基于房地产开发项目前期策划的研究

1、基于房地产开发项目前期策划的研究摘要：房地产业迅猛发展，已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产 业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近 年来，房地产市场竞争不断加剧，大量商品房空置，致使供给大于需 求，造成资源严重浪费。房地产前期策划对于增强房地产开发项目竞 争能力，解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力，有效地整合 房地产项目资源都有一定的作用，于是房地产前期策划的重要性日益 凸显。关键词：房地产项目；前期策划；市场定位abstract: the rapid development of real estate has become the foundation o

2、f the national economy progress and backbone industry so the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy in recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand

3、, cause serious waste of resources real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprises management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect,

4、and the importance of the real estate planningincreasingly prominent.key words: real estate projects; preliminary planning; market positioning1 房地产前期策划目前现状随着房地产业的不断发展，房地产前期策划作为一个相对独立的专 业化服务体系应运而生。近年来，我国的房地产前期策划行业取得长 足进展，其职业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设 规划、广告策划、房产销售.物业管理等众多领域。中国的房地产业 已经进入一个充满机遇的时代。中国的房地产前期

5、策划从概念到专 业，从形象到项目，从项目到营销策略，策划将变得越来越专业，越 来越系统。目前在我国的房地产前期策划还处于较为年轻的专业服务阶段。现 有的房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，与市场发展以及政 策完善的契合度不高，缺乏专业策划人才，制约地产企业升级与管理 创新。2. 房地产前期策划的作用2.1使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划可以作 为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运 作中出现的偏差。2.2使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之 地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，增强项目的竞争能力, 赢得主动地位。2.3能探索解决企

6、业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划相 关工作者就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新, 从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。2.4能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参 与到概念资源、人力资源.物力资源.社会资源等。各种资源中去, 理清它们的关系，分析他们的功能，围绕中心，形成共同的目标。此 外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。3. 房地产前期策划存在的问题3. 1开发商不重视。少数开发商在前期策划过程中不知投资分析为 何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可 行性分析，往往依赖高层领导个人经

7、验和感觉进行投资决策，导致项 目失败。部分发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信 息，导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位.类型、档次和配套 设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。3.2缺乏专业策划人才。房地产专业人才的教育和培训体制不够完 善，教学和培训质量不高，与市场发展以及政策完善的契合度不高, 缺乏专业策划人才。同时过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭 隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。3.3市场调研缺乏准确性，项目定位目标客户定位不准确。对自然 环境.社会环境.经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平.消 费水平.社会购买力等调研不充分，分析不够准确，偏离市场

8、定位的 理论和原则，片面强调概念式定位。同时由于大多数房地产开发企业 未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多 企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道, 难以进行市场准确定位。最后从而使项目销售不畅.价格不高、回款 缓慢.效益不好。4. 解决房地产前期策划问题的主要途径4.1深入分析房地产经济环境及发展趋势。了解的内容包括近几年 来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工 面积、销售面积.销售价格.空置面积、市场变化情况，以至今后几 年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。4.2为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域 的实

9、际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房 地产市场经济秩序奠定基础。4. 3要了解房地产政策法规和有关措施。了解土地使用.规划设计.拆迁安置、开发管理、建筑施工.销售.税收.物业管理.新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。4.4要深入市场调研，准确进行目标客户定位。了解居民尤其是项 目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、 住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对 付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行 深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位，目标 客户定位。5. 展望随着我国房地产

10、策划行业的发展，我国房地产前期策划工作内容会 进一步细分，行业会逐渐走向规范和成熟，前期策划业务的市场规模 迅速扩大，成为房地产领域的一项重要内容，一支全新的房地产前 期策划队伍将产生并迅速成长。参考文献：1陈洪官房地产开发项目前期策划的应用研究d 西安建筑科 技大学,2007年.【2】钟卫英房地产项目市场定位与投资的互动研究d重庆大 学;2007年.13】万俐娟，顾志明，吉翔略论房地产项目的前期策划j科技创业月刊,2006年06期.14吴虹对房地产开发项目前期策划工作的几点认识j安徽建筑，2004 (9)【5】银花，张加颖房地产经营与管理m北京：机械工业出版社,2003.公司规章制度1、员工

