南昌市艾溪湖市调

1、 艾溪湖湖面约45平方公里，规划中有12个主题公园，使之成为高科技人才的置业乐园，也成为南昌休闲旅游的后花园。随着经济的发展，高新区的人气也在不断聚集。而在提升人气方面，艾溪湖的景观优势很明显，在京东板块最直接的景观就是美丽的湖景。 城市重点拓展区城市重点拓展区:u红谷滩中央商务区u朝阳人居中心组团u “两湖两湖”产业景观区产业景观区建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区 u一江两岸产业带u昌南新城 该板块，未来将成为依托京东板块为核心的城东副中心，以艾溪湖、海洋公以艾溪湖、海洋公园为中心的南昌市园为中心的南昌市首个首个100100万平方米城万平方米城市

2、湿地公园的旅游市湿地公园的旅游休闲、生态居住区休闲、生态居住区 艾艾溪溪湖湖片片区区走北京路走北京路2020分钟直达市区（八一广场）分钟直达市区（八一广场）南昌高新技术开发区南昌高新技术开发区南昌市区南昌市区离高速公路离高速公路1010分钟分钟走南京路直达八一大桥走南京路直达八一大桥四季花城四季花城凯美怡和凯美怡和紧临高新区紧临高新区不得不说，不得不说，艾溪湖正在巨变。艾溪湖正在巨变。 片区作为南昌城市中心区分流区域，其公共交片区作为南昌城市中心区分流区域，其公共交通便捷性十分强劲，区内有通便捷性十分强劲，区内有5路，路，11路，路，202路，路，231路、路、602路、路、243路，路，13

3、路，路，801路，路，802路，路，803路，路，12路路 216路等大量公共交通线路通过，大路等大量公共交通线路通过，大大提高了本区域的公共交通出行能力。大提高了本区域的公共交通出行能力。线路走向：昌九高速客运西站、乐化、蛟桥、丰和北大道、丰和二路、世贸路、中山西路、中山路、八一广场、北京路、瑶湖大道线路走向：望城、高速客运西站、站前北大道、红谷南大道、丰和大道、凤凰一路、阳明路、八一大道、洛阳路、南昌火车站、顺外路、上海路、广州路，至罗家镇 瑶湖北、民丰路、丹霞路、青山路、八一大道、叠山路、象山路、象山南路、绳金塔街、十字街、京山北路、迎宾大道、至莲塘高速客运西站、站前北大道、朝阳洲南、抚

4、生路、洪城路、洪都大道、南京东路、上海路、国威路、火炬大道线路走向：下罗地区、长堎大道、学府大道，红谷南大道、学府大道、朝阳大道、江铃西路、高新大道。 从上可以看出，南昌地铁远景规划5条线路，都与本区域道路有着直接和间接联系，这将大大提振本区域交通能力，对提高区域价值潜力有着深刻的影响。艾艾溪溪湖湖片片区区 上海北路、青山湖大道、京东大道、高新大道、昌东大道构成区域的南北主干道，北京东路、南京东路，火炬大道，紫阳大道及昌万公路横贯东西：青山湖隧道和艾溪湖大桥连通老城区大大增强区域间的联系能力。 艾溪湖大桥修建：艾溪湖大桥修建： 艾溪湖大桥项目西起北京东路与瑶湖大道交叉口，东至昌东大道与紫阳大道

5、交叉口，桥梁跨越艾溪湖，合计线路长约2.5公里，其中主线桥梁长度约1758米，总宽42.5米，大桥的修建连通北京路与紫阳大道，昌东大道。提高覆盖片区内对南昌传统中心区的横向交通能力，缩短片区外客户对于本区域的距离感，从而大大提高区域自身价值 。 昌银高速、 昌德高速、 昌万公路（在建中） 艾溪湖湿地公园艾溪湖湿地公园 湿地公园的建湿地公园的建设提升片区生设提升片区生态自然环境品态自然环境品质，改变无优质，改变无优秀景观带现状秀景观带现状 片区当前缺乏大型休闲娱乐片区当前缺乏大型休闲娱乐型商业，主要商业集中在上型商业，主要商业集中在上海路及南京路沿线，有天虹海路及南京路沿线，有天虹商场，京东超市

