学区房调查报告——以广州为例

1、名校地产词01012何为学区房？一项教育资源分配政策，目的是促进教育公平。政府根据生源情况划分学区，一个学区对应一或多个学校，房产位于该学区内者可入读对应学校。学区化学区化“学区房”是房地产市场的衍生品，是现行教育体制下的一个独特的现象。它是在教育部“学区化”政策背景下产生的一种房产资源的类型，也成为房地产商的一种宣传口号和促销手段。“学区房”是指只要在某一学区内购房，则购房者子女可就读该学区所对应的学校。由于名校教育资源优势明显，学区房价格一般都比同区房产高出20%以上。家长们的这种心理一定程度上也助推了开发商们的“炒作”行为，他们纷纷打出“学区房”招牌宣传自己的楼盘。开发商有多种方式抢占教

2、育资源：有的在自己小区内建立学校；有的将楼盘建在名校附近，享受名校辐射的优势；有的就是直接出资兴建学校硬件设施，名校配师资和管理。目的只有一个，就是与名校沾上关系，吸引购房者来购买。013何来学区房？市场动力市场动力：家长追捧家长追捧好好学位学位家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大小无所谓，环境差点也能接受。一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。买学区房的客户大多都是这种想法。助推因素助推因素：开发商投其所开发商投其所好好其实这一切背后都是源于教育资源分配不公：省、市、区的重点学校汪往往享有更好的师资、管理、硬件配套等资源，因而更容易出好成绩，回过头来又凭借更好的成绩要求

3、获得更多优质资源。这是所有人都看得见的事实，也正因此所有人都争先恐后地追逐名校学位，由此催生了择校费、学位房现在，又有了学区房。根本原因根本原因：教育资源不均衡教育资源不均衡014学位房vs学区房学位房学位房学区房学区房定义差异房产带有某学校的学位（由开发商保证），但不一定在该校学区内。房产位于某学校辐射范围内，则根据就近就读入学原则，可就近入学相关学校。入学保证根据买房前开发商文件确认，有些学校学位名额有限不能满足所有业主，或与购买时间和面积有关。每年学区划分会有所调整，离学校近也不一定在学区内，最好事先调查清楚。购房时机根据子女上学时间和学校学位名额情况决定。部分学位有时间限制，小心过期。

4、有些学校规定孩子落户学区房3年后才能入学，此外不同年份也有所调整，有可能买房后无法上名校。投资提醒投资学位房需预测学位需求，尤其注意有时间限制的学位房未来价值走势。主要是二手房，完成进入重点学校的使命后可转手下家。入学考试基本没有入学考试、电脑派位等限制条件。一般会有入学考试、电脑派位等限制条件。015学区房新动向多校划片多校划片：多校划片：“买房入名校买房入名校”会否成为未知数？会否成为未知数？“教育部放大招，学位房可能白买了!”中小学刚开学，网上热传的一则消息让不少家长非常担忧。近日，教育部发布了教育部办公厅关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知(下称通知)，明确积极稳妥采取多校

5、划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。由于目前广州小学采取的是按地段入学的方式，屡次被提及的“多校划片”让许多买了学位房的家长担心“竹篮打水一场空”。对此，广州市教育局回应称，“多校划片”在广州并非新鲜事。广州多年来在义务教育招生阶段实行的对口直升和电脑派位较好地解决了义务教育均衡发展的要求。其中，电脑派位就是“多校划片”的一种具体做法，很好地体现了教育部关于“多校划片”的精神。广州中小学学位分配：单校划片主广州中小学学位分配：单校划片主 多校划片辅多校划片辅市教育局：电脑派位体现市教育局：电脑派位体现“多校划片多校划片”精神精神不过，广州基本上是实行“单校划片”，即一

6、个小学对应某个地段，地段内门牌与学校是“一对一”的关系。只有部分城区公办“小升初”派位目前是采用“多校划片”的方式，将多所热点初中分散至多个片区。也就是说，如果广州实行“多校划片”政策，家长最担心的掷重金买下的学位房，今后可能会变成“学区房”，是否能“买房入名校”将成了未知数。不过，如果是在名校林立的学区，学位房并不会白买。“多校划片”如何在广州落地?是否会改变当下的招生方式?广州市教育局相关负责人昨日首度回应称，广州多年来义务教育招生实行对口直升和电脑派位，较好的解决了广州义务教育均衡发展的需求。电脑派位就是“多校划片”的一种具体做法，很好地体现教育部关于“多校划片”的精神。市教育局一负责人

