石家庄苹果城商务楼营销策划方案PPT课件

1、第一章第一章 市场分析市场分析第一第一市场市场项目市场环境分析项目市场环境分析第二第二项目项目项目基本情况项目基本情况第三第三优劣优劣项目优劣势分析项目优劣势分析第四第四客户客户项目客户群分析项目客户群分析第1页/共102页一一. .项目市场环境分析项目市场环境分析（一）石家庄企业结构（一）石家庄企业结构（二）本市写字楼市场情况分析（二）本市写字楼市场情况分析（三）项目区域商业地产市场态势（三）项目区域商业地产市场态势（四）竞争楼盘分析（四）竞争楼盘分析 第2页/共102页 一、项目市场环境分析一、项目市场环境分析 城市东南部规划分区：城市东南部规划分区：20012001年石家庄市取消年石家庄

2、市取消郊区，设立裕华区，市区面积扩大郊区，设立裕华区，市区面积扩大1/31/3。市政府。市政府也重点加大本区域的发展。由于政府的引导，特也重点加大本区域的发展。由于政府的引导，特别是近年来市政设施的建设，已使该区的良好发别是近年来市政设施的建设，已使该区的良好发展前景深得人心。展前景深得人心。 城市三环的交通规划：三环线的规划、建设城市三环的交通规划：三环线的规划、建设将使城市的交通系统更加完善。城区的概念会得将使城市的交通系统更加完善。城区的概念会得到逐步变化，二环外、三环以内地块价值在此基到逐步变化，二环外、三环以内地块价值在此基础上将进一步提升础上将进一步提升。 通过一系列的改造工作，石

3、家庄的市区范围通过一系列的改造工作，石家庄的市区范围以及各区域将得到重新定位。城市的重心会向东以及各区域将得到重新定位。城市的重心会向东南部转移。同时，市区一、二环以内的环境、道南部转移。同时，市区一、二环以内的环境、道路配套设施也会相应的得到改善。路配套设施也会相应的得到改善。第3页/共102页 （一）石家庄企业结构（一）石家庄企业结构 石家庄经济是以省会经济为主导，驻石机构较多，石家庄经济是以省会经济为主导，驻石机构较多，商业较发达。私营经济和新兴产业处在创业期和成长商业较发达。私营经济和新兴产业处在创业期和成长期，没能形成强势产业或突出企业（无支柱企业和支期，没能形成强势产业或突出企业（

4、无支柱企业和支柱产业，行业分散，多以中小企业为主），柱产业，行业分散，多以中小企业为主），远期发展远期发展潜力较大，但近期表现不够明显，对中高档办公物业潜力较大，但近期表现不够明显，对中高档办公物业的需求得不到有效的支撑。的需求得不到有效的支撑。 商贸领域较发达，随着办公与商业的分离，其对商贸领域较发达，随着办公与商业的分离，其对办公物业有支撑作用；新兴产业还处在创业和成长阶办公物业有支撑作用；新兴产业还处在创业和成长阶 段，近期对中高档办公物业的需求有限，这一点类似段，近期对中高档办公物业的需求有限，这一点类似于北京的中关村市场（中小型企业居多，对办公物业于北京的中关村市场（中小型企业居多，

5、对办公物业的需层次较低）。的需层次较低）。第4页/共102页（二）本市写字楼市场情况分析（二）本市写字楼市场情况分析 石家庄写字楼供方市场态势石家庄写字楼供方市场态势 从石家庄写字楼市场发展历程来看，在从石家庄写字楼市场发展历程来看，在20002000年年以前主要是处于计划性开发阶段（政府公用为主）以前主要是处于计划性开发阶段（政府公用为主）和半市场化开发阶段（定向销售为主），在和半市场化开发阶段（定向销售为主），在20002000年以后写字楼市场才逐渐进入细分化开发阶段，年以后写字楼市场才逐渐进入细分化开发阶段，并在并在2002200220052005年度达到第一个供应高峰。年度达到第一个供

6、应高峰。第5页/共102页60006000元元/ /平米以上项目平米以上项目 西美大厦（西美大厦（78007800元元/ /平米）、中华商务中平米）、中华商务中心（心（61006100元元/ /平米）、君创国际中心平米）、君创国际中心（60006000元元/ /平米）、丽迪亚（平米）、丽迪亚（62006200元元/ /平平米）、先天下（米）、先天下（65006500元元/ /平米）平米） 5000500060006000元元/ /平米项目平米项目 时代方舟（时代方舟（50005000元元/ /平米）、世纪国际中平米）、世纪国际中心（心（56005600元元/ /平米）平米） 、裕园广场（、裕园

7、广场（58005800元元/ /平米）平米）4000400050005000元元/ /平米项目平米项目 华海环球广场（华海环球广场（43004300元）、世纪方舟元）、世纪方舟（45004500元元/ /平米）、东海大厦（平米）、东海大厦（40004000元元/ /平米）、铂金时代（平米）、铂金时代（42004200元元/ /平米）、中平米）、中国盒子（国盒子（42004200元元/ /平米）、筑业高新国际平米）、筑业高新国际（42004200元元/ /平米）平米） 3000300040004000元元/ /平米项目平米项目 兴邦商住大厦（兴邦商住大厦（38603860元元/ /平米）、富天平

8、米）、富天大厦（大厦（35003500元元/ /平米）、威尔商务公寓平米）、威尔商务公寓（35003500元元/ /平米）、嘉仕商务公寓（平米）、嘉仕商务公寓（36003600元元/ /平米）、卓达中苑商务中心（平米）、卓达中苑商务中心（33003300元元/ /平米）、铂金商务港（平米）、铂金商务港（32003200元元/ /平米）、平米）、春龙大厦（春龙大厦（32003200元元/ /平米）平米） 第6页/共102页 1 1、市场售价在、市场售价在60006000元元/ /平方米以上的写字楼项目特征分析平方米以上的写字楼项目特征分析 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自通过物业的分布

