州兴昂路南侧项目发展建议

1、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目目录项目目录一、产品定位二、打造核心产品竞争力三、客户定位四、价格建议五、样板房建议第一篇：战略分析第一篇：战略分析第二篇：市场分析第二篇：市场分析第三篇：项目定位第三篇：项目定位一、项目区位属性二、项目属性界定一、酒店式公寓市场分析二、市场竞品研究20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、项目区位属性二、项目属性界定第一篇：战

2、略分析第一篇：战略分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1区位属性区位属性20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业地产，人气为王商业地产，人气为王项目项目2km2km左右范围左右范围内主要小区分布：内主要小区分布：招商小石城新城金郡越湖家天下越湖名邸首开国风华府现代园墅水岸清华美田富饶山庄石湖华城蜜蜂城港龙财智国际美田玫瑰99红庄社区20122012房地产营销

3、策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/轨道交通轨道交通4 4号线沿线附近号线沿线附近20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2km核心中央，核心配套核心中央，核心配套智建工业园澹太湖景区大石湖项目项目 4km南苏州生活广场吴中商城区吴中汽车站国际教育园吴中开发区管委会小石湖1km桐泾公园上方山国家森林公园6.5km太湖北北邵昂路邵昂路吴中大道吴中大道东盛工业园苏宁工业区轻轨4号线邵昂路站友新高架入

4、口吴中区人民医院友联公园苏豪工业园尹山湖景区20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市副中心，大型居住区中心位置，通达性好；城市副中心，大型居住区中心位置，通达性好；区域逐步发展成熟，未来人气可期。区域逐步发展成熟，未来人气可期。项目区位属性研判项目区位属性研判20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2项目属性项目属性20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大

5、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地理位置地理位置项目位于吴中区越溪街道邵昂路板块，靠近苏州城市主干道友新高架，北靠兴昂路，西临规划中的经二路，南依吴港南路，东临规划中的小道，未来项目整体四面临路。1 1、吴中区兴昂路南、经二路东、吴中区兴昂路南、经二路东项目周边已有招商小石城、新城金郡、越湖家天下、首开国风华府、南石湖花园等中大型社区，同时大部分项目将在未来两年内陆续交房入住，板块内未来人气可期。2 2、集中居住区中心位置、集中居住区中心位置招商小石城招商小石城本案本案新城金郡新城金郡首开首开国风国风华府华府越湖越湖家天下家

6、天下南石南石湖花园湖花园厂区厂区邵昂村邵昂村20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/经济指标经济指标占地面积占地面积17841.917841.9平米平米总建筑面积总建筑面积5431054310平米平米（不含地下车库）（不含地下车库）容积率容积率3.03.0用地性质用地性质4040年商业用地年商业用地建筑密度建筑密度49.9%49.9%绿化率绿化率25%25%物业类型物业类型商场商场3150031500平米、平米、商务办公商务办公2281022810平米（平米（510510户）户）机动

7、车停车位机动车停车位室外室外6565辆，室内辆，室内205205辆辆项目属性：中等规模纯商业项目项目属性：中等规模纯商业项目20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/周边环境周边环境南侧南侧招商小石城项目现场招商小石城项目现场北侧北侧兴昂路兴昂路东侧东侧美乐城项目美乐城项目西侧西侧未开发地块未开发地块经二路实景经二路实景20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目项目swot

8、swot分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁优势优势 s s机会机会 o o威胁威胁 t t劣势劣势 ww区位优势区位优势城市副中心集中居住区中央；居住氛围居住氛围周边大量居住小区，生活氛围日趋浓厚；交通便利交通便利友新高架、邵昂路，项目可达性较好。小环境小环境周边中高档社区、村落、安置房并存，人口较为杂乱，影响项目形象；成本成本地价较高，项目开发成本较高。市场稀缺市场稀缺小面积，低总价的特色产品属于区域市场稀缺；交通预期交通预期轻轨4号线附近，未来人流优势看好；充分挖掘项目区位、硬软件优势，高形象定位，打造市场影响力。强化自身优点，区隔竞争者。减少劣势，避免威胁