7、表示，义务教育阶段学校招生以区为主、实行属地管理，2015年2月，经广州市政府同意，广州市教育局印发了广州市义务教育阶段学校招生工作指导意见。“该文件有效期3年，今后一段时期，我市义务教育招生政策将继续保持稳定。”该负责人说。“就广州而言，学区化建设并不是新鲜事。”该负责人介绍，2007年越秀就启动了学区化建设工作，海珠、荔湾、天河等区也一直在以不同形式进行探索。由于义务教育“以县为主”管理，各区实行学区化建设的基础和方式不同，“广州将继续指导各区结合实际、因地制宜探索或推进学区化建设。”016学区房价值与趋势分析保值房产投资保值房产投资面对一波又一波的楼市调控政策，学区房的抗跌性最强，价值高

8、。与其它房地产板块相比，学区房主要有以下两个特点：学区房基本上都是望子成龙的父母为了给孩子准备优质学校学位而购买，且在孩子毕业后有很大可能再度流入(二手乃至三手)市场；学区房受二套房贷上涨影响远小于其他的商业性购房。这是因为有限的优质教学资源导致越来越少的学位房价格不断攀升，这在一定程度上抵消了房贷政策的冲击。从全行业来看，学区房非常紧俏，基本上属于卖家一放盘立刻就有人接下，其房价在其他商品房价普遍得到遏制时还在稳步上涨。从板块本身来看，30-70平米的二房式卖得最好，面积越小的学区房越受欢迎，但同时单价也越贵。事实上，不管是赞助费择校，还是买学区房择校，根本原因都是教育资源的不均衡，优质资源

9、的集中和稀缺才是症结所在。在现行政策下，只要一日未能从根本上实现教育资源的公平配置，学区房的市场基础就会永远存在。未来依然抢手未来依然抢手如果孩子现在户口簿上的户主不是孩子的监护人，比如是隔代的祖辈，这种情况亦属人户不一致，只能划分到统筹生的范围。017广州学区房基本六大政策一、登记房产时候要避免变成一、登记房产时候要避免变成 不完全房产不完全房产 如果房产证业主除了小孩的父母还有其他人，这样的房产属于不完全房产。只有当不完全房产满足唯一房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口小学。二、人户一致规监护人和户主和居住地须一致二、人户一致规监护人和户主和居住地须一致三、拥有多套房产的家庭并不能任

10、意选择学位三、拥有多套房产的家庭并不能任意选择学位四、二手物业的业主需要原业主占用学位情况四、二手物业的业主需要原业主占用学位情况五、名校地段年年有变动需了解区域招生政策五、名校地段年年有变动需了解区域招生政策六、外来工子女入学需及早了解最新招生细则六、外来工子女入学需及早了解最新招生细则对于拥有多套住房家庭的学生，判断其是否地段生，要看居住的那套房子是否在学校的招生地段内。同时，对于家里只有一套房子的学生学校会优先考虑安排学位。但是，有学位房并且符合相关要求却被统筹是极少数的情况，原因可能是相应地段学校太过火爆，学位供不应求。大多数学校目前并不会因业主拥有多套房而拒绝小孩入学。如果学位未被使

11、用，到对口小学入学作地段生接收，否则视为统筹生。即二手房住户，除了需人户一致外，如果买的住宅原业主已有小孩在对口小学在读1至5年级的，也将被统筹安排。家长购房前可到教育局或者小学查阅该房对应的地段，因为这些地段大致上是固定的。至于微调的情况则是很难估计，只能说一般情况下多年不变的地段，微调可能性较少，而涉及社区或者街道合并、有新楼盘时，微调可能性较大。按照中央在2009年就出台过关于农民工子女教育的政策，以及同年颁布的广州市2009年小学学位安排办法规定，房管局住房和本单位住房租客(公房)的子女，且该住房为适龄儿童及父母在广州市的唯一居住地，到对口小学作为地段生接收。国内政策02029政策演变