9、状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况可看出，此类物业是石家庄目前甲身的综合质素情况可看出，此类物业是石家庄目前甲级写字楼的典型代表，具备如下特点级写字楼的典型代表，具备如下特点项目地段项目地段该类项目明显处于石家庄商业、商务核心地带。该类项目明显处于石家庄商业、商务核心地带。项目规模项目规模该类项目总建筑面积保持在该类项目总建筑面积保持在5 5万平米以上。万平米以上。项目商业配套项目商业配套 该类项目周边基础设施完备、行政配套该类项目周边基础设施完备、行政配套齐全，咫尺之遥汇聚了众多的商业服务设施，齐全，咫尺之遥汇聚了众多的商业服务设施，如星级酒店、品牌餐饮、休闲娱乐场所。同时如星级酒

10、店、品牌餐饮、休闲娱乐场所。同时项目自身亦配备了一定规模的服务设施，往往项目自身亦配备了一定规模的服务设施，往往形成集商住、办公、休闲娱乐于一体的复合式形成集商住、办公、休闲娱乐于一体的复合式物业，能为客户提供最便捷的服务。物业，能为客户提供最便捷的服务。硬件配置水平硬件配置水平自动化设施：基本上达到了自动化设施：基本上达到了5A5A智能化水平。智能化水平。外观设计和公共装修标准：相当于星级酒店水平外观设计和公共装修标准：相当于星级酒店水平中央空调和电梯：采用国际一线品牌中央空调和电梯：采用国际一线品牌车位：平均车位：平均250250平米一个车位平米一个车位软件水平软件水平物业管理基本具备了星

11、级酒店的水平。物业管理基本具备了星级酒店的水平。第7页/共102页 第8页/共102页第9页/共102页第10页/共102页2 2、市场售价在、市场售价在5000-60005000-6000元元/ /平方米之间的写字楼项目平方米之间的写字楼项目特征分析特征分析 通过物业的分布状况和市场售价，并结合通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况可看出，该类物业是石项目自身的综合质素情况可看出，该类物业是石市次甲级写字楼的代表项目，具备如下特征：市次甲级写字楼的代表项目，具备如下特征：项目地段该类项目多居于城市中心区或商业、商务核心区周边项目规模该类项目总建筑面积保持在3万平米以上。项

12、目商业配套 该类项目周边服务设施齐全，聚集了部分中高档餐饮、酒店、娱乐设施，同时项目自身亦配备了一定面积的商业配套，如特色酒店、健身、休闲设施、金融代办机构硬件配置水平自动化设施：基本上达到了智能化水平。外观设计和公共装修标准：相对甲级写字楼较差，但具有较强的个性特征。中央空调和电梯：采用进口或合资品牌车位：平均250平米一个车位软件水平物业管理未达到星级酒店的水平。第11页/共102页第12页/共102页3 3、市场售价在、市场售价在4000-50004000-5000元元/ /平方米之间的写字楼项目特征平方米之间的写字楼项目特征 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的通过物业的分布

13、状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况看，该类物业是乙级写字楼的代表项目。综合质素情况看，该类物业是乙级写字楼的代表项目。项目地段该类项目多居于城市中心区边缘地带或城市副中心。项目规模该类项目总建筑面积保持在2万平米左右。项目商业配套 该类项目周边基础设施比较齐全，但高档餐饮、酒店、娱乐设施较少，项目自身配备了一定面积的商业配套，如银行、打字复印、餐饮设施等，基本满足客户日常办公需要。硬件配置水平自动化设施：基本上达到了智能化水平。外观设计和公共装修标准：相对甲级写字楼较差，但具有较强的个性特征。中央空调和电梯：采用进口或合资品牌。车位：平均180平米一个车位。软件水平传统的物业管理服务

14、。第13页/共102页第14页/共102页第15页/共102页第16页/共102页4.4.市场售价在市场售价在40004000元元/ /平方米以内的写字楼项目特征分析平方米以内的写字楼项目特征分析 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况可看出，该类物业是石家庄丙自身的综合质素情况可看出，该类物业是石家庄丙级写字楼的代表项目。级写字楼的代表项目。项目地段 该类项目多居于城市外延区，距交通主干道较近。项目规模 该类项目总建筑面积保持在1万平米左右。项目商业配套 该类项目周边服务设施基本齐全，有一定的餐饮、休闲娱乐设施，物业自身配备一定比例

15、的办公和商业服务设施。硬件配置水平 具备基本的通讯及办公服务条件，设备设施已国产品牌为主。软件水平 一般只提供日常管理服务。第17页/共102页第18页/共102页5、供方市场综述供方市场综述 1 1）石家庄写字楼市场整体尚处于初级发展阶段，）石家庄写字楼市场整体尚处于初级发展阶段， 办办公物业面临公物业面临“优胜劣汰优胜劣汰”、“新胜旧汰新胜旧汰”的局面，的局面， “销售销售+ +租赁租赁”是目前市场的总趋势。是目前市场的总趋势。 2 2）石家庄经济总量有限，高端客户群数量较少，短）石家庄经济总量有限，高端客户群数量较少，短 期内尚难形成中央商务区；但随着办公物业供应态期内尚难形成中央商务区