9、有效的营销策略，挖掘客源，实现项目最大价值；建筑材料上采取相关新材料等。发挥优势，规避劣势完善项目本身商业、生活配套；有效营销手段，充分挖掘客源。政策环境政策环境-政策发展方向不明确；市场环境市场环境供大于求，价格低迷；未来竞争未来竞争-酒店式公寓竞争比较激烈，后续供应量大。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 发挥优势发挥优势 规避劣势规避劣势抢占机会抢占机会产品的市场区隔？产品的市场区隔？转化威胁转化威胁项目问题解决的途径项目问题解决的途径20122012房地产营销策划大全房

10、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、酒店式公寓市场分析二、市场竞品研究第二篇：市场分析第二篇：市场分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/供销比供销比2011年3月以来，酒店式公寓月均去化较去年明显下滑，月

11、均新增明显大于月均去化速度，供大于求趋势明显。月均去化走势对比20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/30-5030-50平米小户型为目前市场成交主力户型平米小户型为目前市场成交主力户型 最近一年来苏州市场酒店式公寓成交面积段30-50占比48%，50-70占比33%；一方面受供应结构的影响，另一方面也说明30-50的户型由于低总价等因素受到市场的欢迎。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht

12、tp:/http:/对项目的启示：对项目的启示：1 1、酒店式公寓去化相对不容乐观，新政逼迫开发商加大对商业的偏移，导致商业体量库存、酒店式公寓去化相对不容乐观，新政逼迫开发商加大对商业的偏移，导致商业体量库存积压；积压；2 2、在投资酒店式公寓户型中，小户型低总价低首付，促使其市场接受度较高，其中、在投资酒店式公寓户型中，小户型低总价低首付，促使其市场接受度较高，其中30-5030-50平平米产品比重占近半比例。米产品比重占近半比例。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在这种不

13、容乐观的市场环境中，如何寻求突围！在这种不容乐观的市场环境中，如何寻求突围！细分市场、细分产品细分市场、细分产品项目的发展方向：项目的发展方向：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2 2市场竞品研究市场竞品研究20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1283541097611121314151617191820主要酒店式公寓竞品分布主要酒店式公寓竞品分布1中梁香缇国际2

14、美乐城恒达中环百汇广场港龙财智国际二期3456世茂广场都市vip78910赛格又一城汇金新地合景睿峰合景领峰汇盈中心11合景峰汇天汇12君地新大陆乐嘉大厦1314城南印象生活广场15蜜蜂城16中润苏州中心17玩美天地18中翔丽晶19lomo铂客20 东渡银座20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品划分产品划分挑高类型挑高类型层高层高(m)(m)项目名称项目名称推盘时间推盘时间精装标准精装标准( (元元/ /）产品特点产品特点主力面积（）主力面积（）销售速度（套销售速度（套/ /月

15、）月）6美乐城（8-17f）12月底毛坯/精装均有通透、带阳台45-49暂未推6恒达中环百汇广场（17-18f）2011-6-112500带飘窗30-58785.98中梁香缇国际2011-5-8/5-28毛坯赠送面积多45、551335.8港龙财智国际二期预计2012年上半年毛坯北面部分户型阳台、带飘窗40-50暂未推5.8苏州世茂广场12月底毛坯阳台挑空44暂未推4.49都市vip2010-11-271600阳台挑空45、5038美乐城（4-7f）待定毛坯通透、带阳台50暂未推恒达中环百汇广场（5、16f）2011-8-252500飘窗31-6023中梁香缇国际2011-7-2毛坯赠送面积多

16、38-4558赛格又一城2011-9-17毛坯带阳台48-7846汇金新地2010-91500带阳台50-605（尾盘）合景睿峰2011-10-30毛坯三房设计46-4822合景峰汇天汇2011-11-12毛坯三房设计46-4811.12开盘合景领峰汇盈中心待定未定三房设计46-48暂未推（2011.2-2012.22011.2-2012.2销售情况）销售情况）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品划分产品划分标准层类型标准层类型层高（层高（m m）项目名称项目名称推盘时间推盘

