电建地产开发项目成本管理办法20140708

1、水电地产管理制度及管理标准 编号：SDDC-SW-BF-2006-01修订记录发布日期版本修订内容修订人审核人批准20131231V3.0目标成本苏树平李端总办会中国水电建设集团房地产有限公司开发项目成本管理办法第一章 总 则第一条 为规范中国水电建设集团房地产有限公司（以下简称“公司”）开发项目成本控制管理，统一成本分类划分，对各阶段成本管理做到以事前预测和事中控制为主，事后分析为辅，按照公司管理要求，制定本办法。第二条 本办法适用范围：适用于公司及公司下属的区域公司和项目公司二级开发项目的成本管理，一级开发项目可根据项目情况参照本办法执行。第二章 成本管理组织及职责第三条 商务管理部是开发

2、项目成本管理的主管部门，各专业部门为开发项目成本控制管理的职能部门，区域和项目公司为开发项目成本控制管理的实施部门，在各自职责范围内负责开发项目各个环节的成本控制与管理。公司各职能部门主要负责对成本管理的监督、指导；区域和项目公司全面组织成本管理，区域和项目公司各职能部门具体实施成本控制。公司对开发项目实行目标成本控制管理，各阶段目标成本由公司总经理办公会批准。（一）投资拓展部1、开发项目前期费用的市场调研,提供所需费用种类及收费标准；2、提供项目的大市政条件关收费情况及相关收费政策；3、提供报批报建费用种类、名称及收费标准；4、负责土地成本及相关费用的提供；（二）品牌营销部品牌营销部还应提供

3、售楼部及样板房的建造条件、建筑规模、建筑标准，是永久还是临时？提供交房产生相关的费用情况，包括维修基金、产权交易等费用情况。1、负责开发项目的策划定位，提出可供公司决策的若干备选方案，为项目投资分析提供依据；2、可研阶段提供拟开发项目的定位报告及交楼标准的描述性说明，为成本估算提供依据；附件交楼标准。3、项目的营销方案策划、实施及提供相应费用使用计划并控制。4、应提供售楼处和样板房的规划布局（永久还是临时、位置）、建造规模（面积、套数）、建造标准。4、提供交房收费和产生的相关费用支出情况，包括维修基金、产权交易等费用情况。（三）设计研发部施工图中各专业之间的配合尽量在设计阶段解决，避免后期开洞

4、导致不必要的费用发生。1、组织开发项目规划方案论证、优化设计方案，控制开发项目基础成本；2、可研阶段提供拟开发项目强排方案或概念方案，明确建造标准的技术标准和说明，为成本估算提供依据；附件建造标准。3、方案阶段应要求设计单位提供主要材料表及样板；方案设计时应对竖向标高与现场实际情况进行经济技术方案比较论证；非住宅项目和超过100米的超高层住宅项目在初步设计阶段应进行结构和机电方案的经济技术论证；4、参与施工图审查，避免或减少因图纸问题造成的变更洽商发生；5、协助设计费用（属前期工程类成本）测算包括勘测测绘等相关费用。（四）工程技术部负责现场临时用电、临时用水的容量测算1、提供项目开发分期、顺序

5、及开发工程节点计划，为资金支出测算提供依据；2、负责提供项目现场设置标准，临时用电、用水的容量测算，地质情况调研和基础形式、基坑支护形式的初步方案设想，确定建造标准的施工工艺方案，为成本估算提供依据；3、组织施工图审查，避免或减少因图纸问题造成的变更洽商发生。（五）商务管理部1、组织和审核开发项目的可研阶段成本测算工作；附件成本测算标准表2、细化成本指标，审核项目目标成本中的相关部分；3、监督和管控成本执行过程（已发生成本统计，待发生成本预测），跟踪关键成本管理环节，掌握各项目动态成本管理情况，每月定期与财务部核对合同台账和成本发生额；附件动态成本和合同台账4、负责成本管理评估，对区域和项目公

