建筑及房地产业营改增：影响与对策

1、建筑及房地产业营改增：影响与对策建筑及房地产业营改增：影响与对策何广涛主要内容主要内容l一、营改增背景l二、增值税基本原理l三、营改增对企业的影响l四、关键问题探讨l五、应对建议一、营改增背景一、营改增背景l（一）概念：营业税改征增值税的简称。l（二）背景：l1、促进经济结构调整和现代服务业发展；l2、降低企业税收成本，释放改革红利；l3、完善税制，消除重复纳税。l（三）进程：l1、时间：2012年1月1日开始，2016年5月1日完成；l2、地域：从上海扩大至十省市，再到全国；l3、行业：从“1+6”扩大至“3+7”，再至全行业。二、增值税基本原理二、增值税基本原理l（一）概念及税率：增值税是

2、以增值额为计税基础的一种流转税，“营改增”之前主要针对工商企业、修理修配企业以及进口货物征收，税率分为17%、13%，0三档，“营改增”之后新增11%和6%两档税率。l（二）纳税人资格认定：工业企业连续12个月销售额50万以下，商业企业80万以下，“营改增”企业500万以下，会计核算不健全的的认定为小规模纳税人，其他企业认定为一般纳税人。二、增值税基本原理二、增值税基本原理l（三）不同纳税人资格的税收待遇：l1、一般纳税人适用一般计税方法：l当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额l一般纳税人可向客户开具专用发票，可抵扣来自上游企业的进项税额；l2、小规模纳税人适用简易计税方法：l当期应纳税额

3、=当期不含税销售额征收率（3%）l小规模纳税人不可自行开具专用发票，也不得抵扣进项税额。二、增值税基本原理二、增值税基本原理l（四）增值税四大特征：l1、价税分离：不直接影响损益、价税合计数（1+税率或征收率）、收入和成本；l2、道道征税：销售环节和购买环节都要征税；l3、环环抵扣：购买环节垫付的进项税可以抵扣销售环节的销项税，二者之差才是纳税人的应纳税额；l4、凭票抵税：应取得但未取得专用发票不允许抵，但取得专用发票不一定都能抵。产业链示例：上游产业链示例：上游产业链示例：下游产业链示例：下游二、增值税基本原理二、增值税基本原理l（五）增值税基本规律总结：l1、增值税横向涵盖所有产业链，纵向

4、起于初级产品，终于末端消费者；l2、纳税人缴纳的税款与其增值额密切相关；l3、增值税具有税负可转嫁性，末端消费者是最终负税人，它承担了整个产业链的税负；l4、凭票抵税的征管机制决定了增值税专用发票的极端重要性。三、对企业的影响：战略规划及业务板块三、对企业的影响：战略规划及业务板块l（一）企业规模将在税改前后出现波动：施工产值将在计价规则调整之前缩水3%至10%，计价规则调整之后，将有所上升，直至恢复正常。l（二）主要业务板块影响：l1、房地产板块：总体利空，建议大力发展持有型物业；l2、海外工程：适用0税率，应大力发展。三、对企业的影响：战略规划及业务板块三、对企业的影响：战略规划及业务板块

5、三、对企业的影响：进销项三、对企业的影响：进销项l1、销项税率：建筑业及房地产业均适用11%，小规模3%的征收率l2、可抵扣进项成本：l（1）除混凝土、砂、土、石料以外的材料费，从一般纳税人取得可以按照17%抵扣，从小规模纳税人取得可以按照3%抵扣（下同）l（2）混凝土，免税企业不可抵，一般可以抵3%，个别可以抵17%l（3）机械费，税改前购置的自有机械不可抵，税改后新购或者租赁可按17%三、对企业的影响：进销项三、对企业的影响：进销项l（4）专业分包，一般可按11%抵扣l（5）临时设施，外购板房货物部分可按17%，板房搭建费用按11%抵扣，一次性抵扣l（6）购置机动车、机器设备等动产、办公用

6、品、实验仪器设备等，可按17%l（7）土方外运等运输费用（不含旅客运输）可按11%l（8）水电费，水费按照3%或者13%，电费按照17%三、对企业的影响：进销项三、对企业的影响：进销项l（9）周转材料租赁及其他动产租赁，可按17%l（10）接受其他现代服务业服务（如信息化费用、设计费、会展费、广告费、仓储费、审计费、鉴证费、邮政电信费等），可按6%l（11）不动产，分两年按11%抵扣，第一年60%，第二年40%l（12）土地成本，不允许抵扣，或者比照进口货物增值税模式三、对企业的影响：税负三、对企业的影响：税负l1、已竣已结工程，适用营业税，但历史欠税在税改前要清理；l2、存量工程，包括已竣未

7、结和在施工程，预计采取简易征收方式，征收率为3%，不允许抵扣进项税额，价税分离后实际税负为：3%（11.03）=2.91%，较营业税税负下降3个百分点；要注意到主管税务机关进行备案；l3、新开工程，以合同或者施工许可证为准，关键在于两点：合同签订价格是否按照调整后的计价规则（销项），以及应抵尽抵（进项）。三、对企业的影响：项目管理三、对企业的影响：项目管理l（一）投招标工作：l1、价税分离及纳税人资格；l2、投标人员要学习适应增值税体系下的造价规则，关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标20164号文），招标工作要充分考虑增值税的价外税特性以及纳税人资格，不仅比价还要比

8、税。l（二）资产管理：l1、资产配置时机；l2、在不影响生产经营的情况下，尽量将大额资产购置延至5月1日以后。三、对企业的影响：项目管理三、对企业的影响：项目管理l（三）合同管理l1、纳税人资格及专用发票；l2、合同里应明确约定相应条款。l（四）项目管理：l1、分包模式；承包考核；l2、分包模式要考虑不同税率，项目承包考核要考虑收入基数的变化，应将增值税进行单独考核。l（五）风险管理：l1、纳税风险和监管风险l2、加强专用发票管理，规范项目管理模式，明确项目经理是增值税管理的第一责任人。四、关键问题探讨四、关键问题探讨l（一）在建项目和新开项目：界定标准（施工许可证or合同），管理方式（单独核算，及时备案），征收方式（简易征收or一般征收）l（二）存量资产：营改增之前购进资产的进项税不得抵扣l（三）甲方供料：视同销售l（四）利息费用：不得抵扣，内部统借统还如何征收？l（五）纳税主体：机构（法人公司和非法人公司），项目部是预缴主体，法人公司和非法人公司是汇总主体l（六）纳税方式：项目部按月预缴，机构按季度汇总，预征率为2.5%，差额预征，和机构在同一县市的项目部，由机构统一汇总