12、教育资源倾斜教育资源倾斜学区房的由来学区房的由来教育部明文规定要求各地选一批重点中小学催 生 “ 择 校择 校热热 ” 。 重 点 学 校 要 从 现有 体 制 取 得 经 费 ， 渠 道之 一 就 是 “ 共 建 费共 建 费 ” 政 府 、 企 业 或 机 构 资助 费 用 ， 学 校 提 供 学 额作 为 交 换 。 从 此有 了 学 位 房1962 就 近 入 学 的就 近 入 学 的第 一 次 提 出第 一 次 提 出 中 华 人 民 共 和 国 义 务 教育 法 第 九 条 规 定 ：“ 地 方 各 级 人 民 政 府 适当 设 置 小 学 、 初 级中 等 学 校 ， 使 少 年

13、儿 童 就 近 入 学 ”1986就近入学细则完善就近入学细则完善义务教育法实施细则第26条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。19920210政策演变教育部建议推广，各地可根据实际情况推出单校划片单校划片：教育资源相对均衡的地方多校划片多校划片：教育资源配置不均衡、群众择校冲动强烈的地方 单校划片单校划片：普通初中 多校划片多校划片：城市老城区、 优质初中24个重点大城市100%的小学划片就近入学90%以上的初中实现划片入学每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定重点大城市95%95%以上的初中以

14、上的初中实现划片入实现划片入学学每所划片入学的每所划片入学的初中初中95%95%以以上的生源上的生源由就近入学方式确由就近入学方式确定。定。2014.01 2015.042016.03 201711现行政策划片入学划片入学县级教育行政部门在上级教育行政部门指导统筹下，根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，按照就近入学原则依街道、路段、门牌号、村组等，为每一所初中合理划定对口小学，小学生根据自己就读的小学升入对口初中就读。单校划片单校划片单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口接收片区内所有小学毕业生入学。多校划片多校划片多校划片就是一个小区对应多个小学初中，让

15、买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校。目的是通过这种方式为学区房降温，把就近入学落到实处，从而改变“单校划片”产生的一些社会问题，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，用“电脑派位”分配学生入读的学校，由此消减学区房的优势，解决家长过分追捧学区房、中介大肆炒作学区房的现状。0212现行政策全国义务教育招生入学工作现场会（2016.03.21）针对当前义务教育招生入学改革存在的突出问题，2016年要重点做好4项工作：一是科学做好划片工作一是科学做好划片工作。教育资源相对均衡的地方，要积极通过单校划片的方式，落实就近入学的要求。教育资源配置不均

16、衡、群众择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，稳妥开展多校划片。二是严控特殊招生比例二是严控特殊招生比例。各区（县）经省级教育行政部门批准招收特长生的初中所招收的特长生比例，要降到区（县）初中总招生人数的5%以内。三是方便随迁子女入学三是方便随迁子女入学。要落实国家要求，在“两为主、两纳入”政策基础上研究建立以居住证为主要依据的随迁子女入学政策，切实简化优化随迁子女入学流程和证明要求，提供便民服务。四是加强政策宣传引导四是加强政策宣传引导。要将核心政策内容制成通俗易懂的宣传材料，便于群众理解和使用。要广泛运用网站、微信、微博等新媒体，持续宣传招生入学政策，提高宣传的针对性和实效性。0213现行政

17、策明确实施：长春、福州、厦门 继续探索多校划片入学办法，实现公办小学100%、公办初中100%划片入学目标 继续实行网上报名和公办学位派送，保障每名适龄儿童少年都有一个相对就近的公办义务教育学位 继续实行优质公办学校空余学位电脑派位 教育资源配置尚不均衡、择校冲动强烈的地方，要结合“小片区管理”，积极稳妥实施多校划片，将热点小学、初中分散到每个片区 扩大教育容量，逐步降低班生数 推进优质学校到农村地区举办实质性分校 调整完善初中多校划片，给热点小学“泼冷水”降温 落实定向生政策长春福州厦门0214现行政策暂不实施：哈尔滨、沈阳 2016暂不实施多校划片政策，继续实行小学就近入学、初中对口直升的