6、司项目成本执行情况和成本管理情况进行评价，分析成本超支隐患，提出成本预警及控制措施；5、审核项目成本指标，参与项目后评估，组织成本模块后评估工作。（六）财务产权部提供建筑工程一切险及财务相关的费用1、提供项目的期间费用测算或标准，根据建造类目标成本、项目进度计划等进行财务费用及管理费用的目标成本测算；2、所有开发项目成本核算及费用总监控，定期汇总各项目阶段性成本核算结果并与商务管理部核对，并分析存在的问题，提出整改和预防措施。（七）资金管理部负责开发项目资金的计划和筹措、使用的协调和监控，降低财务费用。（八）人力资源部提供薪酬、奖金、补贴、保险、培训费及相关开发间接费用的目标成本测算或审核。（

7、九）总经理办公室提供办公费（含办公用品、办公耗材等）、通讯费、差旅费、业务招待及会议费、车辆使用费（含油料、保险、修理等费用）、非经营性固定资产购置费、办公场所租赁及相关使用费用等行政费用及相关开发间接费用的目标成本测算或审核。（十）区域和项目公司对于既有区域公司又有项目公司，其范围是否由区域公司参照此管理办法另行制定管理办法。1、按照成本费用控制管理目标、成本管理办法及公司相关规定对项目开发经营、工程造价与费用实施全过程控制管理；2、配合商务管理部编制区域内项目可研阶段的成本测算，形成开发项目的目标成本；3、按公司成本控制管理办法，结合项目实际编制所开发项目成本控制管理实施细则并实施；4、对

8、组织施工、委托设计及对外开展业务，在其职责范围内代表公司履行项目成本费用控制管理职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；5、配合并接受公司各相关部门对项目成本按规定进行的监督指导；6、监控项目动态成本信息台账，指导项目部收集、录入项目动态成本、并进行汇总分析，提出目标成本调整建议，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；7、收集、整理有关成本信息，协助公司建立成本信息库及材料设备价格信息库；8、编制项目后的成本分析评价及效益评估报告；9、按月上报公司商务管理部要求上报的相关资料，包括目标成本完成情况统计表、合同台账、变更洽商台账等。第三章 成本项目划分及内容第四条 开发项目成本内容应视开

9、发项目的具体情况，按制造成本法设置具体成本项目。成本项目一般包括下列十大类该科目分类与2013年12月不一致的，量否按此分类：编号成本科目口径、含义、范围（一）土地征用及拆迁补偿费1.1土地出让金向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用1.1.1土地转让出让金（含契税）1.1.2土地变更及面积价差1.1.3土地交易服务费1.2土地补偿费对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出；含拆迁评估、拆迁费等1.3合作款项补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金，或利润1.4大市政配套费向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热接口补偿费或增容费等1.6土地税费向政府部门交纳的非

10、补偿性质的税金（含契税）及费用1.7其他土地费用（二）前期工程费2.1勘测费含拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费；含灰线、±0.00验线费；树木测量费；初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费2.1.1初勘2.1.2详勘2.1.3文物勘察2.1.4地籍测绘2.1.5补钉用地红线桩点2.1.6红线外管线图测绘2.1.7勘察审查2.1.8规划验线2.1.9建筑面积丈量2.1.10树木测量费2.1.11竣工土地实测费2.1.12沉降观测2.1.13基坑监测2.1.14桩基检测费2.1.15工程质量检测2.2规划设计费2.2.1详细规划设计费含规划论证费、总体规划设

11、计费、详细规划设计费、规划模型制作费非销售用模型2.2.2规划概念设计费包括方案招标费、方案评审费、咨询顾问费、设计补偿费等，2.2.3建筑设计费指建筑工程设计、外立面设计、地下室人防工程规划设计复审费、优化设计费及相关的图纸制作费用2.2.3.1方案设计费2.2.3.2（扩初）施工图设计费2.2.4区内市政设计费道路给排水设计、中水规划、设计费用；污水处理方案、规划、设计费用，供电方案、规划设计；开闭站及配电室设计；高、低压电缆工程设计费用等；煤气、天然气、热力工程设计费用；地下综合管线设计费2.2.5景观设计费含园建、绿化、小品、雕塑、小区入口、围墙等施工图设计费2.2.6精装修设计费小区

