物业管理有关问题的探析

1、物 业管 理有 关问 题的探 析二0一六年三月如何运用物业管理如何运用物业管理的相关的相关法律法规解决实法律法规解决实际问题？际问题？一一二二如何与社区、街道办事处等如何与社区、街道办事处等相相关业务部门关业务部门共同做好物业管理工作？共同做好物业管理工作？三三如何有效处理与业主大会、业主委员会的如何有效处理与业主大会、业主委员会的关系？关系？四四解读物业费及停车费价格放开的问题解读物业费及停车费价格放开的问题？如何运用物业管理如何运用物业管理的相关的相关法律法规解决法律法规解决实际问题？实际问题？一一（一）物业管理法律法规的概念一）物业管理法律法规的概念 物业管理法律法规有广义和狭义之分。广

2、义物业管理的法律法规是指调整物业管理关系的法律规范的总和，包括对物业管理关系进行调整的所有法律规范。如宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，还包括国务院及各部委颁布的条例、规章、规定等，甚至也包括地方人大颁布的地方性法规和地方政府颁布的地方规章等。 狭义的物业管理法律法规是指为规范物业管理而制定的具体法律法规文件。（二）物业管理法律法规1.物业管理法律法规 （1）中华人民共和国物权法 （2）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（3）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（4）物业管理条例（5）陕西省物业管理条例住建部、

3、省住建厅制订的相关物业管理规章规定。2.与物业管理有关的法律法规 （1）中华人民共和国侵权责任法 （2）中华人民共和国民法通则 （3）中华人民共和国消防法 （4）中华人民共和国特种设备安全法 （5）保安服务条例（6）国务院及各部委、地方人大、地方政府及相关部门颁布的条例规章规定等（三）物业管理涉及的基本法律关系1.业主相互之间的关系。业主之间属于平等的民事主体，是物业管理的重要主体，物业管理本质上是业主对物业区域内共同利益的维护和管理。由于建筑物区分所有权的特点，业主之间即有相邻关系，又有因建筑物区分所有权而对共有部分享有共同管理权所产生的权利义务关系。2.物业服务企业和业主之间的关系。业主和

4、物业服务企业法律地位完全平等,双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。他们之间即是一种民事法律关系，又是一种物业服务合同关系。3.建设单位与业主、物业服务企业之间的关系。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务合同和临时管理规约在内的商品房销售合同。其中，物业管理法规所确定的基本法律关系,为建设单位与物业服务企业所订立的前期物业服务合同关系。4.各供应部门与业主以及物业服务企业之间的关系。各供应单位是企

5、业,它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，他们之间属于合同法上规定的合同关系。而这些单位与物业服务企业之间没有这种合同关系，他们没有向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业服务企业也没有交费的义务。当然这些供应部门与物业服务企业可以在平等、自愿的基础上，签订委托合同，确立委托关系，由物业服务企业代其向业主收取有关费用。 5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业服务企业和其他企业一样，与居委会没有法律上的权利义务关系。 6.

6、物业管理各方主体与政府主管部门之间的关系物业管理各方主体与政府主管部门之间是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为,并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。（四）如何运用物业管理法律法规解决实际问题1.运用物权法及最高法两个解释解决实际问题 （1）确定业主身份，确定业主人数和总人数，确定专有部分面积和建筑物总面积,以确认共同决定事项的选举表决结果是否合法有效; （2）区分专有部分和共有部分，以明确业主和物业服务企业的维修养护责任； （3）明确业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权利; （4）业主不得违反法律法规以

7、及管理规约，将住宅改变为经营性用房；（5）业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。如:业主不得以不使用电梯、暖气而不交纳电梯维护费用和暖气费用；（6）明确物业管理项目内的道路、绿地、物业管理用房及其他公共场所的所有权归属。道路：除城镇公共道路属于业主共有；绿地：除城镇公共绿地或明示属于个人的属于业主共有；公共场所、共用设施和物业管理用房属于业主共有； （7）明确车位、车库所有权归属。建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，符合应当首先满足业主的需要。配置比例为车位、车库与房屋套数的比例。占有业主共有道路场地停放汽车的车位属于业主