6、，百货大楼商场，京东超市，百货大楼城东店等；酒店有园中源大城东店等；酒店有园中源大酒店等；据悉，北京路与京酒店等；据悉，北京路与京东大道交叉处将有沃尔玛进东大道交叉处将有沃尔玛进驻，这将填补本区域无大型驻，这将填补本区域无大型国际连锁超市的市场空白，国际连锁超市的市场空白，对本区域形象以及区域价值对本区域形象以及区域价值提升大有裨益。专业市场有提升大有裨益。专业市场有欧亚达家具城，香江家具城，欧亚达家具城，香江家具城，各类建材市场，茶叶交易市各类建材市场，茶叶交易市场等。场等。 区域内瑶湖大学城区域为南昌高等教育集中区域，人文学术气氛浓厚，内有师大，蓝天学院，现代学院等高等院校。 南昌奥体中心

7、南昌奥体中心省奥体中心规划总建筑面积达212077平米，其中包括可容纳5万人的主体育场、容纳4000人的体育馆、容纳3000人的游泳跳水馆、球类馆以及网球馆和田径馆，而配套设施则有运动员公寓，裁判、运动员休息室，供广大群众日常娱乐、休闲运动的40000平方米集散广场以及室外篮球场和网球场。 坐镇昌东门户的艾溪湖按板块，将会成为一个坐镇昌东门户的艾溪湖按板块，将会成为一个集高科技、人文、自然、高等教育、体育运动为一集高科技、人文、自然、高等教育、体育运动为一体的区域。随着东向高速的进一步贯通，该板块将体的区域。随着东向高速的进一步贯通，该板块将成为东向交通的动脉枢纽，随之带来的人气及商机成为东向

8、交通的动脉枢纽，随之带来的人气及商机均非其他片区所能赶超。几大重点工程的开工修建，均非其他片区所能赶超。几大重点工程的开工修建，为艾溪湖板块近几年乃至十年内的大力发展注入了为艾溪湖板块近几年乃至十年内的大力发展注入了强心剂。也必将成为南昌又一个地产热点板块！强心剂。也必将成为南昌又一个地产热点板块！对比项目：对比项目：中兴和园中兴和园世纪风情世纪风情中凯蓝域中凯蓝域凯美怡和凯美怡和世纪风情世纪风情公园前公园前基础信息案名： 世纪风情公园前注册名：世纪风情投资商： 世纪地产基地位置：北京东路1588号开发商：世纪地产江西世纪风情实业有限公司售楼处地址：世纪风情大街二期正大门代理商：定邦售楼处电话

9、8166666建筑设计：香港贝尔高林国际有限公司建筑楼层： 18层规划用途：住宅商业工程进度：在建未封顶公开日期：2005交房日期：2011年9月30日项目信息基地面积：139亩贷款银行：工行建行总建筑面积：199040平米贷款额度：30 % 贷款额度： % 贷款年限：30年容积率：1.7绿化率：50 %本批在售房源信息主力面积：96得房率：80%主力总价：55万平均总价：主力房型：3房平均单价：6000 单价范围：5600-6200面积范围：82-109总销金额：亿规划户数：142户可售户数： 12套销售率：92%物业公司：深圳万厦物管费：1.5车位数量：2000 车位租金：世纪风情世纪风情

10、公园前公园前一环境分析：一环境分析： 本案位于集商业金融高尚居住娱乐文化为一体的综合性商贸金融本案位于集商业金融高尚居住娱乐文化为一体的综合性商贸金融区域的城东新区。毗邻区域的城东新区。毗邻422万公顷的艾溪湖、南昌海洋公园、天香园、青万公顷的艾溪湖、南昌海洋公园、天香园、青山湖文化广场。山湖文化广场。配套：周边多所重点小学大专院校。小区内儿童活动中心、羽配套：周边多所重点小学大专院校。小区内儿童活动中心、羽毛毛 球场、上万平米商业街区、老人休闲中心。球场、上万平米商业街区、老人休闲中心。总结：总结：优点：优点： 规模大、内部配套成熟、园林景观大气、项目知名度高缺点：交通不便，离市中心较远、商