12、内部现场示范单位、大堂、二次装修等精装修设计费用2.2.7设计顾问费2.2.8施工图审查费2.2.9室内燃气设计费2.2.10竣工图编制费2.2.11非合同晒图费2.2.12其他设计相关费2.3报建费2.3.1市政咨询费2.3.2市政增容费（分摊费）包括水、电、煤气增容费（主要针对底商）2.3.3白蚁防治费2.3.4人防异地建造费2.3.5消防设施配套费2.3.6教育配套费2.3.7立项审请报告2.3.8可研报告编制费2.3.9环境评估报告2.3.10地震安全性评价2.3.11地质灾害性评价2.3.12卫生评价2.3.13交通影响评价2.3.14水土保持评价2.3.15节能审查费2.3.16房

13、屋面积测绘费2.3.17产权交易费用2.3.18招标交易费2.3.19建筑超标排污费2.3.20日照分析费2.3.21散装水泥集资2.3.22墙改基金2.3.23路口开设等各种政府收费2.3.24工程款支付担保费2.3.25建筑安装一切险2.3.26防洪工程建设维护管理费2.3.27土壤氡浓度检测2.3.28防雷检测2.3.29节能检测费2.3.30消防检测2.3.31室内环境检测2.3.32其他报批报建费手续费、证照办理费、登记费、报建晒图费、专家费、安检、质检等2.3.33印花税2.3.34维修基金2.4咨询服务费2.4.1酒店服务咨询顾问2.4.2法律顾问费2.4.3非合同公证费2.4.

14、4拆迁评估2.4.5土地评估2.4.6房地产评估费2.4.7招标代理费2.4.8造价审计费第三方审计费2.5造价咨询费包括招标采购及工程造价过程控制、结算费用等2.6“三通一平”费临时道路、临时用电、临时用水、场地平整工程；含树木伐移、管线拆改及保护费用2.6.1临时用水工程2.6.2临时用电工程2.6.3临时道路工程2.6.4场地平整工程2.6.5树木伐移2.6.6其他2.7监理费2.7.1建筑工程监理建安、精装修、市政、园林等工程2.7.2供电工程监理2.7.3自来水工程监理2.7.4燃气工程监理2.8临时设施建造费2.8.1办公室建造及装修费临时办公场地工程费用若临时办公室在售楼部，则该

15、项成本费用在售楼部、样板间项目反映、工程人员临时宿舍建造工程费用，含设计费用2.8.2临时围墙建造费用临时围墙建造工程费用（不含应由施工单位承担的施工临时围墙），含分阶段交楼所需的分区围墙、美化围挡（不含广告围挡）2.8.3临时场地费为项目实施，项目部临时场地租用费用及临时道路建设费用2.9代征道路绿化等包括报建、施工、验收等达到征地要求的标准需要的费用2.10其他前期费用专家费等（三）建安工程费3.1地基工程3.1.1土方3.1.2地基处理3.1.3降水工程3.1.4支护工程3.1.5桩基工程3.2土建水电安装工程3.3专业工程3.3.1电梯工程3.3.2空调通风工程3.3.3消防工程3.3

16、.4弱电智能化工程包括闭路电视监控系统、可视对讲系统、IC卡门禁系统、停车场管理系统、背景音乐及公共广播系统、周界防范报警系统、电子巡更管理系统等；综合布线和楼宇自控（指公建）3.3.5楼体亮化工程3.3.6太阳能工程3.3.7人防工程3.3.8特殊设备3.3.9幕墙工程3.3.10窗工程3.3.11门工程3.3.12钢结构工程3.4永久售楼处、样板房装修设计费及精装修（硬装）费用3.4.1建筑设计3.4.2建安工程3.4.3装修设计3.4.4装修工程3.5施工合同外奖金包括赶工奖、进度奖等3.6其他建安工程费（四）基础设施费4.1区外市政工程4.1.1供电工程红线外建造费、管线铺设费、接口费

17、，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用4.1.2供水工程包括红线外建造费、管线铺设费、接口费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统4.1.3供气工程主要包括管道系统、调压站等；技服费、表底费4.1.4供热工程主要包括管道系统、热交换站，不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目4.1.5市政道路红线外市政道路及附属设施建造费4.1.6排水与排污工程主要指管道及工程费用，包括污水处理站、中水处理站4.1.7其他区外市政工程对以上没有的区外零星工程补充反映4.2区内市政工程4.2.1区内供电工程建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站