8、共有；（8）明确共同决定事项的范围，避免业主大会、业主委员会扩大职责范围；（9）明确维修资金所有权归属与使用；管理费用分摊与收益分配；物业管理区域管理模式等，有利于物业管理项目的运行；（10）前期物业服务合同与物业服务合同对业主具有约束力；（11）物业服务企业不得将物业项目全部委托他人，或在物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主责任，排除业主、业主委员会主要权利条款； （12）物业服务企业应当履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务； （13）业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约实施妨害物业服务与管理的行为，业主承担恢复原状、停止侵

9、害，排除妨碍等相应民事责任； （14）物业服务企业不得违法、违规、违约扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费；（15）物业服务企业按合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝交纳或在催告的合法期限内仍未缴纳物业费； （16）业主承担按约定由承租人、借用人或其他使用人交纳物业费的连带责任； （17）业主大会依照法定程序作出解聘物业服务企业，物业服务企业不得以业主拖欠物业费为由，继续履行物业服务合同，应向欠费业主另行主张权利； （18）物业服务合同终止后，物业服务企业应向业主退还尚未提供物业服务的预收费用，业主应支付拖欠的物业费； （19）物业服务合同终止后，物

10、业服务企业应退出物业管理项目，移交物业管理用房和相关设施设备及相关物业管理档案资料。物业服务企业拒绝退出移交，不得以存在事实合同为由收取合同终止后的物业费； （20）承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起物业服务纠纷，应当承担恢复原状，停止侵害、排除妨碍等相应民事责任。2.运用国家、省物业管理条例解决实际问题 （1）熟悉掌握业主大会制度，解决业主自治组织运作不规范问题； 确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的民主化决策制度。规定了物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域全体业主的合法权益。业主大会

11、是全体业主组成的最高权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构。明确了业主大会的设立条件、职责、会议形式、议事方式、表决程序业主投票权确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、经费来源、备案等，业主委员会可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大物业管理事项的决定只能由业主大会作出。 为了规范业主大会、业主委员会运作，加强监督管理，规定了业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会制度的建立、业主委员会的选举，必须在政府主管部门的监督指导下按照法定程序进行。（2）熟

12、悉掌握前期物业管理相关规定，减少前期建设遗留问题；物业管理区域的划分条件、划分时机及程序。 明确新建住宅项目的交付使用条件及交付使用备案手续的办理。物业服务企业获取物业项目管理、服务权的法定程序。 物业承接查验及共用部位、共用设施设备及相关资料的移交。物业管理用房的配置标准及产权归属。 （3）熟悉掌握物业管理服务的相关规定、规避经营风险； 物业服务合同签约主体、合同内容及备案。 物业服务内容。物业服务企业可以聘请专业企业提供专项服务，但不得将全部物业服务全部一并委托他人。 物业服务收费形式、费用标准、明码标价及物业服务定价成本监审。供应单位应当向最终用户收取费用，也可委托物业服务企业代收费用，

13、不得因物业服务企业拒绝代收，而停止提供服务。 做好安全防范工作，预防和应对突发事件。 合同期满、合同续签或合同终止程序及原物业服务企业退出物业管理区域。市场主体之间争议纠纷和投诉举报的处置方式。 （4）熟悉掌握物业的使用和维护相关规定，做好物业的维护工作。 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。 物业区域内的道路、场地不得擅自占用。 维修养护物业、相关人的配合义务及不予配合应承担的责任。因维修养护物业,造成业主专有部分损坏、损失的赔偿责任。供应单位应当依法履行维修养护责任。装饰装修房屋的行为应当依法规范。利用共有部分经营的规定。建设单位的保修期限、保修范围和保修责任。物业保修金的交存、使用、

14、管理。（5）熟悉掌握专项维修资金的使用和管理，做好物业保修期满后的维修和更新改造工作。（6）熟悉物业管理各市场主体违反条例相关规定，应当承担的法律责任。如何与社区、街道办事处等如何与社区、街道办事处等相相关业务部门关业务部门共同做好物业管理工作？共同做好物业管理工作？二二（一）准确把握社区居委会、业主自治组织和物业服务企业之间的关系1.准确把握和处理好社区居委会、业主自治组织和物业服务企业之间的关系，必须明确三方各自定位，避免重叠和越位。 （1）业主自治组织与物业服务企业的关系 业主自治组织与物业服务企业是平等的民事主体关系、合同关系。是物业管理关系中互为依存、互为补充、缺一不可的两个方面，是

