房地产广告策划书

1、房地产广告策划 书篇一：房地 产广告策划 书1房地产广告策划 书总述:随着企 业之间竞 争态势的发展,企业的市 场观念发生了巨大的 变化,已经有越来越多的企 业 放弃了以往站在自身的立 场上,为生产而生产的导向,开始以市 场和消 费者的需求 为产品生 产的出发点,并且在销售活动中,也正在放弃具有 ”强销”色彩的推 销观念,转而根据市 场需求 和市场需求的 变化进行市场营销活动.企业的广告活 动原来只担 负站在企业立场上向消费者推销产品的任 务,成为企业推销观念的 翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重 视,市场分析、消 费行为分析、产 品分析、 竞争对手分析成 为广告决策的前提,

2、从而顺应了企业从推销导向向营销导 向的变化.在房地产行业,广告策划不 仅要考虑地产开发项目的区域 经济情况、而且要考 虑地产开发项 目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个 庞大的系 统工程,各个策划子系 统组成一 个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、 创意、手段 应着重表现为超前、预 见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市 场情况;在投资分析阶段,要预知 未来开发的成本、售价、 资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区 规划、户型设计、建 筑立面等方面 预测未来的 发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当 时的市场状况,并在销售价格、 推广 时间、楼 盘包装、

3、广告 发布等方面要有超前的眼光.另外,房地 产策划要适 应市场的需求，吻合市 场的需要。一是房地 产策划自始至 终要以市 场为 主导；二是房地 产策划要随市 场的变化而变化；三是房地 产策划要造就市 场、创造市 场。它的策划要比 较和选择 多种方案。房地 产策划方案不是一成不 变的， 应在保持一定 稳 定性的同 时，根据其市 场环境的变化，不断 对策划方案 进行调整和变动，以保证策划方案 对现实 的最佳适 应 状态 。房地产策划在房地 产开发项目建设中自始至 终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地 产开发项目建设要完成一个 项目周期，需要 经过市场调研、项目选址、投 资研究、 规划设 计、建

4、筑施工、 营销推广、物业服务等一系列 过程，房地 产策划参与 项目的每个 环节，通 过概念设计及各种策划手段，使开 发的商品房适 销对路，占 领市场。目前，一些房地 产开发项目策划已初步表 现出以上 观念的转变，房地 产策划的思想活 跃、 理论丰富,这些都给房地 产企业以智力、思想、策略的帮助与支持， 给房地产企业出谋划策， 创造更多的 经济效益。基于此,我们小组对选 出的三篇房地 产策划书进行了如下分析:案例一:天河花园1.市 场 分析211区域市 场分析212定向市 场分析4 13 项目分析5 14竞争对 手资料分析7 15 项目周 边配套状况151.6.项目企划思路15 2项目市 场定位

5、20 21市 场 定位20 22 项目形象定位22 23目 标客 户定位24 24目 标市 场细分28 25目标客户31 3销 售策略建 议32 31市 场气氛培养32 32促销手段建议34 33付款方式建 议39 4宣 传策略40 41.媒体选择建议41 42.宣传 主题43 43广告 创意及诉求47 44广告宣 传 推广策略48 45、媒介的 组合策略49结 束 语511市场分析11区域市 场分析 天河区位于广州市 东部，东与黄埔区相 连，南濒珠江，西南接 东山区、北 连白云区。 总面 积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市 连 接珠江三角洲及 粤北粤 东

6、地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿 东西，广州火 车东站和地 铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有 超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。 区内社会保障事 业发 展较快。由于城市中心 东移，天河区作 为新兴 区域，也就成 为了广州市商品楼集中地。天河区楼 盘 分布相 对集中，主要分布在以天河北、 员村、天汕路、 东圃 为中心的集中区域。12定向市 场分析员村位于天河区南部，毗 邻 天河公园和天河区政府，地理位置 优 越。附近工厂 较多，居民 较为密集，消费群体以工薪 阶层为主。随着多年 发展，

