南京楼盘项目策划定位报告

1、孙子兵法一开篇就讲到， “夫未战 而庙算胜者，得算多也。 ”什么是庙算？ 对房地产开发来讲， 确实是项目的前期策 划，尤其是战略和策略层面的把握与设 计，即项目市场定位，在专门大程度上决 定了项目的成败。本策划方案是以专业的市场尺度对项 目进行市场调研分析、策略把握，依照土 地资源的最高使用价值， 以最符合市场需 求及客观有效可行的利益目标来决定如 何设计产品，如何确定其功能需要，即在 技术可行， 规划许可且财务同意的前提下 达到资源的最有效整合， 并在保证效益最 大前提下达到缩短销售时刻、 减少投资风 险、为开发商在房地产界树立卓越形象的1 / 76目的。一、社会经济背景简要分析（一） 总体

2、宏观环境（ 1）国家政局稳定，政体改革对社会进展无不利阻碍，在 中长期内有利于国家经济的进展。（2）整体国民经济的进展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WT跆国民经济带来更多的是机遇， 经济增长将成 为中长期的市场特征。 “高投入、高增长”的宏观经济 政策在短、中期内对经济进展的阻碍是有利的，然而， 该政策的中长期是利、是弊，有待观看和进一步评估， 以及后续相关政策的内容而定。（3）非公有制经济，特不是私营经济的进展不管是质依旧 量，都将有一个较大的进展，将成为以后市场中最活跃 的部份。2、区域经济及微观环境1）本市经济进展势头良好， 持续五年保持 10%以上的增长速度，给都市进展奠定了良好的

3、经济基础。2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中的亏损面在减少， 经济效益向好的方向进 展，但效益的增长是有限的。3）经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一、二 类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新 经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高专门 快。尽管这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。 与沿海及最发达都市相比，质与量上还有专门大差距。 尽管，这一阶层差不多形成，然而力度与厚度，还专门 薄弱。4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期 内可不能有大的提高， 且社会财宝阶层归集现象日趋明 显。5）以住房需求为代表的市场需求增加，梯级的消

4、费特征 日趋明显，消费信心、消费劲上升，消费观念与消费品 味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。6）都市进程的步伐进一步加快， “一小时都市圈”的构架 建立，使南京市做为一个国际化中心都市的吸引力更 大、市场前景更加宽敞。3、行业背景（1）房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高 紧密度的行业特性， 使其成为目前经济进展中增长最快 最具活力的行业之一。（2）其对经济增长的贡献率日益明显，日趋重要，因此， 国家在宏观与微观上出台了一系列的相关政策，扶持、 推动、规范房地产业向健康方向进展。（ 3）行业处于上升期，进展环境好，进展前景宽敞，然而， 相对稳定与明显的效益水平，加之相对低的

5、进入门槛， 使行业的竞争者日益增多，竞争程度日趋激烈。（ 4）行业进展水平不断提高，相关政策的不断出台，促使 整个行业的进展更加有序，规范并推动行业的竞争水 平、竞争层次向更高的方向进展。结论：本案进展的宏观环境良好，微观环境有利，大的市场环境 风险较小，项目的开发处于有利时机。二、项目市场环境分析（一）南京市环境概况1、南京市概况南京为中国沿海经济发达省份江苏省省会，简称宁， 另有金陵、建邺、石头城等不称。其地处长江下游，位于 北纬 31度14分，东经 118度 22分，东距长江入海口约 300 公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水网 地区。属亚热带季风气候区，四季分明，南京气候特点

6、： 冬季雪少；夏季多雨，有雨涝，长江出现了大洪水；中秋 阴雨连绵， 暮秋以后干旱少雨， 年平均雨天 146 天，年平 均气温 15.9 度，年均降雨量 1214.5 毫米。南京现辖十一区 （玄武区、 白下区、 秦淮区、雨花区、 建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、大厂区、栖霞区、江 宁区）四县（六合县、江浦县、溧水县、高淳县） ，全市 总面积 6507 平方公里，其中市区 2591.78 平方公里，总 人口 623.8 万人，其中城镇人口 443.46 万，农村人口 180.34 万人。南京土地规划自市中心向外共分为七个级不， 市中心 为一级， 城郊结合部为七级地； 依社会经济文化进展程度 的不同

7、，鼓楼、玄武、白下区为一类区域；秦淮、建邺、 下关、雨花为二类区域；栖霞、浦口、大厂、江宁为三类区域。2、南京经济特征简析（ 1）南京是我国东部地区重要的综合性工业基地， 已形 成了以电子、汽车、化工和一批地点特色产品为主 导的综合性工业体系。（ 2）南京国有经济比重偏大， 但随着改革开放步伐的加 快，合资，私营经济增长势头较猛，在某些经济领 域已占据优势。（3）98 年国内生产总值为 825.13 亿元，99 年为 895.3 亿元，同比增长 8.5%，其中第一产业增长 6%，第二 产业增长 9.3%，第三产业增长 12.7%。（ 4）99 年第三产业保持强劲进展势头，对经济增长的 贡献率达到 64.2%。（5