新时期房地产融资新渠道的几点建议_1

1、    新时期房地产融资新渠道的几点建议    宋毅摘要：近年来资金需求巨大的房地产行业的发展越来越迅速，为了满足人们对房地产的需求和房地产企业本身的资金需求，房地产企业离不开大量融资。但是受制于国家政策法规调整、银行政策变化、融资金额庞大等多方面原因，房地产企业的融资受到影响，房地产企业的发展受到了融资约束的制约。本文通过概述融资约束，简要分析了房地产企业融资约束的影响因素，并提出了缓解房地产企业融资约束的相关策略，以供参考。关键词：房地产企业;融资新渠道;几点建议1.引言近年来资金需求巨大的房地产行业的发展越来越迅速，为了满足人们对房地产的需求和房地

2、产企业本身的资金需求，房地产企业离不开大量融资。但是受制于国家政策法规调整、银行政策变化、融资金额庞大等多方面原因，房地产企业的融资受到影响，房地产企业的发展受到了融资约束的制约。本文通过概述融资约束，简要分析了房地产企业融资约束的影响因素，并提出了缓解房地产企业融资约束的相关策略，以供参考。2.我国房地产上市公司的融资偏好及原因分析2.1我国房地产上市公司的融资偏好（1）房地产上市公司融资渠道单一，债权融资过少房地产债券流动性较差，发行成本过高。与发达国家相比，由于我国债券市场不完善，公司通过债务流动化解市场风险的能力较低。公司经营主要靠银行贷款，债权融资过少，融资偏好单一。（2）房地产经营

3、缺乏长远规划，造成了不良的融资偏好融资过程缺少长远利益考虑，由于股权融资可以很快获得大量资金，可以很快改善企业资金状况，因此，在融资方式选择上采用股权融资的比较多，这种融资偏好不利于发挥融资的积极作用，给财务杠杆带来了负面影响，也影响了公司治理结构的完善，给我国房地产长期健康发展带来了不利的负担。2.2我国房地产上市公司的融资偏好的原因分析（1）变形的股份制度造成了资本结构的变形资金配置过程政府干预过多，不按经济规律办事。股权分配不太去考虑财务、资产、发展目标、经营能力、市场前景这些因素。房地产上市公司配股申请不规范，更多的是为了筹集资金，不是按市场经营管理的要求去申请，投资冲动过于强劲，真正

4、考虑业务发展的比较少。政策的不完善也导致公司造成扭曲的融资偏好。（2）公司治理结构影响融资偏好我国房地产企业经营粗糙，技术含量低，没有采用先进的方式经营房地产，很少有长远打算。公司治理结构中牵涉的利益关系过于复杂，这种扭曲的治理结构严重影响了融资倾向，公司难以按经济管理的规律去融资，融资也倾向于尽快拿到资金，没有去作长远规划。3.不完善的债券市场影响融资偏好债券市场是债券发行和交易的地方。债券市场主要包括政府发行的证券和公司债务证券，它有利于资金从储蓄者转移到发行人或需要资金的公司，用于业务扩展和正在进行的业务。虽然债券市场看起来很复杂，但它确实是由股票市场的风险和回报共同驱动的。很多发达国家

5、采用发行企业债券进行融资。而我国债券市场不成熟，供求结构的不完善，加上政府对企业发行债券设置很多条件，程序繁杂，债券利息所得税过高，严重影响了债券融资的流动性。而且，制度的制定较少考虑房地产经营的特点。企业通过债券市场融资的积极性得不到发挥，势必使企业采取另外的融资方式。4.融资模式与相关理论4.1融资方式（1）购房尾款资产支持专项计划银行对贷款材料进行审核，一般需要3个月到6个月时间。购房尾款证券化缩短了资金回笼时间。目前要求基础资产必须是商业按揭贷款或公积金按揭贷款，不允许是分期付款尾款。2017年共发行14支购房尾款abs，金额达到183亿元人民币。（2）未来收益权资产支持专项计划企业的