7、该外来人口越来越多，逐 渐发展成 了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的 环境和市政 设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地 产业 的发展，吸引不少在城 东工作的人士在此置 业安居。13项目分析1项目名称：海景中心2项目规模：由2幢28层组 成3推售情况：现推都景轩，海都轩的728层1.6.宣传主题：只交一成，即做 业主5价格：40765598元/m2，均价4708元/m26.装修标准：一 级一类装修（高 级锦砖 地面，双面豪 华门，全景落地玻璃 门）7优劣势分析优势 分析1、本项目由海景公司开 发， 发展商实力雄厚，能 给买 家充足的信心。2、位于广州新城市中 轴线， 发

8、展潜力巨大。3、 地 处 交通主干道黄埔大道和 华南大道交 汇点，交通十分便利；4、 项目以准 现楼发售，增 强买家信心5、社区配套 设施较完善，有学校、医院、市 场、天河公园、 赛马场 等；（2）劣 势 分析1、 珠江新城配套 设施仍然未成熟， 发展尚 须时日。2、竞争对手的广告宣 传及促销活动皆比本案 强，形象已 经广为人知。3、项目三面被楼宇包 围，景 观被遮 挡了一大部分。4、外来人 员多，治安 问题 多，影响 买家心理；14竞争对手资料分析对手一项目名称： 侨颖 苑项目规模：由3幢12层及一幢9层组 成3推售情况：现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层4.宣传主题：新天河、新

9、市民、新文化5价格：44815145元/m2，均价4655元/m26优劣势分析优势 分析该 楼盘 已 为现 楼，可即 买 即入住，易于吸引 买家入住；价格较同区域其他楼 盘为低，有竞争优势；位于内街，可避免主干道噪音及空气 污 染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中 有一定的升值 潜力；劣 势分析周边外来人口 较多，人流复 杂，治安 环境较差，影响 买家购买 心理；楼盘周围环 境欠佳，影响楼 盘档次；带静，户型设计 一般，凸柱位 较多，影响使用率；对手二1项目名称：紫林居2.项目规模：由3幢连体9层组 成3推售情况：现推CH座的39层4 .宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休 闲5价格：45116

10、208元/m2，均价5320元/m26优劣势分析优势 分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼 盘，且内部 环境优美，易于吸引 买家购买 ；邻 近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；该楼盘紧 靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助； 劣势分析该 楼盘部分 单位靠近 马路，受噪音影响大，空气 污染大，影响 销售；周边外来人 员多，且时常有治安事件 发生，影响 买家入住信心；户型设计 上有一定的不足，有凸柱 现象；15项目周 边配套状况1社区配套a7-d2aa272eb18d-Numbered_903b1286-a942-49c3-a43b-5大学： 暨南大学、 华师 大、民族学院

11、、广州市环境保护学校a7-d2aa272eb18d-Numbered_903b1286-a942-49c3-a43b-5中学：四十四中学、 华师 大附中、天 华中学a7-d2aa272eb18d-Numbered_903b1286-a942-49c3-a43b-5小学：昌 乐 小学a7-d2aa272eb18d-Numbered_903b1286-a942-49c3-a43b-5银 行：中国建 设银 行a7-d2aa272eb18d-Numbered_903b1286-a942-49c3-a43b-5康体：天河体育中心、羽毛球 馆1fd-Numbered_a70baf7b-a2c0-4d8c-

12、97d7-f38b7fd9bfb项目企划思路由于 项目为广电成熟生活区物 业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣 势较为明显，做 好项目的销售企划工作，是 项目能否取得成功重点。我 们得企划思路：1充分利用先天 优越的交通环境 项目的交通 环境较为优 越，故可利用具 备的先天 优越的条件来 谛造一个 “天河中心区宜商 宜住精品公寓典范 ”，塑造独特的品牌形象。2把握市 场需求，迎合 买家心理随着房地 产市场由卖方市场转为买 方市场后，供方面 临的严峻问题就是，产品的消 费是否 迎合客 户 的需求。3营造现场舒适环境，引起客 户购买 冲动在吸引大量客流后， 现场环 境的好坏便是 销售能否成功的关