11、业不成熟、购物生活不便缺点：交通不便，离市中心较远、商业不成熟、购物生活不便世纪风情世纪风情公园前公园前二产品分析：二产品分析：比例如下表房型房型编号编号户型户型面积面积套数套数占本次占本次比例比例a两房两厅两房两厅8282505035.3%35.3%b三房两厅三房两厅9696636344.3%44.3%e三房两厅三房两厅109109292920.4%20.4%g四房两厅四房两厅装修状况：毛坯项目特色：仿造星河湾设计，独树一帜建筑类别: 高层建筑风格：欧陆风格世纪风情世纪风情公园前公园前三三 价格分析：近期采取频繁开盘，销售价格随着每次开盘都有小幅价格分析：近期采取频繁开盘，销售价格随着每次开

12、盘都有小幅调整，一般幅度为调整，一般幅度为200-300元平米。四四 客层客源分析：周边单位职工、公务员、事业单位员工，原版块客层客源分析：周边单位职工、公务员、事业单位员工，原版块居民群体居民群体五五 去化情况分析：目前推出的去化情况分析：目前推出的1号楼，销售情况良好，现只剩6套可售房源。六六 企划与业务执行分析：推广重点还是以小区园林景观作为主要卖企划与业务执行分析：推广重点还是以小区园林景观作为主要卖点进行宣传，没有更多的突破，有视觉疲劳的感觉。点进行宣传，没有更多的突破，有视觉疲劳的感觉。七七 综述：综述：1、优势、优势 ：52万平米大规模成熟社区，周边景观丰富，高品质的园林2、劣势

13、：城市边缘、配套设施不健全。、劣势：城市边缘、配套设施不健全。3、机会、机会 ：轨道交通建设，周边配套逐渐完善，板块价值凸现。：轨道交通建设，周边配套逐渐完善，板块价值凸现。4、威胁：项目周边近期大量房源上市，将严重分流该项目客源。、威胁：项目周边近期大量房源上市，将严重分流该项目客源。中兴和园中兴和园基础信息案名： 中兴和园注册名：投资商：南昌中兴发展有限公司基地位置：高新开发区艾溪湖北路668号开发商：南昌中兴发展有限公司售楼处地址：高新开发区艾溪湖北路668号代理商：同致地产售楼处电话；8166000建筑设计：上海泛太建筑设计有限公司, 景观设计为深圳奥斯汀园林景观设计有限公司建筑楼层：

14、 电梯洋房5层，高层16-18层规划用途：住宅工程进度：一期现房，二期在建公开日期：2010年10月1日交房日期：2011年12月31日项目信息基地面积：350亩贷款银行：招行，建行，交行总建筑面积：32万平米贷款额度：70 % 贷款额度：70 % 贷款年限：30年容积率：1.214绿化率：41.93 %本批在售房源信息主力面积：135-153得房率：80%主力总价：80-90万 平均总价：洋房90万，高层70万主力房型：三房平均单价：电梯洋房6490元/平米，高层5600元/平米单价范围：6490元/平米，5600元/平米面积范围：电梯洋房126-183平米，高层88-135平米总销金额：亿

15、规划户数：2700多户，二期530户可售户数：163 销售率：58%物业公司：中兴物业管理有限公司物管费：花园洋房0.85元/平米/月,高层1.6元/平米/月车位数量：465个 车位租金：地上80元/月，地下200元/月一环境分析：一环境分析： 100万平方米湿地公园，450万平方米艾溪湖，配套：配套：商业：30000商业街，主要引进高档餐饮、商务酒店、超市、24h便利店、银行、美容衣店、居委会等生活必备设施会所：2000休闲主题会所，提供健身房、室内球类、瑜伽等形体训练、棋牌茶座等运动休闲项目医院：高新医院、社康中心学校：社区星级品牌幼儿园、空中篮球场，游泳池，南昌高新外国语学校、江西师大和

