慧通行三亚时代海岸招商策略告

1、1慧通行鸿洲项目组慧通行鸿洲项目组-2009-2009年年7 7月月三亚时代海岸三亚时代海岸招商策略报告招商策略报告谨呈：鸿洲集团谨呈：鸿洲集团2项目梳理：项目梳理：1 12 23 3之前交付产品项目工作成果下一步工作计划商业可行性研究商业发展建议商业核心价值案例研究商家对本项目的进驻意向商业详规建议商业价值评估本项目历经2年的时间，现已进入一期商业的招商阶段。到目前为止，所有的主力店、次主力店慧通行在经过2年的时间与多个商家洽谈，目前已缩小范围，进入与商家进行租赁条件的洽谈阶段慧通行现就项目整体商业制定出项目的定位，案名、业态规划等初步制定出一期商业招商初步时间安排及租赁条件，以供日后在执行

2、方案中做出正确的方向。31 12 23 34 4第一部分：三亚城市经济及商业分析第一部分：三亚城市经济及商业分析第二部分：项目定位第二部分：项目定位a:产品定位b:商业整体业态规划c:一期商业业态规划第三部分：招商执行计划第三部分：招商执行计划 a、招商整体思路 b: 租金价格策略 c: 招商时间安排 d: 招商推广策略第四部分：经营策略第四部分：经营策略目录目录4第一部分：三亚城市经济及商业分析第一部分：三亚城市经济及商业分析5资料来源：海南统计公报生产总值增长率生产总值及增长率2002年41.992003年2004年2005年2006年2007年2008年57.8668.34102.344

3、7.88122.32144.3111.011.011.514.613.114.722.116.820082008年三亚受金融经济危机的影响，经济发展速度有所放缓，但整体经济总年三亚受金融经济危机的影响，经济发展速度有所放缓，但整体经济总量仍然保持快速提升。量仍然保持快速提升。6三亚社会消费品零售总额占地区生产总值比重为三亚社会消费品零售总额占地区生产总值比重为25.3%25.3%，低于其它旅游城，低于其它旅游城市，但消费品零售额增长率相对其他旅游城市增长较快，消费品市场逐年市，但消费品零售额增长率相对其他旅游城市增长较快，消费品市场逐年增长。增长。三亚三亚丽江丽江厦门厦门威海威海 桂林桂林三亚

4、与其他城市社会消费品零售总额占比对比 亿元，20082008年 地区生产总值社会消费品零售总额38.77144.31101.151560.271780.35占比26.8%31.30%26.8%27%25.3%三亚市与其他城市社会消费品零售总额增长对比%2008%2008年 三亚三亚丽江丽江厦门厦门威海威海 桂林桂林26.5%16.7%23.2%15.7%23.7%资料来源：各城市统计年鉴，统计公报883.0231.67418.92483.62227.897其中批发零售贸易业和餐饮业均保持了较高增长率，未来零售、餐饮市场其中批发零售贸易业和餐饮业均保持了较高增长率，未来零售、餐饮市场有较大发展空

5、间有较大发展空间三亚市批发零售贸易业增长情况2004-2008，亿元三亚市餐饮业增长情况2004-2008，亿元2004年2005年 2006年2010年 2011年14.714.837.659.45资料来源：海南市统计年鉴、三亚市统计年鉴4.23011.252007年2008年16.492004年2005年2006年2010年 2011年2007年2008年12.1220.6225.1517.2321.526.88三亚商业面临的机遇三亚商业面临的机遇1)城市发展机遇：1998年主城区常住人口12.5万人，20lo年主城区实际居住人口35万人，常住人口的不断增加，即给商业提出新的要求，也给商业

6、带来新的机遇。2）扩大开放的机遇：三亚定位于国际冰海旅游城市，将带动更多的境外商业、旅游人员进入，旅游人口的不断增加成为三亚商业扩大市场需求的重要推动力。3）消费升级机遇：按照20%的复合的增长率，预计2011年三亚人均生产总值将突破5000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现，为商业提供更大的市场空间。三亚商业面临的挑战三亚商业面临的挑战1）从规模与质量上看：三亚目前的主要商业网点多集中在传统商业街道，商业面积已经超过20万，主城区人均商业面积已超过了1平方米，远高于省会海口和国内其他城市。2）从创新能力上：三亚现有的商业网点中，经营结构品种单一，“千店一面”的现象普遍存在虽然如此

7、，因为重复建设、盲目投资、网点布局不合理、业态结构不合理、功能雷同等原因，导致多个商业经营上存在问题。 三亚商业分析三亚商业分析9第二部分：项目定位第二部分：项目定位a a、产品定位、产品定位b b、商业整体业态规划、商业整体业态规划c c、一期商业业态规划、一期商业业态规划10a:a:产品定位产品定位11n滨海风情滨海风情依托中国唯一拥有热带风情的城市，三亚的发源地水居巷，百年的渔港，美丽的鹿回头传说组成了项目鲜明的主题滨海风情购物区。n国际国际环拥数座五星级酒店，时尚的购物场所，对追求品位的消费者的吸引力是巨大的，同时也能体现出整个购物中心的形象与档次。n体验体验在娱乐化方面通过各种诸如生

8、态、高科技等手段，在建筑外观和内部景观等方面打造出视觉效果俱佳的心身愉悦的购物中心，将会提升本项目的市场竞争力；同时商业业态方面，提高娱乐化消费比例；项目形象定位项目形象定位缔造滨海商业巨作，规模成就王者气质缔造滨海商业巨作，规模成就王者气质海南首个体验式国际滨海风情商业街区海南首个体验式国际滨海风情商业街区12项目主题定位：项目主题定位：本项目地处国际滨海旅游城市，拥有山海河城一世无双资源条件，要扩大吸引消费客群，必须以旅游结合商业作为项目的突破口；本项目以本项目以“海海”文化文化为主题为主题释义：打破传统的商业概念：打破传统的商业概念：本商业着力营造全新的生活方式，在这里，购物、休闲、餐饮

