年北京市密云区北车密云项目可行性研究报告29p

1、北车密云项目可行性研究致：北车集团偉 業 顧 問 2010 b.a.conulting.伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 1 页页一、同类项目发展模式模式分类案例分析伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 2 页页模式分类开发模式开发建设成度假村模式经营度假村获得收益经营型物业开发发展商与村委会合作开发发展商承担开发成本村委会收取部分开发收益合作开发利润分成案例：山吧案例：兴隆庄园、上苇甸原生态旅游度假庄园一次性买断数十年使用权独自开发建设获得收

2、益买断开发案例：蝶泉花园、海棠模式一模式二模式三伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 3 页页模式一 水岸山吧水岸山吧水岸山吧度假村坐落于海拔432米，位于山吧上方12公里处。夏天常年气温低于北京4-6度的乡村小园。它是一个能容纳42个住宿并配有台球厅、兵乓球室，院内羽毛球及绿色蔬菜园，餐饮全部绿色、室外休闲餐区及卡拉ok夜间烧烤的封闭小院。入住后，能够享受独有的私人别墅空间及私人管家式服务。 伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 4 页页模式一

3、水岸山吧住宿山吧度假村的客房形式多种多样，有套房、小木屋、别墅等形式，其收费标准也各有不同。山吧有三个庭院别墅，其中一个收费标准是1800天，可容纳18人；另外两个1000天，可容纳12人。山吧有若干个山坡别墅，收费标准从600到800不等，入住人数也不同。山中木屋及山坡木屋，可入住2-4人，收费标准为280到600不等。标准间为260-280元。l经营结构客房收入是山吧经营收益的主要部分以住宿带动餐饮及娱乐，增加经营收益酒吧、台球及真人cs等娱乐项目外包经营伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 5 页页模式一 水岸山吧

4、餐饮：包桌最低600酒吧：包场最低消费3000cs：每小时50，半天120台球：30元小时伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 6 页页模式二 兴隆庄园兴隆庄园物业类型：独栋别墅装修状况：毛坯、公共部分精装修开盘时间：2010年10月入住时间：2011年5月占地面积：66667平米建筑面积：5000平米容积率：0. 3绿化率：40%户数：共50户户型面积：276-435平米均价：6600产权：小产权物业费：1.00元/平米月开发商：北京兴隆书画产业园伟业顾问 copyright by b.a.consulting, al

5、l rights reserved第第 7 页页模式二 兴隆庄园兴隆庄园本项目占地近一百亩，规划建设近50栋独栋别墅。其中18栋开发商自己建设，套型面积为276-435平米，配有100平米花园，均价为6600。其余为定制别墅，向客户出售一亩建设用地，每亩均价40万，客户可自行设计建造，也可由发展商为其建设。本项目产权为小产权，客户购房后与村委会签订合同，购房客户仅享受50年土地使用权。本项目为发展商与村委会合作开发建设，发展商占项目盈利的大部分。本项目自10年开盘至今，定制别墅销售情况很好，但其余18栋销售情况较差。伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all r

6、ights reserved第第 8 页页模式二 上苇甸源生态旅游度假庄园上苇甸项目物业类型：独栋别墅占地面积：100亩户数：40+60户户型面积：最小120平米均价：一期7800，二期11800（精装家具）预售许可证：小产权（50年使用权）物业费：2580年市政：一期用村里水电、路等，煤气罐自买 二期发展商自己建设伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 9 页页模式二 上苇甸源生态旅游度假庄园项目概况：1. 本项目为青岛某发展商与妙峰山镇政府、上苇甸村合作开发，购房客户需与发展商、妙峰山镇政府及上苇甸三方签订合同。2.

7、本项目采用定制化模式，客户需购买一亩建设用地，客户可自行设计，发展商帮助建造，但建筑面积不小于120平米，购地款为房屋面积乘以当期均价。3. 由于二期借助不到村里路及水电等，开发商需自行建设，因此二期采用了精装带家具家电的方式，均价高于一期。4. 付款方式分为两种，其一：一次性付清；其二：定金10%，开工45%，交房45%。伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 10 页页模式三 蝶泉花园蝶泉花园物业类型：别墅装修状况：毛坯开盘时间：2010年6月入住时间：现房占地面积：57000平米建筑面积：36600平米容积率：0.

