区改建住宅区内新建住宅建筑日照时数达到大寒日3小时及以上的户数不应小于总户数的70%；其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时。(三)拟建建筑不应使

8、相邻用地上的住宅建筑日照时数小于大寒日2小时。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。(四)住宅区内新建住宅建筑日照时数未达到大寒日3小时的住宅部分，应在项目总平图中注明，并由项目业主在售楼时明确告知购房户。第三十条 住宅建筑的间距除符合建筑日照、防火等要求外还应符合如下规定：(一)两栋平行布置的住宅建筑：1、低层、多层、中高层住宅建筑的间距按以下要求控制： 当低层、多层住宅建筑位于南侧时，其间距不小于南侧低层、多层住宅建筑高度的1.0倍； 中高层住宅建筑位于低层、多层、中高层住宅建筑南侧时，高度自18米起（其间距按18米为基数）每增高1米，间距递增0.5

9、米；2、低层、多层、中高层住宅建筑与高层住宅建筑的间距按以下要求控制： 低层、多层、中高层建筑处于高层建筑南侧时，间距按本条第(一)款第1点的要求控制； 高层建筑处于低层、多层、中高层建筑南侧时，建筑高度50米的，其最小距离不得少于24米，50米建筑高度100米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高1米，间距递增0.2米。建筑高度100米的，其最小距离34米。 3、高层住宅建筑之间的间距按以下要求控制：处于南北方位，南面建筑高度50米的，其最小距离不得少于24米，50米南面建筑高度100米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高1米，间距递增0.2米。建筑高度100米的，其最小距离3

10、4米。(二)相互垂直布置的住宅建筑：1、低层、多层、中高层住宅建筑的间距按以下要求控制： 两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距不小于南侧建筑高度的0.8倍。 两栋建筑的相对位置处于东西方位时：低层与低层建筑间距不小于6米；多层与低层、多层建筑间距不小于9米；中高层与低层、多层建筑间距不小于11米，中高层建筑之间的间距不小于13米。当与长向建筑相对的山墙无窗时，间距可以适当减小，但不能小于6米且应满足日照及消防的要求。2、低层、多层、中高层住宅建筑与高层住宅建筑的间距按以下要求控制： 两栋建筑的相对位置处于南北方位，当低层、多层、中高层建筑在南侧时，其间距不小于南侧建筑高度的0.8倍。当高层

11、建筑在南侧时，高度50米的，其间距不小于24米；50米建筑高度100米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高1米，间距递增0.1米。建筑高度100米的，其最小距离29米。 两栋建筑的相对位置处于东西方位时，高层与低层住宅建筑间距不少于9米，与多层住宅建筑间距不少于11米，与中高层住宅建筑间距不少于13米。当与长向建筑相对的山墙无窗时，间距可以适当减小，但不能小于6米且应满足日照及消防的要求。3、高层住宅建筑与高层住宅建筑的间距按以下要求控制： 两栋建筑的相对位置处于南北方位时，南侧建筑高度50米的，其间距不少于24米；50米南侧建筑高度100米的，自50米起（其间距按24米为基数）每增高

12、1米，间距递增0.1米。建筑高度100米的，其最小距离29米。 两栋建筑的相对位置处于东西方位时，其间距不小于13米。当与长向建筑相对的山墙无窗时，间距可以适当减小，但不能小于6米且应满足日照及消防的要求。4、两栋相互垂直的住宅建筑相对位置为非正南北、正东西向时,应根据南面住宅建筑对北面住宅建筑的影响做日照分析后再予确定。(三) 低层、多层、中高层住宅，当建筑面宽30米时，按主间距的0.9倍控制建筑间距，当建筑面宽30米时，按主间距的1.0倍控制建筑间距；高层建筑面宽60米时，建筑间距按建筑高度的一半控制，且不小于其最小间距；高层住宅建筑山墙面宽16米时（山墙连续墙凹凸部位进深差0.9米），按