9、、旅游都成为一种生活的体验和文化的感召，实现了商业主题与商业功能的整合：营造独特的消费环境营造独特的消费环境：在三亚人们的消费行为已不仅是为了购物而购物，而更注重在购物过程中得到一种压力的释放与一种愉快的心情，我们要强调的是创造一种契合目标消费心理的舒适的商业空间。打破常规的消费行为：打破常规的消费行为：现代情景主题卖的是好感觉、好心情、由于情景主题更具有丰富的文化内涵，更具有情趣性和时代性，能够在更大范围内满足人们多元素需要，情景主题是现代化商业的人流保障，是兴旺的重要因素。结合本项目的核心资源，历史、百年渔港，使本项目形成一个购物多元化、个性化、情感化的主题故事商业街；13三亚渔人码头三亚

10、渔人码头她就是她就是项目案名建议一：项目案名建议一：三亚时代海岸天生丽质，拥有山海鹿回头、繁华渔港、一公里的海岸线以及百年的历史这些不可再生的资源条件。拥有这样的资源条件，她是，滨海渔港区旅游商业，本项目的建成必将成为海南的象征，成为与旧金山渔人码头同样的世界级的商业街区。凭借那个美丽的传说，鹿回头成为了游客必去的地方。项目的开发就是要给客户讲述一个故事，一个和自身资源条件紧密结合的故事，让它成为大多数游客到这里的理由。14项目案名建议二：项目案名建议二： 鸿洲鸿洲 - 南国天街南国天街 -时尚新地标、购物新概念时尚新地标、购物新概念南国-“国” 是指一个领域、一个区域，南国意指了本项目所处的

11、地域，增加了项目的认知性、地域性、体现项目在南方的整体形象天街-天上的市街，这里不仅是购物的天堂，而且是你休闲的好去处，这里不仅风景优美，而且买卖兴隆，走进天街无论购物还是观景，都是十分惬意。 15项目案名建议三：项目案名建议三： 时代海岸国际都会时代海岸国际都会 时代海岸-“时代海岸”在海南已经有一定知名度以“时代海岸”作为项目案名的前缀，增加项目的认知度。国际都会-表明本项目的商业地位，这里是品牌云集的地方，这里是满足城市精英的消费需求项目案名建议四：项目案名建议四： 三亚三亚-鸿洲假日广场鸿洲假日广场鸿洲-借用本项目已经有的公司品牌度，来增加项目在海南的认知度。假日广场-项目所处的地区定

12、位国际旅游城市，项目的案名与本项目定位形成交汇、互补，整体引申为独特的商业街区，充分显现本项目独有的风格16b:b:商业整体业态规划商业整体业态规划17城市商业一楼城市商业一楼根据大卖场的要求，一楼3000平方米作为主力店的门面，部分作为特色店靠近主力店，作为次主力店规划为数码港，商家需求面积在（3000）左右拟招商家：国美、苏宁、顺电等处于商业的末端，因此规划为商业目的性消费的业态，中间规划为美发沙龙、美甲等店，以提高商业价值。18靠近建港路住宅裙楼商业规划为社区配套：便利店、美容美发、药店面包店、银行、柯达、干洗店、书店、中介公司、烟茶酒、通讯服务等以满足社区需要拟招商家：小白兔、心语面包

13、、71便利店、柯达、工商银行、中国移动、欧莱雅美发、嘟嘟文具等城市商业一楼、二楼及三楼规划为社区商业及书城等定向消费的业态城市商业一楼、二楼及三楼规划为社区商业及书城等定向消费的业态二楼规划为书店、音像店、生活家居馆等三楼规划为健身会所、纤体等19规划原则：这里是商业的主入口，靠近主力店及人气中心，因此因此规划为百货或者品牌店。城市商业一、二、三楼规划为百货或者品牌店城市商业一、二、三楼规划为百货或者品牌店方案一规划为百货拟招商家：生生、广百。友谊方案二规划为品牌店一楼规划为海神号名店街 拟招商家：星巴克、肯德基、麦当劳、illy咖啡、h&m、g2000、oniy服饰、欧时力、v er

14、omoda、屈臣氏、时间廊等品牌专卖店、二楼规划为魅力时尚馆拟招商家 淑女屋、elle sport、elle sport、ott、ilc、jessica、安莉芳、古今、声雨竹、三楼规划为；活力运动馆拟招商家：七匹狼、三叶草、鳄鱼恤、iso、levis、小魔鱼、天线宝宝、美居廊20主力店的位置设置在写字楼及住宅的下面，面积在2万平方米。一楼为3000平方米，二楼及三楼各1万平方米，一楼主力店部分临街商铺规划为品牌店及一些休闲餐饮拟招商家名单：家乐福，华润万家、沃尔玛、大润发城市商业二楼及三楼规划为大型主力店城市商业二楼及三楼规划为大型主力店211 12 24 4旅游商业业态分布旅游商业业态分布休

15、闲娱乐区休闲购物区休闲娱乐餐饮区3 3 休闲购物餐饮区221 1号区一楼及二楼号区一楼及二楼这里中间距离比较宽，可以作为游憩广场，营造商业气氛，也可以做休闲的地方，规划为咖啡厅、西餐等休闲餐饮及零售店的业态。拟招商家：名典咖啡、雨花西餐厅、老树咖啡靠近商业最里面，规划为影院及溜冰场作为人气中心，已达到有效的引导人流。232 2号区一楼及号区一楼及3 3号区一楼号区一楼一楼商铺价值相对较高，划成小铺出租可以提高租金，提高商业价值因此规划为化妆品、服装、工艺品、皮具、鞋、钟表、眼镜、土特产、礼品、童装、海南特产、首饰、黎族服饰、东南亚进口工艺品、海南工艺品、海南珍珠、贝壳、特色店、精品店、旅游纪念