15、具有工作目标一致性、各自职责差异性，双方地位平等性的两个民事主体。业主通过业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；物业服务企业按照合同的约定提供服务，收取物业服务费。物业项目的管理人其实是业主或业主大会，其管理人的法律地位和责任并不会因为物业服务合同的签订而发生转移。物业服务企业不占有物业的所有权，更无处分权。 物业服务企业依据合同，只提供合同约定的物业服务，不具有产权性质的管理权；而业主通过业主大会作为该物业的管理人，对整个物业管理区域行使决定权利，业主委员会经业主大会授权代行业主大会决定事项的执行职权，充分行使管理职责，因此物业项目的管理者是业主自己。业主作为房屋的所有权人

16、，在充分享受物权所带来的权利时，必须充分尊重民法的基本精神，即所有权人权利至上，个人利益和公共利益相协调，禁止权职滥用的原则。也就是说，单个业主的权利和义务是相对应的，在对物业管理中的某些方面只享有参与权，没有决定权，对于共同利益则要求业主在自用部分享有权利时，不得对整个建筑物做出不当的损害行为，必须依照建筑物设计用途使用自己的专有部分。只有业主大会才能代表全体业主的合法权益。物业管理权利在业主大会而不是业主委员会或单个业主，更不是物业服务企业，管理是规约物业管理区域的“小宪法”，对全体业主具有约束力。（2）业主自治组织与社区居委会之间的关系业主自治组织与社区居委会之间没有法律上的权利义务关系

17、，两者之间存在着巨大的差异，两者之间的有关系即不能混淆，又不能颠倒，更不能将业主自治组织作为社区居委会的下属机构。但业主自治组织应当接受社区居委会的监督和指导。业主作为我国公民，依法享有法律规定的政治权利，其行使政治权利的途径之一是参加社区居委会的活动，社区居委会是群众性的自治组织，是居民利益的法定代表，以管理人为主，依法对业主居住地的一些公共事务的管理等，是国家授权社区居委会的职能。因此，社区居委会基于依法享有的公共权力，对业主自治组织和物业服务企业进行协调监督和指导。 业主自治组织在维护自己的权益的同时，也离不开社区居委会的指导和帮助。因为业主自治组织要积极配合社区居委会依法履行自治管理职

18、责，共同做好维护物业管理区域内的安全防范等相关工作，物业管理项目在召开业主大会和业主委员会，应邀请社区居委会参加，作出重大决定应当告知社区居委会，并听取社区居委会意见，自觉接受其监督指导。（3）社区居委会与物业服务企业之间的关系社区居委会是行政性管理主体，主要管人；物业服务企业是经营管理实体，受业主委托，按合同约定为业主提供相应服务。两者之间的关系是居民自治管理机制与专业管理机制的有机结合。社区居委会与物业服务企业存在一些认识上的问题和工作上的矛盾，如：二者之间的关系不明确，各自为政，缺乏协调，有的社区居委会认为，住宅小区应该直接交由社区居委会来管理，不要选聘物业服务企业，这样可以增加社区居委

19、会的经济收入，有的社区把属于行政部门的事务转嫁给物业服务企业，工作上出现一些矛盾，也影响到两者之间的关系。为了避免物业服务企业与社区居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突，当社区的业主或业主自治组织以合同形式授权物业服务企业从事社区经营性服务后，社区居委会不宜再从事这些经营性服务。物业服务企业只能依据合同管理服务好小区，不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的作用，另一方面又要配合监督物业服务企业的工作，但不要代替其具体业务。社区居委会、业主自治组织及物业服务企业应按照物业管理相关法律法规相互沟通、互相配合、互相支持，各各负其责，为构建和

20、谐社会这共同目标努力搞好社区建设和物业管理。 （二）充分发挥街道办事处在物业管理中的作用1.街道办事监督管理物业管理的意义（1）街道办事处作为基层人民政府的派出机构，在社区管理中履行就业、社会保障、救助、卫生和计划生育、流动人口管理、安全和文化服务物业管理等八大类职责。根据物业管理的实践，按照建设和谐社会和和谐社区的需要，在物业管理工作中，充分发挥街道办事处、社区居委会的作用，将城市物业管理重心下移，让街道办事处、社区居委会对辖区内的物业管理活动进行监管，做好辖区内业主意见的征集、组织、协助、指导召开业主大会和选举业主委员会，以及对物业服务企业的监管工作，将物业管理工作纳入社区建设的内容，即是