16、蓝天学院等院校休闲：艾溪湖湿地公园总结：总结： 优点：优点： 一梯两户的电梯洋房，电梯与洋房的优越结合，更 能大幅提升生活品质。 缺点：价位较高缺点：价位较高二产品分析：二产品分析：比例如下表房型房型编号编号户型户型面积面积套套数数占本次占本次 比例比例a两房两房两厅两厅70-9070-9024249.92%9.92%b三房三房两厅两厅110-14411068%79.68%e三房三房两厅两厅144-180144-1802 21.69%1.69%g四房四房两厅两厅1801809 98.71%8.71%装修状况：装修状况：本项目外墙采用的是钢筋混凝土外保温系统；外窗及阳台

17、玻璃门采用断热铝合金中空玻璃；分户门采用钢木夹房门，空气间层厚度不小于40mm；分户墙采用厚度为200mm的蒸压加气混凝土砌块。结构：框架结构；外墙：外墙涂料、部分面砖装饰、局部重点部位根据立面需要考虑少量石材。（以最终设计图纸为准）；预留空调机位；内墙：分户墙及套内隔墙等内墙面（厨、卫除外）混合砂浆抹面；门窗：防盗钢化玻璃门、铝合金窗，双层中空玻璃；厨房：地面、墙面水泥砂浆抹面，混凝土预制成品烟道，给、排水接口到位；卫生间：下沉式卫生间，地面、墙面水泥砂浆抹面，预留给、排水接 口，防水到位；供水：户外抄表，一、二层市政供水，三层及以上二次加压供水，排水管拟用upvc管，每户按设计要求布置；供

18、水主管入；通讯：电话、电视、宽带网线均入户至弱电箱，户内均预埋电管。电梯：日立电梯。 项目特色：以“岛居”生活理念为设计主题贯穿社区，水系景观作为园林 的主题贯穿整个社区，与外部艾溪湖和湿地公园融合建筑类别: 多层电梯洋房，高层建筑风格：荷兰风情三三 价格分析：价格分析： 多层花园洋房多层花园洋房2008年1月售价在4390元/平米，到7月售价为4700元/平米，2009年售价跌至4300元/平米，2010年1月售价为4600元/平米，6月售价为5300元/平米，2010年10月1日推出电梯洋房，售价为6500元/平米。四四 客层客源分析：事业单位，高校教师等。客层客源分析：事业单位，高校教师

19、等。五五 去化情况分析：二期共推出去化情况分析：二期共推出190套，已经售出约110套六六 企划与业务执行分析：企划与业务执行分析：开盘开盘5重礼：重礼：1、电梯洋房认筹客户，预交20000元，开盘当日成功认购，最高可享总价减60000元优惠；2、凭“蓝钻卡”成功认购可享受总房价1%的优惠；3、参加“日进百金”增值计划，成功购房可享受每日百元累计优惠；4、一次性付款，额外享受99折；5、开盘购房，可获赠单车一辆。老带新送半年物业费七七 综述：综述：1、优势、优势 ：紧临艾溪湖，一梯两户湖景电梯洋房，3万平米荷兰风情商业街招商。以后将为业主生活带来便利。从建筑、园林及各个细节体现了荷兰风情特色，

20、水系景观作为园林的主题贯穿整个社区，与外部艾溪湖和湿地公园融合。采用边界红外探测、全覆盖摄像监控、可视门禁对讲等多重智能管理平台。2、劣势：地理位置较偏，交通不便利，生活配套不成熟，周边没有商业氛围。、劣势：地理位置较偏，交通不便利，生活配套不成熟，周边没有商业氛围。3、机会、机会 ：随着对城东热地的不断开发，不难看出政府有意发展城东，深挖城东地块价值的决：随着对城东热地的不断开发，不难看出政府有意发展城东，深挖城东地块价值的决心。地铁一号站离楼盘只有一站距离，心。地铁一号站离楼盘只有一站距离，2011年艾溪湖大桥也规划会通车，城运会的开幕，这些都能给项目加分。中凯蓝域中凯蓝域基础信息案名：中