17、时间精装标准（精装标准（元元/ /）产品特点产品特点主力面积（主力面积（) )销售速度（套销售速度（套/ /月）月）3.2君地新大陆2011-8250049带飘窗、大面宽、长进深33、4918乐嘉大厦2010-52500大面宽、短进深40-603建屋乐活城2011-6-191800公共空中花园60-16043.3城南印象生活广场2011-1-151500餐厨一体、景观阳台37、5763.1蜜蜂城2008-11-29毛坯大窗全明设计40-8013.4中润苏州中心2010-10-234000长进深、客卧舒适性强、采光佳69103.4双银星座壹公馆2011-3-203000客卧舒适性强、阳台解决晾晒

18、49-7762.9玩美天地2011-8-27毛坯户型方正、餐厨一体47-90222.9银都商务广场2010-10毛坯户型方正、双卧朝南、餐厨分离93-12713.3恒达中环百汇广场2011-1-151600南北通透、卧室带飘窗31-58403中翔丽晶2008年底1000内置阳台5533.1派客公寓2009-12-261000餐厨一体40-5013阅湖湾2011-111000暂无403lomo铂客2008-6毛坯大面积、双阳台40-160尾盘3.1新地国际公寓2008-11-303500大面积140-31413苏州世茂广场预计2011年底3000暂无52、101待推2.9东渡银座2010-1-1

19、61500-2000户型不方正40-7010（2011.2-2012.22011.2-2012.2销售情况）销售情况）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、挑高复式公寓基本为今年刚推出或即将推向市场，产品主力面积为、挑高复式公寓基本为今年刚推出或即将推向市场，产品主力面积为30-5030-50，产品交付基，产品交付基本为本为毛坯及精装的菜单式组合毛坯及精装的菜单式组合；2 2、非挑高复式公寓基本为今年之前推向市场，产品主力面积往往偏大，产品交付标准基本、非挑高复式公寓基本为

20、今年之前推向市场，产品主力面积往往偏大，产品交付标准基本以精装形式交付；以精装形式交付；3 3、从销售速度来看，、从销售速度来看，挑高复式公寓销售速度挑高复式公寓销售速度明显较标准层式酒店式公寓明显较标准层式酒店式公寓快快；4 4、挑高复式公寓在利用、挑高复式公寓在利用挑空阳台、走廊、梁柱挑空阳台、走廊、梁柱等后，增加了等后，增加了使用空间及功能使用空间及功能。对项目的启示：对项目的启示：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/名称项目名称项目主力面积（）主力面积（）户型户型开间开间

21、* *进深进深阳台阳台飘窗飘窗美乐城45-4948：2-2-23.6*9有无恒达中环百汇广场31-5831：2-2-13.3*7.2无有中梁香缇国际45、5546：2-2-24.2*7.5有无港龙财智国际二期40-5040：2-2-24.2*7无有苏州世茂广场4444：2-2-13.9*8有无产品研读产品研读：5.8-6m5.8-6m挑高挑高20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品研读产品研读：4.49m4.49m挑高挑高项目名称项目名称主力面积（）主力面积（）户型户型开间开间*

22、 *进深进深阳台阳台飘窗飘窗都市vip45、5045：1-2-14.2*8有无美乐城5050：2-2-23.6*9.2有无恒达中环百汇广场31-6031：2-1-13.3*7.2无有中梁香缇国际38-4538：2-2-13.8*7无无赛格又一城48-7855：2-2-14.5*8.2无无汇金新地50-6050：2-2-24.1*8.8有无合景睿峰46-4846：3-2-13.9*9.2无有20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品研读产品研读：标准层标准层项目项目主力面积（）主力面

23、积（）户型户型开间开间* *进深进深阳台阳台飘窗飘窗君地新大陆33、4949：1-1-14.6*8.4有无乐嘉大厦40-6060：1-1-15.45*5.9无无城南印象生活广场37、5737：1-1-14.2*6.2有无蜜蜂城40-8043.8：1-1-13.8*8有无中润苏州中心6969：1-1-14.5*11无无双银星座壹公馆49-7750：1-1-14.05*8.64有无玩美天地47-9063：1-2-16.5*7.7无有恒达中环百汇广场31-5831：1-1-13.3*7.2无有中翔丽晶5555：1-1-14.9*7.6有无lomo铂客40-160112：2-2-27*12.4有无20