13、主间距要求控制建筑间距。(四) 在符合本条以上各款规定的前提下，南北向平行布置的低层住宅建筑之间的最小间距按南侧建筑高度1.0倍控制,且最小间距6米，低层住宅建筑与北侧中高层、高层住宅建筑的最小间距9米，多层住宅建筑与北侧多层、中高层、高层住宅建筑的最小间距13米。（五）当住宅建筑之间的相对位置既不是平行布局，也不是垂直布局时，或建筑形式非条式、板式，属点式不规则建筑时，难以适用以上各款规定，应根据南面建筑对北面建筑的影响，综合考虑采光、通风、消防、防灾、环境、管线埋设和视觉卫生等要求，做日照分析后再予确定。 （六）住宅建筑的山墙间距须满足消防间距的要求，山墙有居室开窗的还应考虑视觉卫生和空间

14、环境要求适当加大间距，且须满足如下规定：低层、多层山墙间距6米；中高层与低层、多层、中高层山墙间距9米；高层与各种层数住宅建筑山墙间距13米。 （七）中心区的住宅建筑间距可适当减少，但不得少于上述规定的0.8倍，且不得小于最小间距。第三节 非住宅民用建筑间距第三十一条 非住宅民用建筑之间的间距应符合如下规定：(一) 高层非住宅民用建筑平行布置时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值不应小于24米。(二) 高层非住宅民用建筑与多层非住宅民用建筑平行布置时最小间距不应小于18米。(三) 多层非住宅民用建筑平行布置时的最小间距不应小于15米。(四) 低层非住宅民用建筑与低层、多层、高层

15、非住宅民用建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值不应小于6米。 (五) 以其它形式布置的非住宅民用建筑的间距，当两幢建筑夹角大于30º时，最小间距按消防规定控制，当两幢建筑夹角小于30º时，最小间距按建筑平行布置时的间距控制。高度超过100米的超高层非住宅民用建筑应在不小于本条其它各款规定的前提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。第三十二条 非住宅民用建筑与住宅建筑的间距应符合如下规定：(一)非住宅民用建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，按住宅建筑间距要求控制。(二)非住宅民用建筑位于住宅建筑北侧的，间距按非住宅民用建筑间距要求控制。(三)非住宅民用

16、建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但住宅建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按住宅建筑间距要求控制。第三十三条 综合性民用建筑（住宅建筑与其它类型的建筑混合布置）的建筑间距按住宅建筑间距要求控制。第四节 建筑退让第三十四条 沿用地红线边界的建筑物应按如下规定控制：(一)当建筑物主要朝向与用地红线平行布置时，各类建筑物的离界距离，应按相应建筑类型建筑间距的二分之一控制。(二)当建筑物主要朝向与用地红线非平行布置时，建筑物与用地红线最近点的距离按如下规定控制，且最小距离低层住宅建筑不应小于3米，其它建筑不应小于6米（为建筑物与用地红线的夹角）：1、15°，按平行布置的离界距离控制

17、。2、15°45°按平行布置离界距离的0.9倍控制。3、45°60°按平行布置离界距离的0.7倍控制。4、60°，按次要朝向的离界距离控制。(三) 两块相邻建设用地同时拟建新建筑，若按本条第（一）款和第(二)款的规定退界后，建筑间距小于本章第二节和第三节建筑间距的规定，则应根据南面建筑对北面建筑的影响做日照分析再予确定。(四) 两块相邻建设用地之一已建有永久性建筑，新建建筑按本条第(一)款和第(二)款的规定退界后，建筑间距小于本章第二节和第三节建筑间距的规定，则应根据南面建筑对北面建筑的影响做日照分析再予确定新建建筑的退距。(五) 新建、改建、

