2017年云南省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德模拟试题

1、2017 年云南省房地产估价师理论与方法 ：房地产估价职业道德模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、下列会导致房地产价格偏高的情况是。a:政府协议出让土地b:购买相邻房地产c:卖方不了解行情d:设立抵押的房地产e:工业用地的监测点评估价格2、房地产估价的主要难点是（）。a 市场行情变化不定b.供需变化引起价格变化c.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握d.房地产价格的影响因素影响程度不同3、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因

2、素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。a 盈亏平衡b.敏感性c.风险d.概率4、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%， 国债收益率为 3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。a 3.5%b 5.17%c 7.75%d 8.59%5、下列不属于普通股股东享有权利的是。a:股息红利分配的要求权b:对公司事务的质询权c:要求赎回权d:公司剩余财产的分配权e:执行层的组织协调6、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5，计息周期为一年，实际利率是。a ： 1 061b： 0 061c： 0 500d： 0 06

3、0e:借款合同7、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。a 市场价值b.理论价值c.市场价格d.理论价格8、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是_。a 城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意b.城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批c.城市详细规划由城市人民政府审批d.县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批9、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。a: 土地使用权的获得方式b:转让的对象c:转让的方式d:转让的时间e:执行层的组织协

4、调10、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日内给予答复。a ： 5b： 7c： 10d： 15e：房地产估价机构必须加盖公章11、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为_元。a 1655.33b 1719.43c 1743.69d 2149.2912、 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内， 将建设工程竣工验收报告和规划、 公安消防、 环保等部门出具的认可

5、文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。a 10b 15c 20d 3013、 一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由_组织建立，_为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。a.建设部；房地产管理部门b.建设部；中国房地产估价师学会c.人事部；房地产管理部门d.人事部；中国房地产估价师学会14、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。a:坡屋顶顶棚上的空间叫开顶b:坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶c:如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼d:在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温e:执行层的组织协调15、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_

6、。a 保值性b.增值性c.异质性d.弱流动性16、在我国，会计年度自公历止。a ：上年的 6 月 1 日起至次年5 月 31 日b:上年的8月1日起至次年7月31日c:每年的1月1日起至12月31日d:每年的6月1日起至次年的5月31日e:执行层的组织协调17、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2 4 万元，该房地产的合理经营期限为年。a ： 10 0b： 12 5c： 13 5d： 40 0e:工业用地的监测点评估价格18、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。a:需求拉动型通货膨胀b：成本推动型通货膨胀c:结构

7、失调型通货膨胀d:预期型通货膨胀e:执行层的组织协调19、 _是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。a 总效用b.边际效用c .总效用率d.边际效用率20、工程投资额在_万元以下或者建筑面积在_m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。a 20， 200b 50， 300c 30， 500d 30， 30021、 标准深度是道路对地价影响的转折点 由此接近道路的方向， 地价逐渐升高； 由此远离道路的方向，地价。a:逐渐降低b:逐渐升高c:可视为基本不变d:为零e:工业用地的监测点评估价格22、田某于2011 年 7 月 1 日办理 5 年期住房公积金贷款， 2012 年

8、7 月 7 日住房公积金贷款利率下调， 如本年度住房公积金贷款利率不再调整， 则应从执行新的利率。a ： 2012 年 7 月 7 日b： 2012年8月 1 日c： 2013年 1 月 1 日d： 2013年7月 7 日e:执行层的组织协调23、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。a:开发商b:设计单位c:承包商d:监理单位e:借款合同24、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为 _。a 交易情况修正b.交易日期调整c.房地产状况调整d.区域因素调整25、注册管理初审机

9、构自准予注册变更之日起_日内，报建设部登记备案。a 15b 30c 45d 60二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分； 少选， 所选的每个选项得 0.5 分）1、商品房开发市场通常是典型的市场。a:完全竞争b:垄断竞争c:寡头垄断d:完全垄断e:借款合同2、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。a 资本化率=安全利率 +投资风险补偿-投资带来的优惠b.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠c 资本化率 =安全利率 +投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投

10、资带来的优惠d 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 3、估价作业方案编制的思路包括。a:拟采用的估价技术路线和估价方法b:拟调查搜集的资料及其来源渠道c:预计需要的时间、人力和经费d:估价作业步骤和时间进度安排e：估价报告的编写4、下列不属于金融范畴的是_。a,货币b.信用c.商品d.银行5、房地产的供给弹性主要有_。a.供给的社会弹性b.供给的人口弹性c.供给的价格弹性d.供给的要素弹性e.供给的经济弹性6、下列属于承担民事责任的方式有。（2009年试题 ）a:罚款b:吊销证照c:赔偿损失d:赔礼道歉e:停止侵害7、下列属于普通股股东权利的有_。a

11、 有限的表决权b.股票的转让权c.对公司剩余财产的分配权d.对公司事务的质询权e.要求赎回权8、下列关于公共物品，表述正确的是。a:公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品b:公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品c:当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增 加成本d:私人物品的特征显然不同于公共物品e:公共物品的提供对社会福利是十分重要的9、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。a:理论上适用的估价方法，都必须选用b:在适用的估价方法中，选用两种即可c:理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用d:必须选用两种以上的估价方法，

12、不能只选用一种估价方法e:仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法10、不属于土地取得成本构成的项目有。a:可行性研究费用b:拆迁安置补偿费用c: 土地使用权出让金d:基础设施配套费用e:勘察设计工程费11、 随着行业市场营销费用的增加， 会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为 _。a 市场潜量b.市场预测量c.市场最低量d.市场最局量12、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。a:补偿方式和补偿金额b:安置用房面积和安置地点c:搬迁期限d:搬迁协议e:搬迁过渡方式和过渡期限13、国际上通行的衡量房地产

13、泡沫的指标有几种。a ：期内可供租售量/历史同期可供租售量b:实际价格/理论价格c:房地产价格指数/居民消费价格指数d:房地产投资需求/房地产使用需求e:房地产价格增长率/实际gdp增长率14、建筑材料的力学性质包括等。a:强度b:塑性c：硬度d：密实度e:耐磨性15、制作深度价格修正率的要领是_。a 选取标准宗地b.设定标准深度c.将标准深度分为若干等份d 制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率e.按深度价格修正率求取路线价16、某地区商品住宅价格 1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440 元/m2、3620元/m2、38

14、00元/m2、3980元/m2,采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为元/m2。a 4120b 4149c 4184d 421617、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450 万元净现值；如果市场前景不好，则将产生 -3680 万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45；一般概率为 35；不好的概率为20则该项目的期望值为万元 (2008 年试题 )a ： 2677 50b： 3680 60c： 4003 50d： 5356 80e:借款合同18、估价所需的资料包括下列几个方面_。a.对房地产价格有普遍影响的资料

15、b.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料c.类似房地产的交易、成本、收益实例资料d.反映估价对象状况的资料e.反映估价对象权益和区位状况的资料19、瑕疵请求权是指 _。a .拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷b.公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷c.竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷d.买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷20、根据城市用地分类与规划建设用地标准 (gb 50137 2011)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。a:广场用地b:公用设施用地c:道路与交通设施用地d:商业服务业设施用地e:公共管理与公共服务设施用地21、 随着社会经济的发展， 房地产开发活动变得越来越复杂。 它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有等方面的知识。a:城市规划b:建筑设计c:建造技术d:风险控制与时间管理e:项目管理22、禁止发布房地产广告的是_。a 在划拨土地上开发建设的房地产b.已设定抵押的房地产c,未取得商品房预售许可证的房地产d,没有选聘物业管理企业的房地产23、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是_。a 金融业的发展b.社会