6、未来收益权，包括物业管理费、商场酒店写字楼租金等。由于合同期限一般较短，一般要设置双spv结构，嵌套信托计划，解决现金流不稳定问题。2017年共发行11支物业费资产支持专项计划，总金额达到131亿人民币。（3）供应链融资供应链融资的基础资产是房地产开发企业的应付工程款，房地产企业可以推迟付款，减少项目资金峰值。供应链融资多采用储架发行机制，即一次核准，多次发行。2017年供应链资产支持计划，有万科、碧桂园、世贸、新城控股4家发行，共发行47期，总金额460亿元。（4）商业物业抵押贷款商业物业抵押贷款的底层资产是不动产，包括商场、写字楼、酒店、产业园区、物流园等等。当商业物业明显升值，可以发行c

7、mbs替换经营性物业贷以获得更多的资金。当资金处于下行时，发行cmbs可以锁定较低的资金成本。2017年发行的cmbs共15期，发行规模460.3亿元，是房地产企业资产证券化发行规模最大的品种。（5）reits与类reitsreits本质上是将不动产物业在资本市场进行证券化。既有金融属性，又有不动产属性。国际上通行的reits，均为公募基金，可以上市交易，流动性好。国内的类reits均为私募基金，流通性相对不足，不能充分体现reits的金融属性。而且国际上通行的reits，主要投资成熟不动产，可少量投资于土地和在建工程等，大部分收益将用于分红。4.2企业增长模型（1）希金斯增长模型希金斯模型的

8、基本思想是，在公司没有改变经营效率和财务政策的情况下，一个公司销售的增长取决于公司资产的增加，而公司资产的增加则取决于股东权益的增长率。（2）范霍恩增长静态模型范霍恩模型与希金斯模型建立在相似的假设之上，即四个比率的稳定性和财务政策与经营业绩的稳定。如果公司不改变其发行的股票数目，其权益融资就仅仅能来源于留存收益，而留存收益取决于公司下年度的销售收入、股利支付率以及销售利润率，借款额取决于留存收益和负债权益比。（3）面板数据指的是在时间序列方面选取几个截面，在选取的截面上同时选择样本观测数值所构件的样本数据。面板数据分析法是最近几年来刚刚兴起的崭新统计法，面板数据能够改善时间序列分析受到多重共

9、线性的干扰，可以带来更多的信息以及变化、更多的自由度、更高的估计效率，而面板数据的单位根检验以及协整分析是现如今最先进的技术之一。5.房地产公司融资方式与企业增长的实证分析采用企业增长模型，分析这个模型与融资变量的关系。经济计量的方法通常使用面板数据技术估计。那些增长速度相对较快的公司可能有更大的现金，可能會发现采用内部融资购买新投资更有利。同样，劳动投入大，在其他条件不变的情况下，会导致产量增加。然而，产出的增加也可能导致该公司想利用更多的劳动力投入。在这些情况下，来自面板数据技术的参数估计通常不一致。为了进一步研究企业成长对融资决策的影响，分析发展时期与融资变量的关系。首先，所有发展时期的

10、因素对企业成长的影响是显着的，因此可以认为，企业发展时期对融资偏好。第二，发展时期较长的公司，采用留存收益和/或债务融资决策产生的对企业成长的负影响比较小。然而，时期较短的企业采用股权融资有较大的增长。第三，时期较短的企业，采用外部融资产生的对企业成长的负影响大于采用内部融资，部分归因于早期阶段增长，时期较短的企业更多地依赖于债务，因为在最初几年的业务发展中，现金流通常是负的。这一发现证明了初创企业使用特殊融资计划的事实。6.结语综上所述，从房地产行业的发展实情来看，房地产行业的发展离不开融资，融资约束对房地产企业的发展具有重要影响。在融资约束的情况下，房地产企业通过加强企业内部资本市场运作、实现多元化融资、加强关联企业之间的相互合作等方式可以缓解融资约束压力，促进房