18、等除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用4.2.2区内供水工程包括红线内建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统4.2.3排水与排污工程主要指管道及工程费用，包括污水处理站、化粪池等4.2.4中水工程4.2.5区内供热工程主要包括管道系统、热交换站，不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目4.2.6供气工程含户内管道、室外管道、调压设备等4.2.7通信工程仅指住宅，公建的纳入弱电智能化工程4.2.8网络工程仅指住宅，公建的纳入弱电智能化工程4.2.9有线电视仅指住宅，公建的纳入弱电智能化工程4.2.10市政道路4.2.11园建绿化包含：园建、绿化及区内道路、围墙、

19、包括广场、出入口工程；永久围墙工程、园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山、除主干道以外的道路及其他建筑小品建造；路灯、小区亮化、草坪灯；垃圾箱等、区内植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用、区内植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用4.2.12示范区景观绿化工程4.2.13导视系统设计及安装4.2.14交通划线及设施安装室外道路及车库4.2.15信报箱4.2.16其他基础设施费（五）公共配套设施费5.1会所 含建安工程费、精装、内饰、家具及康体设施等5.2中小学包含：建安工程费、独立发生的园建、绿化及管线工程、操场及运动设施5.3幼儿园 包含：建安工程费、独立发生的园建、绿化及管线工

20、程、操场及运动设施5.4小区运动及游乐设施非会所运动设施5.5其他配套工程及设施费包括车站、垃圾站、停车棚、游泳池（含设备）、居委会及综合治理办公室等（六）借款费用6.1外部银行借款利息6.2集团资金结算中心借款利息6.3公司资金结算中心借款利息6.4非银行金融机构借款利息6.5其他股东借款利息（七）开发间接费用7.1工程管理费包括现场人员的行政管理费、场地租赁费、办公室配饰费；职工工资、奖金、补贴、保险等7.1.1办公费7.1.2职工薪酬7.1.2.1工资7.1.2.2福利费7.1.2.2.1防暑降温费7.1.2.2.2取暖费7.1.2.2.3其他7.1.2.3社会保险7.1.2.3.1基本

21、养老保险7.1.2.3.2补充养老保险7.1.2.3.3企业年金7.1.2.3.4基本医疗保险7.1.2.3.5补充医疗保险7.1.2.3.6失业保险金7.1.2.3.7工伤保险金7.1.2.3.8生育保险金7.1.2.4商业保险7.1.2.5住房费用7.1.2.5.1住房公积金7.1.2.5.2一次性住房补贴7.1.2.5.3按月发放住房补贴7.1.2.6工会经费7.1.2.7职工教育经费7.1.2.8辞退福利7.1.2.9非货币性福利7.1.2.10其他7.1.3折旧及摊销费7.1.4修理费7.1.5差旅费7.1.6水电费7.1.7物料消耗7.1.8业务招待费7.1.9租赁费7.1.10物

22、业费7.1.11聘请中介机构费用7.1.12会议费7.1.13其他7.2营销设施建造费7.2.1临时售楼处临时售楼处发生的设计费、建安（含精装修）、软装饰、家具、设备购置安装等费用；7.2.2临时样板房临时样板房、非实体楼内样板房及售楼处发生的设计费、建安（含精装修）、软装饰、家具、设备购置安装等费用；7.2.3软装饰品家具设备永久售楼处、样板房发生的软装饰、家具、设备购置安装等费用7.3前期物业顾问费前期物业顾问费是指，物业从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收等中，为地产公司提出合理化建议、意见收取的费用。其作用为协助地产公司完善产品，以达到产品优化的目的。7

23、.3.1销售案场服务费销售案场服务费是指物业在房地产项目销售活动过程中，为顾客提供的各种劳务、购置服务道具所需要的费用。7.3.2物业启动费（开办费）开办费指新建项目的物业服务中心筹建之日起,到开始经营(即客户入住开始交纳物业服务费)之日止发生的费用支出。包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。7.4物业收楼服务费7.3.4.1空置房物业费空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工之后没有实现销售的房子，空置房物业费通俗地说就是指地产公司没卖不出去的房子所需缴纳的物业服务费。7.3.4.2空置房的供暖费