18、政策 继续积极推进和完善重点高中配额生招生政策，进一步引导学生按学区就近入学 继续采取“单校就近化片”的学区划分方式，为每一所学校合理确定招生范围，严禁跨区跨片招生 组织各区县（市）结合当地的实际情况为每所中小学合理划分学区 继续做好阳光分班，严禁招生入学违规行为哈尔滨沈阳0215现行政策特大城市：北、上、广、深 向社会公开特长生招生计划并统一组织特长生入学 加强市级统筹力度，进一步提高优质高中名额分配比例 保障符合条件的非本市户籍适龄儿童少年在京接受义务教育 继续应用“上海市义务教育入学报名系统”，由幼升小向小升初延伸 倡导静安区“五年一户一学额”政策，实施区县增加到7个，进一步缓解“学区房

19、”频繁买卖、炒作等问题 探索建立“六三一学位供需协调新机制” 对深圳户籍和符合就读条件的非深户籍儿童入学实行统一积分，并根据积分统一安排学位 广州多年来在义务教育招生阶段实行的对口直升和电脑派位较好地解决了义务教育均衡发展的要求。其中，电脑派位就是“多校划片”的一种具体做法，很好地体现了教育部关于“多校划片”的精神。 今后一段时期，广州市义务教育招生政策将继续保持稳定。北京上海深圳广州0216评价与思考教育教学资源配置不均衡家长迫切给孩子创造优越的就学环境学区房、学位房房价居高不下解决择校问题的根本路径供给侧改革“多校划片”仍是治标不治本之举。良禽择木而栖，只要学校的教育教学水平有优劣之分，在

20、老百姓的头脑里有好差学校之别，就不可能避免优等学校受追捧，即使阻止拼房，也难抵挡拼爹。推进教育均衡发展才是治本之道，让每所学校的师资等教育力量和基础设施设备走向均衡，才能从根本上为学区房降温解压。就近入学是控制需求方面的措施，下一步教育系统应该适应需求，提供更多学校、开辟更多资源。一来继续推进义务教育均衡发展，鼓励有条件的地区试行市域均衡，二来同时通过学校联盟、集团化办学、划分大学区等方式，迅速扩大优质教学资源。比如上海推行的公办学校负责保基本、民办学校提供选择，北京的集团化办学、学校联盟都是很好的方法。02国外案例030318日本日本日本如何实现教育均衡发展日本如何实现教育均衡发展日本是世界

21、上公认的教育公平程度较高的国家之一，其教育理念少有过于强烈的功利色彩，在某种程度上更加接近儒家的原本思日本是世界上公认的教育公平程度较高的国家之一，其教育理念少有过于强烈的功利色彩，在某种程度上更加接近儒家的原本思想想“有教无类有教无类”，强调教育的普及性，不因受教育者的身份地位差异而有别。早在，强调教育的普及性，不因受教育者的身份地位差异而有别。早在100100年前，日本就开始重视教育的平等与年前，日本就开始重视教育的平等与普及、教育设施的均衡配置、教学要求的全国统一和教师资源的定期轮换与学生就近入学等，这些举措在日本义务教育中的小学普及、教育设施的均衡配置、教学要求的全国统一和教师资源的定

22、期轮换与学生就近入学等，这些举措在日本义务教育中的小学教育阶段体现得最为明显。教育阶段体现得最为明显。19教育制度特点教育制度特点经济发展相对均衡经济发展相对均衡公立小学软硬件都力求均衡公立小学软硬件都力求均衡教师轮岗制度教师轮岗制度坚持特色的国立与私立小学坚持特色的国立与私立小学0320教育制度特点教育制度特点经济发展相对均衡经济发展相对均衡首先，经济发展相对均衡。虽然东京、大阪等地处于领跑位置，但其他地区的经济发展水平也相对较高，地区差别、城乡差别并不显著。这也就从客观上减少了教育资源不均衡的可能性。即使是边远地区的学校，政府也能够适时调整教育补贴的数额，不同需要的学区和学校，都能得到与实

