黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训ppt课件

1、黑蚁营销黑蚁营销p去不去，看位置p行不行，看户型p定不定，看价钱 一一 向开展商、建筑设计院提出住宅户型的向开展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介建筑平面推介 二二 评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修正建议法，对户型方案提出评价意见或修正建议评价评价 = 设计，设计或修正设计主要是建筑设计院设计，设计或修正设计主要是建筑设计院的任务的任务p理想的户型是能把住宅本身的功能性、温馨性以及审美性完美交融在一同，使以人为本的居住理念得到最好诠释p没有绝对的好户型，只需最满足居住者需求的户型本人好才是真的好！p绝大多数人没有丰富的住房

2、阅历，很多人也搞不清本人真正的户型需求，因此需求专业、客观的户型指点。1 1 建筑平面概论建筑平面概论2 2 经典平面赏析经典平面赏析3 3 创新平面赏析创新平面赏析p北回归线以北：向北房终年无阳光，选北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提择南向房是购房前提p北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。光，选择南向房可以冬暖夏凉。p南方沿海地域：寸土寸金、空调调温、南方沿海地域：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向港岛景观，不讲究朝向纯就朝向而言，选择建议：

3、纯就朝向而言，选择建议：东南向东南向 南向南向 西南向西南向 东向东向 东东北向北向 北向北向 西向西向 西北向西北向目前市场情况：目前市场情况：自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海 景 、 湖 景 、 山 景 、 高 尔 夫 景海 景 、 湖 景 、 山 景 、 高 尔 夫 景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化p经典户型经典户型p 市场上采用最多的为大多数业市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型的少缺陷户型p创新户型创新户型p 有独创性的为市场接受的新型有独创性的为市场接受的新型适用户型适用户型类型类型优点优点缺点缺点备

4、注备注 点式点式可一梯多户 1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5 . 便于户型布置6 . 结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2. 高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二户1 .通风采光好，易形成穿堂风2 .朝向好，可做到户户向阳3 . 私密性好1 .总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列） 1. 多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式联体点式联体一般用于一梯四户平面拼接1 .便于围合布置，土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .处理不好,易形成东西向房2 .围合太死

5、,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1 .南方城市较常用p一梯八户一梯八户优点优点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光p一梯八户一梯八户 优点优点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点p一梯六户一梯六户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透1. A、F、C、D户型客厅欠方正 p一梯四户一梯四户 优点优点

6、缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1. E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1. 1、2户型厨房不方正（无大碍）p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3. C、B户型餐

7、厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)p一梯三户一梯三户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用2.电梯厅间接通风采光p一梯二户一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1. 电梯厅不能通风采光p一梯二户一梯二户( ( 紫荆苑紫荆苑 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地

8、块对土地要求高（东西向有充足地块条件）条件）p一梯二户一梯二户p一梯十户以上一梯十户以上 优点优点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正p三错层三错层 优点优点 缺点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用p高厅组合高厅组合复式上层复式下层 优点优点 缺点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强

9、1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米pSOHOSOHO 优点优点 缺点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1. 70的户型作跃式设计，有点勉为其难p双拼户型双拼户型 优点优点 缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68 ，双拼成 五房户型A、B户型55 ，双拼成110 四房户型 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9

10、 7 小卧室小卧室使用面（） 12 10 8 7 客厅客厅使用面积（） 30 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2

11、.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5三卫生间总使用面积（） 10 9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8客户在购房时思索居室各部分的客户在购房时思索居室各部分的优先顺序：优先顺序：客厅：方正好用面积、家私布置、客厅：方正好用面积、家私布置、规划等规划等主卧室：合理性面积、采光、主卧室：合理性面积、采光、私密性私密性餐厅：相对独立，通风采光餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽阔适用，有效力阳台厨房：宽阔适用，有效力阳台卫生间：便利性、隐蔽性卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜次卧室：作书房、客房适宜阳台：观景阳台的休闲性、欣赏性，阳台

12、：观景阳台的休闲性、欣赏性，生活阳台的适用生活阳台的适用p住宅的住宅的“八大运用功能八大运用功能p 起居、就餐、厨卫、就寢、贮起居、就餐、厨卫、就寢、贮藏、任务、学习、阳台藏、任务、学习、阳台p住宅的住宅的“三类空间三类空间p公共空间：客厅、餐厅、观景阳公共空间：客厅、餐厅、观景阳台台p私密空间：卧室、书房、衣帽间、私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间主卧卫生间p效力空间：厨房、公用卫生间、效力空间：厨房、公用卫生间、工人房、贮藏间、生活阳台工人房、贮藏间、生活阳台 fdcew房地房地产产E网网p动静分区：活动区和休憩区分开动静分区：活动区和休憩区分开p动区：客厅、餐厅和厨房应接近入户动区

