物业管理规约（建议稿）

1、物业管理规约（草案）物业名称： *小 区;物业类型：住宅;总建筑面积：（平方米）；物业座落位置： *（物业详细的路街道巷门牌号）。总 则第一条为明确业主、物业服务企业和物业开发建设单位 的权利、义务，规范物业服务企业的行为以及业主大会、业主 委员会、职责、运作，保障本物业的依法与合理使用、维护、 管理，保护业主的共同利益与合法权益，建立良好的公共秩序, 营造安全、文明的生活、工作环境，根据物权法、城市 房地产管理法、物业管理条例、业主大会和业主委员 会指导规则等相关法律、法规和政策规定，制定本物业管理 区域内的物业管理规约（以下简称本规约）。第二条业主。业主是指房屋、停车位等物业（产权）的 所

2、有权人。物业的承租人、借用人或者其他物业使用人仅在业 主授权范围内可以代表业主。第三条 业主委员会。小区业主可以依照物权法设立 业主大会，由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全 体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会 的执行机构，由业主大会会议选举产生。第四条物业服务企业。物业服务企业是业主委员会通过 依法选聘的物业管理、服务企业，按照物业服务委托合同，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并 维护相关区域内的环境卫生和社区秩序。第五条建设单位。建设单位是指本小区房屋及其基础设 施开发、建设企业，在此仅指*房地产开发有限公司。* 房地产开发有限公司是本小

3、区房屋及其基础设施前期开发、建 设过程中的业主，完成房屋、车位等相关物业买卖合同行为后, 完成了与物业（产权）所有权人的业主身份转变。第六条 本规约由业主大会审议通过，对物业管理区域内 相关的全体业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位及其 关系、行为具有约束力，应当严格遵守。第二章物业的管理、使用、维护第七条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以 委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物 业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设 单位选聘了物业服务企业的，并签订了书面的前期物业服务合 同，期限未满，业主委员会与物业服务企

4、业签订了物业服务合 同生效的，前期物业服务合同终止，但不得免除未履行的责任 和义务。第九条物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧 失。第十条和泰花园小区业主大会及业主委员会的活动，在 *区政府、*社区（街道办事处）、*居委会有关部 门及选举业主委员指导和协助下进行。第十一条业主委员会委员由业主大会选举产生，是物业 管理区域内的业主代表，业主委员会由5至11人单数组成。 业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主 委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项，由业 主大会议事规则依法作出约定。第十二条 选聘、解聘物业服务企业须经本物业管理区域 内专有部分占建筑物总面积过半数的业

5、主且占总人数过半数 的业主同意，由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物 业服务企业（其他管理人）签订物业服务合同。第十三条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托 管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主或业主委 员会的监督。第十四条本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的 含义：（一）共用部位是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、 使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其 他在使用上、功能上为整幢建筑服务的房屋等。（二）共用设施设备是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、 消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道

6、路、 路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。第十五条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备 的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第十六条 本物业管理区域内不得有以下行为：（一）擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、 功能和布局等。（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、 绿地、停车场、自行车房（棚）等共用部位、设施设备及公共 场所（地）。（四）损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、 供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备

7、。（五）不按规定堆放物品、（六）违反规定存放易燃、 排放有毒、有害、危险物质。（七）违反规定饲养家禽、（a）践踏、占用绿化地，丢弃垃圾，高空抛物。易爆、剧毒、放射性等物品和家畜，豢养宠物等。损坏、涂划园林建筑小品。（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。（十）违反物业区域内的交通管理规则，随意停放车辆，鸣喇叭。（十一）制造超过规定标准的噪音，休息时间制造噪音污染。（十二）擅自在房屋外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等 其他结构，不按设计和指定的位置安装空调外机且不进行滴 水、加固处理。（十三）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。（十四）危害公共

8、利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。（十五）法律、法规及政府规定禁止的其他语言、行为、 活动等。第十七条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同 意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征 得业主委员会的同意。第十八条 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的 道路、场地，在约定期限内恢复原状。第十九条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法 权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。第二十条责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同 意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第三章专项维修资金的筹集.

