《房地产估价理论与实务》期末试题及答案A卷

1、房地产估价理论与实务期末A卷题号-一一-二二-三四总计阅卷人核分人满分30203020100得分考生须知：允许使用计算器。A.潜在毛收入 B.有效毛收入C.净收益10. 收益法适用于（。房地产的估价。A.学校B.商业C.公园11. 一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有A.下降B. 上涨C.不变D.销售收入D.政府办公楼 ）的趋势。D.不一定探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探、单选题：（每小题2分，共30分）1 下列不属于房地产区位因素的是（）oA.交通B.用途C.环境D.楼层12 某房地产在2

2、006年3月的价格为10 000元m2现要调整为2006年5月的价格。已知该类房地产2006年3月至5月的环比价格指数分别为：99、98、101 ,则该房 地产2006年5月的价格为（）元/ m2o订A.9 898B.10 0003.城市房屋拆迁估价应当采用（A.清算价值B.公开市场价值4某临街深度100英尺的矩形宗地，临街前半部分的价格应为（）0A.50B.70C.8 989）标准。C.账面价值D.10 100D.原始价值总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地C.30D.405.在估价基本事项中起龙头作用的是 线A.估价时点B.估价目的6已知临街矩形地块甲的总价为 36万元，临街宽度为2

3、0英尺，临街深度为75英 尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30英尺，临街深度为125英尺。运用四三 二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0k7. 把行政划拨土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（）原则。A.合法B.公平C.替代I8. 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（DA.六、五成B.五、四成C.五成9从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）0C.估价对象D.估价方法D.最高最佳使用）。D.四成）的现值之和。12. 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点

4、应是（）0A.待开发房地产开发建设开始时的具体日B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期13. 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（A.开发结束时的时间C.开发期间的某个时间14. 房地产价格是由房地产的（A.有用性、稀缺性、有效需求C.权利、租金、利率）。B.购买待开发房地产时的时间D.全部租售出去时的时间。三者相互结合而产生的。B.供给、需求、利用状况D.价值、使用价值、供求15. 决定房地产需求量和供给量的共同因素是（ ）oA.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期C

5、.市场比较法D.无法估算二、判断题（每小题2分，共20分。正确的打,错误的打X）（ 价值, 值。1.估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。2路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。3. 房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。4. 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不宜采用公开市场价）5被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自（行装修的补偿金额。）6估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日）7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的

6、。第1页,共3页（）8报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（）9由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期国债利率或银行贷款利率代替无风险报酬率。（）10.在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。三、计算题：（共30分）1 某房地产交易双方在买卖合同中约定买方付给卖方9100元/m2，买卖涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价 格的9%和5%。请求取该宗房地产的正常成交单价及买方实际支付款额单价。（本题10分，计算结果精确到个位）探 探 探 探 探 探心订探探 探 探 探 探 探 探 探；2.根据下表中估价对象

7、的客观租金及其运营费用说明表，利用收益法相关公式求:取该商业房地产（可出租面积为30 m2）的总价值（不考虑押金或租赁保证金的利息I收入，计算结果精确到个位，本题 20分）。探 线探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探探探四、案例分析（共20分）李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300 m2,用途为住宅， 土地为出让使用权，土地使用期限至 2060年9月30日。李某于2005年2月将该房 屋改为商店并经营，于2006年6月以3 000元/ m2的价格将其卖给张某。由于融资 的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值， 估价结果为2 300元

8、/ m2。请问：1张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2. 2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 2007年9月 30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2 800元/ m2。张 某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4 000元/ m20 你认为应如何解释该估价结果的合理性？租金（元/ m2 月）50空置率10%管理费占有效毛收入的比率1%维修费占有效毛收入的比率1%房产税占有效毛收入的比率 :12%营业税及附加占有效毛收入的5.5%保险费占有效毛收入的比率1%一年期银行存款利率3.25%风险补偿

9、值3.75%年净收益递增率3%收益年限（年）37第5页，共3页探房地产估价理论与实务期末A卷探 探 探 探 探 探答案及评分标准一、单选题（每小题1分，共30分）1 15 答案分别为：BABBB CACBA BCBBC二、判断题（每小题1分，共20分）110答案分别为：××××××三、计算题（共30分）1. （10分）解：正常成交价=卖方实得/ （1 9%）= 9 100/（1 9%）=10 000 （元/ m2）（5 分）买方实支=正常成交价+买方应缴税额=10 000+10 000× 5%=10 500 （元/ m2）（

10、5 分）迁估价时点不同，市场状况会发生变化，从而导致二者价值不同 （2分）（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助 费、临时安置补助费、装修补偿费，而拆迁估价结果不包含这些费用，所以导致二 者不同。（4分）（3）对估价对象的用途界定可能不同。拆迁估价结果对应的是法定用途住宅， 而非商业用途，所以附近商铺的拆迁补偿金额与之相比较高（4分）探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探 探订2. （20分）解：年有效毛收入=潜在毛租金收入空置损失I= 50× 30× 12×（ 1 10%）!= 16

11、 200 元（5 分）I 净收益（A）=有效毛收入管理费维修费房产税营业税及附加保险费:=16 200× （1 1% 1% 12% 5.5% 1%）:=12 879 （元）（5 分）! 报酬率（Y） = 3.25%+3.75%= 7%（2 分）I 估价对象房地产价值（V）= Az （Y g）× 1 （1 + g）/（1 + Y） n:=12 879/（7% 3%）× 1 （1 + 3%）/（1 + 7%） 37Zr-= 243 343 （元）（8 分）纟线L四、案例分析（共20分）:答：问题1： （1） 二者的时点不同，价值不同。成交之日与估价时点的时间不同，市场状况会发生变化，从而导致成交价格与评估价格不同:（2 分）:（2） 二者的价值类型不同。转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正；常市场价