16、品、海南干果、海南海鲜干货等等。24二楼对人流吸引力弱，规划为国际生活艺术馆如：工艺品、海南精品装饰、精品家居、游戏中心、小型美容院等拟招商家：海南忧派、海南山久广美、海南柏佳艺术、海南黄花梨等2 2号区二楼及号区二楼及3 3号区二楼号区二楼254 4号区号区规划原则：酒店公寓裙楼商业充分利用海景资源，既可以使商铺价值最大化，又和酒吧街休闲娱乐相互呼应，因此规划为休闲娱乐餐饮区。26c:c:商业一期业态规划商业一期业态规划27一期商业主要规划为餐饮、休闲娱乐业态以3万平方米的商业计算：餐饮为71%左右，休闲娱乐为为27%左右，其他小型店铺为2%一期商业业态组合说明一期商业业态组合说明28单位数

17、目单位i面积（平方米）实用面积（平方米）建筑面积（平方米）占一期商业面积比例占总面积比例娱乐类（使用率65%）会所、休闲中心13000300042800.14.0.042kvv12000200026660.090.027茶艺、书吧180080012300.0410.012小计35800580089230.270.081餐饮（使用率65%）海鲜餐饮22500500076920.260.077中式酒楼22000400061530.210.061快速餐饮330090013850.050.012咖啡、休闲餐饮32006009230.030.009特色餐饮6400240043070.140.043海南特

18、色餐饮22004006150.020.006其他小型店铺8504006150.020.006小计26565013700210760.730.214餐饮休闲娱乐面积及比例餐饮休闲娱乐面积及比例29商业业态布置原则商业业态布置原则1、靠近源点广场的商业目前是人流的末端，商业价值较低，因此规划为大型酒楼作为主力店，以起到引导人流的作用。2、二楼及三楼是商业价值最低的，因此规划为大型商家及娱乐业态布置在高楼层，减低商业的风险，使商业价值最大化。3、小店铺租金高，面积需求的小，因此布置在中间或者一层商业，实现商业价值最大化。4、品牌店布置在主入口及一层昭示性好的位置，以提高整个商业的知名度及品牌度。30

19、一楼商业业态规划一楼商业业态规划海鲜海鲜酒楼酒楼347347平米平米水果捞水果捞海鲜海鲜酒楼酒楼咖啡咖啡103103平米平米日日本本料料理理民间特色餐民间特色餐饮饮950950平米平米kfckfc350350平米平米快速快速餐饮餐饮438438平米平米休闲休闲餐饮餐饮201201平平方米方米哈根哈根达斯达斯寿司寿司店店344344平方平方米米必胜必胜客客430430平平方米方米烧烤烧烤316316平平方米方米韩国料理韩国料理635635平米平米火锅店火锅店811811平米平米烧烤烧烤360360平米平米海南菜海南菜461461平米平米一楼商业价值是最高的，因此规划为特色店及品牌店既可以提高商业

20、价值，又可以提升商业品牌度。31二楼商业业态规划二楼商业业态规划海鲜酒楼海鲜酒楼11771177平方米平方米中式酒楼中式酒楼13271327平方米平方米海鲜酒楼海鲜酒楼17921792平方米平方米11831183平方米平方米ktv ktv 737737平平方方米米牛扒牛扒西餐西餐二楼的商业价值相对会弱些，因此规划为大型酒楼及目的性消费以提高商业的价值，也起到导向人流的作用。32三楼商业业态规划三楼商业业态规划三楼商业价值较低，因此规划为业态规划目的性消费，承受租金低的业态，使商业价值最大化茶艺、书吧茶艺、书吧650650平方米平方米海鲜海鲜酒楼酒楼876876平方米平方米海鲜酒楼海鲜酒楼680

21、680平方米平方米休闲中心休闲中心（桑拿、足浴）（桑拿、足浴）28942894平方米平方米ktvktv887887平平方方米米33第三部分：招商执行计划第三部分：招商执行计划 a a、招商整体思路、招商整体思路 b: b: 租金价格策略租金价格策略 c: c: 招商时间安排招商时间安排 d: d: 招商推广策略招商推广策略34a a、招商整体思路、招商整体思路35一一: :招商原则招商原则; ;树立品牌、统一规划、统一招商、统一管理、局部带动整体树立品牌、统一规划、统一招商、统一管理、局部带动整体遵循1）主力店铺商家2）次主力店商家3）品牌店4）中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会与进度，并根

22、据规划的商业区域进行目的明确的主题招商，同时兼顾开发商上规划的业态进行招商36二二: :招商策略招商策略; ;招商思路：拓展外围客户招商思路：拓展外围客户+ +巩固内围客户巩固内围客户招商思路：通过了解及实地感受项目扩大外围的对话招商思路：通过了解及实地感受项目扩大外围的对话 通过宣传及参与性活动巩固内维客户通过宣传及参与性活动巩固内维客户高品质的招商方式：高品质的招商方式：1、召开项目记者招待会的新闻炒作之后，举办有品位“酒店展销会”2、与政府联合举办项目推介洽谈会、临近城市地区商会3、媒体推广：整合推广体验式的招商方式：体验式的招商方式：1、现场招商活动+媒体广告+硬广+软文2、品牌商家签