24、122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/对项目的启示：对项目的启示： 1 1、挑高复式公寓面积、挑高复式公寓面积30-5030-50之间为主，之间为主，合理开间控制在合理开间控制在3.83.8米米左右；左右； 2 2、带阳台、飘窗、充分利用、带阳台、飘窗、充分利用挑空阳台、柱廊挑空阳台、柱廊，增加使用空间；，增加使用空间； 3 3、部分小户型复式公寓做到、部分小户型复式公寓做到3 3房房。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级

25、上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/未来区域竞争市场研判未来区域竞争市场研判中长期来看，限购势必将退出市场，在房产税、保障性住房等逐步落地后，大环境将逐渐宽松，住宅投资、投机得到遏制，商业地产投资将成为未来重头戏；商业地产投资将成为未来重头戏；周边住宅类产品整体以刚需为主，具有一定的价格优势，板块内及周边酒店式公寓产品在1-2年内有持续释放政策大势政策大势市场竞争市场竞争20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1、产品定位2、打造核心产品竞争力3、客户定位4、价格建

26、议5、样板房建议第三篇：项目定位第三篇：项目定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1产品定位产品定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/本案商务办公楼（西楼）户型分布图本案商务办公楼（西楼）户型分布图50左右标准层使用面积：约547.18；标准层建筑面积：760.3；实际得房率：70%70%4848平平米米4848平平米米4848平平米米4848平平米米484

27、8平平米米5050平平米米4141平平米米4141平平米米45.545.5平米平米4747平平米米4848平平米米4848平平米米4848平平米米4848平平米米4848平平米米4242平平米米4949平米平米20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/本案商务办公楼（东楼）户型分布图本案商务办公楼（东楼）户型分布图标准层使用面积：约547.18；标准层建筑面积：760.3；实际得房率：70%70%4141平平米米5050平平米米4848平米平米4848平米平米4848平米平米4747平

28、平米米45.545.5平米平米4141平平米米4848平米平米4848平米平米4848平米平米4848平米平米4848平米平米4848平米平米4848平米平米4949平米平米4242平米平米20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型配比方案户型配比方案产品产品面积面积户型户型套套/ /层层合计合计/ /套套占比占比东楼4-18层41-42平米2-2-134517.6%48平米左右2-2-11218070.6%50平米2-2-1（部分3房）23011.8%合计合计255255西楼4-

29、18层41-42平米2-2-134517.6%48平米左右2-2-11218070.6%50平米2-2-1 （部分3房）23011.8%合计合计255255总计总计51051020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品面临的难点产品面临的难点1、4.5米挑高产品是市场的主流，非一流；2、总户数多，同质化高；3、户型面积偏大、北向产品数量多。核心竞争力难以体现核心竞争力难以体现20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月

30、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们这样的产品，是主流，却非一流；我们这样的产品，是主流，却非一流；面对这样的市场，我们如何打造一流？面对这样的市场，我们如何打造一流？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/差异化产品定位市场考量：差异化产品定位市场考量：市场去化困难，库存积压严重。市场去化困难，库存积压严重。普通标准层公寓普通标准层公寓挑高复式公寓挑高复式公寓市场新增量大，市场竞争加剧。市场新增量大，市场竞争加剧。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼

31、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品定位思路产品定位思路1 1、多元产品下市场差异化竞争市场差异化竞争；2 2、引领区域价值提升引领区域价值提升，成为区域标杆引领者。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/结合结合区域市场特点区域市场特点及及项目条件项目条件，通过产品创新的手法，确立，通过产品创新的手法，确立“服务式公寓、产权酒店、公寓服务式公寓、产权酒店、公寓式办公式办公”的产品组合的产品组合产权酒店产权酒店酒店服务式

