以武汉市江岸区为例探究我国城镇住房保障制度

1、以武汉市江岸区为例探究我国城镇住房保障制度摘要实行住房制度改革以来，为改善居民的居 住条件，特别是解决中低收入人群的居住问题，我国政府采 取了一系列政策。经济适用房、廉租房和住房公积金政策共 同构成了我国目前城镇住房保障体系的主要内容，这三项政 策在解决中低收入家庭住房问题上发挥了一定的作用。但这 三项住房保障措施在实施过程中均出现了这样或那样的问 题，使得现有住房保障制度的实施效果很不明显，难以令人 满意。这要求我们对现行城镇住房保障制度进行全方位的思 考，根据我国城镇社会经济和住房发展的实际情况，构建一 个更为科学、合理、高效、公平的城镇住房保障制度，以更 好地解决城镇中低收入人群的住房问

2、题，促进和谐社会的建 立。本文以武汉市江岸区住房保障制度的落实状况为研究对 象，探讨了城镇住房保障制度发展中存在的问题，并指出完 善和发展城镇住房保障制度的关键在于政府应完善住房保 障管理运行机制，加强动态调整和监管，最终保证制度在各 个阶段的有效落实。关键词中低收入人群住房城镇住房城镇住房保障 制度中图分类号：f293文献标识码：a前不久，北京大学发布的中国民生发展报告2012中称：调查显示，去年全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36平方米。报告一出，舆论哗然。其 中，中低收入群体和年轻“蚁族”反响强烈，在他们看来， 一方面人均住房面积数值不断攀升，另一方面却是他们这些

3、 群体买不起、租不起房，为房所困，望房兴叹。研究并破解 高房价下城市“住房难”问题，不仅关系百姓的生活幸福、 社会的和谐稳定，更关系到城市和国家的未来。面对广大中 低收入者的收入与目前急速上涨的房价之间的差距，城镇住 房保障体系建立和完善的要求日益突出。目前，我国城镇住 房保障制度主要包括住房公积金制度、经济适用房制度和廉 租房制度三大制度。这三大制度虽然对于我国城镇居民住房 问题起到了解燃眉之急的作用，但随着我国住房问题的日益 严峻，已经开始暴露出越来越多的矛盾和弊端，因此我们有 必要去探索更加完善的住房保障体制来解决我国城镇居民 的住房问题。目前学术界对于我国城镇住房保障制度的研究主要集

4、中在我国住房保障制度现状和存在问题研究、对策建议、保 障性住房资源有效供给问题的研究及对其他国家住房保障 制度的研究方面。这些研究成果对于我国如何去完善城镇住 房保障制度有着举足轻重的指导意义。但笔者认为，在我国, 城镇的住房保障制度应该从更为微观的角度来研究，这样才 能把城镇住房保障制度落到实处，真正惠及我国面临严峻住 房问题的城镇居民。本文正是通过对武汉市江岸区中低收入人群住房情况的研究，指出住房保障制度在武汉是江岸区实施过程中存在 的问题，进而提出一些可操作性的对策。通过调查和了解， 笔者认为住房保障制度在武汉是江岸区实施的过程中存在 着诸多问题，如：保障范围过小难以惠及所有住房困难居民

5、、 廉租房建设滞后和保障房质量不过关以及配套设施不齐全 等一系列问题。针对这些问题，笔者认为武汉市江岸区住房 保障制度的实施可以从如下几个方面做改进：扩宽保障范 围，惠及更多住房困难居民；加快廉租房建设；解决保障房 质量和配套设施问题；严格把控保障房分配资格，杜绝“暗 箱操作”等。文章主要采取查阅资料、搜集数据和分析数据 等研究方法对武汉市江岸区住房保障制度的实施情况进行 研究。一、武汉市江岸区中低收入人群的住房基本情况武汉市商品房价格近年来不断上涨，去年更是大幅上涨 一千多元，城区房价动辄七八千元，万元以上楼盘也频频现 身，远远超出了普通市民的购买能力。而经济适用房供求关 系日益紧张，经常是