23、约仪式“借助品牌商家的效应”带动其他商家进驻信心3、商场包装让商家感受到项目的商业氛围4、各类餐饮休闲娱乐活动如”美食节”“啤酒节”增加商业的知名度，感受商业人气37三三: :招商方式招商方式; ;1、项目招商发布会2、项目推介洽谈会3、大型零售连锁会议4、登门拜访6、电话联系10、慧通行商家资源7、行业内协政府机构8、临近城市地区商会5、整合推广9、现场面对面沟通38b: b: 租金价格策略租金价格策略39类似市场及周边市场租金水平类似市场及周边市场租金水平租赁条件建议参考依据租赁条件建议参考依据同类业态所能承受的租金水平同类业态所能承受的租金水平商铺整体费用与同类项目对比情况商铺整体费用与

24、同类项目对比情况长期发展与稳定经营长期发展与稳定经营项目租金范围的确立准确与否基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，项目租金范围的确立准确与否基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，对于一个新项目其租金定位参考依据主要为对于一个新项目其租金定位参考依据主要为：40各行业所能各行业所能承受租金条承受租金条三亚商业市场租金水平情况：三亚商业市场租金水平情况：三亚主要百货商场、主要商业街、餐饮街等同类型的市调来看，百货类主要以扣点形式出租而其他以铺位形式对外出租的采取纯租金形式，百货较多经营状况不佳，整体业态模糊不清。解放路步行街解放路步行街夏日百货夏日百货明珠广场明珠广场一方百货一方百货天鸿商厦

25、天鸿商厦41解放路步行街解放路步行街地理位置三亚市解放二路(东侧)汽车站旁建筑面积33000项目特色商业步行街层高一楼4.2米,2,3楼3.8米物业类型商住裙楼商业街(1,2,3楼为商铺)四楼以上为住宅柱距6米主通道宽2.2米商业层数层次通道宽1.6米垂直电梯4部临街面长440米(商业街分成南北两块,每边长220米)扶梯4部人工梯1部停车场无地下停车场地面也无停车场租金固定租金项目定位最大的购物中心交通状况西接解放路转跨胜利路，一直延伸到海边的三亚湾路业态规划一层:品牌服饰,路中间摆设小木屋卖旅游纪念品二层：男女士服装、皮具箱包、内衣裤、女士时尚饰品三层：男士服装、女士内衣、童装、经营模式进场

26、费:押两个月的租金，交固定租金1楼:150元/平方米.月左右(公摊率30%左右)，2楼:110元/平方米.月 (无公摊面积) 3楼:70元/平方米.月左右(无公摊面积) 小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚要做到最大,算是比较大,人气旺,档次适合大众消费.劣势：解放路交通道路不够宽阔,没有地下停车场,将来停车收费会对其有一定的影响;受季节性影响较大42明珠广场明珠广场开发商三亚南宏实业有限公司位置三亚市解放三路第二市场对面建筑面积56，000平方米占地面积20亩项目特色shopping mall商业面积56,000广场面积7000多平方米柱距8.4米层高一楼：4.8米；以上的

27、均为4.2米中庭1500平方米(1-7楼)主通道宽度4米左右垂直梯4部次 通道宽度2.5米层数共9层，地下一层，地上8层扶梯每层4部，上下各两部临街面长约120米停车位500个装修档次中高档交通状况临解放路三路租金按保本加提点的方式计算租售比例全出租项目定位三亚最大的shopping mall物业类型纯商业模式楼层布局负一楼：停车场；一楼：化妆品，珠宝首饰，皮鞋皮具二楼：男女服饰，运动休闲装，内衣睡衣服，美容护肤馆三楼：0898大型综合超市四楼：港龙家电城，数码电脑城五楼：运动休闲，床品布艺，童装玩具，图书超市，文教体育音像制品六楼：中华小吃城，海洋世界七楼：明珠电影城，广利空中美食夜吧八楼：

28、物业管理公司办公处（面积较1-7楼小得多）经营模式进场费用：50以下的5,000元；50以上的8,000元租金交付模式：保底（100元/）+提成（超越保底费用营业额的8%）+ 广告费用（总营业额的1%）（保底费用中包括工商，地、国税；但不包括发票税收（4.7%)签约时间：一年一签 ，管理费50元平方米月小结优势：商业体量目前在三亚是最大,楼层业态规划也最新,是shopping的业态模式,人气较旺,经营品牌中高档，目前对商家还处于培育期.有地下停车场.劣势：地理位置在解放路商业氛围不够浓的地段上,交通道路只有4车道,不够宽阔.与现代购物中心的所需要配套的交通条件还有较大差距.43夏日百货夏日百货

29、地理位置三亚市大东海旅游区商业面积20000平方米项目特色纯百货层高4.2米中庭无柱距8.8米主通道宽3米商业层数4层次通道宽2.1米交通组织2部垂直电梯、2部扶手梯临街面长两面临街,160米停车位无地下停车场停车场面积较大租金纯租金或提点(10%-25%)品牌越出名,提点越低一楼150/月左右，二楼租金为100为/月左右装修档次中档交通状况位于大亚弯商场定位三亚最高档扶梯4部楼层布局一层：化妆品、超市、国际品牌、珠宝首饰、咖啡厅；二层：鞋、内衣裤、品牌女装、皮具箱包；三楼：品牌男装、男士内衣裤、高尔夫用品；四楼：时尚家居用品、琴行、儿童乐园、日本料理、手工艺品经营模式采用保本加提点形式,根据

30、不同的品牌相应的提点不等,名气越大的牌子提点越低;统一管理,包括电费,中央空调小结优势：位置优越，处于大东海旅游区,商业体量在三亚算是比较大的,经营着三亚最高档次的品牌,消费者素质较高.劣势：过多地依赖旅游人群消费，人气不够旺,消费者主要是外国游客及国内高收入来三亚旅游度假群体,营业额受季节性影响较大。44一方百货一方百货地理位置三亚市解放三路(西侧）第二市场对面建筑面积15200项目特色纯百货层高4.2米中庭1-4楼柱距7米主通道宽2.2米商业层数4层（五楼仅做一个茶吧）次通道宽1.8米垂直梯一部临街面长47米停车位无地下停车场租金提点(10%-25%)品牌越出名,提点越低装修档次中档交通状

