从土地估价探讨我国征地补偿机制

1、从土地估价探讨我国征地补偿机制毛子明胡义浪浙江省水利水电勘测设计院摘要：在社会经济的环境下，我国征地补偿制度逐渐暴露出些问题，现行征 地补偿制度与市场经济相悖，不论从补偿原则、补偿依据还是补偿方法都严重偏 离价值规律，有损农民的利益，导致失地农民上访数量越来越多，矛盾越来越尖 锐。木文在参照土地征用相关政策基础上，从土地估价角度分析失地农民征地安 置补偿中存在的一些问题与原因，并为征地补偿机制的完善提出科学化建议。关键词：征地补偿土地估价补偿机制我国近年来试图通过改革补偿标准的计算方法来完善征地补偿，但改革后的 计算方法仍是一种人为制定价格的过程，不能适应市场，不是一种治本之策。因 此，必须遵

2、循走市场化路线的原则，弄清征地补偿标准改革的关键，使改革与市 场原则和价值规律一致，征地的价格运用土地估价方法来测算。1征地补偿中暴露出的问题1.1征地安置补偿标准与群众的心理需求不符征地安置补偿标准与群众的心理需求不符，主要是补偿标准偏低的问题，具 体归结为两方面内容。一方面，按照我国土地管理法第47条规定，土地补 偿费、安置补助费以及地上附属物和青苗的补偿费都在征用耕地的补偿的范围内。 这种土地补偿费核算方式，遵循农作物产量和国家规定价格标准的计算模式，受 到多种因素的制约，如自然条件、市场因素等，不能客观的反映土地真实价值， 如市场是变化中的，而不同农户种植的农作物种类也可能不同；另一方

3、面，征 地安置补偿落实较难，到位资金不能做到完成补偿，补偿对象（集体和农民）不 能接受，而因征用土对补偿对象造成的间接损失未在补偿范围内。1.2社会保障与征地补偿内容差异显著短效机制普遍用于土地补偿费与安置费支付中，即一次性支付各种补偿费用。土管法规定的补偿标准的参考依据为，征地前后，补偿对象的生活水平不发生变 化，但是却未在社会保障层面考虑征地补偿及安置，有关征地补偿安置办法中未 提及。虽然全国范围内很多省市都已建立了被征地农民的基本生活社会保障体系 （政府、集体、个人共同出资）。以养老保险制度为例，失地农民的数量众多， 全部纳入养老保险体系较为困难，主要是无支撑财力。当前在为失地农民建立

4、基本生活社会保障体系，不得不考虑受保人数，应保尽保的理想目标还未实现, 就已实施的征地失地农民社会保障体系来看，我们距离理想目标的路还很远。其 次，村集体与农民个体之间未进行合理的分配。目前，出现了征地补偿费留存, 并用村集体统一使用的现象，各村之间的留存比例不统一，留存资金的使用方式 也不尽相同，但是却造成了征地补偿费分配的混乱。2产生问题的原因分析2.1根据土地预期估价理论，农村土地若将要依法征用，且农业用地将转变 成建设用地，那么土地的估价必然要以非农业的收益与市场需求来评估。我国农 业征地经常可见将土地潜在利益与利用价值掩盖违背土地估价原则的情况发生。 在土地各类用途之中，农业土地收益

5、和商业、房产开发以及工业等用途相比，价 值要低很多，因此根据农业收益来评估地价，所得到的结果自然是最低的，这也 是在计划经济时期，通过农业剩余来累积资本的主要方式。针对现今情况来看, 我国已经步入了工业化的发展吋期，已经停止了利用农业剩余的阶段，这不但是 经济发展的客观需求，也是社会的发展趋势。可包括土地管理法和征地补偿 政策改革等，都没有将农业用途补偿的理论与原则进行改变，仅通过农用地价格 进行征地补偿，征地补偿改革的进度也有待加强。2.2农转非的过程之中忽略了农产值数倍法的不适用性国内现有的征地补偿制度所应用的产值倍数法主要是通过被征用土地在征 收前的前3年间的生产年均值乘上若干系数进行评