24、（北方）供暖费是支付用以解决我国北方居民冬季采暖的基本生活需求产生的直接费用。7.3.4.3细部验收为提升交房服务品质，评估交房质量一般行业内委托物业或专业公司所做的有关工作7.3.4.4保洁开荒开荒保洁一般是指项目竣工后的第一次保洁7.3.4.5闭水打压费用为提升交房服务品质，评估房屋质量，所进行的的隐蔽工程验收7.3.4.6空置房管理费属于特约服务，指物业入室服务，包括环境、设施维护等内容7.4其他间接费用第五条 各成本项目的开支范围（一）土地成本指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。主要包括以下内容：1、政府地价及大市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费

25、、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费等。（二）前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：1、勘测费：含拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费；含灰线、±0.00验线费；树木测量费；初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、桩基检测费。2、规划设计费：包括前期规划费、方案设计咨询费、建筑设计费、市政设计费、园林设计费、精装修设计费等。

26、3、报建费（1）报批报建费：白蚁防治工程、人防报建费、消防设施配套费、教育配套费、手续费、证照办理费、登记费、报建晒图费、专家费、项目环境评价、地震安全性评价、卫生评价、交通影响、水土保持、房屋面积测绘费、产权交易费用、招标交易费、建筑超标排污费、可研报告编制费、日照分析费、安检、质检、散装水泥集资、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设、消防检测费、防雷检测费、室内环境检测费、质量检测费、观测费、工程检测、试验费、保修期时间差内的有偿维修等；等各种政府收费；招标代理费、第三方审计费（2）增容费：包括水、电、燃气增容费（主要针对底商）。4、咨询费包括招标采购及工程造价过程控制、结算费用等；5、“三通

27、一平”费：（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；（3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；（4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用，含树木伐移、管线拆改及保护费用。6、监理费：支付给聘请的项目监理工程师或工程监理单位的费用，含市政工程监理费；7、临时设施建造费（1）办公室建造及装修费：临时办公场地工程费用若临时办公室在售楼部，则该项成本费用在售楼部、样板间项目反映、工程人员临时宿舍建造工程费用，含设计费用；（2）围墙建造费用

28、：临时围墙建造工程费用（不含应由施工单位承担的施工临时围墙），含分阶段交楼所需的分区围墙；（3）临时场地费：为项目实施，项目部临时场地租用费用及临时道路建设费用。（三）建筑安装工程费指项目开发过程中发生的建筑主体列入预算内的各项费用。主要包括土建安装工程、设备供货安装工程、独立车库（考虑其对成本的影响较大，单独列项），楼体亮化工程、永久售楼处装修工程，含变更签证费用。（四）市政及环境工程1、区外市政工程费：红线外道路、水、电、气、热、排水排污、通讯等建造费、管线铺设费、接口费等。指项目开发过程中发生的建筑安装工程室外主干线与室内管线连接部分列入预算内的各项费用以及小区园建绿化等费用。2、区内市

29、政工程费，主要包括区内供电工程、区内供水工程、区内供气工程、区内供热工程、小区园建、小区绿化、小区道路、排水与排污工程、小区弱电系统及室外零星设施。（五）公共配套工程指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出。如居委会、派出所、垃圾站、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出。如托儿所、幼儿园、邮局、图书馆、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、

30、开发小区内城市规划中规定的大型配套设施项目的费用支出；4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入项目成本。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的使用权，则应作为经营性项目独立核算。如：游泳池：土建、设备及配套设施；业主会所：设计及装修费、资产购置；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；车站建造费：土建、设备及配套设施儿童游乐设施。（六）开发间接费指与项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。1、工程管理费指项目开发过程中为实施项目管理而发生的费

31、用支出。主要包括现场人员的行政管理费、场地租赁费、办公室配饰费；职工工资、奖金、补贴、保险；施工合同外奖金、赶工奖、进度奖；扰民费等；5、物业管理启动费：包括该费用各地标准都不一致，物业公司有否一个统一标准？前期物业顾问费、案场服务费、物业启动费（开办费）、物业收楼服务费。该费用是否有个统一的比例，还是按实发生计入？（七）、营销费用项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。主要包括：1、营销顾问、营销策划及营销代理费：包括营销顾问费、营销策划及营销代理费；2、媒介广告费：包括报纸、刊物、影视、电台、灯箱、公共交通、互联网、印刷品、户外广告牌、工地围墙广告及其