13、健。 项目 应 在 规划设计、园林 绿 化、接待中心、等方面 营造舒适的内部 环境。4体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目 标客户，我们必须抓住人的特点， 规划设计更加“人性化”。2项目市场 定位21市 场 定位员村附近的楼 盘可谓良莠不 齐，档次不一，而且价格相差 悬殊，可以 说“一路之隔，楼价 翻一番 ”。所以，本 项目的区域划 归应与珠江新城 未来新城市社区 紧密挂钩，淡化 员 村区域概念才是本 项目获胜的前提。 结合区域市 场情况和自身特点，敝司建 议塑造独特的 品牌形象-“天河中心区宜商宜住精品公寓典范 ”以此定位入市，充分迎合市 场，进而突破市 场，形成本区域的最大 热 点，当

14、然，要达到 这 样的目标，必须需要合适的 规划及硬件配合。在下述 项目建议中会逐一 阐述。22项目形象定位在项 目形象定位上 应扬长 避短，抓住市民向住 环境好的 绿化小区的心 态，带给客户 一种 “既享有成熟小区 环境，又座 拥未来新城中心 ”的双重 “抵买”价值。初步提供以下 项目形象 定位供 贵司参考： 广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范 最后一期精品。通 过上 述的形象定位， 给本案赋予现代高质素生活的 实质内涵，使 项目从低沉的 环境气氛中 摆脱 出来，从而体 现项目内外 环境的优越。23目标客户定位作为广州新城区之一的天河区 员村，其 购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个

15、新 地区（从 东山黄埔）的客 户都是本项目客户。根据实际情况，我 们又可将这部分客户 群定向 细 分如下：1.区内的 买家分析： 员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体 环境缺乏大型园林 绿化， 绿化率低。 对于 欲改善 环境的 买家及家中有安度晚年的老人家的客 户，本案住宅是他 们置业首选。2.区域居民的子 辈分析： 这批人在当地生活 较长时间 ，生活圈子几乎固定在此， 对该 区感情深厚，而 现有条 件已难以满足其生活需要，想 买大屋改善 环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近 购房，既能更好照 顾老人，又能享受独立居住的自由便利。区域居民的 亲属、朋友分析：此 类客 户受该区域的 亲属、

16、朋友的口碑宣 传，对小区向往，同 时在此地置 业，方便 于同自己 亲属、朋友 进行充分的沟通，接触和 联络，还享受其 优越住宅 环境。外来人口在 该地置 业分析：此 类在该区域中占主流，他 们注重本案的 综合素质，周围的自然环境以及周 围的配 套设施， 对新环境适 应性较强，反而 对区域感情不太考 虑。24目 标市 场细分针对 目标客户的情况，敝司将目 标市场细分如下：1、 购买阶层1）自用：大众市民（含拆迁 户），有能力而又确 实希望置 业的。2）安居保 值：高薪收入 阶层 。3）换屋计划：不 满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。4）投资客：投 资者是每个有潜力楼 盘的目标买家

17、群， 针对本项目，被吸引的多是中小型投 资者。2、 年龄层 次：中青年人 为主（3050岁）3、家庭 结构：三五口之家 为主25目标客户市场 仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的 顶部，而更重要的是 应瞄准金字塔的中部以下（即 对准大多数的消费群体）就敝司合作的市 场调查 公司对广州楼市的 调查 分析，天河区大部 份的消 费者，最可接受的房价是20万到45万元之 间，而另一部份人可接受的房价 为45万到60万，能 够 接受60万元以上的消 费者就是金字塔的 顶部了，本案的目 标客户为1560万元 这一 阶 段，如 图 示：3销 售策略建 议31市 场气氛培养敝司建 议在现阶 段利用 项目一切的条件，