6、数千人参加摇号争购几百套房子。据武 汉市2012年发布的经济蓝皮书显示，武汉市房价收入 比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3至6倍 的范围，6倍以上居民购买住房就已非常困难，而武汉市2012 年居民收入房价比达到8. 3倍，占全市居民60%的中低收入 居民没有购买住宅的能力。江岸区位于武汉三镇汉口一方的东部。武汉市人民政府 机关、市人大、市政协机关等均设在此区内，故江岸区可以 算作是武汉市的政治、经济、文化、金融和信息中心。然而，虽然江岸区是居民平均收入和生活水平较高的区 域，但江岸区亦属武汉市的老城区，因此低收入人群也较多， 住房条件普遍较差，人民群众改善住房条件的需求十分迫 切。

7、据笔者从江岸区住房保障和房屋管理局了解的数据发 现，该区居民对于保障房的需求却是相对较大的。据调查， 2010年，江岸区就被市政府评为住房保障立功单位。全区落 实了新建廉租住房2392套，新增配房租赁家庭2352户，新 增租金补贴2556户；通过公开摇号和安置拆迁户，为1947 户“持证”家庭配置了经济适用房。2011年，区政府下达该 区的保障性安居工程工作目标共计10362户，其中，新建廉 租房1078套，建设经济适用住房884套，建设和筹集公共 租赁住房1600套，改造城市棚户区550户，建设和筹集限 价安置商品房400套，新增租金补贴900户，至2011年6 月底，已安排落实10886户

8、；其中已组织开工建设和落实到 户9688户o从以上数据我们可以看出，武汉市江岸区中低收入居民 对于改善住房状况的需求十分迫切，而江岸区住房保障制度 的实施进展也十分显著，在短期内对市政府下达的保障性安 居工程目标任务的完成情况也十分良好。然而，根据笔者近日对江岸区几处保障房区域的走访发 现，许多保障房社区的实际入住率并不高。也就是说，许多 通过审批获得了一房难求的保障房购买或租赁资格的居民 并没有真正入住保障房。此现象表明，武汉市江岸区在住房 保障制度的落实方面还存在主动问题和隐患。在笔者对一些 已入住保障房居民的访谈中，许多居民都阐述了当前保障房 存在的一些问题，并发表了对于保障房的意见和建

9、议，这些 为笔者对江岸区住房保障制度的研究提供了许多思路和启 不o二、武汉市江岸区实施住房保障制度存在的困难及成因 探析从上述数据和资料的分析中，我们可以得出结论：武汉 市江岸区住房保障制度的实施是存在问题的。江岸区在继续 实施住房保障制度的过程中必须要正视这些问题，并积极的 寻求解决之道，只有这样才能使旨在惠及城区居民的住房保 障制度真正落到实处。 （一）保障范围过小，难以 惠及所有住房困难居民。从上述笔者调查到的数据中可以看出，尽管市政府制定 了大量保障房的建设指标，江岸区也在尽最大努力完成建设和落实任务，然而武汉市江岸区的保障房仍然处于一房难求 的状态。为什么会造保障房申请资格供不应求的

10、现象，通过 研究分析，笔者认为主要是我国住房保障制度的保障范围过 小造成的。以廉租房制度为例，目前我国廉租房制度的保障 对象是最低收入家庭，即指家庭人均收入低于当地年城市居 民最低生活保障标准，并且经当地民政部门批准、连续享受 当地城市低保待遇一年以上的城市低保家庭。然而，对于那 些没有达到低保标准但又确实没有能力购买住房的低收入 群体来说，这个“资格标准线”便将他们划在了廉租房保障 范围之外，令他们对于廉租房望尘莫及。（二）廉租房建设滞后。根据上述数据的对比，我们不难发现，武汉是江岸区廉租房的建设和安置相对于公共租赁住房和经济适用房是相 对较少的。然而，国内外住房保障的理论与多年来的实践证