9、管理和使用第二十一条专项维修资金收取、使用、管理和监督，执 行太原市的房屋专项维修资金管理办法的有关规定。第二十二条专项维修资金由业主大会筹集，属于业主所 有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的 维修和更新、改造，不得挪作他用。业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项 事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业 主，且占总人数2/3以上的业主同意。第二十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与 单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关 规定交纳专项维修资金。第二十四条一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次专 项维修

10、资金30%时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹 专项维修资金。第二十五条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质 量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、 物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第二十六条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项 服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物 业管理一并委托给他人。第四章物业共用部分的经营与收益分配第二十七条 按照以下条款进行本物业管理区域内物业共 用部位、共用设施设备的经营和收益分配：（一）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在 征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办 理有关手续。（二）

11、利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施 设备进行经营的，业主所得收益部分，归该幢全体业主共同所 有，并主要用于补充专项维修资金。（三）利用业主依法享有的物业管理区域内的共用设施设 备进行经营的，业主所得收益部分，归全体业主所有，并主要 用于补充专项维修资金。第五章业主共同利益的维护第二十八条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管 理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务等进行规定，但不得侵害物业买受人的合 法权益。第二十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物 业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第三十条 下列事项由业主共同决定：（-）制定和

12、修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第六章业主共同管理权的行使第三十一条本物业管理区域内的业主依法享有以下权 利：（一）所拥有物业的各项法定权利。（二）与其他业主一同对本物业实施监督管理。（三）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供 的服务；监督物业服务合同的履行。（四）提出修改本管理规约、业主大会议事规则的建议。（五）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项 提出建议；参加业主大会会议，行

13、使投票权。（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主 委员会工作。（七）合理使用物业共用部位、共用设施设备和相关场地 的权利；对其使用情况享有知情权和监督权。（八）监督本物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的归集、管理和使用。（九）制止和投诉本物业区域内装饰装修、违规违章搭建 建筑物、私自占用共同空间等影响业主共同利益的安全隐患， 以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为。（十）法律、法规、规章规定的其他权利。第三十二条 本物业业主大会、业主委员会依法开展工作 所需的经费由全体业主共同承担，不包含在本物业区域内物业 服务费中，并由业主委员会负责筹集和管理。业主大会、业主委员会工作经费

14、的筹集和管理使用按照业 主大会依法制定的相关规定执行，并对使用情况定期公告和接 受业主质询。第三十三条 本物业管理区域内共用部位、共用设施设备 及公众责任保险，由全体业主按其拥有物业权属份额大小享有 权利、履行义务，其费用进入物业服务成本或者物业服务支出, 由实施物业管理服务的物业服务企业代行办理相关手续；业主 的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。第七章建设单位、物业公司、业主应尽的责任和义务第三十四条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管 理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事 项，依法作出约定。第三十五条建设单位

15、制定的临时管理规约，不得侵害物 业买受人的合法权益。第三十六条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约 向物业买受人明示，并予以说明。第三十七条物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同 时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。建设单位与物业 买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内 容。第三十八条建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有 相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小 的，经小店区政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前， 建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务

16、合同。第四十条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向 物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配 套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。第四十一条建设单位会同前期物业服务企业应当在前期 物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会，以及前 期物业服务企业收取业主相关费用及其使用情况的业主委员 会验收报告和审计决算报告。第四十二条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设 备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第四十三条 建设单位

17、应当按照规定在物业管理区域内配 置必要的物业管理用房。第四十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保 修范围，承担物业的保修责任。第四十五条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人 的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十六条业主委员会按照国家确定的房地产开发与物 业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的 物业服务企业。第四十七条业主委员会招聘了物业服务企业，服务合同 正式生效后，建设单位签订的前期物业合同应立即终止并及时 移交相关资料，未履行完成的责任和义务应尽快完成并经业主 委员会及业主委员会招聘了物业服务企业验收确认。第四十八条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资

18、格。第四十九条从事物业管理的人员应当按照国家有关规 定，取得职业资格证书。第五十条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企 业订立书面的物业服务合同。第五十一条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质 量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、 物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第五十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第五十三条物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应 的法律责任。第五十条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理物业验收手续。业主委员

19、会应当向物业服务企业移交本规约规定的相关 资料。第五十五条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第五十六条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将 物业管理用房和本规约规定的资料交还给业主委员会。第五十七条物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的 物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第五十八条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项 服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物 业管理一并委托给他人。第五十九条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用 与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业 主和物业服务企业

20、按照国务院价格主管部门会同国务院建设 行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约 定。第六十条物业服务费由全体业主按其拥有物业权属份额 大小共同分担，并在物业服务合同约定期限内及时付清。业主 与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约 定，业主负连带交纳责任。第六十一条物业服务企业可以根据业主委员会的委托提 供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第六十二条个性化服务，服务费用由物业服务企业与个 人协商确定，相关责任不在业主委员会协调和管理之内。第六十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、 通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服 务企