32、他媒体广告费用；3、营销推广活动费：包括产品推介会、开盘庆典费、房屋展销会、促销活动费等费用；4、临时样板房、独立样板房及售楼处：包括设计、建安（含精装修）、软装饰、家具、设备购置安装等费用临时售楼部的建设费用及永久售楼部的软装费用表中有，文字描述中没有。；5、永久样板房：包括精装修设计和工程、软装饰、家具、设备购置安装等费用；6、销售人员人力成本：包括销售人员底薪、提成、奖金等；7、售楼处物业管理费：指售楼处日常维护及物业管理费；8、其他费用：包含平面设计费用、沙盘模型费用、赞助评奖费用、销售人员服装及机动费用等。（八）、管理费用1、行政办公费用：包含办公费（含办公用品、办公耗材等）、通讯费

33、、差旅费、业务招待及会议费、车辆使用费（含油料、保险、修理等费用）、非经营性固定资产购置费、办公场所租赁及相关使用费用等行政费用及相关开发间接费用；2、人力成本费用：包含薪酬、奖金、补贴、保险、培训费及相关开发间接费用的目标成本测算或审核。（九）、财务费用直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失（如发生）、金融机构手续费，减去利息收入和汇兑收益的净额。（十）各项税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税及其它支出。（十一）不可预见费在可研测算内难以预料的主要材料和人工费用在建设期间涨价的预期支出、政策性收费的变化；不可预见费按（二）-（五）项之和的3%考虑。第四章 项目预算成

34、本制定原则第六条 项目开发阶段预算成本的形成及作用（一）项目可研阶段，依据投资预算确定项目预算成本，作为项目整体预算成本。（二）预算成本=目标成本+预期签证变更+不可预算费。目标成本参考类似项目的结算指标，根据项目定位和建造标准上差异进行局部调整。目标成本作为设计限额，控制设计。合同招标控制价最高限为目标成本。预期签证变更按目标成本的的5%考虑。第八条 分期目标成本分期目标成本由于地下室及总平园林工程分期面积及划分范围不一致，建议以总体目标成本控制，后一阶段相同项目除政策性调整外不不得突破前一阶段的目标成本对于分期开发的项目，分期确定后10个工作日内，由区域和项目公司组织内部相关部门在总项目目

35、标成本基础上编制并上报分期目标成本，经审定后作为各期实施过程中成本控制的依据。分期目标成本不得突破总目标成本，后一阶段的分期目标成本不得突破前一阶段分期目标成本。第九条 目标成本细化可行性研究阶段编制估算阶段目标成本，根据项目定位报告、建造标准及设计提供强排方案的具体程度细化至三级科目；参照合约规划模板细化至合约估算金额；第十条 目标成本编制及下达程序在确认土地获得后15个工作日内，由战略管控办公室牵头组织相关部门组织会议，按最后确认的地价和最新（可研确定时期后生效）政策性收费文件调整项目运营指标，并经相应部门和区域项目公司审核，经公司总经理办公会批准后，由战略管控办公室下达本项目的运营目标责

36、任书；第五章 项目成本控制管理第十一条 把好项目成本控制管理的策划定位关，降低开发项目系统风险。（一）投资拓展部需掌握当地政府对项目前期及建设过程中所收取的各项费用。编制拟开发项目详细的可行性研究报告，为项目决策提供可靠依据。包括：地块或项目基本现状、路网状况和市政设施配套状况、周边环境及其发展趋势、近期市场地价水平、地上地下拆迁补偿状况、预计项目开发周期和市场售价、合作方背景及其合作条件（如发生）、项目已投资情况及债权债务构成（如发生）、投资风险评估与对策等。（二）品牌营销部依据项目情况及市场调研，对开发项目进行营销部针对销售铺排计划，确定是否需建售楼部、样板房，其规模、标准如何？临时还是永