11、明，廉租房供给制度是整个住房保障体系的核心部分，决定 着整个社会住房保障体系运作的成效。但是，一直以来我国 住房制度改革过度强调住房市场化的作用，重点发展限价 房，建立只售不租的经济适应房为主体的住房保障体系，迫 使低收入群体通过政府补贴到住房市场上来购买适合自己 的住房。在这样的政策指导下，地方政府把更多的注意力都 集中在限价房的建设上，从而忽视了廉租房的建设，这也使“人人有房住”的和谐目标遭遇了意想不到的阻力。（三）保障房质量和配套设施问题。通过笔者的亲身走访调查，保障房社区的实际入住率并 不髙，这说明许多通过审批获得了一房难求的保障房购买或 租赁资格的居民并没有真正入住保障房。之所以会产

12、生这样 的问题，一方面在于保障性住房都是建在比较偏远的地方， 而且与之配套的公共服务设施配备严重滞后；此外，由于承 租户仅仅是承租房屋，所以户口一般在原居住地，这样涉及 到孩子读书、就医、民政补贴的发放等与户口相关的问题都 无法解决，给租户造成许多不便。另外一方面有部分保障房 质量存在很大问题，有些区域只抓开工数量，放松了质量检 测；有些区域的保障房住房设计、施工、监理、验收质量把 关不严，个别还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐 患，这在廉租房建设中显得尤为严重。这两个方面的问题都 造成了居民好不容易申请到了保障房的入住资格，却迟迟不 愿或不便搬进保障房入住的原因。（四）政策落实遇到现实

13、阻碍。根据笔者了解，有一些本来具有保障房申请资格的居民 经过多番行政审批却没有成功申请到购买或租赁保障房的 资格，而有些收入并不低的人群反而申请到了保障房的名 额。这令人怀疑，江岸区住房保障制度的落实并没有想象中 那么阳光和透明。通过摇号来确定保障房分配名额的方式， 其本身就存在弊端，这种方式难免会使政府内部行政人员利用公务之便在利益关系的驱使下人为操控保障房分配名额 的确定。三、武汉市江岸区完善住房保障制度的对策建议针对上述在对江岸区住房保障制度实施过程中所暴露 的问题及其成因分析，笔者提出了如何完善江岸区住房保障 制度的对策及建议，主要有以下几个方面：（一）扩宽保障范围，惠及更多住房困难居

14、民。针对目前商品房价格居高不下与中低收入家庭购买房屋能力逐年下降的现状，市政府应适当地扩宽保障房的保障 范围。尤其对于廉租房，应以低廉的可以接受的租金向更多 的住房弱势群体成员或家庭提供，不能仅仅局限于只向低保 人群提供。如有固定收入但收入较低且无能力购买经济适用 房的人群也应考虑纳入廉租房的保障范围。（二）加快廉租房建设。目前，日本、美国等国家在住房保障制度的发展和完善过程中都根据本国的国情探索出了一套行之有效的住房保 障运行机制。相比而言，我国的住房保障制度还仍处在探索 阶段。因此，政府要针对我国的现实情况，对住房保障制度 的方向和重心做出适宜的调整。当前，我国应当把廉租房作 为保障住房供

15、给的主要形态，把廉租房建设上升为国家战 略，只有这样才能保证保障性住房达到社会最低生活标准， 真正实现“人人有房住”的目标。（三）解决保障房质量和配套设施问题。1、加大保障房的建设资金投入。资金的不足是导致保障房质量不过关和配套设施不完 善的一个极为关键的原因，地方政府必须加大对保障房建设的资金投入。由笔者亲身探访发现，在实际的操作中，武汉市江岸区 对于廉租房与公租房的建设投入和设施配备可谓有着“天 壤之别”。例如笔者探访江岸区公租房'惠民居”小区发 现，该小区绿化一流，装修条件完善且精致，小区的配套设 施和交通条件都非常好，其品质跟周边的商品房不相上下；而走进廉租房“文卉苑”小区则感