31、况面临解放路广场面积500多平方米人工梯一部商场定位中高档扶梯两部(对开)楼层布局一层:化妆品、精品百货、珠宝首饰、小家电、烟酒补品、鞋、品牌表；二层：女士服装、女士内衣、童装、女士时尚饰品三层：男士服装、皮具箱包经营模式提点和固定租金相结合，小档口的经营是已收固定租金为主，品牌门面的租金形式都是以提点为主，品牌的名气越大，提点越低珠宝首饰提点最高，达到25个点小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚,算是比较大,人气旺,档次适中.劣势：交通道路不够宽阔,没有地下停车场,商业业态规划过于陈旧45天鸿商场天鸿商场地理位置三亚市解放二路（东侧）69号汽车站对面建筑面积6020项目特色

32、纯百货层高米中庭无柱距米主通道宽2米楼层层次通道宽1.7米交通组织一部垂直电梯、二部扶手电临街面长44 米开业时间2003年7月营业面积3000平方米层高无地下停车场租金提点商场定位中档交通状况面临解放路业态规划(楼层布局)一层都市荟萃：珠宝首饰、化妆品、数码产品、小家电、名表、生活超市；二层新贵绅士馆：品牌男装、男仕精品、皮鞋、岛服；三层丰姿名媛馆：品牌女装、品牌内衣、时尚精品；四层欢乐文娱馆：童装童鞋、运动休闲、皮具箱包、家居寝饰、婴幼用品、欢乐天地；五层休闲养生馆：欢乐沙龙、健康美体经营模式均采用提点式8%-23%,品牌越出名提点越低小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚

33、,算是比较大,人气旺,档次适中.劣势：交通道路不够宽阔,没有地下停车场,商业业态规划过于陈旧46宝盛广场宝盛广场地理位置解放一路 建筑面积15000项目特色纯百货层高米中庭无柱距米主通道宽2米商业层数4层次通道宽1.7米交通组织一部垂直电梯、2部扶手电梯临街面长54米开业时间2008年12月营业面积13000平方米层高无地下停车场租金提点或纯租金商场定位中档交通状况面临解放路业态规划(楼层布局)负一层电玩城、电子通信；一层皮鞋、箱包、化妆品，服饰、手表饰品等：二层超市；三层女装、玩具，儿童用品等；四层品牌男装、运动服饰等经营模式租金按照使用面积计算：一层街铺400-1200元/平米，三、四层1

34、00-120元/平米保底租金，25%扣点小结优势：位置优越，位于解放路商业旺区,商业体量在三亚,算是比较大, 档次适中.劣势：交通道路不够宽阔,租金相对高、人气不旺、商业尚培育期471.1.解放路步行街解放路步行街: : （固定租金）（固定租金）一楼:150元/平方米.月(公摊率30%左右，不安装空调)、二楼:110元/平方米.月、三楼:70元/平方米.月(无公摊面积，包安装中央空调)、花车租金：1.2-1.5万/月/个2.2.建港路：建港路：30-80元元/ /（快餐、个体杂货店、茶馆、大排档、药房）3.3.榆亚路：榆亚路：60-100元元/ /（中餐、西餐咖啡、ktv）4.4.解放路：解放

35、路：90-250元元/ /（大型百货商场、超市、银行、家电、通讯类、快餐、建材店）5.5.红旗路：红旗路：60-120元元/ /（服饰、超市、家电、烟酒茶、个体日杂店）6.6.新建街：新建街：30-100元元/ /（服饰、个体杂货店、小型饭店、美容美发、通讯类）7.7.胜利路：胜利路：50-70元元/ /（银行、美容美发、休闲中心、建材市场等）8.8.三亚河东路商品街：三亚河东路商品街：30-50元元/ /（餐饮、汽配、药房、杂货店）9.9.三亚河西路：三亚河西路：80-120元元/ /（中、高档餐饮、西餐、酒吧、酒店及休闲娱乐）10.10.河东路，碧海国际（河东路，碧海国际（二、三楼2000

36、多平米，整租，55元/米，可商谈价格)1111、山水云天：、山水云天：一层278平米，1.3万/月，46元/平米主要街道调研：主要街道调研：48小结小结：1、三亚主要商业基本上集中在解放路，商业业态较为丰富，档次较高，临街商铺租金均价一般在120150元/月，二楼租金一般在均价75-110元/月，三楼租金均价一般在45-70元/月。2、河东商品街主要是以餐饮、杂货店及五金为主。街道的商业分布杂乱，档次较低，针对的消费群体主要是本地居民，临街租金水平在30-50元/平米不等 3、旅游区商业以夏日百货，亚龙湾百花谷为代表，夏日百货附近租金一楼150/月左右，二楼租金为100为/月左右，百花谷租金均

37、价在75元/月左右49同类业态所能承受的租金水平同类业态所能承受的租金水平行业行业建筑面积建筑面积能承受的固定租金或能承受的固定租金或扣率提成百分比扣率提成百分比休闲服30-10080120/或提成15-20%/1f5070/或提成15-20%/2f男女服装30-10080160/或提成1522%/1f5070/或提成15-22%/2f运动服装50-12060100/或提成1517%/1f4070/或提成1517%/2fkvv2000-4000 30-50/3f茶艺、书吧500-1500 30-50/3f海鲜餐饮2500-500030-50/1f、2f 、3f西式餐厅250-150070100

