房产公司总工办管理制度

1、总工办管理制度总工办管理制度*有限公司年*月总工办管理制度目第一章组织架构及工作责任1.组织架构及工作责任2第二章技术管理办法1. 设计责任书编制细则92. 项目设计管理办法13第三章总工办工作流程图1. 总工办设计方案流程图172. 项目定位流程图 183. 规划设计流程图 194. 方案报建图设计流程图205. 施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图216. 外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图2210第一章组织架构及工作职责工作职责1部门工作职责1.1向总经理及分管副总负责。1.2组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目技术可行 性、经济可行性分析。1.3协助相关部门（

2、开发部、工程部等）进行勘察、设计、地基处理、 主要材料设备等招标工作。1.4组织公司各部门进行方案设计讨论及定案。1.5组织设计单位进行规划、方案及施工图设计。与工程部、销售部、 开发部推选出投资成本最低、设计方案最优、项目价值最大的规 划方案。1.6配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作，协助前期 进行项目水、电等委托市政设计。1.7协助项目部完成项目报建及竣工备案手续的完成，配合出具各类报批及竣工备案文本。1.8 配合项目管理部组织设计单位、工程部、施工项目部、监理单 位进行施工图图纸会审，审核项目管理部整理的图纸会审纪 要。1.9做好设计交底工作，及时将设计单位出的设计交底下发项

3、目管理 部、施工单位、监理单位。1.10审查落实施工单位的工程进度计划、质量标准、安全措施，加 强检查、督促，发现问题制订措施，确保工程建设的项目的实现。1.11协助项目管理部解决施工中出现或发现技术问题和技术缺陷。1.12审定项目管理部、工程部递交的工程变更；审查工程变更的技 术合理性和成本最低化。1.13收集汇总各种技术资料、设计规范，开展专业设计研究工作， 并及时落实到新项目的设计中。1.14参与对项目涉及到的新材料和新工艺的实地考察，对材料的选 定提出建设性建议。1.15参与对总承包单位、分包单位的考察和招投标工作，对认质认 价材料的考察和招投标工作，对标底或招标控制价的确定、招标 单

4、位和招标材料的最终选定提出建设性建议。1.16参与项目工程施工中的重要节点验收。1.17负责组织学习、贯彻实施工程建设标准、规范、规程不断提高 政治理论水平和业务素质。负责及时收集和掌握工程建设相关的 信息与动态；及时提出标准、规范、规程、标准图及技术资料的 采购与配备计划。1.18组织公司内部人员关于专业技术的学习与培训；积极推广和学 习新材料、新工艺、新技术、新设备的应用，并及时做好总结工 作。1.19制定员工内部培训计划；协助综合部组织实施员工的职称评定、 考证及继续教育等工作，制定技术人员岗位业务能力标准和考评 办法，参加考评及定级。1.20组织绘制销售合同贴图。1.21配合其它部门工

5、作，完成领导交办的各项临时性任务。2岗位工作职责2.1总工办主任2.1.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.1.2在总经理授权下负责公司技术管理日常工作，负责组织完成本部门职责范围内的工作。2.1.3主持总工办的全面工作，负责行业技术管理、技术协调工作。2.1.4根据公司要求及意图，负责组织项目开发的前期定位设计及 论证，组织开展项目定位、技术可行性、经济可行性分析。2.1.5协助相关部门（开发部）进行项目的立项、审批工作。2.1.6负责组织技术管理制度、技术标准制（修）订工作。2.1.7负责组织各专业工程师协助相关部门（开发部、工程部等） 进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招

6、标工作。2.1.8负责组织各专业工程师编写设计任务书。负责组织项目规 戈方案的设计及评审定案。2.1.9负责各专业方案的设计确定，在公司造价控制范围内优化规 划设计方案，控制造价节约投资。2.1.10协助项目管理部完成项目开发报建手续的完成，配合出具 各类报批文本。2.1.11负责对外技术的归口管理，审查业务部门的技术公文、要 件。2.1.12负责组织检查、考核技术工作计划执行情况。2.1.13组织各专业工程师配合前期进行规划、方案、施工图的报 建及审查工作。2.1.14组织专业工程师负责及时处理项目管理部工作中出现的技 术问题，及时进行工程变更。2.1.15负责为项目提供技术支持，协助参与并