18、 营造浓烈的市 场气氛，吸引 买家的关注， 为项目 推出 时的销售打下良好的市 场基础，具体操作内容包括：1.硬件塑造告知性工地展示应利用楼 盘入口 围墙包装， 树立项目形象， 营造市场气氛。并可通 过横幅，彩旗等工具将 项目信息 传达给市场，吸引 买家。户外广告设置篇二：房地 产 广告策划流程房地 产广告策划流程百科名片房地 产广告从其筹 备到真正落 实是一个非常复 杂的过程，只有切 实掌握好其中每一步的关 键，才能最 终得到理想的 结果，其流程通常分 为四个 阶段： 准备阶段：拿地， 规划设计 出 产品（开发公司广告部）一-确定预算一-寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解 项目及 购买对象

19、信息 广告公司出媒体 计划一-确定广告目标一-主题确定及创意表现一-广告投 放时间的确定一-媒体选择传播阶段：各项活动和广告的正式推广评估阶段：测定广告 投放的效率目录一准 备阶 段1拿地， 规划出 产品2确定 预算（1）广告 预算内容（2）确定广告 预算的方法3寻找广告公司（1）广告招 标（2）经验选择二实施阶段1广告公司了解 项目及购买对象信息2广告公司出媒体 计划（1）确定广告目 标（2）主 题确定及创意表现3广告投放 时间 的确定4媒体 选择三传播阶段四评估阶段一准 备阶段1拿地，规划出产品2确定 预 算（1）广告 预算内容（2）确定广告 预算的方法3寻找广告公司（1）广告招 标（2）

20、经验选择二实施阶段1广告公司了解 项目及购买对 象信息2广告公司出媒体 计划（1）确定广告目 标（2）主 题确定及创意表现3广告投放 时间 的确定4媒体 选择三传播阶段四评估阶段准 备阶 段1拿地， 规划出 产 品 一般来说，从拿地到 规划出产品都是开 发商的事，广告公司在 这阶段是不介入的，但若是 开发 公司本身就有广告部，广告部的 创意总监 从一开始就介入 项目的运作，包括土地拿下 前后的前期市 场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在 项目初就 紧密参与，因而 对项 目的了解是非常透 彻的，非常利于 项 目以后一系列的推广。 对于是自己 组建广告部 还是对 外寻找广告公司 这一点上， 则

21、是各有各的 优缺点。若是开 发商自己组建广告部， 则对项 目 的了解会更加透 彻，前期准 备也就更加充分，同 时在整个 项目的运作中内部沟通会非常流 畅，缺点就是广告部受公司上 层及其他部 门制约比较大，始 终从开 发公司的角度出 发，视 野狭小，具有一定的局限性。 对外选择 广告公司，一方面广告公司会更加 专业，经验 也更 为丰富，另外可能会理解不透 彻，与开 发商之间沟通和信任度不 够，费用比较高之 类。2确定 预 算（1）广告 预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几 项：A.广告调查费用包括广告前期的市 场研究、广告效果 调查 、广告咨 询费 用、媒介 调查费 用等B 广告制作 费

22、用包括照相、制版、印刷、 录音、摄影、录像、文案操作、美 术设计、广告礼品等直接的制作 费用C.广告媒体费用 购买报纸 和杂志版面、 电视和电台播出 频道和时段、租用 户外看板等其他媒体的 费用D 其他相关 费用是与广告活动有关的公共活 动、SP活动、直效营销等费用（2）确定广告 预算的方法如果是 对外寻找广告公司，开 发商会在 产品出来后根据 项目的大小和性 质来初步确定广告 推广的 预算，广告 预算的制定 还会受到其他一些因素的影响，如市 场竞 争程度、广告投放 频率的选择、 销售速度的制定、企 业品牌的知名程度等。通常 测定广告预算会采取以下几 种方式A 量入为出法。即根据开 发商本身资