16、；但随着办公物业供应态势的日趋明朗，逐渐形成了不同的商务办公结点。势的日趋明朗，逐渐形成了不同的商务办公结点。 3 3）通过对写字楼供应物业的综合分析可看出：其一，）通过对写字楼供应物业的综合分析可看出：其一，石家庄的商务区和中心商业区的相对分离趋势日益石家庄的商务区和中心商业区的相对分离趋势日益明显；其二，城市中心商业区周边的纯写字楼项目明显；其二，城市中心商业区周边的纯写字楼项目的市场通道较为宽阔；其三，中心商业区周边地带的市场通道较为宽阔；其三，中心商业区周边地带的写字楼项目出现的写字楼项目出现“降格以求降格以求”的态势。的态势。第19页/共102页石家庄写字楼市场需方态势石家庄写字楼市

17、场需方态势一、写字楼客户市场类型需求界定一、写字楼客户市场类型需求界定 写字楼物业进入以市场为导向的细分写字楼物业进入以市场为导向的细分化开发阶段后，在市场操作中出现了双重化开发阶段后，在市场操作中出现了双重目标市场，即目标市场，即“租赁市场租赁市场”和和“销售市销售市场场”，项目的市场风险加大，故此对写字，项目的市场风险加大，故此对写字楼客户需求特征的分析尤为重要。楼客户需求特征的分析尤为重要。第20页/共102页、写字楼高端客户群体特征、写字楼高端客户群体特征（）企业特点：各种较大规模和实力的经营性公司，主体（）企业特点：各种较大规模和实力的经营性公司，主体行业以投资管理公司、通讯设备经营

18、公司、电子公司，行业以投资管理公司、通讯设备经营公司、电子公司，金融机构还包括一部分外地集团公司驻石机构和外企金融机构还包括一部分外地集团公司驻石机构和外企派出机构为主。派出机构为主。（）需求特点：对物业的档次要求较高，价格承受较强，（）需求特点：对物业的档次要求较高，价格承受较强，往往需要较好地段和较高品质的写字楼，以享受高品往往需要较好地段和较高品质的写字楼，以享受高品质服务为主，更倾向于租赁。质服务为主，更倾向于租赁。 （）综合评价：该类客户是甲级写字楼租赁市场的主要支（）综合评价：该类客户是甲级写字楼租赁市场的主要支撑者，但受城市经济发展水平和发展速度影响，总体撑者，但受城市经济发展水

19、平和发展速度影响，总体上这些类型的企业数量并不大，因此，对高档写字楼上这些类型的企业数量并不大，因此，对高档写字楼的需求量不可能太大。的需求量不可能太大。第21页/共102页、写字楼中端客户群体特征、写字楼中端客户群体特征（）企业特征：以生产性服务为主，主体行业涉及保险（）企业特征：以生产性服务为主，主体行业涉及保险业、法律会计审计事务所、咨询信息业、广告营销业、法律会计审计事务所、咨询信息业、广告营销业、设计业、文化传播产业、教育培训业、旅游服业、设计业、文化传播产业、教育培训业、旅游服务业、房地产业等一系列为生产和生活服务的行业。务业、房地产业等一系列为生产和生活服务的行业。（）需求特点：

20、对写字楼价格比较敏感，因为在发展初（）需求特点：对写字楼价格比较敏感，因为在发展初期，物业成本过高，对企业发展不利，而且此类公期，物业成本过高，对企业发展不利，而且此类公司更注重内在的服务能力。司更注重内在的服务能力。（）综合评价：该类客户是次甲级和乙级写字楼的目标（）综合评价：该类客户是次甲级和乙级写字楼的目标客户体，自身具备一定资金实力，且多为私营企业，客户体，自身具备一定资金实力，且多为私营企业，购置倾向较为明显。据调查，该类客户倾向于购置倾向较为明显。据调查，该类客户倾向于5000元元/平米以内的物业，地段不必集中在城市中心，但平米以内的物业，地段不必集中在城市中心，但不可太偏远。或选

21、择一些地理位置较好、宜商宜住不可太偏远。或选择一些地理位置较好、宜商宜住的公寓作为办公场所。该类客户是写字楼租赁市场的公寓作为办公场所。该类客户是写字楼租赁市场和交易市场的主要支撑者。和交易市场的主要支撑者。第22页/共102页、写字楼中低端客户群体征、写字楼中低端客户群体征（）企业特征：以成长型、创业型企业为主，涉及（）企业特征：以成长型、创业型企业为主，涉及科研机构、科研机构、ITIT及及其他技术创新产业。及及其他技术创新产业。（）需求特点：对物业的要求较低，对价格最敏感，（）需求特点：对物业的要求较低，对价格最敏感，要求交通状况良好、环境较宁静、配套服务相对要求交通状况良好、环境较宁静、

22、配套服务相对较好，多集中于城市外延区。较好，多集中于城市外延区。 （）综合评价：该类客户是丙级写字楼的目标客户（）综合评价：该类客户是丙级写字楼的目标客户群体，因受资金实力所限，以自身业务拓展为主，群体，因受资金实力所限，以自身业务拓展为主，购买倾向较低。购买倾向较低。第23页/共102页4 4、购买写字楼客户关注的购买写字楼客户关注的10大核心要素大核心要素 要素要素1：商业环境与市政设施：商业环境与市政设施 购买的写字楼所处的位置，总体商业是否集中，人气是否购买的写字楼所处的位置，总体商业是否集中，人气是否兴旺是其购买考虑的首选。写字楼作为日常的办公场所，消费兴旺是其购买考虑的首选。写字楼

23、作为日常的办公场所，消费者对其周围的市政配套设施有着较高的要求。主要包括：对外者对其周围的市政配套设施有着较高的要求。主要包括：对外道路的交通是否便捷；是否有足够的停车位；附近是否有相关道路的交通是否便捷；是否有足够的停车位；附近是否有相关服务设施，如银行、打字、复印、餐饮设施等。服务设施，如银行、打字、复印、餐饮设施等。 要素要素2：与城市功能相关：与城市功能相关 由于城市与写字楼的相关程度相当高，城市的特征直接影由于城市与写字楼的相关程度相当高，城市的特征直接影响该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不同发展阶段响该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不同发展阶段有其不同的功能，不同的