7、指导处理项目工程 施工中重大技术问题、质量问题的解决。2.1.16负责组织协调设计单位进行工作，并制定相应进度计划。2.1.17组织各专业工程师收集汇总各种技术资料及项目历史运行 数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.1.18负责审定项目建设各阶段的材料及施工技术标准，审定各 类技术方案、施工组织设计。2.1.19贯彻实施工程建设标准、规范、规程。2.1.20审查施工过程中的工程变更和变更签证。2.1.21配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.2 土建工程师2.2.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.2.2对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工

8、作。2.2.3负责编写本专业内的设计任务书。2.2.4在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.2.5在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。2.2.6协助前期进行土建施工图报批工作。认真审查本专业施工图 纸，及时参加施工图的会审。2.2.7负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问 题及工程变更。228根据领导的要求，收集汇总各种技术资料，开展专业设计研 究工作，并及时落实到产品的设计中。2.2.9绘制销售合同贴图。2.2.10配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.3水暖工程师2.3.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.

9、3.2对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。2.3.3负责编写本专业内的设计任务书。2.3.4在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.3.5在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。2.3.6协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目给排水、 供电及燃气的委托市政设计及报批工作。2.3.7认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。2.3.8负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问 题及工程变更。2.3.9根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数 据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.3.10配合其它

10、部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.4强电工程师2.4.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.4.2对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。2.4.3负责编写本专业内的设计任务书。2.4.4在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.4.5在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪 各项设计的修改、定稿工作。2.4.6协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目强弱电的 委托市政设计及报批工作。2.4.7认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。248负责及时协助项目工程处理本专业内施工中出现的技术问 题及工程变更。249根据领导的要求，收集汇总各种技术资

11、料及项目历史运行数 据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.4.10配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。第二章技术管理办法设计任务书编制细则1.目的使施工图内容更能体现甲方意图，设计深度能保证工程顺利施工2. 范围所有新的开发项目3. 职责与内容设计任务书编制是总工办工作中的一个重要工作，是与设计人员沟 通和联系的重要文件，对设计施工图纸质量，设计深度要求尤为重要， 各专业工程师应予高度重视，全面考虑，以利于设计工作的顺利进行。3.1.建筑专业3.1.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数3.1.2墙体材料:砖混结构、框架结构、剪力墙结构、士 0.00

12、0以下3.1.3地下室防水：防水材料、防水等级、止水带、防水收头位置及 做法、防水保护层材料及做法3.1.4屋面工程：保温层材料、厚度，找坡层材料、厚度，防水材料 品种，防水收头、上人屋面面层及做法，不上人屋面防水保护层材料及 做法、种植屋面土层厚度及做法3.1.5门窗工程：防火门、保温防盗门、楼宇门、普通防盗门、钢板 门、玻璃门、卷帘门、人防门位置、型号、尺寸，采用的玻璃形式、规 格。窗开启方式、纱窗形式、性能指标、主材料，采用的玻璃形式、规 格、五金件配置，是否加护栏、护栏高度、样式。百叶窗，窗台高度及 做法，公共出入口考虑对讲系统。3.1.6内装修标准：按统一装修做法，特别之处另加说明3

13、.1.7外装修标准：涂料、瓷砖、大理石，玻璃幕墙、仿生木墙等颜 色、装饰线做法及节点详图3.1.8节能工程：外墙保温材料、厚度、部位，屋面保温材料、厚度, 室内保温材料、厚度、部位3.1.9饰面材料：油漆涂料使用部位、颜色、遍数。3.1.10室外工程：散水、台阶及挡墙、残疾人坡道，外挑檐、雨篷 做法，室外防护栏杆做法及形式。3.1.11防火设计：防火等级，防火分区的划分3.1.12人防设计说明：等级，战时用途，平时用途3.1.13选用设备设施：电梯、柴油发电机、水泵3.1.14其他注意事项：屋面通气孔、室内变形缝，堵洞、压顶，排总工办管理制度水沟、集水坑及盖板，出屋面通风管道做法，风道等。3.