37、久，还是均需要？评估论证，做准项目市场地位，必要时咨询社会专业机构。（三）设计研发部按照项目定位确定详细的规划设计方案，根据目标成本进行限额设计。第十二条 根据对拟开发项目的策划定位，按照风险和收益对等原则确定拟开发项目地价及收益标准，降低开发项目潜在风险。第十三条 开发前期准备费的控制管理（一）报批报建费的控制管理1、投资拓展部需掌握当地报批报建费种类、缴费时间及缴费标准；2、按规定能退回的费用，应由专人及时办理相应款项回收手续。（二）“三通一平”费的控制管理三通一平中水、电容量建议工程部根据工程规模测算，避免后期因容量不够增加发电机台班或增加容量导致施工费用增加1、临时水电增容费等抵扣永久

38、用水电增容费；2、利用各地优惠政策，争取部分减免优惠；3、如有拆迁，则应由拆迁公司负责将场地平整至自然地坪范围内；如有深基础，需破碎处理完毕；如原状地貌，则视工程量在招标文件中明确处理方式。（三）勘察设计费的控制管理按公司招标投标管理办法，凡符合相关规定的勘察、规划、设计单位选择均通过招标确定，综合考虑方案及费用，将责任与费用支付关联。1、勘察费支付与勘察报告的准确性关联，预留10%尾款于基础工程完工后支付。2、设计费用支付与设计变更量的多少关联，单平米含筋量超出设计概算5%后将按比例扣减设计费，预留10%设计费尾款于项目竣工验收通过后支付。3、总体规划设计以招标方式争取到知名的、有经验的规划

39、设计单位，一次达到项目市场定位要求。（四）临时设施费的控制管理与市政道路连接的临时道路与总体规划结合，力争部分或全部永久化红线内的临时用水管网尽量与总平管网结合起来考虑？。第十四条 主体建筑安装工程造价控制管理（一）可研阶段1、交楼标准、建造标准应进行客户敏感度分析、项目差异化分析后确定；（二）设计阶段1、建造标准作为设计任务书的附件。2、根据目标成本进行限额设计。3、方案设计、初步设计、施工图设计的确认必须经商务管理部门进行成本核算并满足目标成本要求才可。4、竖向标高的确定需根据场地标高进行土方平衡、基坑支护方案的经济技术论证；5、非住宅项目和超过100米的住宅项目进行结构方案和机电设备方案

40、的经济技术论证；6、通过以下措施保证设计质量，减少因变更及不可预见等导致的费用调整。（1）编制项目规划设计指导书；（2）要求设计方向开发方开具履约保函；（3）设计合同中载明钢筋和砼含量等设计限额、设计图纸质量及设计造价约束性奖罚条款；（4）对总体规划、方案、扩初、施工图等设计成果，邀请社会专家评审；对大型项目要求设计单位的设计师进驻现场协调解决施工过程中的设计问题。（三）招标阶段1、应从公司合格供应商库中选择投标单位。2、招标文件和合同应按公司发布的标准模板执行。3、招标项目必须有审批的控制价。4、主要材料应进行集采确定价格，并在招标合同中约定技术标准和供应商选择范围。5、总包（分包）合同清楚

41、明了，条款全面完整，发承包双方责任义务明确。（1）合同范围和界面明确，总包服务费和配合费的内容明确。 （2）场地情况在招标时明确，包含在措施费中以后不予签证。（3）明确承包工程范围、甲供材料（设备）范围、甲控材料（设备）范围及技术指标、结算办法；（4）工程取费充分利用市场竞争下调；（5）项目措施费一次性包死，如环保、安全、场地狭小、赶工等安全施工、文明施工、环境保护等安全文明施工费用为不可竞争费用，各城市公司是否根据当地情况确定。；（6）配合费、材保费，在合同中约定费率；（7）明确要求承包商承担保修责任和业主合理的质量、工期索赔；（8）招标或内部议标项目，考虑一定风险费用，尽可能采用固定总价合