24、地域条件也将形成不同的城市，他们有其不同的功能，不同的地域条件也将形成不同的城市，他们对写字楼的需求是不同的。对写字楼的需求是不同的。 从规模上看，像石家庄这类城市，是地区性政治、经济、从规模上看，像石家庄这类城市，是地区性政治、经济、文化、商贸中心，其功能辐射范围为省域或省际，无跨国公司文化、商贸中心，其功能辐射范围为省域或省际，无跨国公司总部进驻，难以形成中央商务区，其写字楼主要是为本区域服总部进驻，难以形成中央商务区，其写字楼主要是为本区域服务性机构使用，因此总建筑面积规模相对较小。务性机构使用，因此总建筑面积规模相对较小。 第24页/共102页要素要素3：第三产业发展状况：第三产业发展

25、状况 第三产业以写字楼为生产经营场所，也即第三产业以写字楼为生产经营场所，也即成为写字楼的需求者，他的发达与否直接影响写字成为写字楼的需求者，他的发达与否直接影响写字楼客户的需求量。楼客户的需求量。 要素要素4：价格、性价比：价格、性价比 价格合理和社会形象良好的写字楼始终是价格合理和社会形象良好的写字楼始终是影响买家做出选择的关键影响买家做出选择的关键。第25页/共102页要素要素5：房型设计：房型设计 在空间上，楼层最好无强制分割。在空间上，楼层最好无强制分割。无强制分割的楼层，有利于各公司根据无强制分割的楼层，有利于各公司根据自己的实际情况，轻松进行办公室的空自己的实际情况，轻松进行办公

26、室的空间布局安排；层高不宜过低；设计合理，间布局安排；层高不宜过低；设计合理，使用率高的房型可直接降低经营成本，使用率高的房型可直接降低经营成本，因而是客户非常关注的因素。一般来说，因而是客户非常关注的因素。一般来说，方正、无柱子或少柱子、易于分割的房方正、无柱子或少柱子、易于分割的房型使用率较高，是客户的首选。型使用率较高，是客户的首选。要素要素6：通讯系统：通讯系统 通讯设备是现代企业非常重要的信通讯设备是现代企业非常重要的信息传送工具，因而办公楼通讯系统的配息传送工具，因而办公楼通讯系统的配置水平成为评定其品质的首要因素。置水平成为评定其品质的首要因素。第26页/共102页要素要素7：装

27、配系统：装配系统 其中包括电梯、保安、消防等系统。其中包括电梯、保安、消防等系统。电梯要考察其配置的数量、平稳性、载电梯要考察其配置的数量、平稳性、载客量、速度；保安消防系统要看其配置客量、速度；保安消防系统要看其配置档次及价格质量的高低。档次及价格质量的高低。要素要素8：装修标准：装修标准 石家庄写字楼基本以简装交房，中、石家庄写字楼基本以简装交房，中、高端的写字楼都以精装修交房。这样可高端的写字楼都以精装修交房。这样可以大大节约装修费用和装修时间。以大大节约装修费用和装修时间。第27页/共102页要素要素9：社会形象：社会形象 写字楼的社会形象也是影响消费者决策写字楼的社会形象也是影响消费

28、者决策的重要因素，良好的形象展示能为本企业发的重要因素，良好的形象展示能为本企业发展创造出更多的机会。展创造出更多的机会。要素要素10：物业管理：物业管理 物业管理公司涉及清洁、设备维修、保物业管理公司涉及清洁、设备维修、保安等方面，因而管理水平直接关系到入住后安等方面，因而管理水平直接关系到入住后的使用情况。信誉好的专业管理公司是高标的使用情况。信誉好的专业管理公司是高标准物业管理的保障。在写字楼使用中，消费准物业管理的保障。在写字楼使用中，消费者认为物业管理工作做得好，等于营造了一者认为物业管理工作做得好，等于营造了一个良好的工作环境，有利于写字楼内的各公个良好的工作环境，有利于写字楼内的

29、各公司的正常营运，同时，也利于写字楼物业保司的正常营运，同时，也利于写字楼物业保值、增值。值、增值。第28页/共102页（三）、项目区域商业地产市场态势（三）、项目区域商业地产市场态势 项目从南到北、从外到内共涉及二种物业，项目从南到北、从外到内共涉及二种物业， 第一种是临街两层商业门脸，第二种是中小型第一种是临街两层商业门脸，第二种是中小型10 层综合写字楼。为了把二种业态的销售价格、银层综合写字楼。为了把二种业态的销售价格、银 行按揭、优惠政策等事宜制定的更科学准确，现行按揭、优惠政策等事宜制定的更科学准确，现 就石家庄市的二种同类物业的销售价格、销售政就石家庄市的二种同类物业的销售价格、

30、销售政 策如下：三级商圈：策如下：三级商圈：第29页/共102页1 1、商铺、商铺 位置铺位面积 () 价格 (元/)备注筑业花园商铺3000（均）待售（建筑面积）天山花园临街门脸1363300（均）已售（建筑面积）、开发区苹果城临街门脸1503007500（均）待售（建筑面积）、开发区水榭花都临街门脸309000（均）待售（建筑面积）、开发区心海假日临街门脸1003009000（均）已售（建筑面积）、开发区大运摩托城商铺505003800（均）已售（建筑面积）、开发区第30页/共102页2 2、写字楼：、写字楼：物业名称地理位置租售方式出售价格(元/)春龙大厦石家庄高新区长江大道13号出售3