21、凯蓝域注册名：投资商：江西浙大中凯科技园发展有限公司基地位置：南昌市高新开发区京东大道818号开发商：江西浙大中凯科技园发展有限公司售楼处地址：南昌市高新开发区京东大道818号代理商：无售楼处电话：8110666建筑设计：建筑楼层：多层，小高层，高层规划用途：住宅工程进度：20#已封顶公开日期： 一期2008年1月1日，20#是2010年9月29日交房日期：20#是2011年6月30日项目信息基地面积：126亩贷款银行：浦发，中行总建筑面积：15万平米贷款额度：70 % 贷款额度：70 % 贷款年限：30年容积率：1.8绿化率：35.5 %本批在售房源信息主力面积：67-106平米得房率：78

22、%主力总价：30-48万元 平均总价：30-48万元主力房型：一房和三房平均单价： 4300元/平米单价范围：3980-4700元/平米面积范围：67-106平米总销金额：亿规划户数：1400户可售户数：128 户销售率：80%物业公司：深圳恒基物业管理有限公司物管费：多层0.75元/平米/月，高层1.35元/平米/月车位数量：960个 车位租金：地上80元/月，地下150元/月一环境分析：一环境分析：紧临约紧临约20000平方米生态湖，实现了园林与湖景的完美结合。配套：配套： 内部设施：内部设施：会所、商业街、幼儿园、体育设施、停车场。外部设施：外部设施：银行：中国银行医疗：高新医院教育：蓝

23、天学院、南昌外国语高新学校、江西师范大学、南昌理工大学。购物：艾溪湖菜场、艾溪湖超市、万科菜场。其他：邮政、电信局、干洗店、美容美发店、蛋糕店、窗帘布艺店。总结：总结：优点：性价比高，小区内有幼儿园，会所，临街商铺，位于科技园旁。优点：性价比高，小区内有幼儿园，会所，临街商铺，位于科技园旁。13路公交车以中凯蓝域为始发站，出行更加便捷。高科技的运用提供了更健康的生活模式，如新风换气系统，low-e中空玻璃，自循环净水系统，雨水渗透草皮砖等。缺点：周边的配套不完善，交通不太便利。小区外墙是使用涂料，时间长了容易脱落和变旧。缺点：周边的配套不完善，交通不太便利。小区外墙是使用涂料，时间长了容易脱落

24、和变旧。二产品分析：二产品分析：比例如下表比例如下表房型 编号户型面积套数占本次比例a一房两厅50-70912%b两房两厅85-1101832%c三房两厅110-1441753%d复式18013%户型设计以两房和三房为主，多层的两房和三房都是南北通透，动静分区，干湿分区，方正实用。高层的67平米变两房，106平米变三房，灵动创变空间，非常人性化。装修状况：毛坯。项目特色：以浙大科技园为依托，致力打造成京东高新区的典型房地产项目。建筑类别: 多层，小高层，高层。建筑风格：现代简约。三三 价格分析：价格分析：2008年销售均价为2900元/平米，2009年销售均价为3900元/平米，2010年销售

25、均价为4500元/平米。08年国十条的出台给市场带来很大的冲击，房市低靡，所以价格是低开低走，销售量也不是很乐观，随着09年中旬房地产市场的回暖，加上高新区的其它项目的进驻，价格有所回升，至此2010年市场的火爆，将价格拉升至4500元的均价，虽然不是这个区的最高价，但是对于中凯来说，没有投入高成本的推广这个成绩也是非常不错的。四四 客层客源分析：高新区周边的从业人员，及科技园员工。主要是人有区域情节，加上高客层客源分析：高新区周边的从业人员，及科技园员工。主要是人有区域情节，加上高新区的从业人员的增加，以及浙大科技园的不断发展，所以基本上是这些人群购买。新区的从业人员的增加，以及浙大科技园的

26、不断发展，所以基本上是这些人群购买。五五 去化情况分析：去化情况分析：20#一共推出128套16层的高层，剩下15套。剩下的楼层其本上在6楼以下以及顶层。6楼以下观景效果不如高层，顶层是平层，不送面积，而且会很晒，时间久了顶楼也容易渗水。六六 企划与业务执行分析：。企划与业务执行分析：。20#楼于9月29日推出，开盘当日只限vip卡客户选房（1000元/卡），vip卡客户可享受99折优惠，户型：67一房变二房，106二房变三房； 拆迁户凭相关证明另享1个点折扣。、2010年11月中旬推出项目最后3栋多层，共50套，为5+1式建筑，预计销售均价为5000元/平米。目前基本上是平推，广告投放很少，