16、觉差了很多,且据一些刚搬来不久的居民透露，他们入住的房屋有些已开始出现不同 程度的质量问题。究其根源，还是建设资金投入的力度不同, 市政府对于建设廉租房的投入明显比公租房和经济适用房 的投入要小很多。因此，市政府加强对建设廉租房的重视， 加大对廉租房建设资金的投入是提高保障房质量的最直接 有效的方法。2、对保障房的建设进行同步监控，严把质量关。据笔者了解，江岸区住房保障和房屋管理局对保障房建 设的监控和验收并不到位。在对保障房社区居民的访谈中， 笔者了解到在保障房交付使用之前，江岸区住房保障和房屋 管理局只是对其中的两栋“样品房”进行了严格的检查和 验收，之后对其他几栋保障房进行简单“察看”后

17、就立即交 付使用了。因此，除了经严格检查和验收的两栋“样品房” 至今未发现质量问题外，其他几栋保障房都出现了不同程度 的质量问题。由此可见，江岸区保障房建设的监控存在很大 漏洞，只有对保障房的建设进行严格地同步监控，加之建立 明确的问责机制，才能把控好保障房的质量关。3、改进对保障房周边环境的设计，全面考虑居住者需 求。为了方便保障房入住者的基本生活，江岸区保障房小区 的建设应更加全面的考虑到居民生活需要，改进对保障房周 边环境的设计。首先，要改善社区附近的交通条件，可将公 交线路的站点迁移至小区附近，方便居民出行；其次，社区 还应建立社区医务室，方便居民的就医需求；再次，小区内 的门面房应提

18、供居民的日常生活用品需要；最后，还应完善 社区的基础设施，保障居民的生活水平。（四）严格把控保障房分配资格，杜绝“暗箱操作”。对于在保障房分配过程中有可能出现的违法违纪行为， 应坚决杜绝。在江岸区住房保障和房屋管理局实际操作过程 中，必须建立起完善的监督机制和明确的问责机制。市住房保障管理部门和实施机构可以主动邀请人大代 表、政协委员、行风监督员等具有社会公信力的个人及纪检 监察部门以及新闻媒体、热心群众等参与保障性住房分配活 动，接受全社会监督。在广泛接受外部监督的同时，规程中 还应制定详细的内部监督机制，严禁人为因素干涉阳光选 房。保障性住房分配对象中有与住房保障工作人员有亲属关 系或有利

19、益关系的，住房保障工作人员应当主动回避，不得 参与住房分配活动，切实把控好保障房的分配资格。综上所述，笔者认为，住房保障制度在我国社会主义市 场经济条件下，其发展和完善一定会遇到许多困难和阻碍， 但它的有效实施却对我国社会保障制度的发展有着重要意 义，也是解决好民生问题的关键部分。我国作为一个发展中 国家，特别是在受到人力、物力、财力制约的条件下，不可 能一下子解决大范围内居民的住房问题，必须制定分级计 划，有步骤、有层次地解决中低收入人群的住房问题。同时 也要借鉴国外的先进经验，如完善住房法律制度，加大廉租 房等保障房的扩建，采用有效监督力量进行监督等，加快我 国住房保障制度的完善。当然，本

20、文所做的研究不是面面俱到的，存在着很多不 足。本文主要是围绕武汉市江岸区住房保障制度的实施情况 来进行调查研究和写作的。文章在分析中难免有失偏颇，也 不一定具有典型代表性，笔者只希望以此为我国城镇住房保 障制度的发展和完善献计献策。同时，笔者深信我国城镇住 房保障制度的发展空间还是非常广阔的，更相信我国住房保 障制度的不断完善会给更多住房困难群众带来福音和希望。(作者：林雯，江汉大学文理学院政法学部，行政管理 专业；马君，指导老师，江汉大学文理学院政法学部)参考文献：1 刘琳.我国城镇住房保障制度研究m.中国计划出版社，2011, (1)2 何雄浪，马永坤我国城镇住房保障制度的发展及完 善j.湖北经济学