23、际需求一致的足够的支持。政府行为的求实有效，保证了贫困地区的教育能够与发达地区的教育具有基本一样的教育规模、设施和品质等发展要件，使所有的学区都能够在良好的基础上同步发展。正是这种着力抹平中小学学区和学校之间基本差距的政策，保证着日本义务教育的健康发展。公立小学软硬件都力求均衡公立小学软硬件都力求均衡公立小学是日本最常见的小学，占全国小学总量的99%。它实行义务教育，学生就近入学，而且法律规定不允许跨区上学，学生入学不需要接受选拔考试，年龄合适就可以入学。公立学校的教师、校长都属于国家公务员，必须通过国家考试上岗，并由国家直接发放薪水，这就避免因各地经济水平不均衡导致教师薪资出现差异。日本教育

24、基本法明确规定，学校基础设施主要由地方政府负责建设和维护，国库负担一部分费用，而每个地方政府都会下大力气建设当地的中小学设施，因为如果中小学设施不“硬气”，很多有孩子的家庭就不会选择在当地居住，造成地方经济不景气。在教学计划的制定、国家教育经费的调剂等问题上，日本政府也采取“就低不就高”的原则，尽可能维持各公立学校间的资源均衡。0321教育制度特点教育制度特点教师轮岗制度教师轮岗制度由于教师在日本归于公务员编制，必须服从国家的调配。全国教师都强制实行轮岗制度。确保学校具备合理的教师结构，同时也通过丰富教师在不同地区的工作经验提高教师的教学能力。这也是立足于教师培养和教师能力开发的视角，结合学校

25、办学理念和校长的办学方针进行合理的人事调动，将区级、市级、村镇级学校全部纳入轮岗范围，促进人事交流，丰富教师经验，补充岛屿、偏僻地区的教师数量；促进与东京都立聋哑学校、养护学校小学、初中部的师资交流。坚持特色的国立与私立小学坚持特色的国立与私立小学除了绝大多数的公立小学，日本还有少量的国立小学和私立小学，成为日本小学教育的另一特色。国立小学是日本比较特殊的一种公立教育机构，一般是大学，特别是教育类大学的附属学校。国立小学的入学往往实行考试选拔制度，门槛很高，竞争非常激烈，甚至有的国立小学因为报考的人多，即使考试合格也需要在合格者中再进行抽签，抽到者才能最终获得入学资格。此外，日本国内还有大约2

26、06所文部省认定的私立小学,私立小学入学也要经过选拔考试，入学难度视学校不同，一般来说难度要小于国立小学。日本绝大多数孩子都上公立小学，小数家庭环境较好的则会通过补习班进而参加私立小学和国立小学的选拔。 0322国外其他案例比较国外其他案例比较美国美国美国也有学区房，全国大概有15000 个学区，但美国的划片入学并没有对学生的户籍做出特别要求，即使是租房居住，甚至是寄宿在学区内的别人家中，然后请房屋的拥有者作为孩子的监护人，学生仍可就近进入学校接受教育。同时，美国地方政府针对学区房建立了一整套的价格管控机制，并及时发布相关的租赁和买卖信息，有效地解决了学区房市场信息不对称问题。除此之外，在美国

27、，只要某学区内的学校还有空余的学生名额，家长们也可以为孩子申请跨学区就读，显得比较人性化。而美国的转学手续也比较简单，学生只要获取了两个学区的许可，就可以实现跨学区就读。澳大利亚澳大利亚在澳大利亚，一般小学和初中是必须按照学区进行就近入学的，但是高中的学区划分则相对宽松和灵活，这个范围一般是依据生源状况而定，如果该学区的生源较少，那么政府会把学区相应地扩大一些，当然，一些比较好的公立学校，学区范围一般比较小。除此之外，对于非本地学生，澳大利亚的入学政策也较为宽松。以墨尔本为例，在该市有六所历史悠久且教学质量优良的公立中学，其中就有墨尔本大学附属中学，中国学生占到其总人数的八成左右，而这些中国学生只需要提交该区域的租房合同、缴费账单及合格的成绩就可以入学。 0323教育制度特点教育制度特点英国英国英国教育部为了抑制“学区房”这种现象，不断地调整政策。2010 年，英国政府提出名为“公平能力分组”的招生政策，当地人称之为“11 岁政策”。即11 岁的小学毕业生申请初中时，通过智商测试被分成7 个或9 个能力组，在初中进行招生时，学校会给每个能力组分配相同的名额，不问居住地。除此之外，为了实现教育公平，英国教育部在2011