11、必须清楚地了解公司的经营范围和筲理结构，并能向幺户及外界正确地介绍公司 情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯 对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗。4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人 接待。5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主 动接听，垂要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象， 按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作时间内须保持

12、良好的粘神面貌。8、员工耍注重个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须人方得体。二、生活作息1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。2、作息时间规定1）、夏季作息时间表（4月9m）上班时间早& 30午休 12： 0014： 00下班时间晚002）、冬季作息时间表（10月3月）上班时间早9： 00下班时间晚17： 303、员工上下班施行签到制，上下班均须木人亲自签到，不得托、替他人签到。4、员工上下班考勤记录将作为公司绩效考核的重要组成部分。5、员工如因事需在工作时间内外出，要向主管经理请示签退后方可离开公司。6、员工遇突发疾病须当天向主管经理请假，事后补交相关证明。7、事假需提

13、前向主管经理提出申请，并填写【请假申请单】，经批准后方可休息。8、员工享有国家法定节假日正常休息的权利，公司不提倡员工加班，鼓励员工在日常工 作时间内做好本职工作。如公司要求员工加班，计发加班工资及补贴；员工因工作需耍口行 要求加班，需向部门主管或经理提出申请，准许后方可加班。1）、加班费标准公司规定加班费标准为10元/小时；2）、加班费领取加班费领取时间为每月24日（工资发放日）。三、卫生规范1、员工须每天清洁个人工作区内的卫生，确保地而、桌面及设备的整洁。2、员工须自觉保持公共区域的卫生，发现不清洁的情况，应及时清理。3、员工在公司内接待来访客人，事后需立即清理会客区。4、办公区域内严禁吸

14、烟。5、止确使用公司内的水、电、空调筹设施，最后离开办公室的员工应关闭空调、电灯和 一切公司内应该关闭的设施。四、工作要求1、工作时间内不应无故离岗、串岗，不得闲聊、吃零食、大声i®哗，确保办公环境的安 静有序。2、新入职员工的试用期为三个月，员工在试用期内要按月进行考评。详见员工试川期 考核表o3、公司内所制定的员工h程表是衡量员工完成工作量的依据，耍求员工每天耍认真、 详尽的填写,作为公司考核员工工作量的标准。4、职员间的工作交流应在规定的区域内进行（大厅、会议室），如需在个人工作区域内进 行谈话的，时间一般不应超过三分钟（特殊情况除外）。5、加强学习与工作相关的专业知识及技能，

15、积极参加公司组织的各项培训（培训将施行 签到制，出席记录和培训考核也将作为公司绩效考核的部分）。6、经常总结工作中的得失，并参与部门的业务讨论，不断提高自身的业务水平。7、不得无故缺席部门的工作例会及公司的重要会议。8、员工在工作时间必须全身心地投入，保持高效率地工作。9、员工在任何时间均不可利用公司的场所、设备及其他资源从事私人活动。一经发现， 给予警告，情节严重者，公司将予以辞退。10、员工须保管好个人的文件资料及办公川品，未经同意不可挪川他人的资料和办公川品。10、员工要保管好个人电脑，按公司规定进行文档存储、杀毒及h常维护，如发主故障应 及时报告综合管理部，由公司安排修理。五、保密规定1、员工须严守公司商业机密，妥善保存重要的商业客户资料、数据筹信息。2、管理人员须做好公司重耍文件的备份及存档工作，并妥善记录网络密码及口令。并向 总经理提交完整的网络口令清单。4、员工及管理人员均不可向外泄露公司发展计划、策略、客户资料及其他重要的方案， 如一发现，除接受罚款、辞退等内部处理外，情节严重的，公司将追究其法律责