21、大力发展物业服务业服务业的必然要求，也是深化城市管理体制改革、搞好社区和谐稳定发展的必然趋势。（2）物业管理与社区建设结合的作用只有把物业管理与社区建设有机结合起来，才能有利于物业管理与社区建设形成良性互动的新机制；有利于发挥街道办事处、居委会的自身优势，协调处理物业管理纠纷，降低司法诉讼成本，把矛盾消灭在萌芽和基层；有利于加强监督与管理，提高业主大会、业主委员会自我管理、自我约束和自身建设能力；有利于拓宽物业管理服务的新领域，扩大物业管理服务的新范围；有利于提高物业管理服务水平、创新物业服务品牌。总之，街道办事处监督管理物业管理，对物业管理和社区建设的发展都具有十分重要的意义。正确把握和处理

22、街道办事处、社区居委会、业主自治组织和物业服务企业之间的关系,依据物业管理法律法规的规定，强化街道办事处、社区居委会对物业管理活动的监督指导,对物业服务企业及业主自治组织的监督与管理，处理各类物业服务方面的纠纷，从而才能形成物业管理与社区建设的良性互动局面。3.街道办事处监管物业管理的基本思路国务院关于加强和改进社区服务工作意见强调要逐步建立与社会主义市场经济相适应，覆盖社区全体成员，服务主体多元，服务功能完善，服务质量和管理水平较高的社会服务体系。这同时为物业管理的创新发展提供了广阔的空间。 （1）拓展社区建设和物业管理工作的新思路将物业管理纳入社区管理范畴为物业管理发展开辟了一个新天地，初

23、步形成在街道办事处党政统一领导和协调下，以社区党组织为核心，居委会、业主自治组织、物业服务企业、广大居民和业主共同参与的工作格局和良性互动局面。在物业管理工作中，充分发挥街道办事处、社区居委会的作用，结合物业管理实际，着力找准结合点，整合优势，整合资源，聚焦力量，力求工作成效，体现出“乘数效应”，注重发挥街办、社区组织协调、指导作用,又注重发挥监管作用，提升各方工作的渗透力,增强各方的融合意识。（2）建立联席会议制度。社区管理是综合管理。建立社区联席会制度,共享社区资源，能提高解决、协调社会各方面的能力。物业管理中存在的问题往往涉及到规划建设、绿化环保、城管、通信、供水、供电、供气、供暖、公安

24、等多个职能部门，而街道办事处作为政府派出机构,具有综合协调的优势，在社区内建立由街道办事处，区行政主管部门牵头组织，区各相关职能部门、社区居委会、公安派出所、业委会、物业服务企业等参加的联席会制度，可定期开会解决社区建设和物业管理中的各种纠纷和矛盾，维护社会稳定。（3）探索“两会合一”合署办公模式。现在许多小区规模大、居民多，可以在同一小区将社区居委会同业委会“两会合一”，合并办公。鼓励具有业主身份的居委会成员竞选业委会成员，鼓励业委会成员竞选居委会成员。“两会合一”，一是有利于加强基层民主政治建设，实现社区自治；二是居委会与业委会“合二为一”，便于对物业管理的监督，协调居委会与物业服务企业共

25、同做好社区各方面的管理与服务工作；三是实现社区资源共享，形成合力，解决居委会工作经费的不足；四是物业服务企业具有专业化管理水平及先进管理经验，高素质的管理人才，能更好地为社区服务。 （4）注重协调配合，共建和谐社区。在物业管理工作纳入社区建设的格局下，街道办事处、社区居委会、业委会及物业服务企业，要按照“条块结合，以块为主，资源共享，优势互补”的原则,各负其责，分工合作，共建和谐社区。同是还要按照法律法规的要求，不断加强自我管理和自身建设，搞好社区精神文明、物质文明、政治文明、生态文明建设，使社区建设和物业管理紧密结合在一起，促进物业管理良性发展，为构建和谐社会作出积极贡献。如何如何有效处理与业主大会、业主委员会有效处理与业主大会、业主委员会关系关系三三（一)应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,对业主大会业主委员会的日常活动进行指导和监督；（二)积极开展物业管理政策和法规的宣传和教育活动,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中投诉；（三)业主委员会不依法召开业主大会定期会议和临时会议的，街道办事处应责令限期召开，逾期仍不召开的,可由社区居委会在街道办事处指导和监督下召开；（四)业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议，街办可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议；（五)受邀按时参加业主大