23、金的承受能力来确定广告 预算，带有一定的 片面性B 用的大小。C 竞争对等法。即根据 竞争对手大致投入的广告 费用来确定自己 项目的预算。D.目标任务法。即开发商首先确定促 销目标，根据所要完成的促 销目标决 定必须执行的工作任 务，然后估算每 项任务所需要的促 销支出， 这些促销支出的总和就是 计划促销预算。通常大的房地 产开发商会把销售百分比法和 竞争对等法相 结合来确定 广告预算，一般广告 预算大致控制在楼 盘销售总金额的1%3%之间，而小的开 发商则会 根据销售状况阶段性的滚动执行， 销售结果一旦不如意，广告 预算便会停止。在初步确定 下广告 预算后，开 发商也会在找到广告公司后与广告

24、公司再次 协商，根据广告公司方面 对 产品的定 义和见解也会作出相 应的调整。 预算费用的编排最后会由广告公司与开 发商一起 协商制 订 。3寻找广告公司通常广告代理公司的 选择 会采取以下两种方式：（1）广告招 标即向多家广告公司 发标，征集广告策划 书、平面影 视创意及报价。其 优点在于创意结果直 观，易于判断，并且收 费情况清晰；缺点是周期 长，使 实质 性策划工作的 时间较为仓 促， 同时一些 规模大、定力 强的公司不愿参加招 标。 （2）经验选择根据广告公司以前的作品及 业内的地位名声来初步 选定一家， 请 其在一定 时间内出策划草 案，如小区的形象 设计或者SLOGAN之类的，然后

25、凭借其作品确定合作意向。其 优点在于比广告招 标周期短，广告公司有 较多的时间展开实质性工作，深化 创意，并且多数广告 公司 乐于接受；而缺点在于比 选的依据不充分不直 观，广告个案差异性大，存在一定 风险 不同项目会根据其大小性 质来选择不同方式 寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成 长期合作关系， 这种模式也 为开发商节省了很多斟 选方面的 时间，并且 长期的合作关系也 利于广告公司和开 发商就 项目进行透彻的了解和合作。二 实施阶段1广告公司了解 项目及购买对 象信息只有透 彻的了解 项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到 项目后需要 对产品进 行彻底的研究，其内容包括： 项

26、目周边情况，楼 盘分析，近期楼市 动向， 项目地理位置分 告公司提供大部分 资料，但 处于对项目的把握程度，大部分 优秀的广告公司会就已 给的资 料进行更深入的 调查，只有在吃透了整个 产品及消 费对象后，广告公司才会 进行下一步的 工作。2广告公司出媒体 计划（1）确定广告目 标房地 产广告的成功与否，关 键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式 传达给恰当的人，广 告目标不能泛泛而 谈，包括开 发商在内 经常会走入 误区，把广告目 标制定为提高知名度、 促进销售、建立品牌等，事 实上以上 这些目标是一个房地 产广告或多或少必然会达到的效 果，想要 对广告公司 进行有效的指 导，必须使广告公司明

27、白一个确 实可行的广告目 标需要 注意如下几点：A 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即 卖点是什么？B 目标 消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？C.要传达给消费者的信息是什么？怎么 样才能有效的 传达这些信息？D 用什么来 测定传达消息的效果？2）主题确定及创意表现房地 产广告策略的出 发点是引起消 费者的注意和 兴趣，激 发消费者的购买 欲，并最 终促使 消费者购买该产 品，因此在房地 产广告一定要充分表 现产品的优点，易于消 费者理解 记忆 和接受。3广告投放 时间 的确定一般来说，小型项目的广告期 间以一个月到两个月 为最多。中、大型的 项目（营业额在 二、三亿以上）时间会

28、更加 长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常 可以分 为如下四种：（1）集中型。是指广告集中一段 时间发 布，以在短 时间内迅速形成 强大的广告攻 势。优点在于能在短 时期内给予消 费者强烈而有效的刺激，以达到广告的效 果，并能促成 销售；缺点 为广告费用集中于一段 时间大批量的投入， 发布时机的选择 非常 重要，若广告未达到 预期的效果， 则很难进行补救（2）连续型。指在一定 时期内，均匀 安排广告的 发 布时间 ，使广告 经常性反复在目 标市场出现，以逐步加深消 费者印象。优点 在于不断刺激消 费者，并 节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消 费者的目的，而且 预算也决