32、公寓酒店服务式公寓区域内酒店服务式公寓的稀缺区域内酒店服务式公寓的稀缺 纯投资型（包租）精装小面积单位纯投资型（包租）精装小面积单位原则：原则：1 1、制造稀缺性、制造稀缺性2 2、多产品有机组合，扩大客户层面，打造新颖的投资品种。、多产品有机组合，扩大客户层面，打造新颖的投资品种。3 3、高姿态入市，树立形象。、高姿态入市，树立形象。项目商务楼定位方向项目商务楼定位方向公寓式办公公寓式办公可办公、可自住、可出租的多元产品可办公、可自住、可出租的多元产品20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h

33、ttp:/2 2打造核心产品竞争力打造核心产品竞争力20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/投资类小户型产品的溢价方式投资类小户型产品的溢价方式回报率回报率赠送空间赠送空间包装酒店包装酒店带回报出售带回报出售挑高挑高朝向朝向个性装修个性装修价值提升方向价值提升方向20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/价值提升方向一价值提升方向一产权式酒店：有两种形式，一是带固定回报形式销

34、售（如产权式酒店：有两种形式，一是带固定回报形式销售（如5 5年回报每年年回报每年8%8%），后期开发商委），后期开发商委托专业酒店管理公司统一经营。托专业酒店管理公司统一经营。酒店式服务公寓：聘请外部物业管理公司负责物业租赁，带回报销售。酒店式服务公寓：聘请外部物业管理公司负责物业租赁，带回报销售。核心：带回报销售核心：带回报销售20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发商投资建开发商投资建造物业造物业分割成独立产权出售投资者购买物业开发商实现回笼资金开发商实现物业出售开发商实现

35、物业出售盈利盈利开发商成立投资管理公司开发商成立投资管理公司聘请知名酒店聘请知名酒店管理公司经营管理公司经营物业物业经营管理业主物业投资公司承诺一定年限稳定的投资回报实现物业出租经营利润酒店管理公司将经营所得回报给投资管理公司模式一：采用普通产权式酒店的做法（操作结构图如下所示）模式一：采用普通产权式酒店的做法（操作结构图如下所示）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/承诺一定年承诺一定年限的回报率限的回报率开发商投资建造物开发商投资建造物业业投资基金公司或投资投资基金公司或投资集

36、团一次性买断所有集团一次性买断所有物业物业开发商回笼资开发商回笼资金金实现盈利实现盈利旅游服务机构旅游服务机构连锁知名酒店管理机构连锁知名酒店管理机构信托机构信托机构具有充足客源，长期稳定的vip客源管理日常经营业务以信托产品方式卖给投资者取得营业收入，获取经营利润出售分时度假服务产品,以保证稳定的酒店客源集资进行资金运作，给投集资进行资金运作，给投资人以回报（此投资是以资人以回报（此投资是以信托产品为载体）信托产品为载体）提供稳定客源营利提供资金回报保障投资者模式二：采用基金或大型投资公司买断整盘产权的做法模式二：采用基金或大型投资公司买断整盘产权的做法20122012房地产营销策划大全房地

37、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1、毛坯固然回避了施工管理和后期交房及资金等矛盾；可迎合部分客户的个性自主愿望，但降低了项目项目档次感，从而削弱了卖点-投资。2、全装修确能提高项目档次感；强化了投资卖点，并可能对部分客户产生资金和个性被限等诸多抗性。故折中后，小部分精装能最大限度的扬长避短，让客户各取所需。价值提升方向二价值提升方向二部分精装；偷面积、创造实用空间部分精装；偷面积、创造实用空间1 1、最大限度让客户各取所需、最大限度让客户各取所需2 2、扩大客源面、扩大客源面20122012房地产营销策划大全房地

38、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/精装建议：精装建议：1.大方向：以部分精装为主；2.其它互补建议：菜单式精装交付，具备灵活性、业主便利性。如采用菜单式精装交付方式，则建议如下：a类精装：2000-2500元/b类精装：1500-2000元/c类精装：1000-1500元/小开间、大进深的产品精装更易塑造特色，具备市场竞争力；小开间、大进深的产品精装更易塑造特色，具备市场竞争力；收纳空间、延伸空间、晾晒空间等需通过装修来打造出市场竞争亮点。收纳空间、延伸空间、晾晒空间等需通过装修来打造出市场竞争亮点。2012201