31、200元国际名邸石家庄裕华区裕华东路出售3800元兴邦商住公寓石家庄市站前街18号出售4080元力场创力中心桥东胜利北街268号出售3000元鼎盛时代河北石家庄桥东出售3300元燕赵财富中心石家庄市裕华东路出售3500元时代中心石家庄市中山东路126出售4000元天街商务壹号长安和平东路与翟营大街出售2300元君创国际商务中华北大街50号出售6500元光明大厦石家庄市站前街6号汇文出售8500元中华商务中山西路 186号出售6100元筑业高新国际开发区出售3980元东方新世界中山西路 186号出售5800元环球华海广场新华东路出售4800-5000元第31页/共102页（四）竞争楼盘分析（四）

32、竞争楼盘分析 第32页/共102页春龙大厦春龙大厦第33页/共102页春龙大厦春龙大厦第34页/共102页春龙大厦春龙大厦第35页/共102页春龙大厦春龙大厦第36页/共102页第37页/共102页项目概况：项目概况：物业类型：写字楼物业类型：写字楼物业地址：石家庄裕华东路长江大道物业地址：石家庄裕华东路长江大道1313号号开发商：河北建筑工程有限公司开发商：河北建筑工程有限公司设计单位：河北建筑工程有限公司设计单位：河北建筑工程有限公司代理商：石家庄同达房地产开发有限公司代理商：石家庄同达房地产开发有限公司开盘时间：开盘时间：20042004年年9 9月月交房时间：交房时间：20052005

33、年年6 6月月总建筑面积：约总建筑面积：约1700017000平方米平方米其中其中1-41-4层：商用层：商用5-125-12层：办公约层：办公约80008000平方米平方米第38页/共102页租售价格：均价租售价格：均价32003200元元/ /平方米（平方米（29982998元元/ /平米平米- -35003500元元/ /平米）；租金：平米）；租金：0.80.8元元/ /天天. .平米平米层差：层差：5050元，朝向差元，朝向差100100元元付款方式：一次性付款；六成付款方式：一次性付款；六成1010年贷款年贷款优惠比例：一次性付款优惠优惠比例：一次性付款优惠2%2%租售情况：租售情况

34、：90%90%建筑结构：构架建筑结构：构架户型构成：户型构成：4242平方米平方米-200-200平方米平方米配套设施：宽带、有线、水电、暖、配套设施：宽带、有线、水电、暖、2424小时保安、小时保安、监控、监控、2424小时热水小时热水车位：地下停车位车位：地下停车位6060个（只租不售），另有部分个（只租不售），另有部分地上车位。地上车位。交房标准：大堂：地面花岗岩，墙壁铝塑板。写交房标准：大堂：地面花岗岩，墙壁铝塑板。写字间：白色涂料、瓷砖地面、实木防盗门、中空字间：白色涂料、瓷砖地面、实木防盗门、中空色玻、卫生间为高级瓷砖优质洁具色玻、卫生间为高级瓷砖优质洁具外墙：蓝色玻璃幕墙、棕色大

35、理石外墙：蓝色玻璃幕墙、棕色大理石第39页/共102页u春龙租售行业分布春龙租售行业分布销售销售 ：晨虹漆晨虹漆/ / 交河煎饼交河煎饼 / / 金丰达纸业金丰达纸业 / / 医药公司医药公司 / / 冀光光学冀光光学 / / 安泰化工安泰化工/ / 建筑安装公司建筑安装公司 / / 华源华源塑胶塑胶 等等出租出租 ：海昌计算机服务有限公司（海尔维修）海昌计算机服务有限公司（海尔维修）/ / 装潢装潢公司公司 / / 包装制作公司包装制作公司 / / 蠡玉化工蠡玉化工 / / 河北科技河北科技 / / 博士大科技博士大科技 / / 兽药销售公司兽药销售公司 / / 网络公司网络公司 / / 中

36、产装潢中产装潢 / / 人寿保险开发区办事处人寿保险开发区办事处/ / 旺佳房地旺佳房地产开发有限公司产开发有限公司 / / 农药化工农药化工 / / 装饰工程公司装饰工程公司 / / 美容工作室美容工作室 等等第40页/共102页u春龙大厦行业比重春龙大厦行业比重春龙租售行业分析购买租赁共计办事处505医药123化工134建筑安装246科技022网络011投资303其他022第41页/共102页u春龙大厦租售总体行业比重示意图春龙大厦租售总体行业比重示意图共计01234567办事处医药化工建筑安装科技网络投资其他共计第42页/共102页筑业高新国际筑业高新国际第43页/共102页筑业高新国际

37、筑业高新国际第44页/共102页筑业高新国际筑业高新国际第45页/共102页筑业高新国际筑业高新国际第46页/共102页物业类型：写字楼物业类型：写字楼物业地址：石家庄裕华东路长江大道物业地址：石家庄裕华东路长江大道9 9号号发展商：发展商： 石家庄筑业房地产开发有限公司石家庄筑业房地产开发有限公司投资商：投资商： 石家庄筑业房地产开发有限公司石家庄筑业房地产开发有限公司主体结构：框架式结构主体结构：框架式结构总建筑面积：约总建筑面积：约4 4万平方米万平方米开盘日期：开盘日期： 200320033 315 15 ；入住日期：入住日期：200420041111；价格：价格： 42004200元

38、元层差：层差： 2020元元/ /平米；平米；朝向差价：朝向差价：30-5030-50元元/ /平方米平方米 付款：付款： 一次性付款；分期付款；银行按揭：首一次性付款；分期付款；银行按揭：首付：付：50%50%优惠比例：优惠比例：2%-5%2%-5%第47页/共102页销售情况：销售情况：95%95%户型构成：户型构成：4949平米平米-229-229平米平米公摊：公摊： 23%23%物业公司：物业公司： 香港凯诺物业管理香港凯诺物业管理物业费用：物业费用： 3 3元元/ /平米平米/ /月月主楼：地上主楼：地上2222层，地下层，地下2 2 层层1 1层层-6-6层为配套，层为配套，7 7