14、2结构专业321工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数，使 用年限，抗震设防烈度、安全等级。3.2.2设计依据：规范、图集，地勘报告，计算应用软件。3.2.3自然条件：风压、雪压，冻土深度、场地类别、地下水位、有 无液化。3.2.4房间活荷载：设计活荷载取值标准及装修时允许的堆积荷载。3.2.5地基基础：承载力、基础形式、后浇带的留置及浇筑要求，回 填土。3.2.6钢筋种类及保护层厚度：钢筋种类应明确，基础、墙、柱、梁、板等不同部位钢筋保护层厚度。3.2.7钢筋接头、锚固、搭接要求：接头形式、部位，不同强度砼内， 不同受力构件锚固要求。3.2.8砼等级：砼等级要明确，不同等级砼交界

15、处的浇注方式、 方法, 要考虑施工时能否实现。3.2.9墙体材料、砂浆种类、砂浆等级：明确墙体材料及应用部位， 砂浆等级、种类及应用部位。3.2.10结构构造：结构构造选用图集是否与实际相符，有无特别说 明。3.2.11构造柱、圈梁、过梁：标注清晰，有断面图。3.2.12施工要求：明确养护、振捣，不同根数钢筋与箍筋的绑扎方 式，二排筋的放置要求，梁交接处的钢筋关系，支座钢筋与贯通钢筋的 联系，钢筋砼剪力墙内拉钩布置示意图。3.2.13注意事项：明确施工过程及装修使用时的结构要求。3.3给排水3.3.1设计概况：占地面积、总建筑面积，消防水池、生活水池数量、 11总工办管理制度容积，水泵房、换热

16、站附属用房及设备，消防用房及设备。332设计范围：红线以内的室内外给水、热水、排水、雨水、消火 栓系统、自动喷淋系统、空调冷凝水系统、室外水泵接合器、市政给水 表以内。3.3.3水源：引入城市自来水供水压力，引入城市自来水管径及数量。3.3.4给水系统：最高日用水量，最高时用水量，二次加压方式，每 层压力控制措施，如何消毒；热水、直饮水的循环、加压、及减压方式， 热水水源引入，分户水表选用。3.3.5排水系统：生活污水、洗浴废水如何排放，最高日排放量、最 大时排放量，雨水、空调冷凝水如何排放。3.3.6消火栓灭火系统，喷淋灭火系统，消防排水系统：消火栓位置、 栓枪配置，水压要求，稳压水箱位置及

17、容量，高、低区如何控制；消防 喷淋设置房间，防火分区分布，最不利点的工作压力及持续时间，高、 低区如何控制；排水集水坑的放置及如何排放。3.3.7管材及施工要求：各种管材的材质，连接方式、工作压力、试 验压力，保温及防结露方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道 安装高度、坡度要求，阀门、消防器材选用，管道支架选用。3.4暖通专业3.4.1工程概况：占地面积、总建筑面积，换热站附属用房及设备， 风机房位置。3.4.2设计范围：建筑室内采暖、换热站及通风排烟。3.4.3设计参数：水温要求，房间需要热量值。3.4.4采暖系统设计：地板采暖、分水器位置，散热片，分户计量表、 分户控制。3.4.5防