38、/ /1f4070/ /2f中式酒家1500-250040-70/ /2f特色餐饮500-120070-100/1f快餐连锁店350-50070-100/或扣点6%左右.一楼会所、休闲中心1000-30002540/ 50 对照行业租金及以上各区域租金调研情况来看，行业租金承受能力处于现出租项目定租范围之内且比较吻合，由此可见市场通过行业检验调整后现在所体现的租金水平相对比较真实，也不容作大范围调整，可作为我项目参考的一个真实依据，建议我项目对此市场依据不可偏移太多。小结：小结：51租金价格建议租金价格建议项目项目商业规模（平方米）商业规模（平方米）租金租金参考理由参考理由解放路步行街3300

39、0一楼:150元/平方米.月、二楼:110元/平方米.三楼:70元/平方米.月三亚最大的商业项目，而且临近本项目，经营模式及业态相式，可比性较强。明珠广场56000一楼113/月左右、二楼租金为90为/月左夏日百货20000一楼110/月左右、二楼租金为80为/月左右处于三亚的旅游区，区域规划良好，是未来三亚重点发展区域 ，而且是餐饮娱乐较为集中的地方，针对的消费群体与本项目相式，参考性较强。百花谷35000一楼90/月左右、二楼租金为50为/月左右本次价格参照项目比较分析本次价格参照项目比较分析项目以上述四个项目为参考进行类比，通过分值计算本项目租金。租金主要从以下几方面考虑：项目以上述四个

40、项目为参考进行类比，通过分值计算本项目租金。租金主要从以下几方面考虑：区域发展潜力；商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐射范围；发展商品区域发展潜力；商业规模；人流量；主力店；区域消费力；交通易达性；辐射范围；发展商品牌；商业成熟度、商家品牌、业态规划牌；商业成熟度、商家品牌、业态规划52类比项类比项分值分值( (分分) )百花谷解放路步行街明珠广场夏日百货本项目本项目区域发展潜力区域发展潜力 10610878 8商业规模商业规模 1077761010人流量人流量 10610866 6主力店主力店1055555 5商业成熟度商业成熟度10810983 3区域消费力区域消费力 1

41、088888 8交通易达性交通易达性10510889 9辐射范围辐射范围 10610767 7承受租金能力承受租金能力1069866 6商家品牌商家品牌1086788 8总计总计100658575687070租金均价租金均价c c（1f1f）-90150113110-权重比值权重比值k k-0.81.041.020.9-实际权重价格实际权重价格-72156111599-所占比例所占比例i i-20%30%30%20%-整体均价整体均价p p-14463419113113（1f1f）权重比值k：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。整体均价p：p=(c*k*i)；按照市场比较法测算项目一楼租

42、金价格约为113元/。租金价格建议租金价格建议53综合市场三亚商场及商家能承受的范围作比较比较法，从贴近租赁市场的角综合市场三亚商场及商家能承受的范围作比较比较法，从贴近租赁市场的角度出发；度出发；一楼整体租金均价初步判断一楼整体租金均价初步判断113113元元/ /n 市场综合比较后初步价格判断市场综合比较后初步价格判断租金价格建议（租金价格建议（1f1f）54n 按照商业价值规律判断按照商业价值规律判断按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值的值的50-60%50-60%。本项目二层大部分为大商家，承

43、受租金的能力相对会弱些，。本项目二层大部分为大商家，承受租金的能力相对会弱些，因此适合取其值因此适合取其值55%55%。按照商业价值规律判断，则项目二层租金价格为：按照商业价值规律判断，则项目二层租金价格为：113113* *55%=6355%=63元元/ /。租金价格建议（租金价格建议（2f2f）55n 按照商业价值规律判断按照商业价值规律判断按照商业物业的价值一般规律，三层商铺的商业价值约为一层街铺商业价按照商业物业的价值一般规律，三层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值的值的30-40%30-40%。本项目三层大部分为大商家，承受租金的能力相对会弱些，。本项目三层大部分为大商家，承受租金的

44、能力相对会弱些，因此适合取其值因此适合取其值30%30%。按照商业价值规律判断，则项目三层租金价格为：按照商业价值规律判断，则项目三层租金价格为：113113* *30%=3430%=34元元/ /。租金价格建议（租金价格建议（3f3f）56序号序号类别类别招商条件招商条件1标准租金 一层：113元/*月；二层：63元/*月；三层：34元/*月；2面积一层10228平方米；二层9941平方米；三层8932平方米；合计：29101平米。3租期小商户一般均按1-3年，餐饮租期在5-8年，休闲娱乐租期在8-10年，可优先续租。4免租期免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层、三层免租（

45、含装修期） 8个月内，靠近二期商业的商铺免租期适当放宽，建议免租期与二期商业开业时为止，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。5租金递增率从第4年开始逐年递增5%。6管理费及空调费 以物管公司确定为准7水电费均按当地水电局收费标准由租户承担。8履约保证金签订正式合同时，租户均须交纳二个月标准租金为履约保证金，另预交一个月租金。9二次装修要求及装修期商户提供租赁铺位标准装修效果图和招牌效果图：由物业与工程部审批，装修期内不计租金。10保险租户自行保险11税费租户承担经营所产生的所有税费，并向相关部门缴纳。商铺基本租赁条件建议商铺基本租赁条件建议57租金收益预算租金收益预算楼层楼层商业

46、面积商业面积租金均价租金均价月月/租金收益租金收益年年一层一层10228113元/13869168元二层二层994163元/7515396元三层三层893234元/3644256元合计合计2910171元/约约2502882025028820元元本项目商业总体租金按照正常运营收益每年约为本项目商业总体租金按照正常运营收益每年约为2502882025028820元。元。58c: c: 招商时间安排招商时间安排59完全招商完全招商45%45%2009.8-.122009.8-.122010.1-4.2010.1-4.招商准备期招商准备期品牌招商品牌招商全面招商全面招商筹备期筹备期初步推广初步推广2