39、层以上标准层（面积约层以上标准层（面积约17001700平平米）米）1 1层大堂层大堂12001200平米，部分高平米，部分高1010米，其余米，其余6 6米层高，标米层高，标准层高准层高3.23.2米。米。装修标准：有线、宽带、电话预留接口，预留空调装修标准：有线、宽带、电话预留接口，预留空调机位；内部白涂料，地面水泥抹平、地面，公共走机位；内部白涂料，地面水泥抹平、地面，公共走廊，卫生间精装修，廊，卫生间精装修，2424小时热水；大堂、电梯间精小时热水；大堂、电梯间精装修。装修。车位：机械立体升降车位车位：机械立体升降车位第48页/共102页u筑业高新国际租售行业分布筑业高新国际租售行业分

40、布 销售 ：得仁堂生物科技 / 益海粮油 / 坤腾集团脱硫事业部 / 创美装饰 / 自由风设计 / 志铭营销策划（保健品）/ Eurobin中国（石家庄）代表处/ 北方窑业工程设计中心 / 天城贸易 / 森瑞博通信 / 金豪网络企划中心 / 亚东集团 / 天舟通信 / 喜德来家具研发部 / 科瑞德饲料 / 开元广告艺术公司 / 富邦通讯设备有限公司 / 天俱时集团（安装、自动化、环保）/ 立拓电子 / 迪泰普生物化工 / 顺邦电子商务 / 剑锋减速机有限公司 / 新科粮油办事处 / 威海利贸易有限公司 / 网络科技公司 / 安装工程公司 / 电子商务网络 / 大道源贸易有限公司 / 现代健康报

41、社 / 天通房地产开发 / 杂文杂志 / 恒泰伟业电工公司 / 信嘉食品 / 宏昌天马专用车 / 龙舟进口贸易 / 济世生物药业 / 传媒公司 / 医药化工 / 环保技术研究所 / 天宇科贸 / 燃油河北分公司 / 金属制品有限公司 / 通讯技术 / 矿用设备公司 / 机电设备公司 / 安侨英语学校 / 北方科化玻公司 / 友好染料 / 海源煤炭有限公司 / 亚太恒毅贸易有限公司 / 电力设备有限公司 / 宝城房地产开发公司 / 杰奥科技 第49页/共102页u筑业高新国际行业比重筑业高新国际行业比重高新国际销售目标行业分析 数量办事处办事处8科技公司科技公司3广告公司广告公司3报刊、杂志报刊

42、、杂志2贸易公司贸易公司15电子、网络公司电子、网络公司7建筑安装公司建筑安装公司4粮油食品公司粮油食品公司2医药医药2化工化工2其他其他5第50页/共102页高新国际销售目标行业分析15%6%6%4%27%13%8%4%4%4%9%办事处科技公司广告公司报刊、杂志贸易公司电子、网络公司建筑安装公司粮油食品公司医药化工其他u筑业高新国际销售目标行业分析筑业高新国际销售目标行业分析第51页/共102页综述综述： 我们通过针对现在高新技术开发区春龙大厦、我们通过针对现在高新技术开发区春龙大厦、筑业高新国际租售现状的调查，筑业高新国际租售现状的调查，春龙大厦仅有一家春龙大厦仅有一家为整层购买，筑业高

43、新国际也仅有一家为整层购买，为整层购买，筑业高新国际也仅有一家为整层购买，因此不难看出高新区的写字楼市场需求是以中小户因此不难看出高新区的写字楼市场需求是以中小户型为主要需求户型型为主要需求户型，我们同样可以看到高新区写字，我们同样可以看到高新区写字楼市场还有一定的发展空间，所以现阶段我们一定楼市场还有一定的发展空间，所以现阶段我们一定要迎合市场做好产品定位，才能更好的完成销售。要迎合市场做好产品定位，才能更好的完成销售。第52页/共102页 三三 、项目基本情况、项目基本情况开发商：石家庄开发区荣达房地产开发有限公司开发商：石家庄开发区荣达房地产开发有限公司投资商：河北置业房地产开发有限公司

44、投资商：河北置业房地产开发有限公司建筑设计：石家庄弘宇建筑设计有限公司建筑设计：石家庄弘宇建筑设计有限公司建筑商：昆仑建筑工程公司建筑商：昆仑建筑工程公司工程监理：国风监理公司工程监理：国风监理公司地理位置：位于开发区天山大街与湘江道交叉口西南角地理位置：位于开发区天山大街与湘江道交叉口西南角 项目现状：写字楼均为整层开放布局项目现状：写字楼均为整层开放布局结构形式：为框架剪力墙结构结构形式：为框架剪力墙结构 ，抗震设防烈度为，抗震设防烈度为7 7度度第53页/共102页总建筑面积：总建筑面积：8941.138941.13平方米；平方米；其中：地下室：其中：地下室：901.39901.39平方

45、米平方米一一 层层: 838.59: 838.59平方米平方米二二 层层: 838.60: 838.60平方米平方米三至十一层三至十一层:706.95:706.95平方米平方米使用功能：一、二层商业，三至十二层办公用房使用功能：一、二层商业，三至十二层办公用房 外观：银灰色高级外墙漆，一、二层为黑色石材外观：银灰色高级外墙漆，一、二层为黑色石材配备：两部电梯配备：两部电梯车位：无地下停车位车位：无地下停车位 地上停车位若干地上停车位若干 本项目约于年建成，由于种种原因，一直本项目约于年建成，由于种种原因，一直未能整体销售和商务利用，从而在客观上存在滞销未能整体销售和商务利用，从而在客观上存在滞