6、估，具体公式：被征用地亩数 ×补偿倍数×年均产值二土地补偿费用；需安置的总人数×补偿倍 数×年均产值二安置补助费用。这期中需安置人数二被征用地亩数÷征地前的人均耕地数占有量。根据此形 式来看，国内同用的产值倍数法和直接资本化转变中的购买年法非常相似，都是 通过土地的产出乘上一定倍数求得土地的估价。但两组又存在本质差异，购买年 份主要是通过地租乘上购买年，而购买年是土地资本化转变的倒数，地价实质为 地租资本化；但征用地补偿则需要通过土地过去年均产值乘上一定系数，而这一 系数又是认为所定，并非是土

7、地资本转化率倒数而求得，所以无法以此表明用地 估价为年均产值的资本化转变，更无法以此作为土地年均产值的资本化转换。所 以说产值倍数法没有足够的理论支撑，不适用于市场经济，但实际中通过产值倍 数法进行估算的补偿费也高于了农用地的使用价格，但没有达到农用地所有权的 转用价格。2.3现行征地补偿“以不降低被征地农民原有生活水平”为补偿原则否认了 价值规律的存在从浅层意义上来看，征地补偿是保证了农民以往的生活水准，看似维护了广 大农户的利益，但实际意义而言，这是对农民利益的掠夺，因此这种方式掩盖了 土地实际价值，可以冋避并否认了农户被征地的实际利益，根据现今市场经济理 论，国家应当按照土地应有价值对农

8、民进行补偿。在这种社会背景下，土地征用 补偿如果对土地价值避而不谈，仅依照不降低农户原本生活水准来进行补偿，那 完全与市场经济下的等价交换理论相悖。因此需要重视农户原有生活水准和被征 用土地间的利益关系，并通过补偿额来衡量补偿费用。3完善征地补偿机制的建议目前，土地市场价格的上扬和经济发展水平，与征地价格上升是不相符的。 作为一种珍贵的不可再生资源，土地的社会价值和经济价值存在一定的特殊性。 但是，政府并未按照土地的实际价格补偿失地农民，其补偿标准较为落后，多为 征地前若干年的耕地产值。当前，各省已经调整了征地补偿标准，但仍不适应当 前市场环境。为此，迫切的需要在征地价格评估中应用城镇土地估价

9、规程，构建 一个符合现代市场经济要求的征地价格评估体系。主要估价方法的制定，应参照 市场经济原则，并考虑土地价格形成过程，最终还原征地价格，具体方法有市场 比较法、假设开发法等。应注意，要用变动的眼光看待生活水平，作为变量。我国人均收入增长较高, 城乡人民生活水平提升幅度较大，城乡收入差距被缩小。由此可知，土地被征用 后，应适当增加补偿费用，才能使其保持原有生活水平。还要考虑，农民实际上 获得的征地补偿款往往低于法定标准，应在法定补偿标准的基础上,适当增加一部 分补助，如间接损失等，以改善失地土地被征用后农民的生活水平。国外学者在 调查统计失地补偿吋，发现农民要维持原有生活，农户获得的补偿金额

10、仅能使用 3到5年。必须坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，适当上 调征地价格,使得政府征地、企业用地的成本会增加，可有效避免政府过度征地、 企业乱圈和圈而不用的等用地行为。征地补偿安置办法的改革要向社会保障层面 倾斜，并明确的将社会保障体系多个层次相内容写入其中，如养老保障、失业救 济保障、人病医保等，通过多项资金的融合，最人限度的为失地农民提供养老保 障。其次，为失地农民建立失业保障，由村集体出资，为失地的农民缴费，构建 失地失业保险制度，农民一旦失去土地，就可领取失业保障金。具体来说，该项 费用应从土地补偿费、征地安置补助费等资金中划分，并用作专项费用，同时从 村集体经济收入划分一部分资金作为补助。此外还需落实医疗保险制度，必须坚 定不移的鼓励失地农民必须参加医保，总之，要灵活选择社保体系，并做出适当 调整，比如转为城市居民等。参考文献：1高勇.城市化进程中失地农民问题探讨j经济