29、定了 连续性广告无法 进行大规模、长时间的广告攻势。（3）间歇性。指 间断使 用广告的一种方式，即做一段 时间广告，停一段 时间 ，再做一段 时间 广告，反复 进行。优 点在于根据 项目的 进程来 进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告 发布的时机， 注意销售对于广告的滞后型， 还要考虑消费者的遗忘速度。（4）脉动型。脉 动型集中了 连续型和间歇型的特征，即在一段 时间内不断保持广告 发布，又在某些 时机加大 发布力度， 形成广告攻 势，集中了 连续型和间隙型的 优点，能够不断刺激消 费者，还能刺激短期的 购 买欲望。缺点就是 费用太高。而广告 时间的安排即广告周期的 拟定，通常分 为

30、三个期 间：（1）引 导期。作初期的 讯息传播，重点在引起消 费者的好奇与期待，吸引 购买 者的注目 和行动（2）公开期。楼 盘被正式推向市 场,一切媒体运作及印刷 资料皆已准 备就绪,一旦开 盘,随着强销 期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的 业务推广,如人员拜访、电话追踪、派 报邮 寄等，立体的促 销攻击全面展开。（3）续销期。 为公开期后的 续销行为，将广告后 期所余的房屋 产 品 进行重新修正广告策略，改 变 已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺， 以达最圆满的成绩。广告公司在 拟定广告 时间的同时，即制定广告 节奏的安排，同 时预先 估算每段 时间需要投入的 费用。在这里，选择广告

31、投放 节奏通常与一个 项目大小大盘则 更适合采取脉 动型的方式。4媒体 选择 房地产广告媒体是用来 传播房地 产广告信息的工具，通常会接触的媒体有： 报纸、杂志、 广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不 同的媒体以及如何正确的 组 合不同媒体是极其重要的。一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目 标客户的定位、 项目的区域、开 发商的资金实力来选择媒体。比如 说在北 京，中低档的 项目主力媒体 选择是北青北晚晨 报之类的报纸 及广播，高档 项 目除了在北青，更多的会 选择经济观察报及三联生活周刊IT经理人商 业周刊等 这类有针对性的报纸杂志上刊登。大

32、多数房地 产的广告媒体会采用 户外媒体、 印刷媒体、和 报刊媒体三种形式， 户 外媒体因 为位置固定，比 较 偏重于楼 盘周围的区域性 客源；印刷媒体可以定向派 发，针对性和灵活性都比 较强；报刊媒体和广播 电视则 覆盖面 光，客源 层多。为了更好地 发挥媒体的效率，使有限的广告 经费收到最大的 经济效益，应 该对不同类型的媒体在 综合比较的基础上，加以合理的 筛选、组合，以期取 长补 短，以优补拙。三传播阶段在此阶段，前期各 项准备已经非常具体充沛，一旦 项目开始运作，就启 动整个广告 计划。 在这个阶段里需要注意的是， 虽然前期已 经准备的非常详细，但是市 场是不断变化及不可 预知的，因此

33、在 这个阶段，广告公司需要和 销售总监密切配合，根据 销售第一 线及时反馈 的情况来尽心广告 计划的修改，若 销售情况基本符合当初 预制的， 则广告 计划改动不大； 若有一定的差距，可以就内容和推广 节奏上根据客 户反馈的情况加以修改；但若 销 售情况 极差就需要及 时更改广告 计 划，不要使失 误犯的更大。若广告效果不佳有些开 发商会采取 更换广告公司的形式，其 实如果问题不是出在广告公司 业务水平上的 话，更换广告公司即 劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在 这种情况下，一是有可能 产品本身有 问题，另外 就是当初广告公司和开 发商就产品沟通的不 够，因此可以根据市 场反馈对产品