13、：客厅、餐厅和厨房应接近入户门设置门设置 p静区静区 ：卧室、书房位置应比较深化：卧室、书房位置应比较深化p动区与静区之间：卫生间应方便运用，动区与静区之间：卫生间应方便运用，室内交通线尽能够便利室内交通线尽能够便利p错层设计最易实现“动静分区动动区区静静区区p平面户型也可以作到“动静分区动区动区静区静区p客厅：宽阔亮堂、通风，有好朝向、好景观开间不应客厅：宽阔亮堂、通风，有好朝向、好景观开间不应小于小于3.63.6米，宽深比不大于米，宽深比不大于1 1：2 2要留出摆放家具的稳要留出摆放家具的稳定空间定空间 p卧室：主卧：应具有好的朝向卧室：主卧：应具有好的朝向, ,开间应不小于开间应不小于

14、3 3米米, ,面面积应大于积应大于1212, , 且应带有主卫生间次卧：面积应不小且应带有主卫生间次卧：面积应不小于于1010p餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔p厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一效力性阳台厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一效力性阳台p卫生间：净宽不宜小于卫生间：净宽不宜小于1.61.6米米p阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明透明或半透明p客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差p除了大户型豪宅以外，如何经济、有效除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比

15、例、关系，地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一是户型设计、评价中应关注的主题之一p各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例p大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间p主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧p三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1 15 5：1 1以内以内p厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。p室内四明室内四明 p明厅、明室、明厨、明卫明厅、明室、明厨、明卫p公共空间通风采光公共空间通风采光p电梯厅电梯厅p楼梯楼梯/ /消防楼梯消防楼梯p公共走道公共走道p 新加坡住

16、宅尤为讲究公共场所的自然通风采光p一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题p一梯18户可以作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光p客厅客厅p空间独立：客厅开口不易过多，空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完好的墙要有两面完好的墙 p方正开阔：方正完好，是适用方正开阔：方正完好，是适用的规划开间至少应大于的规划开间至少应大于3.63.6米，米，但开间不宜大于但开间不宜大于5 5米米 p长宽比不应失调：深度开间比长宽比不应失调：深度开间比不宜大于不宜大于2 2：1 1p入口设玄关：入户门厅玄关入口设玄关：入户门厅玄关是住宅内外的空间过渡防止

17、内是住宅内外的空间过渡防止内厅被外人一目了然，保证私密厅被外人一目了然，保证私密性性 p客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。p餐厅餐厅 p相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。面墙夹一角。p与厨房应有关联又独立成区：与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上实现西式厨房与餐厅在空间上实现一体化一体化 p左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有方法利用；客厅的外形不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。p右图经修正后既有玄关有

18、使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。p餐厅虽然与客厅构成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便运用。p餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于运用。p餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明p厨房厨房 p应接近餐厅应接近餐厅 p离大门不要太远进出杂物多离大门不要太远进出杂物多p直接对外采光通风直接对外采光通风 p厨具按洗、切、烧的顺序合理厨具按洗、切、烧的顺序合理布置布置 p有一定长度的柜台摆放电器，有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备煤气灶，洗菜盆等设备 p厨、厕最好不要做紧邻厨、厕最好不要做紧邻 主卧室主卧室扩展主卧室的面积，房间进深可以

19、扩展主卧室的面积，房间进深可以适当增适当增 加加最好有好的朝向最好有好的朝向 南向，比客南向，比客厅的南向要求更甚厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个公用卫生大户型的主卧室应带一个公用卫生间间 进入式衣帽间进入式衣帽间WALKWALKININCLOSETCLOSET的出现，使主卧室规的出现，使主卧室规划更为灵敏，近年成为流行趋势划更为灵敏，近年成为流行趋势 次卧室次卧室 面积宜大于面积宜大于1010按照生活起居方便的要求，卧室位按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些置要求深一些 p卫生间卫生间 p应有明窗通风和采光应有明窗通风和采光 p公共卫生间为厕浴分别、干湿公共卫生间为厕浴分别、干湿

20、分别，以利于清洁卫生和运用分别，以利于清洁卫生和运用上的便利上的便利p仅有一个卫生间，那么卫生间仅有一个卫生间，那么卫生间与主卧室的位置要近，防止不与主卧室的位置要近，防止不用要的穿堂越室用要的穿堂越室p贮藏室工人房贮藏室工人房 p对于面积规范较高的户型应设对于面积规范较高的户型应设储蓄空间储蓄空间 p全封锁独立进入式空间，面积全封锁独立进入式空间，面积在在3 3平方米以上平方米以上p p阳台阳台p保证客厅有良好的视野和采光保证客厅有良好的视野和采光 p客厅不设阳台，而在主卧设阳客厅不设阳台，而在主卧设阳台，那么生活中的晾衣、休闲台，那么生活中的晾衣、休闲将经过主人的卧室，会干扰主将经过主人的卧室，会干扰主人的私密性人的私密性 p风水的市场性风水的市场性p广东沿海一带，包括潮汕人、广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论福建人，对住宅的选择，无论是城市、乡村都极信风水；是城市、乡村都极