(整理)城建集团物业评估报告

1、城建集团库存物业评估报告谨呈：深圳市城市建设开发（集团）公司2011年3月一、目前深圳房地产市场发展评述二、库存物业概况介绍三、销售价格评估、目前深圳房地产市场发展评述1. 近期市场概述楼市平淡，量跌价平受新政影响，近期深圳楼市整体十分平淡，新增供应锐减8 成，成交量减少近6 成。2 月份全市仅万科金色领域一个项目取得预售许可证，全月也仅5 个楼盘推售，供应量只有 7.31 万平方米，环比减少超过8成。 1 月底新政造成一些开发商观望，推盘量不足。推盘萎缩、新政，在三重因素制约下，2 月份新房成交量急剧下滑，仅成交1806 套、15.23 万平方米，环比分别减少56.25%和 55.91%。

2、2月 2日至 8日的春节长假全市仅成交34 套住宅，节后成交虽逐步回升，但因供应低迷，回升幅度相对有限。另外，1 月底新政的出台对成交氛围也产生一些消极影响，二套房首付6 成，利率1.1 倍，同时不少银行取消首套房优惠利率，以及再次加息，这些政策进一步削弱市场购买力，抑制一些成交。不过，新政的效果在近期体现的并不明显，从一些楼盘的成交看，深圳市场需求仍较为强劲。在限购以及第二套房首付持续提高的环境下，合拼户型应是首当其冲，但以合拼户型为主的万科金色领域开盘售出约300套， 销售率约9 成， 开盘当天1000多批客户抢购300 余套住宅的场面，氛围可说是十分火爆。除了万科金色领域之外，以中小户型

3、为主的万科红销售同样理想，一周售出70 余套单位。相对于供应量小的新房市场，二手房市场更能全面反映市场的变化，根据中原的监测，二月份最后一周看房客户大幅增加，周末的看房客户数量已逼近2010 年高峰水平，周末二手房成交量也恢复至1 月份的 8 成左右， 市场显著回升。政策越来越严厉，但目前来看效果不佳，原因可能有两方面：一是调控政策的边际效用降低，政策频繁出台，但始终压制不住房价，购房者对政策不抱太大希望。二是通胀压力不减，周边一些国家物价高涨，黄金、原油价格持续走高，导致避险需求依然强劲。也正是由于新政抑制需求的作用尚不明显，加上新政出台时间较短，2 月份房价变化不大， 仍维持在1 月份的高

4、位。新推楼盘价格稳中有升，万科金色领域价格虽创福永新高，但扣除装修价格以及适当的品牌溢价，其价格与邻近的金域豪庭相差不大。深业紫麟山和万科红加推单位价格变化不大，振业峦山谷和金地上塘道加推单位价格有所上涨，不过新单位位置比之前的好。在售项目价格也变化不大，虽有个别在春节及元宵节促销，但幅度有限， 2 月全市住宅成交均价20588 元 / 平方米，环比上涨2.08%。3 月份是传统的楼市旺季，历年来其供应量环比都会有较大幅度回升，今年同样不例外，有超过8 个楼盘推出，不过基本上都是旧盘加推，全新入市的项目极少。供应增加有望带来成交量上升，虽然在政策的打压下，一些楼盘销售可能遇阻，但从2 月底依然

5、旺盛的需求看，合理价位的楼盘也可取得理想的销售，市场将再次出现成交分化现象。房价预计仍会维持稳定，政策后房价一般都会有段观望期，况且从2 月份春节后的成交看，市场成交尚未陷入极度萎缩的状态，开发商也不急于降价。在新“国八条”的影响下，楼盘价格同样维持稳定，开发商不敢草率涨价，也不急于降价。新推楼盘价格稳定，万科金色领域价格虽创片区新高，但其含装修价格以及品牌溢价，实际价格水平与片区的金域豪庭相差不大。万科红和深业紫麟山价格与上一批单位相 差不大，振业峦山谷和金地上塘道价格上涨，但本月项目推出的都是楼王单位，价格上浮 也在情理之中。在售楼盘价格涨跌互现，2月份80个项目成交，其中74个项目在1月

6、份也有成交。 这74个项目中，34个项目成交均价环比上涨，40个项目均价环比下跌。单从数据上看， 与上月相比，均价下跌的楼盘数量、比例都明显增加，显示房价有所松动。但是，由于大 多数楼盘成交量低，其均价受成交结构的影响很大，这些楼盘价格涨跌数据不能反映真实 情况。成交前10名楼盘的价格数据更具参考性。本月成交前10名楼盘的价格同样涨跌互现， 除了新推高层产品成交多的星河时代花园之外，4个楼盘价格环比上涨，5个楼盘价格环比下跌，但涨跌幅都很小，涨幅最大的不过 3.02%,跌幅最多的也只2.66%,本月房价基本上 维持稳定。表2011年2月全市成交前十名楼盘价格对照表NO.楼盘名称1月销售均价（元