46、销的假象的假象 。第54页/共102页第55页/共102页四、项目优劣势分析四、项目优劣势分析第56页/共102页1 1、品牌优势：可借助苹果城住宅项目的品牌优势。、品牌优势：可借助苹果城住宅项目的品牌优势。2 2、交通优势：开发区良好的路网设施，使本项目周边、交通优势：开发区良好的路网设施，使本项目周边 交通环境顺畅。交通环境顺畅。3 3、现房优势：本项目为现房销售，楼盘整体及外立面、现房优势：本项目为现房销售，楼盘整体及外立面 效果具备中高档商务楼盘形象。效果具备中高档商务楼盘形象。4 4、配套优势：项目两面临街，易于进行商业的规划、配套优势：项目两面临街，易于进行商业的规划、 布置，临街

47、商铺作为写字间的配套，更布置，临街商铺作为写字间的配套，更 有利于写字间的销售。有利于写字间的销售。5 5、环境优势：项目周边已形成本市多个高档住宅社、环境优势：项目周边已形成本市多个高档住宅社 区，自然环境佳，对项目楼盘品质的提区，自然环境佳，对项目楼盘品质的提 升有极大的作用。升有极大的作用。6 6、时机优势：现在地块周边商务、物流领域中高档楼、时机优势：现在地块周边商务、物流领域中高档楼 盘项目出现断档。三环内地块稀缺，市盘项目出现断档。三环内地块稀缺，市 商住楼项目市场与需求仍在上升期。商住楼项目市场与需求仍在上升期。 第57页/共102页 1 1、项目位置偏离开发区中心，商务配套不完

48、善，商业氛围、项目位置偏离开发区中心，商务配套不完善，商业氛围不足。不足。 2 2、项目外立面形象单一，无法形成较强的视觉冲击力。、项目外立面形象单一，无法形成较强的视觉冲击力。 3 3、无地下停车位，地上车位也不足，难以满足客户办公的、无地下停车位，地上车位也不足，难以满足客户办公的需求。需求。 4 4、项目硬件配置一般，电梯数量少，卫生间少。、项目硬件配置一般，电梯数量少，卫生间少。 5 5、项目户型结构较乱，面积过大，建筑施工立柱较多，客、项目户型结构较乱，面积过大，建筑施工立柱较多，客户在使用上有很大的不便性。户在使用上有很大的不便性。 6 6、项目本身规模较小，无法形成单体效应。、项

49、目本身规模较小，无法形成单体效应。 7 7、项目闲置时间太长，人为的造成滞销的错觉。、项目闲置时间太长，人为的造成滞销的错觉。第58页/共102页五、项目客户群分析五、项目客户群分析第59页/共102页 一一 客户定位客户定位 稳健发展并开始注重形象塑造的稳健发展并开始注重形象塑造的中小型自中小型自用客户用客户，所属行业：绝大多数被网罗在第三产，所属行业：绝大多数被网罗在第三产业链中，并且从事社会服务行业，诸如化工、业链中，并且从事社会服务行业，诸如化工、医药、高新科技、律师、会计师事务所、医药、高新科技、律师、会计师事务所、ITIT、外贸企业、通讯、金融、保险等。外贸企业、通讯、金融、保险等

50、。 投资客户投资客户，认可高新开发区的发展前景，认可高新开发区的发展前景，有投资意识的一部分高收入群体。有投资意识的一部分高收入群体。 第60页/共102页 二二 目标客户群及心理分析目标客户群及心理分析 第61页/共102页第一目标群第一目标群自用买家分析自用买家分析根据根据“高住区高住区”规划蓝图及现有的物流经营格局。规划蓝图及现有的物流经营格局。高新区分布着一些中小规模的商务机构，这些机高新区分布着一些中小规模的商务机构，这些机构处于成长期，对于工作环境质量又非常重视，构处于成长期，对于工作环境质量又非常重视，他们长期在此处工作对此地产生较为深厚的感情，他们长期在此处工作对此地产生较为深

51、厚的感情，而且更重要的是，企业在对外联络上可以保持原而且更重要的是，企业在对外联络上可以保持原有的联系模式。有的联系模式。 大多属于第三产业中的新兴行业，如：贸易公司、大多属于第三产业中的新兴行业，如：贸易公司、软件开发、旅游服务、法律服务等；软件开发、旅游服务、法律服务等；由于公司实力等因素，相对于对高档办公楼而言由于公司实力等因素，相对于对高档办公楼而言他们会选择小户型中档办公物业；他们会选择小户型中档办公物业；由于职业因素，对办公形象和办公环境较为注重；由于职业因素，对办公形象和办公环境较为注重；一般为外地驻石人员，并且素质较高，对工作环一般为外地驻石人员，并且素质较高，对工作环境有较高

52、的要求；境有较高的要求；由于业务需要，需在省城设立常驻办事处；由于业务需要，需在省城设立常驻办事处；对所选择物业的交通便利性极为在意。对所选择物业的交通便利性极为在意。第62页/共102页消费心理分析：消费心理分析：物业的内部环境、外部交通以及区位是打动这部物业的内部环境、外部交通以及区位是打动这部分客户的主要因素；分客户的主要因素；对办公环境有较高的要求，但是因为其设立的长对办公环境有较高的要求，但是因为其设立的长期性，所以对物业的使用成本会有所考虑；期性，所以对物业的使用成本会有所考虑；对于性价比较高且具备良好保值、升值潜力的物对于性价比较高且具备良好保值、升值潜力的物业情有独衷。业情有独