39、2房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/内外内外 “ “偷面积偷面积”1 1、外部偷面积：、外部偷面积：外部镂空设备阳台，交付后给业主封起来；2 2、内部偷面积：、内部偷面积：边套户型，将走廊封起来，不算入建筑面积。镂空设备阳台镂空设备阳台走廊走廊20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/墙角空间得到充分利用。层板是最方便的手段，但在看似简单中也蕴藏着很多对生活的理解。过道过道变身为私人豪

40、变身为私人豪华试鞋间华试鞋间墙面上的鞋柜镜子镜子精装增加更多的收纳空间精装增加更多的收纳空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/衣物和床上用品的增加速度往往会超出自己的想象，小房间里的衣柜很可能会超负荷，如何妥善处理日益增加的东西就成了卧室整洁的关键，这样一款具有强大储物功能的床是否为您带来了惊喜？ 精装增加更多的收纳空间精装增加更多的收纳空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:

41、/http:/如果小小的卧室因为长宽比例失调，无法配置床头柜，则可以设计一张床尾桌，不仅可以摆放更多的用品，而且还能临时充当工作台。精装增加更多的收纳空间精装增加更多的收纳空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/床后背板的设计不仅可以摆放一些经常要用的东西，起到床头柜的作用，而且板下的空间可以隐藏一些不常使用的零碎物件，但一定要给板下的柜子装上灵巧可滑动的滚轮。精装增加更多的收纳空间精装增加更多的收纳空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更

42、新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/甚至连楼梯都起到了储藏收纳的作用！楼梯下的抽屉是空间中最为意想不到的创享，除了放小东西，这里还收藏着老照片，她的小镜子和一些有意思的小玩意，它们的存在让空间变得立体，增添了不少情趣。精装增加更多的收纳空间精装增加更多的收纳空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3客户定位客户定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店

43、铺：http:/http:/酒店式公寓酒店式公寓目标消费群定位目标消费群定位外地商务人士、单身白领、恋爱同居、两口之家u20-35岁年轻群体u未婚居多u追求时尚小资生活u消费习惯偏前卫u喜欢超前消费人群细分人群细分人群特点人群特点u通达性好，交通便捷u看好未来周边商业配套u室内外环境时尚小资u性价比高选择原因选择原因客户定位客户定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/酒店式公寓酒店式公寓目标购买客群目标购买客群购买客群细分购买客群细分 看好区域升值潜力的投资者 资金有限的投资者

44、自住投资兼顾的商务人士 家庭自住过渡者 纯自住单身族投资为主投资为主 居住为辅居住为辅20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们的消费客户是这样的一群客户年龄：25-35岁；职业：工作2-5年的企业白领；特征：他们是80后的一群人，崇尚自由，个性独特，爱好广泛，敢作敢为，爱憎分明需求：崇尚自由居住与结婚生活空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4 4价格建议价格建议

45、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们关注这样的一些问题：客户为什么要买我的产品？价格有优势吗？首付能比住宅低吗？以需求两房为例：以需求两房为例：区域内主流普通住宅产品区域内主流普通住宅产品 2/2/1 902/2/1 90 单价单价75007500元元 总价总价67.567.5万万 首付（首付（30%30%）20.2520.25万；万；本案以本案以4.54.5米挑高产品为例米挑高产品为例双层挑高、三房空间，首付必须小于住宅首付，才有吸引力双层挑高、三房空间，首付必须小于住宅首

46、付，才有吸引力本案商业性质产品首付（本案商业性质产品首付（50%50%）不得高于）不得高于20.2520.25万，控制在万，控制在2020万以内万以内20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2020万万/50%/48/50%/48平米平米= =80008000元（毛坯）元（毛坯）通过首付反推本案目前市场单价高位值通过首付反推本案目前市场单价高位值本案挑高产品价格建议本案挑高产品价格建议考虑到项目的入市时间、产品优化及企划包装情况，在此基础上本案的入市价格考虑到项目的入市时间、产品优化及企划包装情况，在此基础上本案的入市价格将会适度提高，将会适度提高，20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全