18、扩建建（构）筑物（包括地下建（构）筑物）退离城市道路绿化带和城市公共绿地的距离应按如下规定控制： 1、一般性建（构）筑物退让城市道路绿化带不少于5米，商业建筑退让不小于10米。 2、各类建（构）筑物按离界距离的要求退让城市公共绿地。第三十五条 沿道路两侧布置的建筑物应按如下规定控制： (一)新建、改建、扩建的建筑物，其后退道路红线距离，应视道路红线的宽度、道路性质及交叉口视距三角形和平曲线路段会车视距来确定，并符合表6.4建筑后退道路红线控制表、表6.5视距三角形用地控制表的规定,同时还应满足本章第二节和第三节有关建筑间距的要求。建筑后退道路规划红线控制表 表 6.4 道路宽度(m) 退距(m

19、)6L1212L2020L40L40低层建筑3358多层建筑551012高层建筑及裙房8101215围墙1235 备注： 1、表中低层建筑指一层至三层住宅建筑；多层建筑指多层、中高层住宅建筑和建筑高度不大于24米的非住宅民用建筑；裙房指建筑高度不大于24米的非住宅民用建筑；高层建筑指十层及十层以上住宅建筑和建筑高度大于24米的非住宅民用建筑。 2、新建、改建、扩建建（构）筑物退立交控制线不应少于20米。3、当与城市绿化带、城市公路、高速路要求后退红线的距离有不一致时，按高限控制。4、符合第十五章规定的骑楼，其建筑退距可按本规定减少一半。5、围墙临城市绿化带可不退距。6、基地机动车出入口宽度范围

20、（含门卫室、大门）退道路红线不少于5米。7、建筑退城市道路规划红线的距离除应符合表6.2的规定外，还应符合以道路中心线为界各退 相应建筑类型建筑间距一半的要求。视距三角形用地控制表 表6.5道路A红线宽度(m)道路B红线宽度(m)视距三角形A边(m)视距三角形B边(m)12L2012L20252520L4012L20502520L40505040L6012L20502520L40755040L607575L6012L20752520L401005040L6010075L60100100备注：视距三角形图示详附录2。(二) 出入口临城市道路的影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、

21、车流集散的新建建筑，其后退道路红线的距离除经批准的详细规划或城市设计有特殊规定外，均不得小于15米，并应留有足够临时停车或回车场地且不得影响城市交通。第三十六条 地上建筑物的附属设施，包括门廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等不得突出用地红线和道路红线建造。第三十七条 地下建（构）筑物及地下车库出入口坡道退用地红线、道路红线的离界净距离应符合如下规定：(一) 地下建（构）筑物临城市道路时，离界净距离不得少于5米。(二) 地下建（构）筑物临用地红线时，离界距离不得少于3米。(三) 地下车库出入口起坡线退离城市道路红线不得少于1

22、0米，退绿化控制线不小于5米。第三十八条 隔离带要求：(一) 在村镇、城镇范围外的公路规划红线两侧应划定隔离带，其设置应符合如下规定：1、国道：红线以外两侧各50米。 2、省道：红线以外两侧各25米。 3、县道：红线以外两侧各15米。(二) 公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，经城市规划行政主管部门批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。第三十九条 邕江、南湖及中心城区各内河水系，已作详细规划、专项规划和城市设计的，应按已批规划的绿线确定规划控制范围，未作规划的，则应按第一百二十五条的有关规定划定绿线以确定规划控制范围；建（构）筑物退离规划控制范围应符合表6

23、.6的规定。规划控制范围内，除河道设施及其它必要的市政设施外，均不得新建各种建（构）筑物，原有建（构）筑物不得扩建、改建，并应结合城市内河整治工程，逐步退出规划控制范围。 建筑物退离水系绿化控制线距离表 表6.6建（构）筑物类型离控制线距离（m）低层5.0多层8.0高层10.0地下建（构）筑物3.0地下车库出入口坡道垂直控制线8.0地下车库出入口坡道平行控制线3.0第四十条 沿铁路两侧新建建(构)筑工程应符合如下规定：(一) 铁路干线两侧的建(构)筑工程与最外侧轨道中心线的距离不得小于30米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小