21、业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额 外费用。第六十四条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物 业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第六十五条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急 措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救 助工作。第六十六条物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国 家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时， 应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第六十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由 业主和物业使用人约定，但不得

22、违反法律、法规和管理规约的 有关规定。第六十八条物业使用人违反本条例和管理规约的规定， 有关业主应当承担连带责任。第六十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第七十条业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途 的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务 企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会 讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第七十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物 业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第七十二条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占 用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业 的同意；物业

23、服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应 当征得业主委员会的同意。第七十三条业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘 的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第七十四条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物 业服务企业。第七十五条物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止 行为和注意事项告知业主。第七十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合 法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。第七十七条责任人不履行维修养护义务的，经业主大会 同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第七十八条本物业管理区域内的业主依法履行以下义务：（一）自觉遵守本管理规约，以及本物业共用部位和共用

24、设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制 度。在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关 系时，告知并要求对方遵守本物业有关的管理制度和本规约， 并承担连带责任；在转让所拥有物业时，告知受让人遵守本规 约、业主大会议事规则和业主大会作出的有关决定。（二）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定；配合物业服务企业的管理服务活动。（三）依照物业服务合同约定标准按时交纳物业服务费 用；根据物业管理有关法规和政策规定，交纳专项维修资金。（四）维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及 共用设施设备的完好，注意保护环境；遵守攀枝花市市容市貌、 环境卫生、绿化、环境保

25、护等相关管理规定；主动清除所洒落 在共用场地的物品；自觉恢复所污染、破坏的地面原样。（五）配合对物业共用部位、共用设施设备进行的维修养 护。责任人承担造成物业共用部位、共用设施设备或其他业主 房屋及附属设施设备损坏的赔偿责任。（六）进行室内装饰装修时，遵守建设部住宅室内装饰 装修管理办法和城市房屋装修结构安全管理规定的规定; 在工程开工前，事先告知物业服务企业，清楚物业服务企业告 知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项；主动配合物业 服务企业依据有关规定对装饰装修活动的监督检查；避免房屋 装修影响毗邻房屋的使用安全。因搬迁、装饰装修等原因使用本物业共用部位、共用设施 设备时，事先告知物业服务

26、企业，并在约定的期限内恢复原状。（七）委托物业服务企业对自用部位的有关设施设备进行 维修、养护的，自行支付相应费用。当房屋及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的 他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻时，按规定或约 定由业主单独或联合维修养护；不进行维修养护，视为同意由 物业服务企业依据有关规定进行维修养护，并按规定或约定分 担维修费用。（八）安全使用水、电、气等，发现安全隐患及时按规定 处理、报告。（九）预留紧急联系方式，配合物业服务企业在突发事件 发生时采取的紧急避险措施。（十）维护家庭和睦、邻里和谐、小区平安的义务。（十一）维护小区整体形象、荣誉的义务。（十二）本小区提倡志愿者服

27、务行为。（十三）法律、法规规定的其他义务。第八章违反管理规约应当承担的责任第七十九条对不执行太原市房屋专项维修资金管理办法 的有关规定缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在 物业管理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以 起诉。第八十条 违反本规约的规定，挪用专项维修资金的，由 业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门追回挪 用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并申诉处 挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金， 情节严重的，由业主委员会报告颁发资质证书的部门吊销资质 证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接 责任人员的刑事责任。第八十一

28、条因物业管理纠纷而引起民事诉讼的，其费用 由当事人依法承担；提起共同诉讼的，经当事人授权，推荐诉 讼代表人具体实施，其费用由参加共同诉讼的当事人依法承 担。第八十二条 违反本规约的规定，物业服务企业将一个物 业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处 委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由业主 委员会报告颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收 益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、 养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的， 依法承担赔偿责任。第八十三条 违反本规约的规定，未经

29、业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门处i万元以上10万元 以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共 用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会 的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑 和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害 业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元 以下的罚款。第八十四条违反本规约的规定，建设单位未

30、通过招投标 的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选 聘物业服务企业的，由业主委员会报告小店区人民政府房地产 行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以 下的罚款。第八十五条违反本规约的规定，建设单位擅自处分属于 业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的， 由业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门处5万 元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔 偿责任。第八十六条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由 业主委员会报告小店区人民政府房地产行政主管部门责令限 期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企 业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第八十七条违反本规约的规定，建设单位在物业管理区 域内