34、作出相 应的 修改，同 时就产品及目 标客户进行更为详尽的研究，重新包装 项目上市，争取打个翻身仗。四评估阶段营销学上通常 说：广告主 们都知道自己投放的广告里有一半是无效的，但是 谁也不知哪一 半是无效的。房地 产广告也是如此，房地 产广告和日用品广告效果反 馈 的最大不同点就是： 房地 产广告可以在广告投放后的当天就能直接在来 电来访上得到体 现。大部分的房地 产项 目已经能够通过客户的第一次来 电的渠道建立广告效果跟踪制度，来 电数量也成 为广告投 放效果的重要 标准。在不同 项目的反复 实践中发现，来电数量的确能在一定程度上反映广 告投放效果，但是 过分强调来电数量就像完全忽 视来电数

35、量一 样，走向另一个 误区。房地 产广告的效果体 现有三种层次：一是直接到 访；二是电话询问 ；三是留下印象。因此 电话 数量就成了广告 销售力的直接体 现。但是 检测不同项目，可以 发现同样都是非常 优秀的广 告表 现，同样都是无可挑剔的媒体 选择，甚至同属于同一档次的 项目，但是两者正常的广 告后来电数量也不同。可以看出，相 对于广告表 现来说，产品本身更 为重要。其中最重要 的因素是地理位置、价格、 销售时间 段。通常来 说，主要干道附近的 项目来电量低，因 为 容易描述，容易到达，客 户更多会选择直接到达；高档 项目（别墅，TOWNHOUSE目标客 户群总量低； 进入销售后期的老 项目

36、低，因 为市场认知度高， 电话询问 不再成为最主要的 了解手段。只有根据不同 项目的特性做好来 电来人 给人留下的印象程度以及与最 终成交量 相结合的 评估，才能正确 测定一个广告的成果与否。使得广告公司能 够更好的配合 项目进 行相 应的调整与修改。篇三：房地 产 广告策划案“金沙滩一号 ”楼盘广告宣 传策划 书 策划人： 甘信 龙， 学号：10414500143任成 龙， 学号：10414500145班级：商 务策划101目录一、前百 .-1-二、广告市 场 分析.-1-1、企 业 分析-2、产品分析-3-3、目标消费者分析.-5-4、竞争对手分析-6-三、广告 战略-9-1、广告目 标-

37、9-2、广告重点-9-3、广告 对 象-9-4、广告地区-10-四、广告策略-10-1、媒体策略11-2、广告 创 意策略.-11-3、广告 实 施策略-12-五、广告 预算-12-六、广告效果 预测-12一、前言自改革开放以来，青 岛房地产业得到了空前的 发展。市区和郊区、甚至沿海 乡村也相 继竖 起一栋栋楼房，商 业楼盘、写字楼、住宅 层出不穷。随着沿海 风光带的建设，金沙 滩这个 “亚洲第一 滩”也得到政府的重 视，建设成为青岛的一大景区。金沙 滩周围的地 产凭借沿海 风光带的建设得到迅速的 发展，同时带来了激烈的 竞争，各企 业都面临巨大的竞争压力。 楼盘价位相近， 产品无显著特色，使得楼 盘价格 战愈演愈烈。金沙 滩一号最近的 竞争楼盘 就多达五、六个，各楼 盘部分目标群体一 样，媒体选择差不多，使得 营销效果不佳。金沙 滩一号要想脱 颖而出，需借助天 时、地利、人和。每年夏季金沙 滩都是旅游旺季，并且每 年都会有一届 “金沙滩文化节”，企业可借助文化 节的热闹氛围发动户 外、报纸 和电视新闻 广告攻 势 ，迅速提高自己的知名度。二、广告市 场 分析1、企 业 分析企业优势:1山东宝都房地 产凭借一贯的创新精神及 专业的开发优势，秉承“规范透明、心 态开放、健 康丰