8、60绿化率：80%户数：131户户型面积：300-490平米均价：17000预售许可证：小产权物业费：6.80元/平米月开发商：北京常赢绿洲假日运动中心有限公司伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 11 页页模式三 蝶泉花园蝶泉花园项目概况： 此项目现产品有独栋、双拼等 土地所有权现属于常赢乡 发展商一次性买断土地使用权50年，进行开发，原为绿隔用地 较优越的地理位置，城市别墅特性，吸引具备别墅情节，但不愿远离市区的客户 水、电、燃气等全部为民用，与普通别墅项目无异。伟业顾问 copyright by b.a.consu

9、lting, all rights reserved第第 12 页页模式三 蝶泉花园蝶泉花园项目特点 项目开发有发改委、规委等部门批文 绿隔用地做住宅，签订使用权转让合同，一次性转让50年项目使用权，快速回款 发展商称今后几年本项目可能具有申请产权资格，每平米补交大概4000元 虽不具备产权，但价格优势明显伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 13 页页模式三 海棠海棠物业类型：独栋别墅装修状况：毛坯开盘时间：2009年8月入住时间：现房占地面积：233334平米建筑面积：46666平米容积率：0. 26绿化率：65%户

10、数：60户户型面积：215-440平米均价：13000预售许可证：小产权物业费：4.20元/平米月开发商：北京长子营镇安采路南侧伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 14 页页模式三 海棠海棠伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 15 页页模式三 海棠海棠发展商一次性购买土地使用权进行开发，虽为小产权，但相关手续比较齐全，客户购房将与发展商签订使用权转让合同，付款方式为一次性付清伟业顾问 copyright by b.a.consulting, a

11、ll rights reserved第第 16 页页二、本项目价格预期本项目所在区域价格研究本项目价格预期伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 17 页页l本案位置略偏柏林山水君山高尔夫华亚琉森观唐云鼎彼岸香醍新景别墅海阔水岸花墅本案本项目用地紧邻国道，交通相对便利但区域项目集中于密云水库西南区域，距区中心更近，本案位置略偏，周边无项目开发本项目价格预期伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 18 页页l无特殊景观资源本案距离密云水库较远，用地原为果

12、林，无特殊景观支撑本案3.2公里本项目价格预期伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 19 页页l小产权兴隆庄园 6600蝶泉花园 17000上苇甸项目 11800中弘北京像素（住宅） 23000定福家园（商铺） 37000金桥国际（住宅） 12000世嘉光织谷（住宅） 9000蝶泉花园蝶泉花园虽然均价为17000元，周边普通住宅价格约20000-25000元兴隆庄园兴隆庄园现售价6600元，均价明显低于周边普通住宅售价恋日水岸（住宅） 8400水岸青山（住宅） 7000学府花园（住宅） 8000本案小产权项目均价与同区域

13、大产权项目存在很大差距，一般别墅产品价格与同区域普通商品住宅类似海棠 13000恒盛波尔多小镇 （住宅）10000本项目价格预期伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 20 页页项目名称项目地址产品单价柏林山水密云区长城环岛南200米联排11000君山密云县密溪路33号 独栋18000华亚琉森密云县 溪翁庄镇独栋17000彼岸香醍密云溪翁庄镇溪翁庄村独栋17500新景别墅密云滨河大桥西400米联排11800曜阳国际密云密溪路（西田各）联排14000水岸花墅密云密溪路西侧叠拼13000区域周边项目以低密度产品为主所在区域别墅

14、产品均价为11000-18000之间，普通住宅均价集中在8000元左右l区域项目价格水平项目名称项目地址单价水岸青山 密云檀西路7000恋日水岸 密云车站路沙河57-11号 8400中国铁建绿港 密云太扬家园北侧 7800学府花园 密云果园北街南侧8000别墅产品价格住宅产品价格本项目价格预期伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 21 页页本项目价格预期地理位置本项目属于小产权，对价格影响较大环境资源小产权本项目所在位置更远，周围属性相对陌生本项目所在位置无特殊环境资源支撑同区域产品价格：别墅11000-18000，住宅