27、除了报纸广告和外墙广告，还有一些是老客户带新客户来买，主要靠口碑宣传。七七 综述：综述：1、优势、优势 ：性价比高，小区内有幼儿园，会所，临街商铺，位于科技园旁。13路公交车以中凯蓝域为始发站，出行更加便捷。高科技的运用提供了更健康的生活模式，如新风换气系统，low-e中空玻璃，自循环净水系统，雨水渗透草皮砖等。2、劣势：周边配套不完善，交通不便利。、劣势：周边配套不完善，交通不便利。3、机会、机会 ：世界名牌微软公司等多家名企入驻中凯国际科技园外包服务区，：世界名牌微软公司等多家名企入驻中凯国际科技园外包服务区，1400户中凯蓝域业主汇聚较大的消费需求，有一定的升值空间。4、威胁：满庭春、威

28、胁：满庭春moma.凯美怡和凯美怡和基础信息案名： 凯美怡和注册名：投资商：江西凯美实业发展有限公司基地位置：南京东路，艾溪湖畔开发商：江西凯美实业发展有限公司售楼处地址：南京东路，艾溪湖畔代理商：盈科策略机构售楼处电话：8119888建筑设计：南昌冶院，中国瑞林工程设计有限公司建筑楼层： 2-3层规划用途：住宅工程进度：现房公开日期：2010年10月底交房日期：2011年下半年项目信息基地面积：70亩贷款银行：总建筑面积：100000万平米贷款额度：70 % 贷款额度：70 % 贷款年限：30年容积率：0.83绿化率：45 % 本批 在售房源信息主力面积：220-300平米得房率：95%主力

29、总价： 未定平均总价：未定主力房型：平均单价：1-2万元/平米 单价范围：1-2万元/平米面积范围：220-300平米总销金额：亿规划户数：二期124户可售户数：124套 销售率：未售物业公司：江西美安嘉物业有限公司物管费：别墅2.6元/平米/月，高层1.4元/平米/月车位数量：124个 车位租金：一环境分析：临湖第一排，得天独厚一线湖景及自然环一环境分析：临湖第一排，得天独厚一线湖景及自然环境。境。2600亩艾溪湖森林湿地公园，原生态湿地公园，多样性地域景观。配套：配套：中小学：蓝天学院、华联外国语学校、江西外语外贸学院、昌大、师大高校园区幼儿园：翰林沅幼儿学校综合商场：京东鹿鼎购物公园、沃

30、尔玛大卖场银行：工商银行、建设银行、信用合作社、中国银行医院：高新医院、省二医院、塘南诊所 会所规划：网球场、棋牌室、阅览室、健身房、室外泳池、美容中心 总结：总结：优点：优点： 联排别墅户户偏东10度看湖景。缺点：周边配套不齐全。缺点：周边配套不齐全。二产品分析：二产品分析：比例如下表（高层）房型编号户型面积套数占本次比例a两房两厅98b三房两厅118e三房两厅128-142g四房两厅180联排220-240平米，双拼270-298平米。装修状况：毛坯。项目特色：城市里的临湖别墅。建筑类别: 高层住宅和联排双拼别墅。建筑风格：地中海风格。三三 价格分析：一期二期都是销售高层，价格分析：一期二

31、期都是销售高层，2007年销售均价为4500元/平米，2008年销售均价为3800元/平米，2009年销售均价为5000-6000元/平米，至2010年销售价格是8700-8900元/平米。四四 客层客源分析：大部分都是企业单位的老总等。客层客源分析：大部分都是企业单位的老总等。五五 去化情况分析：一期二期高层已全部售罄。去化情况分析：一期二期高层已全部售罄。六六 企划与业务执行分析：第三期全部由企划与业务执行分析：第三期全部由33栋联排双拼别墅组成，共124套，第一批于10月底将推出40套（联排双拼不等）。现在会员卡已发出200张，1万抵10万的优惠，单价预计为1-2万元/平米。由于别墅东面临艾溪湖，所以在定价方面，东面是最贵