18、排烟系统：机房选址合理，选型适当，风机口尽量不采用止 回阀。3.4.6管材及施工要求：各种管材（包括风管）的材质，连接方式、 工作压力、试验压力，保温方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵， 管道安装高度、坡度要求，阀门、分水器、风机选用，管道支架形式。3.4.7换热方式：气换热、水换热。1总工办管理制度3.5电气专业3.5.1设计概况：占地面积、总建筑面积，商业、办公、住宅分布情 况。3.5.2设计范围：变配电室，380/220V 配电系统的电力、照明等, 建筑物接地、消防报警、通信、有线电视、对讲监控系统。3.5.3高压配电系统、低压配电系统结构形式及运行方式。3.5.4照明系统：不同功能房

19、间照明亮度的要求。3.5.5线缆选择及敷设：线径、根数、敷设方式，照明与各种开关之 间连接方式，插座形式，予埋线管的直径要求。3.5.6防雷接地、等电位。3.5.7电话及网络系统：每户留口位置，个数。3.5.8有线电视：每户留口位置，个数。3.5.9可视对讲。3.5.10电视监控系统、车管系统。3.5.11消防报警及联动系统。3.5.12其他施工要求。12总工办管理制度项目设计管理办法1目的为了明确项目设计管理工作的责任、方法和要求，有序开展项目 设计管理工作，及时向各相关部门提交规划、方案及施工图纸，推进 项目设计管理工作进展，特制定本办法。2适用范围本办法适用于项目设计工作的管理控制，涉及

20、开发部、总工办等及有 关职能部门。3职责3.1开发部负责落实项目电子地形图。3.2总工办负责项目设计的组织工作。3.3总工办负责设计任务书的编制及设计跟踪工作。3.4开发部负责落实项目规划设计条件及人防设计要求。3.5开发部负责落实给水入户方向、压力及管径等参数，热源的入户方 向、压力及温度等参数，电力的入户方向，燃气的介质、入户方向 及压力等参数，雨污水的出户方向、管径及标高等参数，政府主管 部门的有关规定及要求。总工办专业工程师负责配合开发部落实各 项参数，开发部负责办理各项手续。3.6总工办负责组织施工图的内部会审及参与施工图会审。3.7总工办组织地质勘察招标工作。4工作程序4.1规划设

21、计阶段管理4.1.1总工办根据项目设计特点，将规划设计任务书发放给设 计单位。同时在设计开始前，协调设计单位制定进度计划。4.1.2在设计进行过程中，总工办依据设计合同、规划设计任 务书和进度计划的要求和规定，跟踪检查设计进度、专业配 合等。发现问题及时处理。4.1.3阶段设计任务完成后，总工办组织公司总经理、总工办、工 程部、开发部、销售部等部门进行设计评审。4.1.4依据评审结果进行规划设计方案调整。总工办管理制度4.1.5总工办在规划设计方案完成后，提供给开发部作为项目报批 依据，根据开发部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设 计方案。4.1.6规划审批完成后，进入方案图及报建图设计阶

22、段 4.2方案及报建图设计阶段管理4.2.1总工办根据规划设计任务书、批复的总规图组织设计单 位进行方案及方案图设计。同时在设计开始前，协调设计单位 制定进度计划。4.2.2在设计进行过程中，总工办组织各专业工程师，依据设计 合同、规划设计任务书和进度计划的要求和规定，跟踪检 查设计进度、专业配合等。发现问题及时处理。4.2.3总工办在方案设计出图后，组织公司总经理、总工办、工程 部、开发部、销售部等部门进行设计评审。4.2.4依据评审结果，总工办协调设计单位进行方案调整。4.2.5总工办在方案图完成后，提供给开发部作为项目报批依据， 根据开发部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方4.2.6在方案图审批完成后，总工办负责组织设计单位开始报建图 设计。报建图设计完成后，提供给开发部作为项目报批依据， 根据开发部反馈的规划审批意见，协调设计单位修改设计方 案。4.2.7报建图规划审批完成后，进入施工图设计阶段。4.3施工图设计阶段管理4.3.1总工办根据项目设计特点，编制施工图设计任务书，并及时将勘察地质报告发放给设计单位。同时在设计开始前， 协调设计单位制定进度计划。4.3.