7、/平方米）环比涨跌（为1星河时代花园16738-26.872向南瑞峰花园257371.833合正中央原著24082-0.364万科红196001.785花郡二期21972-0.966万科清林径12702-2.567凤凰新天85782.108香山里36118-2.669尚模八意府127011.2110凤凰印象25725-3.02合计191924.043月份历来是楼市的“小阳春”，当月供应量和成交量一般都会有显著增加，今年预 计也不例外。预计3月份有多个楼盘推盘，供应大幅增加。最大供应来自龙岗区，预计龙岗中心城 的星河时代、阳光天健城、中海康城、尚模八意府、深业紫麟山、阅山华府、万科清林径 等项目

8、加推，布吉的荔山公馆和来座山、龙岗镇的怡龙枫景园以及坪山的大东城也有可能 加推新单位。宝安也有多个项目有可能加推新单位，如西乡的合正汇一城，福永的万科金色领域，龙华的合正中央原著、潜龙曼海宁和金地上塘道，以及观澜的观湖园，宝安3月份新增供应同样有望增加。关内可推项目不多，有望在 3月加推的只有岸芷汀兰、铭筑荔苑和蓉公 馆等，供应量偏低。供应增加有望促进成交增加，虽然调控政策越来越严厉，但政策频频失效以及持续高 涨的物价，使得居民购房意愿依然高涨，不少遭限购的购房者仍想方设法买房。 另一方面, 新“国八条”进一步增加购房首付，加上贷款利率上调以及银行取消优惠利率、提高贷款 利率，使得当前购房成本

9、增加不少，这将抑制不少购房者的购买力。综合以上，我们认为 3月份成交回升，但成交将会出现较明显的分化现象，价格较低或性价比较高的项目仍有 望取得好的销售，而价格较高的项目，特别是一些价格高的合拼户型项目，销售压力会比 较大。调控政策短期内对抑制房价上涨将产生作用，政策的“风口浪尖”上，于情于理，开 发商都不至于贸然提价，谨慎定价也有望促使成交能更快回升。二、库存物业及御河堤项目商业概况介绍1、库存物业共18处，建筑面积合计为24607.27平方米。厅P房屋建筑物名称坐落地点卸积（m2）性质用途1、南国大厦七楼 ABCDEF八楼 CD 28 楼 ADEF福田区南国大厦1,255.00商品房办公2

10、、白花园一期裙楼4层酒楼深圳市上步路1,204.00商品房商业3、滨河购物中心加建幼儿 园第三层（高丽幼儿园）华强南路下步庙南区855.00商品房幼儿园4、海外装饰大厦第七层702-707深圳市振华路917.00商品房办公5、海外装饰大厦第13层深圳市振华路1,528.74商品房办公6、宁水综合楼（商业网点）深圳市宁水花园1,005.00商品房商业7、园岭花园大厦南国大厦二座 4A-4E深圳市红岭中路425.00非商品房办公8、荔树人家 4-7、12、14-16号铺福田区滨河路荔树人家 商铺751.00商品房商业9、木头龙 61栋102、201、301、401深圳市爱国路3,761.00商品房

11、商业10、桂花大厦AB栋二、三层 裙楼深圳市桂园路4,894.00商品房商业11、福田区百花一路白花园裙楼 0206-0207福田区百花一路2,061.73非商品房影视厅12、黄木岗22栋一层商铺福田区华富路黄木岗东 区1,014.90商品房商业13、黄木岗23 y层商铺福田区华富路黄木岗东区1,014.90商品房商业14、太白居布心幼儿园（F区9-14#的幼儿园）深圳市布心路2,805.00商品房幼儿园15、布心花园24栋102布心花园24栋10288.00商品房住宅16、罗湖区太白路太白居3栋101、 305、 405罗湖区太白路249.00商品房住宅17、润城花园第一层会所深圳市西丽润城

12、花园469.00非商品房会所18、心怡花园公建栋 101、103、 104、 201深圳市东晓路309.00非商品房商业2、御河堤项目商业共计45套，面积合计为2489.78平方米。房号建筑面积 （明分摊建筑 回积（m2）套内建筑 回积（m2）用途0141.441.3640.08商铺0241.871.3840.49商铺0338.53 11.2737.26商铺0449.811.6448.17商铺0560.551.9958.56商铺0638.87 H1.2837.59商铺0764.932.1462.79商铺0820.190.6619.53商铺09702.367.7商铺1078.312.5875.7