47、010.8-10.2010.8-10.2010.122010.12完全招商完全招商70%70%同时准备开业同时准备开业n 时间节点安排时间节点安排一期商业招商时间节点建议一期商业招商时间节点建议交付使用及试业开幕交付使用及试业开幕正式营运调整期正式营运调整期2010.5-7.2010.5-7.完全招商完全招商60%60%全面推广全面推广招商进度将根据项目工程进度进行相应调整招商进度将根据项目工程进度进行相应调整60第一阶段：第一阶段：筹备期筹备期初步推广（初步推广（ 2009.8-122009.8-12）主要工作：主要工作：招商准备及招商推广 品牌商家及部分商家招商招商目标：招商目标：品牌商家

48、招商58家，占商业面积的15%-20%左右主要工作内容：主要工作内容：1）制定招商工作计划、商场整体形象及装修风格、筹备法律文件、工程图纸、制定招商整合推广方案、阶段推广主题、招商中心包装，现场包装、招商宣传推广工具、商铺价格区间，招商人员培训进场、商场经营管理介入。2）为了树立项目整体形象，增加商业认知度，新闻媒体、户外广告是此阶段的重头戏，广告既可以传递一期招商信息又吸引餐饮娱乐客户的关注，为正式招商奠定基础。3）与品牌商家及主力商家洽谈，在全面招商的最早阶段便能落实此批牵头租户有助于提高购物中心的号召了及其他商户入场的信心。61工作事项工作事项时间安排时间安排工作成果工作成果负责人负责人

49、8月份9月份10月份11月份12月份商场整体形象及装修风格建议商场整体形象及装修风格建议慧通行、发展商、室内装修公司商场经营管理介入配合进行规划硬件调整，管理费拟订商业经营公司室内设计介入商场的室内装修建议室内装修公司租金价格报告拟定商场铺位租金慧通行、发展商筹备法律文件法律咨询、五证、公司营业执照、受权书 发展商准备工程图纸效果图、工程图纸、广告位图、卸货位图 发展商招商统筹小组架构搭建成立商业招商统筹小组”慧通行市场调研再一次确定市场租赁条件慧通行招商人员培训进场详细熟悉项目同时安排进场慧通行第一阶段：第一阶段：招商准备具体工作计划招商准备具体工作计划62工作事项工作事项时间安排时间安排工

50、作成果工作成果负责人负责人8月份9月份10月份11月份12月份整体招商推广计划商业招商推广计划书广告公司项目整体vi广告公司招商物料招商手册及相关租赁文件广告公司、慧通行、发展商招商宣传片商业宣传短片广告公司项目网站介绍商业网站广告公司招商处设计招商处的设计广告公司项目模型制作商场整体及分层模型模型公司现场展板布置招商展板及铺位展板广告公司招商处启用咨询人员&招商人员入驻慧通行项目整体形象推广报版、户外广告牌、专业媒体广告公司项目现场包装围墙、路牌、横幅、广告牌、现场包装广告公司项目招商推介招商酒会、招商推介会、招商展厅礼仪公司、慧通行、第一阶段：第一阶段：招商推广具体工作计划招商推广

51、具体工作计划63工作事项工作事项时间安排时间安排工作成果工作成果负责人负责人8月份9月份10月份11月份12月份确定品牌商家招商策略招商策略及租赁条件调整慧通行制作针对性的招商资料品牌入驻前的调查及相关资料慧通行品牌商家跟进洽谈品牌商家入驻意向慧通行确定品牌商家入场与品牌商家签署租赁意向慧通行品牌商家签约仪式举办品牌商家进驻新闻发布会慧通行、广告公司确定商家招商策略招商策略及租赁条件调整慧通行商家跟进洽谈与商家签署租赁意向慧通行确定商家进驻意向完成铺位招商25%慧通行准备下阶段招商推广计划完成下阶段招商推广计划慧通行、广告公司第一阶段第一阶段; ;品牌商家及部分商家招商工作计划品牌商家及部分商

52、家招商工作计划64第二阶段：第二阶段：全面招商（全面招商（ 2010.1-42010.1-4月）月）主要工作：主要工作：联系客户 现场参观洽谈 举办品牌商家签约新闻发布会、制造人潮、建立信心招商目标：招商目标：完全招商45%主要工作内容：主要工作内容：1）全面跟进客户，根据各商户的性质来确定其进驻的位置，改进及更新招商数据、继续跟进牵头商户，此外在检讨之前的推广反应及调整后，对推广策略及租赁条件做出适当的调整，以适应商家及市场需求2）这个阶段以大量的广告及活动制造人潮、建立信心、促进招商，这个阶段不只考虑宣传商场的形象，还加插已经落实的商户标志，以增加其他商户的进驻信心3）安排足够人手陪同商家

53、实地考察，并未商家做出详细的解释及分析，以促进商家成交，同时努力开拓挖掘新进市场的优质客户，不断地提高购物中心的品牌实力65第三阶段：第三阶段：全面招商全面招商落实商户进驻商场落实商户进驻商场 （ 2010.5-72010.5-7 ）主要工作：主要工作：执行商务谈判 落实意向商家签订合同 举办招商活动、继续全面招商工作，招商目标：招商目标：完全招商60%主要工作内容：主要工作内容：1）继续全面跟进工作，到此为止，位置好的铺位基本上出租完毕，招商人员努力把剩余商铺租出去，完成招商任务。2)制定阶段媒体推广及活动计划，举办招商活动及少量的广告，以促进招商工作的全面完成3）租赁条款及租约均需落实，完