24、于10米，围墙高度不得高于3米。(二) 沿铁路两侧需建铁路配套设施的，应另设专项报批。(三) 在铁路道口附近进行建设的，必须符合铁路道口管理的有关规定。 第五节 建筑高度第四十一条 在文物保护单位、传统风貌区、自然保护区、重要的生态环境地区和重要的城市景观环境地区的新建、改建建筑，必须符合相应保护条例和保护规划的规定，并应符合城市设计的高度控制要求。机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度。第四十二条 城市空域保护应符合如下规定：(一) 航空港、气象台、电台、电视发射台和无线电通信（含微波通道）及监测

25、设施等工程建设项目选址应在城市空域利用专项规划的指导下进行，各建设单位必须提供相关技术资料，提出具体的空域保护要求和保护期限等，并划定空域保护范围，符合相关行业要求，以保证城市空域资源得到合理利用。(二) 在空域保护范围内，新建、改建、扩建的建（构）筑物，其高度应符合有关净空保护控制的规定。第六节 建筑的其他控制第四十三条 住宅建筑阳台、户外花池、户外结构楼板、飘窗等应符合如下规定：（一）住宅建筑阳台的设置须符合如下规定：1、住宅每个套型的阳台建筑面积（按阳台栏杆外缘与外墙外缘围合区域在水平面上投影的面积）总和不应超过套型建筑面积的20%。阳台建筑面积为计容建筑面积，符合第十五章规定的绿化阳台

26、，其建筑面积可不计容积率。2、住宅凹阳台进深（含花池或结构板）不应大于2.8米（详附图五）。3、住宅阳台栏杆外附带的花池进深不应大于0.8米，花池高度均不应小于0.6米，花池应设有组织排水和防坠物设施。（二）住宅楼层户外花池应符合下列规定： 1、利用住宅楼层户外内凹屋面（非露天或部分露天楼层屋面下部为室内）做花池的，其进深不应大于0.8米，并应符合种植屋面有关规定。 2、利用住宅楼层外挑板（板上下均为室外）做花池的，板出挑不应大于0.8米，花池应设有组织排水和防坠物设施。（三）住宅楼层户外结构楼板（板上下均为室外）的任何改变（范围、用途、围合形式等）都应重新取得规划许可。（五）住宅建筑飘窗的设

27、置须符合如下规定： 1、飘窗的上下构件外挑，从外墙内边线至构件外边线的深度不应大于1.1米，上下构件的净高（内表面之间）应小于2.2米，窗台高度（下构件内表面至楼面）不应小于0.3米。 2、上下楼层飘窗之间的楼板不允许挑出外墙。 3、上下楼层飘窗的出挑构件之间不允许用实墙封闭。 4、飘窗宽度（房间开间面的宽度）应小于房间开间宽度不少于1.0米。第四十四条 骑楼人行通道部分和过街楼底层通道部分的建筑面积可不计容积率。 第四十五条 地下建筑的建筑面积容积率计算应符合附图六的规定。第七节 居民私有房屋第四十六条 不得擅自改变私房使用性质，私房建设时不得擅自扩大原有宅基地面积。原有私房所在区域的建筑容

28、量控制指标已超过第二十七条规定值的，不得在原有建筑基地内进行新建，可以按原规模改建、重建，但必须符合规划要求。第四十七条 私房建设还应符合如下规定：(一) 宅基地地面高程要求：1、宅基地地面高程应按城市规划确定的控制标高设计。2、宅基地地面高程应与相邻基地标高协调，不得妨碍相邻用地的排水。3、宅基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程，否则应有相应的排水措施。(二) 与相邻基地的关系要求：1、私房建设必须符合有关防火规范规定。2、私房建设应协调好与相邻住房或单位的关系，不得影响相邻房屋的结构安全， 并应尽量保证相邻房屋的采光、通风条件，共用相接部位不得开设门、窗、洞口。3、紧贴其它宅基地建造的私房不得向相邻基地方向设洞口、门、外开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排放雨水、废水和污水。 (三) 建筑高度控制要求：1、附图二及下列区域内的私房建设必须按原房屋所有权证上注明的面积、层数进行改建，且严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算到建筑顶层女儿墙高度）。 中华路及延长线、边阳街、