53、衷。第63页/共102页第二目标群第二目标群投资买家分析投资买家分析他们一般不受地域限制，看重苹果城置业商务大他们一般不受地域限制，看重苹果城置业商务大厦的地段、环境、配套设施，看重所属地块的行厦的地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。以投资做为财富政规划对土地价值的提升力度。以投资做为财富积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉赚取房屋中间差价。转手卖掉赚取房屋中间差价。楼盘在功能之外的政府规划行为作为苹果城置业楼盘在功能之外的政府规划行为作为苹果城置业商务大厦的附加价值，是他们进行购买择决的砝商务大厦的附加价值

54、，是他们进行购买择决的砝码。码。我们前期推广如能我们前期推广如能“造势造势”成功，将吸引众多此成功，将吸引众多此类消费者前来投资。类消费者前来投资。第64页/共102页 消费心理分析：消费心理分析： 这类客户群最关心所投资物业的升值空间及这类客户群最关心所投资物业的升值空间及盈利能力，这也是吸引这部分人群购买行为的最盈利能力，这也是吸引这部分人群购买行为的最有力因素。他们对产品的户型设计、建筑风格等有力因素。他们对产品的户型设计、建筑风格等因素则注重较少。因素则注重较少。第65页/共102页第三目标群第三目标群综合形买家综合形买家 这类客户群体是以上两种的综合体这类客户群体是以上两种的综合体,

55、 ,他们的他们的购房目光主要在边缘地块上，也就是捎带有泛开购房目光主要在边缘地块上，也就是捎带有泛开发区地产概念的楼盘上。他们一般注重工作环境发区地产概念的楼盘上。他们一般注重工作环境与品质，讲究商务配套设施上的便捷性、整体感。与品质，讲究商务配套设施上的便捷性、整体感。在价格认定上比较注重性价比的高低，在价格认定上比较注重性价比的高低， 他们在他们在物业管理、商务配套的服务态度上，比物业管理、商务配套的服务态度上，比 类类目标群体苛刻，我们相应的在广告推广上适当将目标群体苛刻，我们相应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。第66页

56、/共102页 消费心理分析：消费心理分析： 这类客户群对物业的使用成本会有所考虑，但这类客户群对物业的使用成本会有所考虑，但他们对产品的性价比、产品本身的保值和未来的他们对产品的性价比、产品本身的保值和未来的升值潜力更为注重。升值潜力更为注重。 第67页/共102页第二章第二章 整合策略整合策略第一第一定位定位项目定位项目定位第二第二营销营销项目营销策略项目营销策略第三第三推广推广项目推广策略项目推广策略第68页/共102页一一. . 项目定位项目定位（一）（一）产品定位产品定位（二）价格定位（二）价格定位（三）项目产品建议（三）项目产品建议第69页/共102页（一）产品定位（一）产品定位 身

57、份定位身份定位 对石家庄市场而言，纯写字楼本身意味着高对石家庄市场而言，纯写字楼本身意味着高质量的办公环境。纯写字楼在办公的舒适性、便质量的办公环境。纯写字楼在办公的舒适性、便捷性、管理上有市场优势。相比商住项目，其经捷性、管理上有市场优势。相比商住项目，其经济寿命要长，更具有投资价值。济寿命要长，更具有投资价值。 市场定位市场定位 第70页/共102页（二）、价格定位（二）、价格定位 通过对石家庄写字楼交易市场的综合分析及项通过对石家庄写字楼交易市场的综合分析及项目的自身特点分析，认为本案办公物业以目的自身特点分析，认为本案办公物业以33003300元元/ /平米的均价入市较为适宜，裙楼一、

58、二层商业平米的均价入市较为适宜，裙楼一、二层商业以均价以均价70007000元元/ /平米为宜。平米为宜。第71页/共102页1 1、销售价格定位：、销售价格定位： 以以7070年产权定价为年产权定价为：一层销售底价、均价一层销售底价、均价1000010000元元/ /平米平米二层销售底价、均价二层销售底价、均价40004000元元/ /平米平米负一层、负一层、 赠送赠送三至十二层销售底价，均价三至十二层销售底价，均价33003300元元/ /平米，公布平米，公布价上浮价上浮3-6%3-6%。第72页/共102页 2 2 定价市场参考定价市场参考市场借鉴市场借鉴 （1 1）卓达商务大厦卓达商务

59、大厦地理位置：石家庄市槐安路地理位置：石家庄市槐安路268268号号开发商：河北卓达房地产集团有限公司开发商：河北卓达房地产集团有限公司建筑面积：建筑面积：7500075000平米平米停车位：停车位：100100多个多个内部配套：宽带、有线、水电、暖、内部配套：宽带、有线、水电、暖、2424小时保安、小时保安、监控、棋牌室、音乐茶座、图书馆、健身房乒乓球、监控、棋牌室、音乐茶座、图书馆、健身房乒乓球、台球室、网络中心台球室、网络中心价格：均价：价格：均价：40004000元元/ /平米，最高价：平米，最高价：43004300元元/ /平米，平米，最低价：最低价：37003700元元/ /平米平

60、米销售率：销售销售率：销售55%55%户型构成：户型构成：65-18065-180平米平米交房时间：现房交房时间：现房市场定位：石家庄中档企业纯写字楼市场定位：石家庄中档企业纯写字楼第73页/共102页市场借鉴市场借鉴 （2 2）富天大厦富天大厦地理位置：石家庄胜利北大街地理位置：石家庄胜利北大街总建筑面积：约总建筑面积：约1300013000平方米平方米售价：均价售价：均价33003300元元/ /平米平米户型构成：户型构成：7070平方米平方米-300-300平方米平方米配套设施：宽带、有线、水电、暖、配套设施：宽带、有线、水电、暖、2424小时保安、小时保安、监控监控车位：地上车位。车位