54、成整个签约程序。66第四阶段：第四阶段：交付使用及试业开幕（交付使用及试业开幕（2010.8-102010.8-10）主要工作：主要工作：协助商户装修 协助开发商准备开业工作招商目标：招商目标：完全招商70%，同时准备开业主要工作内容：主要工作内容：1）继续全面跟进工作，把剩余商铺租出去，2）进行全面跟进工作，包括视察场地、配合商户进场装修、签约等过程3）协助公关、开发商筹备开业活动及商场开业前指导67第五阶段：第五阶段：正式营运调整期（正式营运调整期（2010.122010.12）主要工作内容：主要工作内容：正式开业后需要有一段商家与本项目的相互适应与调整期，经营管理团队也要利用这段时间透过

55、商场数据（如营业额）顾客类型等等分析，更进一步了解每一商家的情况，将每一商家的优劣分析后作出经营调整策略，利用商家优势可举办联合促销或者其他大型活动，发现商家劣势也可在第一时间提交修正商家经营建议，经过这段时间的磨合后，购物中心才能调整出做正确的经营风格及经营方向68招商筹备客户拜访招商阶段一招商阶段二项目策划论证人员安排培训提交招商执行方案设计招商手册摸底信息反馈筛选看现场主动推介意向洽谈招商员驻场联系客户预约跟进洽谈结束招商商户进场二次装修开业签正式租赁合同交纳押金建档提交装修方案商户进场装修物业工程汇审评估总结开业活动联系客户招商阶段三筛选客户定铺签入驻意向书交定金招商执行步骤招商执行步

56、骤69招商人员商家甲方物业/工程商家甲方物业/工程商家招商人员招商人员甲方业务甲方领导第一阶段：洽谈阶段接待看场洽谈第二阶段：意向阶段定铺交订金签意向书报审批表第三阶段：签约阶段审批反馈审批单通知签单办理签订手续交款第四阶段：合同审批阶段上报合同审批合同返还合同甲方领导招商人员商家第五阶段：商家入驻阶段申请专修审批进场装修甲方领导商家商家装修验收开业招商流程表招商流程表70拟招品牌商家名单拟招品牌商家名单商家类别商家类别商家名称商家名称中式餐饮 拾味馆、九千馆、毛家饭店、缪氏川菜、三十三间堂、重庆的庄火锅、小肥羊、立平野菜谷、爱晚亭、三味食屋、德桂轩、东来顺、京豪酒家、阿里山涮涮锅、采蝶轩、北

57、京饺子馆、俏江南、大家乐、蓉记香辣蟹、海底捞、毛哥老鸭汤、大嘴鱼乡、京豪酒家海鲜餐饮 东郊椰林海鲜城、天天渔港、东海龙宫海鲜城、九龙阁海鲜城、西岛海鲜餐厅、聚德福海鲜城、珊瑚岸海鲜城、椰香湾海鲜城、东海渔村、中式快餐 粥公粥婆、亨美乐都市餐饮店、永和豆浆大王、味权中式快餐、真功夫、异国风情 巴西烤肉、大渔铁板烧、芭提雅泰菜餐厅、豆捞坊、美乐汇美食广场、大食代、元绿寿司、汉拿山、金太狼日本料理、铁板味一番、寿师傅、吉野家、广州蕉叶、汉江婷韩国料理西餐 咖啡时间西餐厅、雨花西餐厅、爱上咖啡西餐厅、老树咖啡、白桦林西餐厅、西提牛扒、赛百味西式快餐 麦当劳、kfc、尊宝比披萨、快可立、必胜客、棒约翰、

58、味千拉面 休闲餐饮 琳琅艺术蛋糕、欣圆蛋糕、仙迹林、illy咖啡、星巴克、真锅咖啡、一茶一坐、水果捞、满记甜品、特色小吃 鼎泰丰 休闲娱乐 皇家邮轮俱乐部ktv、凡尔赛ktv、钱柜、嘉贝年华俱乐部、好乐迪、好百年演艺城、71d: d: 招商推广策略招商推广策略72时代海岸商业核心价值提炼：时代海岸商业核心价值提炼：项项目目核核心心竞竞争争力力项目外围价值项目外围价值项目商业价值项目商业价值项目产品价值项目产品价值政府支持价值政府支持价值城市发展价值城市发展价值区域发展价值区域发展价值核心商圈价值核心商圈价值市场唯一性价值市场唯一性价值项目规模价值项目规模价值项目形象价值项目形象价值品牌商家价值

59、品牌商家价值项目经营概念项目经营概念73（主场展示攻略）（主场展示攻略）（外围展示攻略）（外围展示攻略）招商总攻略索引招商总攻略索引推广攻略推广攻略展示攻略展示攻略0909年招商策略年招商策略74制造准开业状态，弥补现场氛围的不足全程引导，一路攻克客户的内心屏障网罗项目周边路段的人流、车流围版、围版、楼体广告楼体广告 路旗路旗包装目的包装目的包装对象包装对象外围展示攻略外围展示攻略-户外广告户外广告树立项目的整体形象及商业氛围，增加商家的认知度，项目包装的核心思想在于使项目对外推广的形象与项目实际的形象有一定的切合度，通过对各核心截点进行包装布阵，制造热烈商业氛围，增加商家的信心75本项目楼体

60、有良好的对外展示效果，建议在项目的四面均悬挂楼体广告，充分利用楼体对外的昭示性，传播项目销售信息楼体包装示意楼体包装示意户外广告户外广告楼体条幅楼体条幅体验时尚体验时尚消费新模式消费新模式开启三亚开启三亚商业新时代商业新时代三亚商业航母三亚商业航母隆重招商隆重招商76将目前商业围板内容更换成商铺招商信息及效果图，向人车流展示商业未来的繁华街景。围版包装示意围版包装示意户外广告户外广告围版围版77目前建港路、榆亚大道等路段建议设有项目灯杆旗，发布成商铺招商信息，网罗经过项目周边的人车流。路旗包装示意路旗包装示意户外广告户外广告路旗路旗解放路解放路榆亚路榆亚路建港路建港路选择范围：建港路、解放路、榆亚路三亚湾路三