13、3商铺1178.31 12.5875.73商铺12196.186.46189.72邮电所1340.251.3238.93商铺1440.53 11.3339.2商铺1539.111.2937.81商铺1639.11.2937.81商铺1739.1 n1.2937.81商铺1836.131.1934.94商铺1940.681.3439.34商铺2067.63 12.2365.4商铺21134.624.43130.19商铺22117.623.87113.75商铺2382.42 12.7179.71商铺2437.021.2235.8商铺2548.861.6147.25商铺2649.44 11.6347

14、.81商铺2749.441.6347.81商铺2846.531.5345商铺2948.57 11.646.97商铺3065.982.1763.81商铺3171.732.3669.37商铺3280.34 2.6477.7商铺3350.81.6749.13商铺3452.761.7451.02商铺3527 n0.8926.11商铺3623.63 10.7822.85商铺3735.61.1734.43商铺3838.71 11.2737.44商铺3935.051.1533.9商铺4037.851.2536.6商铺4134.741.1433.6商铺4238.161.2636.9商铺4331.071.023

15、0.05商铺4434.08 11.1232.96商铺45180.995.96175.03商铺三、销售价格分析库存物业及御河堤项目商业评估总价为人民币陆亿肆仟叁佰伍拾柒万三仟元整（小写:¥ 643,573,000.00 ）。1、库存物业销售价格评估厅P房屋建筑物名称（明近期成交 物业均价 （元）近期成交 物业成交 时间目前评估 价格（元/ m2）评估总价（万元）1、南国大厦七楼ABCDEF 八楼CD 28楼ADEF1,255.0012,000.002010.10.813,000.001631.52、白花园一期裙楼4层 酒楼1,204.0028,000.003371.23、滨河购物中心加

16、建幼855.0020,000.001710儿园第三层（高丽幼儿 园）4、海外装饰大厦第七层702-707917.0016,000.002010.5.1818,000.001650.65、海外装饰大厦第13层1,528.7416,000.002010.5.1818,500.002828.26、宁水综合楼（商业网 点）1,005.0015,000.001507.57、园岭花园大厦南国大厦二座4A-4E425.0017,000.002010.11.2020,000.008508、荔树人家4-7、12、14-16号铺751.0017,500.002010.9.1618,000.001351.89、木头

17、龙61栋102、201、301、 4013,761.0024,000.002010.5.2525,000.009402.510、桂花大厦AB栋二、三 层裙楼4,894.0011,000.005383.411、福田区百花一路白花 园裙楼0206-02072,061.738,000.001649.412、黄木岗22栋一层商铺1,014.9015,000.001522.413、黄木岗23 y层商铺1,014.9015,500.001573.114、太白居布心幼儿园（F 区9-14#的幼儿园）2,805.0010,000.00280515、布心花园24栋10288.0010,500.002010.7.

18、2312,000.00105.616、罗湖区太白路太白居3栋 101、 305、 405249.0015,000.002010.12.1112,000.00298.817、润城花园第一层会所469.008,000.00375.218、心怡花园公建栋 101、103、 104、 201309.009,000.00278.1合计38294.3:以上为商业物业静态评估价格，其动态价格测算受商业本身不确定性因素过多不做计算。（数据来源于中原三级市场住宅部、工商铺部）2、御河堤商业物业价格评估御河堤商业位于蔡屋围金融圈、中信城市广场商圈，项目建筑沿红岭路和埔尾街布局, 形成半围合式，小区空间开敞，人流量

19、较为充足，消费能力较强。项目靠埔尾路一侧人流 相对较多，评估单价为本项目最高；其次为延红岭路和东园路街铺；再次为项目内街铺， 该内街铺由于位于项目内侧，主要以本项目的住宅消费人群为主。以下为中原工商铺统计 本项目周边商铺近期业主放盘销售价格计算出本项目商业评估价，具体评估价如下：房号建筑面积（m2）评估单价（元）评估总价（万元）备注0141.44140,000.00580.20241.87110,000.00460.60338.53105,000.00404.60449.81105,000.005230560.55100,000.00605.50638.8795,000.00369.30764.9395,000.00616.80820.1995,000.00191.80970135,000.009451078.31130,000.0010181178.31130,000.00101812196.18邮电局1340.25105,000.00422.61440.53100,000.00405.31539.1100,000.003911639.1100,000.003911739.1100,000.003911836.13103,000.00