商业经营模式探讨

1、街区意象：街区意象：一个整体的商业品牌；一个整体的商业品牌；一个业态极尽齐备的超级购物中心；一个业态极尽齐备的超级购物中心；整个街区实行着一个整个街区实行着一个mallmall的商业功能的商业功能东门的价值再思考street mallstreet mall的基本特征：v开放性强的成熟街区开放性强的成熟街区v 良好的步行系统良好的步行系统v 业态齐备业态齐备v 核心商家统领核心商家统领商业对项目的意义商业对项目的意义成为项目增值举措成为项目增值举措具有展示价值具有展示价值利润的重要来源利润的重要来源利用项目的商业资源优势利用项目的商业资源优势提升住宅产品的附加值提升住宅产品的附加值商业街铺化与售

2、卖商业街铺化与售卖商业街成为项目展示的重商业街成为项目展示的重要组成部分要组成部分折扣店折扣店汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛 等低价型业态的聚集区等低价型业态的聚集区专卖型专卖型没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺 组组 成，是集市向室内空间的演变成，是集市向室内空间的演变景观型景观型整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅 游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具 有艺术化外观的建筑造型有艺术化外观的建筑造型娱乐

3、型娱乐型除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等 娱乐设施及创新业态娱乐设施及创新业态商业形态归纳商业形态归纳景观型景观型整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅整体建筑构成一个独特景观，成为一个著名的旅 游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具游景点，通常是将古建筑改造，或是设计一个具 有艺术化外观的建筑造型有艺术化外观的建筑造型娱乐型娱乐型除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等 娱乐设施及创新业态娱乐设施及创新业态我们需要全新的商业建我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加筑形式和创新业态增加售卖

4、空间售卖空间生活型生活型最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足 商圈居民的日常生活需要商圈居民的日常生活需要折扣店折扣店汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛 等低价型业态的聚集区等低价型业态的聚集区专卖型专卖型没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺 组组 成，是集市向室内空间的演变成，是集市向室内空间的演变生活型生活型最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要满足 商圈居民的日常生活需要商圈居民的日常生活需要现有商圈内已有的较

5、现有商圈内已有的较为常见的商业形态为常见的商业形态项目商业类型定位项目商业类型定位商业类型定位商业类型定位景观型景观型mall艺术化外观形成旅游景点艺术化外观形成旅游景点娱乐型娱乐型mall零售店零售店+ +娱乐设施娱乐设施社区性商业区为主邻里性商业区为辅社区性商业区为主邻里性商业区为辅深圳最受瞩目的深圳最受瞩目的“都市综合体改造计划都市综合体改造计划”商业定位方向商业定位方向项目商业规模的限定项目商业规模的限定我们的江湖地位我们的江湖地位商业类型定位商业类型定位街铺最大化的社区步行网络街铺最大化的社区步行网络street mall增加售卖空间，增加售卖空间，dv单一的消费主题已成为过去，消费

6、是一个很自由的东单一的消费主题已成为过去，消费是一个很自由的东西，消费者的需求向多方向延伸，形成综合消费方式西，消费者的需求向多方向延伸，形成综合消费方式消费者需求多元化消费者需求多元化娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐 转变成独立的转变成独立的主题单元主题单元，满足消费者多元化的需求，满足消费者多元化的需求street mall就是在建筑形式上提供这种可能性，创造这就是在建筑形式上提供这种可能性，创造这样一种环境，把不同的人聚在一起样一种环境，把不同的人聚在一起，让人们在商业场所让人们在商业场所里自由穿梭，这就是最具体的都市生活里自由

7、穿梭，这就是最具体的都市生活.商业操作方式解析商业操作方式解析操作模式特征主导方向目 标制约条件案例以售卖为主非销售面积小30%，以小主力店带动整体商铺销售地产开发短期实现盈利需要良好的规划如经营不善，对后期项目有较大影响大部分街铺带租约销售租约前置开发、经营相结合中短期实现盈利前置兑现困难引起信用危机中港城、太古广场租约后置中长期实现盈利开发风险较高钻石广场店铺经营主力店大于80%，核心主力店大于60%零售商业长期经营资金回流慢回报期长，风险高要求有雄厚的资金实力茂业百货、城市广场操作操作模式模式市场市场增长增长率率相对相对市场市场份额份额属性属性卖场卖场类类低低高高现金现金牛牛成熟市场中的

8、领导者，成熟市场中的领导者，它是企业现金的来源它是企业现金的来源带租带租约销约销售类售类租约租约前置前置高高低低问题问题面临新的市场，风险面临新的市场，风险较大较大租约租约后置后置高高低低瘦狗瘦狗处于被淘汰边缘处于被淘汰边缘经营经营类类高高低低明星明星高速成长市场中的领高速成长市场中的领导者，将来可转化为导者，将来可转化为现金牛现金牛。 明星业务明星业务高高市场市场增长率增长率 高高明星明星star现金现金牛牛cashcow问题问题question瘦狗瘦狗 dog相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵商业操作方式的比较商业操作方式的比较零售商业的制约零售商业的制约 对于发展商来说属于跨行

9、业行为对于发展商来说属于跨行业行为对招商的依赖性过大，从招商到运营均较为被动对招商的依赖性过大，从招商到运营均较为被动 资金回笼慢，运行周期过长，造成风险过大资金回笼慢，运行周期过长，造成风险过大 商业项目的可行性商场前景周边商业状况世联gis查询项目是否可行的关键： 1、能否引进大型购物中心； 2、内街商业气氛的营造。产品产品“商业街商业街”为社区注入新的文化体验为社区注入新的文化体验主动主动式复式复合商合商业业购购 物物娱娱 乐乐餐餐 饮饮休休 闲闲舒适环境舒适环境人性服务人性服务特色商业结构特色商业结构富赫消费群体富赫消费群体商业部分做商业部分做成商业街的成商业街的形式，在外形式，在外立面上保持立面上保持整体风格的整体风格的统一的前提统一的前提下，将其分下，将其分为多种经营为多种经营主题，全方主题，全方位的满足消位的满足消费者的需求费者的需求产品产品“商业街商业街