42、同，减少变更费用发生（四）施工阶段1、充分进行施工准备。编制项目工程设施策划，明确分期设施方案，减少临时设施和场地布局引起的费用。2、开工前，工程、预算、监理等专业人员参与施工图纸会审和施工组织设计方案确认，尽量减少施工过程中变更、洽商发生；对施工过程中发生的变更洽商签订及费用确定。3、严格执行所签合同和公司的合同管理办法，控制好施工图预算和结算审核。4、装修装饰、安装工程造价的控制管理（1）、在目标造价指标控制范围内，对公共部位及其它部位大宗装修材料、设备的设计和选用进行招标定价或限价选材；（2）、对质量、工期影响较大的材料（设备）实行甲供或甲控限价指定品牌；（3）、建立长期供应商名录，争取

43、有市场竞争力的“质优价廉”产品；对区域性销售的大宗物资，公司与其形成长期战略合作关系，实行公司集中采购；（4）、对重要公共部位装修及大型设备安装工程通过招标确定承包商；（5）、装修设计方案确定前，设计研发部组织品牌营销部、工程技术部、商务管理部等相关部门严格审查设计方案的合理性、实用性、时代性，减少施工过程中的变更调整，控制计划外费用发生。5、防范进口材料（设备）风险（1）、以工地为交货地点，回避境外运输风险和报关风险；（2）、开具预付款时必须要求供应商同时对等开具有保证能力的银行预付款保函；（3）、对技术复杂的材料（设备），合同中必须明确安装或技术指导、调试要求；（4）、产品质量以中国商检为

44、准；（5）、明确质保期，原则上预留5%等额质量保证金，特殊情况可开具5%的质量保证金保函。（五）、销售阶段1、严格执行可研的有关售楼处和样板房的建设规划、规模、标准等指标，尤其是位置和套数。调整须经公司审批。2、尽量避免客户修改。3、严格执行销售计划和销售费用预算。调整计划必须同时调整整体销售预算。4、明确交房标准，避免客户索赔。（六）、结算阶段1、委托第三方进行结算。2、钢筋用量的核实。3、严格这行关于价差的调整。4、违约索赔的处理。第十五条 社区管网、环境工程成本控制管理（一）承包合同签订前，工程技术部组织相关技术人员、监理审查管网尺寸和合理路径；设计研发部审查环境设计方案是否与社区定位匹

45、配。（二）以招标方式确定社区管网、环境工程的下列事项：1、甲供材料（设备）采购及其安装；2、甲控材料（设备）；3、社区环境方案；4、周界安防等保安设施、方案及施工；5、承包商选择。（三）对水、电、气、消防、通讯、电视等垄断竞争性专业工程方案和承包商尽量利用市场压低价格，且宜一次性包死。第十六条 公建配套设施造价的控制管理（一）非经营性设施或微利设施的设计数量指标控制在规划、物业管理法规要求范围内。（二）公建造价控制管理要求与开发项目主体建筑安装工程的控制要求相同。（三）配套设施交予社区或物业管理公司经营管理。第十七条 开发间接费的控制管理（一）工程管理费的控制管理1、区域和项目公司专业部门设置

46、应按公司机构设置管理要求，以精炼为原则，避免现场人浮于事，建立现场管理责任制，责任与工资、奖惩关联。2、员工工资、奖金应严格执行公司薪酬管理办法，特区工资需经总经理批准。3、办公用品采购、发放严格执行公司相应管理办法，减少开支范围。4、招标确定监理公司，并在合同中约定监理费用预留10%在竣工入住或投入使用后6个月内支付，且明确监理完成职责情况与费用支付关联。（二） 营销费用的控制管理1、总额控制管理（1）费用预算总额与预期销售总额比例关联；（2）分期（月、季、年）使用计划与销售进度保持协调；（3）特殊情况需在费用预算总额内调剂使用时，需报区域和项目公司总经理批准并在财务资金部备案。2、售楼处和交楼装修示范间要求此标准由营销客服部提供及确认（1）售楼处、交楼样板房、装修样板间，尽量结合永久性工程建设；（2）装修方案事先经过论证，一次性到位，避免返工损失；（3）造价一次性包死；（4）居家示范家具、装饰用品、生活用品和现场销售设施、用具，最大程度回收利用。3、广告与促销、展销活动费用控制管理（1）按公司招标投标管理办法确定广告商；（2）项目营销总体策划与阶段性营销策划适时对比，并适时调整销售策略；（3）每月举行一次月度营销花费与销售业绩对比分析，如出现偏差，查清原因。4、根据需求配备现场销