15、8000左右通过综合因素分析，本项目均价在8000-8500范围内相对合理价格挤压伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 22 页页三、木制别墅成本研究伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 23 页页木制别墅成本研究国产木质别墅单方成本基本集中在3000-4000平米编号名称质量说明1木结构框架实木双层墙板、上下水、电路管线暗藏、外墙板鱼鳞板效果。2门廊部分实木门廊木结构为明梁、明柱效果、木护栏、木阶梯、防腐木地板。3入户门国 产防盗门 4窗国 产国

16、产断桥铝双玻中空窗 5屋顶瓦国 产玻纤彩瓦 合资 （颜色可选）6结构板国 产结构板 / 0.95厚、1.2厚 （欧松板） 7外墙板实 木各种颜色的水泥纤维挂板、或粘贴外墙砖、真假石材面层8内墙板实 木1.2cm厚防火石膏板。 9吊顶板实 木1.2cm 厚防火石膏板10室内地面国 产实木地板或地转砖 （颜色可选）11保温材料国 产玻璃棉12水电线管国 产墙体内装线管、开关、插座。tcl13厨卫国 产墙面防火防水铝扣板、/地面瓷砖、墙底层为1cm水泥板、上下水管道。14室外木材国 产acq处理、防虫、防腐。15表面防护国 产木材表面均涂刷环保型木蜡油、无毒防紫外线16建房周期按合同书执行17木屋安

17、装本公司本公司负责安装18设计方案本公司可选用本公司设计款式、也可根据乙方要求设计调整方案。19地基工程出 图本公司负责出地基图。甲方自己施工通过对富林木业、海德木屋、海星木业、欧德汇依木房屋等几家专业做木制房屋公司的咨询了解到木制别墅单方造价在水平差异较大，依档次不同，价格在3000-8000之间伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 24 页页案例之波特兰花园波特兰花园物业类型：独栋别墅装修状况：精装修开盘时间：2011年3月入住时间：2011年5月建筑面积：76000平米容积率：0. 35绿化率：45%户数：168均

18、价：27000物业费：7.60元/平米月开发商：北京京辰房地产开发有限公司波特兰花园是典型的纯木制结构独栋别墅项目，由于其木制材料全部进口，造价远远高于国产木制别墅，每平米造价5000元伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 25 页页四、本项目盈利研究伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 26 页页本项目盈利研究序号项目单方或比例数量金额（万元）可售面积单方成本（元）1土地费用 302前期费用64 43 2.1可研及顾问费0.1%4250 4 2.

19、2勘察费0.2%4250 9 2.3设计费20 15000 30 2.4临时水、电、路、场地平整等0.5%4250 21 3基础设施配套费425 283 3.1红线外基础设施建设费5%4250 213 3.2红线内基础设施建设费5%4250 213 4园林绿化费300 10 0 0 5建安费用4314 2876 5.1建安工程费4250 5.1.1地上面积2833 15000 4250 2833 别墅3000 10000 3000 公建2500 5000 1250 5.2建安工程专业费1.5%4250 64 6不可预见费2%4929 99 66 7期间费用531 354 7.1管理费用2%63

20、02 126 7.2财务费用6.4%3200 205 7.3销售费用2.5%8000 200 8两税一费5.5%8000 440 293 以占地30亩，可售面积10000平米，建安成本3000元平米，价格为8000元平米估算取地价格接受度伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 27 页页本项目盈利研究取地成本35万以内，即项目公司受让成本1000万以内，开发利润率可达到行业水平以上，整体税后利润额可实现700万元以上，同时可沉淀公建部分资产l敏感性分析土地成本（万元/ /亩）土地总成本（万元）开发总成本（万元）销售收入（万元）税前利润（万元）税后净利润成本利润率00 5794 8000 2206 1478 38.08%5150 5952 8000 2048 1372 34.41%10300 6110 8000 1890 126